袁韶華 焦文俊 諶侃 梁婷
摘?要:在全國房地產(chǎn)業(yè)普遍低迷的背景下,本文結(jié)合對設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等房地產(chǎn)全鏈條企業(yè)的大數(shù)據(jù)分析,分析了房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀、瓶頸、所需支持,從發(fā)展戰(zhàn)略、領(lǐng)導(dǎo)層決策、數(shù)字化轉(zhuǎn)型設(shè)施、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、風(fēng)險管理、人才培養(yǎng)、資金支持等方面,提出了房地產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)數(shù)字經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的途徑,指出了政府為促進企業(yè)數(shù)字經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供的政策與服務(wù)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);數(shù)字經(jīng)濟;智慧建筑
中圖分類號:F2?????文獻標(biāo)識碼:A??????doi:10.19311/j.cnki.16723198.2024.10.001
1?研究背景
數(shù)字經(jīng)濟是指以互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ),推動經(jīng)濟發(fā)展的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。數(shù)字經(jīng)濟具有以數(shù)據(jù)為驅(qū)動、以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)、以創(chuàng)新為特色、以全球化為領(lǐng)域的特點。目前數(shù)字經(jīng)濟的發(fā)展領(lǐng)域集中在人工智能、5G技術(shù)、區(qū)塊鏈等方面。隨著全球市場競爭、資源競爭、地緣競爭的不斷加劇,未來的商品經(jīng)濟越來越向高科技、數(shù)字化、自動化發(fā)展。數(shù)字經(jīng)濟已經(jīng)深刻地改變了傳統(tǒng)經(jīng)濟的格局,成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動力。
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè),上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多,牽涉到百姓生活的各個方面,經(jīng)過多年快速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已重塑了全國城市面貌,但疫情后的房地產(chǎn)市場卻現(xiàn)出疲態(tài),成交量大幅下降,多地出臺了取消限購、認(rèn)房不認(rèn)貸、以舊換新、降低首付等方法促進市場回暖,但效果有限。傳統(tǒng)的賣方為主的房地產(chǎn)開發(fā)模式已不再適應(yīng)新的市場需求。本文基于對房地產(chǎn)企業(yè)的大數(shù)據(jù)調(diào)查,擬探討新常態(tài)下房地產(chǎn)的數(shù)字經(jīng)濟轉(zhuǎn)型道路。
2?大數(shù)據(jù)調(diào)研結(jié)論分析
2.1?房地產(chǎn)市場概況
目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)超過17萬家,由于經(jīng)營不善,每年有不少房企倒閉,僅2021年就有341家房企宣布破產(chǎn)。2021年恒大以2萬億的債務(wù)規(guī)模爆雷,引發(fā)市場劇震。2022年4月,浙江房企中梁集團曝出負債2萬億……房企爆雷的后果是無數(shù)的爛尾樓、被拖欠資金的供貨商、無數(shù)家庭安居夢的破碎。爛尾樓、劣質(zhì)樓、攜款跑路的開發(fā)商重挫了消費者對期房的信心,設(shè)施老舊、沒有電梯、戶外空間逼仄的二手房使消費者對購房“想說愛你不容易”。經(jīng)過多年的自由生長,房地產(chǎn)業(yè)面臨從散漫開發(fā)到精細管理、精準(zhǔn)開發(fā)的轉(zhuǎn)型,數(shù)字經(jīng)濟是房地產(chǎn)業(yè)涅槃重生的重要契機。
2.2?房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)數(shù)字化涉及到BIM(建筑信息模型)技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、5G技術(shù),最有價值的是多專業(yè)碰撞檢測和BIM施工模擬。BIM技術(shù)在很大程度上重塑了建筑業(yè)生產(chǎn)方式,但在項目風(fēng)險管理、施工安全管理、工程大數(shù)據(jù)分析方面稍顯薄弱。VR施工現(xiàn)場監(jiān)控技術(shù)由于實施成本較高,還有待普及。房地產(chǎn)數(shù)字化主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷、VR實景看房,AI一鍵換裝,數(shù)字化運維等方面。大多數(shù)房企面臨人才短缺、資金緊缺。
3?房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略
3.1?開發(fā)商
3.1.1?房地產(chǎn)項目的可行性研究應(yīng)基于消費大數(shù)據(jù)的充分調(diào)研
目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本以開發(fā)商為主導(dǎo),項目可行性研究更注重財務(wù)上的投資回收,較少關(guān)注受眾需求。消費經(jīng)濟時代,消費者的實際需求才是開發(fā)商最需要關(guān)注的。房企應(yīng)改變傳統(tǒng)開發(fā)思路,在項目策劃階段,通過大數(shù)據(jù)調(diào)研、消費意見反饋平臺等收集項目需求數(shù)據(jù),在此基礎(chǔ)上進行項目開發(fā)、戶型設(shè)計、交通公建配套,開發(fā)出符合消費者需求的住房,這是保障房地產(chǎn)產(chǎn)品順利銷售的關(guān)鍵。
3.1.2?房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及功能應(yīng)適度超前
2019年至今,全球各地戰(zhàn)火不斷,極端天氣頻現(xiàn),地震頻發(fā),消費者關(guān)心住房的抗震、防水、防火、隔音、上下電梯設(shè)施;老齡化社會到來,消費者更關(guān)心周邊醫(yī)療、教育的配套;二孩時代,消費者更傾向于四室兩廳的房子;空巢老人增多的時代,消費者更關(guān)心戶內(nèi)的醫(yī)療急救設(shè)施、適老化改造等,因此房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)結(jié)合消費需求,開發(fā)適度超前于國家標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn),如設(shè)有電梯的老年住宅、增強抗震的磚混結(jié)構(gòu)等。
3.1.3?應(yīng)用區(qū)塊鏈和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),發(fā)展智慧銷售
互聯(lián)網(wǎng)是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要基石,可以幫助企業(yè)拓展市場和客戶。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)銷售、VR(虛擬現(xiàn)實技術(shù))看房、一鍵換裝,方便客戶進行房屋的選購和咨詢,打破地域限制,實現(xiàn)全國甚至全球范圍內(nèi)的營銷和銷售。在房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)交換中,提供房地產(chǎn)權(quán)屬查詢服務(wù)、房地產(chǎn)過戶代理,甚至可以提供裝修方案、家居設(shè)計等,以一條龍的服務(wù)為消費者節(jié)約時間,提供全套解決方案。在房地產(chǎn)交易中,充分發(fā)揮區(qū)塊鏈的作用,可以保證交易的安全、透明,提高可追溯性,提高交易效率和用戶體驗。
3.1.4?利用房地產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù),診斷經(jīng)濟態(tài)勢,防范應(yīng)急風(fēng)險
對房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的精細分析可以判斷消費習(xí)慣,延伸服務(wù)鏈條,增強客戶黏性;也可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總結(jié)改進,以時刻把握消費需求,提升競爭實力;還可以用來判斷宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。將房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)與GDP水平、居民可支配收入、教育狀況、生育狀況結(jié)合起來精細分析,可以衡量經(jīng)濟泡沫,防范社會風(fēng)險?;诜康禺a(chǎn)大數(shù)據(jù)、無人機攝影、GPS等技術(shù),可以實現(xiàn)精確國土測繪、產(chǎn)權(quán)確屬,構(gòu)造數(shù)字城市和智慧城市。
房地產(chǎn)涉及民眾生活、居住滿意度,影響國民忠誠度,也涉及國土安全,因而房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的數(shù)字化應(yīng)注意國防安全,布局應(yīng)急管理措施,重點領(lǐng)域(如國防、軍事、水利、能源、政府部門、地鐵等)房地產(chǎn)應(yīng)具有足夠的韌性,能在危機中獨當(dāng)一面。
3.2?設(shè)計單位
3.2.1?推廣使用BIM和VR設(shè)計工具,促進產(chǎn)業(yè)數(shù)字化
設(shè)計單位可以選擇3D設(shè)計軟件進行可視化設(shè)計,虛擬現(xiàn)實技術(shù)可以讓客戶親身體驗虛擬模型,及早發(fā)現(xiàn)潛在問題,使所得皆所愿。由于建筑設(shè)計涉及多個團隊成員和合作伙伴的合作,適合的協(xié)作與溝通平臺(如BIM?360、BASECAMP、SLACK等)可以幫助團隊成員實時共享文件、討論設(shè)計方案,并提高溝通效率。
3.2.2?利用大數(shù)據(jù)輔助決策,促進數(shù)字產(chǎn)業(yè)化
為了更好地管理和分析設(shè)計數(shù)據(jù),設(shè)計單位可以通過數(shù)據(jù)庫和數(shù)據(jù)分析工具,更好地跟蹤和管理項目進度、成本和質(zhì)量,這些數(shù)據(jù)還可以用于優(yōu)化設(shè)計流程、預(yù)測風(fēng)險和改進設(shè)計決策。多項目數(shù)據(jù)可以歸并分析,幫助設(shè)計院改善設(shè)計質(zhì)量、優(yōu)化人力資源配置、提升服務(wù)滿意度,提升產(chǎn)品競爭力。
3.2.3?進行數(shù)字化人才培養(yǎng)
數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要設(shè)計師和團隊成員具備相關(guān)的技能和知識。設(shè)計院也可以組織培訓(xùn)課程和工作坊,幫助員工掌握數(shù)字化工具和技術(shù),提高數(shù)字化能力,或者加深與高校的深度合作,利用訂單班、定向培養(yǎng)符合設(shè)計院需要的兼具數(shù)據(jù)化技術(shù)和專業(yè)素養(yǎng)的人才。
3.3?施工單位
3.3.1?使用數(shù)字化項目管理軟件,打造項目數(shù)據(jù)信息平臺
施工企業(yè)可以根據(jù)自身需要,選擇適用于施工管理的軟件和應(yīng)用程序,如項目管理軟件、進度計劃軟件、材料管理軟件等。這些軟件可以幫助企業(yè)實時跟蹤項目進展、資源分配和質(zhì)量控制,提高項目管理效率和準(zhǔn)確性。由于施工過程涉及甲方、施工方、監(jiān)理方、投資方、消費者等多個利益群體,為暢通信息,可以建立一個信息化平臺(包括云存儲服務(wù)和協(xié)同辦公工具),用于集中管理和存儲項目數(shù)據(jù)、文檔和通信記錄,方便團隊成員之間的協(xié)作和信息共享,提高溝通效率。
3.3.2?施工現(xiàn)場遠程監(jiān)控、施工方案模擬和施工可視化交底
數(shù)字化程度較高的施工單位,可以在施工現(xiàn)場通過布設(shè)智能設(shè)備和傳感器遠程監(jiān)控施工現(xiàn)場的實時數(shù)據(jù),如溫度、濕度、壓力等,利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和數(shù)據(jù)分析,可以進一步優(yōu)化資源配置、實現(xiàn)預(yù)警和優(yōu)化決策,提高施工質(zhì)量,減少安全風(fēng)險。數(shù)據(jù)分析還可以幫助企業(yè)識別潛在的改進機會,改善施工質(zhì)量和成本控制。施工準(zhǔn)備階段也可以利用虛擬現(xiàn)實和增強現(xiàn)實技術(shù),進行施工方案模擬、吊裝模擬、關(guān)鍵節(jié)點施工動畫模擬、可視化交底,幫助施工人員更好地理解和執(zhí)行施工任務(wù)。
3.3.3?推廣使用智能施工機器人
隨著技術(shù)的進步,工業(yè)機器人將在施工現(xiàn)場大規(guī)模普及,如測量機器人、放樣機器人、砌磚機器人、混凝土澆搗機器人等,利用自動化機械和機器人進行重復(fù)性工作,可以減少人力成本和提高施工效率。由于建筑施工目前還是處于勞動密集階段,所以傳統(tǒng)施工單位無暇也不愿投入更多電子、數(shù)字設(shè)備來代替工人可以做的工作,但未來人口下降后,傳統(tǒng)施工企業(yè)面臨用工荒時,各類監(jiān)控、物聯(lián)設(shè)備、傳感器的布設(shè)將成為必然,而提前布局規(guī)劃的企業(yè)將占據(jù)先機。故施工單位應(yīng)建立一個明確的數(shù)字化戰(zhàn)略和規(guī)劃,并逐步推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型,引入新技術(shù)和工具,這可以降低未來市場風(fēng)險,增加成功機會。
3.3.4?分析施工大數(shù)據(jù),提升企業(yè)精細化管理水平,促進優(yōu)勝劣汰
施工現(xiàn)場物料眾多、人員混雜、意外頻出,因而施工現(xiàn)場質(zhì)量管理、安全管理、進度管理存在極大的變數(shù),而對施工大數(shù)據(jù)的精確分析,可以促進施工企業(yè)了解自身管理短板、員工工作效率和能力、施工管理缺陷,從而針對性采取措施,精準(zhǔn)改進和提高。施工大數(shù)據(jù)的精細分析是施工企業(yè)數(shù)字產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ),可以延伸出公司診斷、員工評價等下游業(yè)務(wù)。
3.4?監(jiān)理單位
3.4.1?利用數(shù)字經(jīng)濟,提升工程咨詢服務(wù)水平
在工程監(jiān)理過程中應(yīng)用數(shù)字化技術(shù)和工具,可以提高監(jiān)理效率、準(zhǔn)確性?;贐IM技術(shù),監(jiān)理單位可以實時跟蹤工程進展、監(jiān)督施工過程、檢查工程質(zhì)量,提供相關(guān)數(shù)據(jù)和分析,全方位掌握工程信息,減少人為錯誤,提高施工效率。利用無人機技術(shù),監(jiān)理單位可以進行航拍、測量和監(jiān)測,收集大量的工程數(shù)據(jù),通過對這些數(shù)據(jù)進行實時分析和決策,可以提高工程監(jiān)理的效率和準(zhǔn)確性。
3.4.2?建立數(shù)據(jù)管理系統(tǒng),通過數(shù)據(jù)分析總結(jié)經(jīng)驗,查漏補缺
監(jiān)理單位可以建立數(shù)據(jù)管理系統(tǒng),集中管理和分析工程監(jiān)理數(shù)據(jù),提供數(shù)據(jù)共享和協(xié)作,方便監(jiān)理人員進行工作安排和決策。數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)還可以與施工單位的數(shù)字化系統(tǒng)進行接口,實現(xiàn)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通。對數(shù)據(jù)的串并分析,也有助于監(jiān)理單位分析項目得失、考核員工效率,為未來項目監(jiān)理提供依據(jù)。
3.4.3?開發(fā)移動應(yīng)用程序,提高工作效率和監(jiān)督力度
通過開發(fā)移動應(yīng)用程序,可以使總監(jiān)、專監(jiān)等各類監(jiān)理人員通過手機或平板電腦實時查看工程圖紙、處理監(jiān)理事務(wù)、上傳問題照片、指定人員整改等,從而使建立過程有序、有記錄、有落實,提高監(jiān)理單位的工作效率和核心競爭力。
3.5?物管企業(yè)
3.5.1?布設(shè)智能設(shè)備、智慧家居,發(fā)展智能物業(yè)
物業(yè)管理階段是房地產(chǎn)壽命周期中最長的階段,物業(yè)管理單位可以利用智能設(shè)備和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù),實現(xiàn)物業(yè)設(shè)施的遠程監(jiān)控和自動化控制,實現(xiàn)節(jié)能和設(shè)備及時維護;物業(yè)管理數(shù)字化平臺或軟件系統(tǒng),可用于集中管理租賃信息、合同管理、維護工單、收費管理等,提高效率、準(zhǔn)確性和可追溯性,也可以提供物業(yè)運行的實時數(shù)據(jù);物業(yè)管理數(shù)據(jù)分析系統(tǒng),可以對租金收入、租戶滿意度、維修和保養(yǎng)記錄等進行詳細分析,發(fā)現(xiàn)潛在問題、優(yōu)化資源配置,作出更準(zhǔn)確的決策;物業(yè)安全和保障措施(如智能監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)、警報系統(tǒng)、應(yīng)急管理等),可以進行實時監(jiān)控和應(yīng)急響應(yīng),保障租戶和物業(yè)的安全。
3.5.2?開發(fā)移動應(yīng)用或物業(yè)自助服務(wù)平臺
物管企業(yè)還應(yīng)該開發(fā)或采用移動應(yīng)用或自助服務(wù)平臺,讓租戶和業(yè)主可以方便地查看賬單、提交報修請求、預(yù)定設(shè)施等,提高服務(wù)響應(yīng)速度,減少溝通成本,也可以提升租戶和業(yè)主的滿意度。物管企業(yè)還可以利用數(shù)字渠道進行物業(yè)租售,建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng),更好地了解客戶需求、提供個性化服務(wù)。
3.6?政府層面
房地產(chǎn)業(yè)上下游鏈條延伸極廣,是帶動國民經(jīng)濟、社會運轉(zhuǎn)的重要產(chǎn)業(yè),事關(guān)國家經(jīng)濟全局,需要政府從宏觀層面提供政策指引。
3.6.1?提供產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策,引導(dǎo)企業(yè)建立自己的數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略
政府可在各類評標(biāo)、評獎標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定中,將數(shù)字技術(shù)計入權(quán)重,將項目使用數(shù)字技術(shù)帶來的質(zhì)量提升、工期縮短、成本降低(即項目管理中的三控制)計入項目總結(jié)報獎的考核指標(biāo),引導(dǎo)企業(yè)自覺布局?jǐn)?shù)字經(jīng)濟,使整個建筑業(yè)實現(xiàn)勞動密集到智力、科技密集轉(zhuǎn)型。政府應(yīng)考慮企業(yè)在數(shù)字經(jīng)濟方面的投入,在稅收政策上予以減免和退稅,允許企業(yè)將數(shù)字化轉(zhuǎn)型的合理成本(如數(shù)控設(shè)備購置、軟件平臺引進或開發(fā)等)作為計稅扣除項,并落實到成效考核。
3.6.2?牽手業(yè)內(nèi)頭部企業(yè),打造數(shù)字化建設(shè)的典型案例
政府應(yīng)聯(lián)合大型房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)、建筑機械制作企業(yè)、資深軟件開發(fā)公司、大數(shù)據(jù)挖掘分析公司等,打造房地產(chǎn)業(yè)全流程(策劃、設(shè)計、施工、運維)數(shù)字化發(fā)展框架,塑造數(shù)字化建設(shè)的典型項目案例,供業(yè)界數(shù)字化轉(zhuǎn)型參考。
3.6.3?鼓勵企業(yè)創(chuàng)新合作,打造創(chuàng)新生態(tài)
政府應(yīng)鼓勵企業(yè)進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型和技術(shù)創(chuàng)新合作,促進企業(yè)合作、國際交流合作、跨界創(chuàng)新,推動數(shù)字化技術(shù)在產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用,推動科技成果轉(zhuǎn)化和商業(yè)化,加強產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同和合作,打造數(shù)字化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。
3.6.4?加大信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),保護數(shù)據(jù)安全
政府還應(yīng)加大對信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施的投資,包括提升寬帶網(wǎng)絡(luò)的覆蓋率和速度,推動5G技術(shù)的應(yīng)用,建設(shè)數(shù)據(jù)中心和云計算等基礎(chǔ)設(shè)施,為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化提供技術(shù)支持和環(huán)境條件。政府應(yīng)出臺相關(guān)的數(shù)據(jù)安全和隱私保護法規(guī),加強對數(shù)據(jù)的保護和管理,建立數(shù)據(jù)共享和交流的規(guī)范,確保數(shù)據(jù)安全。
3.6.5?促進校企合作,培養(yǎng)人才,解除企業(yè)后顧之憂
政府可以聯(lián)合建筑企業(yè)、軟件公司、地方高校,結(jié)合供需,深度調(diào)研建筑業(yè)所需的數(shù)字人才的標(biāo)準(zhǔn)、能力、學(xué)識要求,定向培養(yǎng),使校企合作步入真正的藍海,使高校與企業(yè)供需對接,降低企業(yè)人才培訓(xùn)成本。
4?總結(jié)
房價的階段性下挫是房地產(chǎn)業(yè)供需失衡的結(jié)果,也是為過去的房地產(chǎn)投機行為買單,同時也是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)在利益驅(qū)使下,自發(fā)成長、盲目開發(fā)的后果。房地產(chǎn)的適銷對路是房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的核心,而房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化是實現(xiàn)供需對路的必經(jīng)之路。
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