摘?要：“三孩”政策的實(shí)施，是限制性生育政策逐漸放松的反映，從人口總體發(fā)展的角度看，“三孩”政策對(duì)調(diào)整人口結(jié)構(gòu)、適應(yīng)社會(huì)老齡化具有積極意義。在此背景下，文章系統(tǒng)探討了在生育政策下人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。首先，建立基于生命周期的分析框架，并解釋生育政策、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、住房需求三者之間如何相互影響；其次，采用2016—2020年中國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)了人口、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響，得出人口規(guī)模、老年撫養(yǎng)比、總?cè)丝谛詣e比和城市化水平越高，對(duì)住房需求越高的結(jié)論；最后，提出大力開(kāi)發(fā)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”、平衡發(fā)展城鎮(zhèn)化水平的建議，從而促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：生育政策；人口規(guī)模；人口結(jié)構(gòu)；住房需求；房地產(chǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）06-0066-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.06.017

1?引言

為了使人口數(shù)量和質(zhì)量適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)在1980年推行計(jì)劃生育政策。經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)一段時(shí)間后，人口增長(zhǎng)得到了遏制，而隨著社會(huì)的發(fā)展，人們經(jīng)濟(jì)明顯改善時(shí)，反而對(duì)生育的欲望降低了，人口增長(zhǎng)的狀況也發(fā)生了變化。從人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)看，從1980年我國(guó)的出生率就逐漸開(kāi)始變緩，最近幾年已達(dá)到很低的水平。表面上，遏制人口增長(zhǎng)的目的達(dá)到了，但人們對(duì)生育的欲望降到了最低點(diǎn)，甚至有些省份出現(xiàn)了人口負(fù)增長(zhǎng)。此外，在2000年之后，我國(guó)生育率就已經(jīng)屬于世界范疇內(nèi)較低的水平。一旦這種情況繼續(xù)下去，在未來(lái)的幾年內(nèi)，很有可能出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)專家預(yù)估，我國(guó)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)即將結(jié)束，并將于2025年左右達(dá)到最值，在此之后出現(xiàn)人口的急劇減少?？傊?，低生育率的出現(xiàn)使我國(guó)人口大量增長(zhǎng)的局面將得到徹底改變。而一旦出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，也會(huì)對(duì)諸多領(lǐng)域產(chǎn)生巨大威脅[1]。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，大量城市人口逐漸集中，房屋需求量也持續(xù)增加。同時(shí)，房屋價(jià)格也因高漲的需求而不斷增加。人們需要更多的房子，一定程度上與人口增多和城市人口比例的增加有著直接關(guān)系。從計(jì)生規(guī)定出臺(tái)至今，出生率逐年降低，人口紅利逐步消失，老齡化程度逐步加劇。據(jù)現(xiàn)有調(diào)查，13年之后全國(guó)65歲以上人數(shù)將達(dá)到2億多，占總?cè)丝诘?5%。西方國(guó)家歷經(jīng)近百年才進(jìn)入老齡化社會(huì)，而中國(guó)只用了18年且速度仍在加快。在此背景下，2011年國(guó)家逐步試點(diǎn)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策，試圖通過(guò)提高人口出生率以緩解老齡化進(jìn)程，但政策成效不明顯。2016年又啟動(dòng)了全面放開(kāi)二孩政策，并在2021年5月底開(kāi)始執(zhí)行“三孩”政策。因此，文章試從生育率變動(dòng)、生育政策調(diào)整的方面來(lái)討論人口對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，分析其發(fā)展脈絡(luò)和規(guī)律。

2?人口與住房需求的理論概述

2.1?人口轉(zhuǎn)變理論

法國(guó)的蘭德里以時(shí)間階段為切入點(diǎn)對(duì)人口變化進(jìn)行了分析。為了更好地對(duì)人口發(fā)展的規(guī)律進(jìn)行分析，其以原始、中期和現(xiàn)代作為分期標(biāo)準(zhǔn)[2]。在比較原始的狀態(tài)下，雖然人口的出生率相對(duì)較高，但由于醫(yī)療衛(wèi)生、生產(chǎn)生活、飲食等條件很差，導(dǎo)致死亡率也很高，人口增長(zhǎng)也就相對(duì)比較緩慢；隨著生產(chǎn)工具的不斷改善，人們應(yīng)對(duì)自然的能力得到了顯著提高，而出生率相對(duì)下降了不少；在工業(yè)革命之后，人類(lèi)在各方面的條件都得到了提升，極大地降低了死亡率，尤其是發(fā)展到現(xiàn)在，出生率也降到了很低的水平。

2.2?生命周期理論

從整個(gè)家庭的周期性來(lái)看，其大致經(jīng)歷了形成、擴(kuò)展、穩(wěn)定、收縮、空巢、解體[3]。與之對(duì)應(yīng)的就是新婚、孩子出生、孩子就學(xué)、孩子青春、孩子成人離家、父母年老。一旦人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，那么就會(huì)導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化。該理論有一個(gè)固定的模式思維，即認(rèn)為人在每一個(gè)階段的收入和消費(fèi)都是固定的比例，且可以達(dá)到一個(gè)合理的均衡水平。

2.3?房地產(chǎn)供求理論

如果對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行分析后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)上住宅價(jià)格降低或相對(duì)較低的時(shí)候，人們對(duì)于住宅的需求就會(huì)增加。而當(dāng)市場(chǎng)上住宅價(jià)格提高或超出人們對(duì)于住宅價(jià)格的接受度時(shí)，人們對(duì)于住宅的需求就會(huì)降低。此外，當(dāng)住宅的價(jià)格相對(duì)較高時(shí)，市場(chǎng)上對(duì)于住宅的供應(yīng)量也會(huì)相應(yīng)地增加。相反，市場(chǎng)上對(duì)于住宅的供應(yīng)量會(huì)相對(duì)減少。從整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展史來(lái)看，房地產(chǎn)的供需失衡是常態(tài)，而供需平衡是短期的。

3?生育政策變化對(duì)住房需求的影響機(jī)理分析

3.1?生育政策對(duì)人口規(guī)模的影響分析

生育政策隨時(shí)代的不同而發(fā)生改變，同時(shí)也會(huì)對(duì)時(shí)代的發(fā)展產(chǎn)生不同影響。我國(guó)以前是高出生率，但隨著計(jì)劃生育政策的推行，出生率緩慢下降。所以，根據(jù)經(jīng)濟(jì)等因素的發(fā)展對(duì)生育政策進(jìn)行調(diào)整，就會(huì)明顯地對(duì)出生率產(chǎn)生影響。換言之，只要調(diào)整生育政策，出生率就會(huì)相應(yīng)地變化。例如，以前推行一對(duì)夫婦只能生一個(gè)孩子，其結(jié)果就是出生率一直在下降。而在2011年開(kāi)始實(shí)行“雙獨(dú)”生育政策后，出生率開(kāi)始有所上升；當(dāng)實(shí)行“單獨(dú)二孩”政策后，出生率先升后降；當(dāng)實(shí)施“全面二孩”政策后，對(duì)出生率有較大的沖擊；“三孩”政策階段（2021年5月至今），實(shí)施時(shí)間尚短，對(duì)人口出生率的變化暫時(shí)不太清晰。

3.2?生育政策對(duì)人口結(jié)構(gòu)的影響分析

在不同的生育政策下，人口年齡結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生改變。當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行獨(dú)生子女政策時(shí)，出生率較低從而使少年人數(shù)較少，短短六年下降了5個(gè)百分點(diǎn)。而隨著醫(yī)療和衛(wèi)生條件的改善，老年人壽命變長(zhǎng)，使撫養(yǎng)比出現(xiàn)了上升。而在實(shí)行了“雙獨(dú)二孩”、全面放開(kāi)二胎和三胎政策之后，出生人口并未顯著提高，尤其是老年人比重過(guò)大，導(dǎo)致老齡化越來(lái)越嚴(yán)重。

3.3?人口規(guī)模變化對(duì)住房需求的影響

在放開(kāi)二胎之前，國(guó)家整體上的人口出生率已經(jīng)開(kāi)始下降，出生人口減少，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。而推行二胎政策之后，人口出生率在一段時(shí)期內(nèi)有所提高，在一定程度上推動(dòng)住宅供應(yīng)鏈的增加。然而從實(shí)際情況來(lái)看，隨著人們生育觀念的轉(zhuǎn)變，人口出生率在有所提高之后又開(kāi)始下降，甚至2021年有18個(gè)省份出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這對(duì)于住宅行業(yè)的影響是巨大的。

3.4?人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)住房需求的影響

3.4.1?自然結(jié)構(gòu)

根據(jù)生命周期理論，可知年齡不同，對(duì)消費(fèi)和儲(chǔ)蓄的觀念也大相徑庭。同樣，不同年齡段的人群對(duì)于住房的需求也是如此。例如，當(dāng)一個(gè)畢業(yè)生剛工作時(shí)，多數(shù)從租房開(kāi)始，然后才開(kāi)始買(mǎi)房，而這種買(mǎi)房基本都是剛需的。當(dāng)進(jìn)入中年后，基本滿足了最基礎(chǔ)的住房需求。再進(jìn)行買(mǎi)房，也是改善性或投資性住房，與年輕時(shí)的購(gòu)房心理完全不同。當(dāng)進(jìn)入老年階段，買(mǎi)房的需求就更低。這就是人的自然結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的影響。

3.4.2?地域結(jié)構(gòu)

地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平產(chǎn)生直接的影響。當(dāng)一個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較低時(shí)，農(nóng)村人口就相對(duì)多，其對(duì)商品住宅的需求會(huì)相對(duì)較小，也就遏制了房地產(chǎn)的發(fā)展。而當(dāng)城鎮(zhèn)化水平較高時(shí)，大家對(duì)于城市住宅的需求會(huì)不斷上升，也就推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展。由此可見(jiàn)，不同地域的城鎮(zhèn)化水平不一，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成不同的影響。

4?生育政策下人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求影響的實(shí)證分析

4.1?研究設(shè)計(jì)

4.1.1?數(shù)據(jù)來(lái)源

文章采用2016—2020年我國(guó)31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)（不含港、澳、臺(tái)）的省級(jí)面板數(shù)據(jù)，共155組數(shù)據(jù)樣本。其數(shù)據(jù)來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。數(shù)據(jù)處理過(guò)程中，對(duì)部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)處理以保證可比性。為避免價(jià)格所帶來(lái)的影響，文章以2016年為基期對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)做平減處理。

4.1.2?變量定義

文章的被解釋變量為住房需求（Demand），以商品房銷(xiāo)售面積為代理變量。為分析人口變化和結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，文章解釋變量設(shè)定為人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)。人口規(guī)模（Population），選用人口總數(shù)作為人口規(guī)模的量化指標(biāo)，并取對(duì)數(shù)處理。人口結(jié)構(gòu)，文章將人口結(jié)構(gòu)細(xì)化為年齡結(jié)構(gòu)（Age）、性別結(jié)構(gòu)（Gender）和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（UR）。具體選用老年撫養(yǎng)比代表年齡結(jié)構(gòu)，總?cè)丝谛詣e比代表性別結(jié)構(gòu)，人口城鎮(zhèn)化率代表城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求受多種因素影響，為確保面板數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性與可行性，文章選取可支配收入增長(zhǎng)率（Income）、住房銷(xiāo)售價(jià)格（Price）和住房新開(kāi)發(fā)面積（Area）3個(gè)控制變量，并對(duì)后兩者取對(duì)數(shù)處理。

4.1.3?模型設(shè)定

文章借鑒張沖（2014）、劉菁（2017）的研究方法，選用2016年至2020年中國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。構(gòu)建計(jì)量模型（1）和（2）進(jìn)行實(shí)證分析，模型中，下標(biāo)i表示省份，t表示年份，ε為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

Demandi，t=α1+βPopulationi，t+φ1Incomei，t+φ2Pricei，t+φ3Areai，t+εi，t（1）

Demandi，t=α2+1Agei，t+2Genderi，t+6URi，t+γ1Incomei，t+γ2Pricei，t+γ3Areai，t+εi，t（2）

4.2?變量統(tǒng)計(jì)分析

4.2.1?描述性統(tǒng)計(jì)分析

由表1中描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，被解釋變量住房需求的平均值為8.03，標(biāo)準(zhǔn)差1.24；解釋變量人口規(guī)模的平均值為8.14，標(biāo)準(zhǔn)差0.84；年齡結(jié)構(gòu)的平均值為0.16，標(biāo)準(zhǔn)差0.04；性別結(jié)構(gòu)的平均值為1.05，標(biāo)準(zhǔn)差0.04；城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的平均值為0.61，標(biāo)準(zhǔn)差0.12。被解釋變量和解釋變量經(jīng)過(guò)取對(duì)數(shù)處理，導(dǎo)致其標(biāo)準(zhǔn)差較小，在全國(guó)層面的發(fā)展水平來(lái)說(shuō)較為均勻，相差不大。而控制變量住房新開(kāi)發(fā)面積的平均值為4.70，標(biāo)準(zhǔn)差3.84，說(shuō)明該指標(biāo)在全國(guó)各省之間的差異較大。由于我國(guó)人口具有向發(fā)達(dá)城市聚集的特征，因此發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)發(fā)展水平顯著高于欠發(fā)達(dá)城市，故該情況與現(xiàn)實(shí)情況相符。

4.2.2?多重共線檢驗(yàn)

根據(jù)表1中的VIF檢驗(yàn)結(jié)果可知，回歸模型中各變量VIF值均小于5，說(shuō)明模型中的解釋變量之間、控制變量之間、解釋變量與控制變量之間，均通過(guò)檢驗(yàn)，變量間存在一定的獨(dú)立性，不存在相互干擾，可以繼續(xù)進(jìn)行后續(xù)的分析。

4.3?回歸結(jié)果分析

表2報(bào)告了人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求影響的實(shí)證結(jié)果。其中，第（1）列顯示的是人口規(guī)模（Population）對(duì)住房需求（Demand）的回歸結(jié)果；第（2）列顯示的是人口結(jié)構(gòu)，包括年齡結(jié)構(gòu)（Age）、性別結(jié)構(gòu)（Gender）和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（UR）對(duì)住房需求（Demand）的回歸結(jié)果?；貧w結(jié)果中，可調(diào)整R2分別為0.8201和0.7080，說(shuō)明人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的解釋力度分別為82.01%和70.8%，解釋能力較強(qiáng)，模型擬合效果較好。

4.4?人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響

根據(jù)總體回歸結(jié)果顯示，人口規(guī)模（Population）對(duì)住房需求（Demand）具有正向影響，并且通過(guò)了1%顯著性水平檢驗(yàn)。隨著人口數(shù)量增加，人們對(duì)住房的需求也隨之增加，從而人口規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了正向影響，該結(jié)論與我國(guó)實(shí)際情況相符?？刂谱兞恐?，可支配收入（Income）、住房?jī)r(jià)格（Price）和住房開(kāi)發(fā)面積（Area）對(duì)住房需求（Demand）影響的符號(hào)也均符合現(xiàn)實(shí)情況。在人口結(jié)構(gòu)方面，年齡結(jié)構(gòu)（Age）對(duì)住房需求（Demand）有正向影響，且通過(guò)了1%顯著性水平檢驗(yàn)，說(shuō)明年齡結(jié)構(gòu)的程度越大，即老年人口撫養(yǎng)占比越大，則對(duì)住房需求程度越高；性別結(jié)構(gòu)（Gender）對(duì)住房需求（Demand）有正向影響，且通過(guò)了1%顯著性水平檢驗(yàn)，說(shuō)明性別結(jié)構(gòu)程度越高，即總?cè)丝谥行詣e比越大，則對(duì)住房需求程度越高；城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（UR）對(duì)住房需求（Demand）有正向影響，且通過(guò)了1%顯著性水平檢驗(yàn)，說(shuō)明人口城鎮(zhèn)化水平越高，則對(duì)住房需求程度越高。在控制變量中，住房?jī)r(jià)格因素（Price）顯著抑制了住房需求（Demand），說(shuō)明人們的住房需求對(duì)價(jià)格變化的反應(yīng)較為敏感。

4.5?穩(wěn)健性檢驗(yàn)

鑒于人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)以及其他控制變量對(duì)住房需求的影響可能存在時(shí)滯效應(yīng)，因此文章將人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和其他控制變量替換為各自的滯后一期項(xiàng)，繼續(xù)采用模型（1）和（2）進(jìn)行回歸檢驗(yàn)。回歸結(jié)果如表3所示，人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的解釋力度分別為80.98%和67.22%，解釋能力較強(qiáng)，模型擬合效果較好。且滯后一期的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)的系數(shù)與基準(zhǔn)回歸結(jié)果相比較，都未出現(xiàn)明顯的系數(shù)符號(hào)變化，可以說(shuō)明文章的回歸分析結(jié)果是相對(duì)穩(wěn)健的。

5?推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)建議

5.1?大力開(kāi)發(fā)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”

隨著社會(huì)快速的發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求也逐步提高，與此同時(shí)，老年人口的消費(fèi)需求也越來(lái)越大。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老齡化程度較為嚴(yán)重，老年人口數(shù)量的增加已遠(yuǎn)超預(yù)期。所以，政府應(yīng)立足于老年人的消費(fèi)需求，在政策上做出一些改變，推進(jìn)老年市場(chǎng)的發(fā)展。隨著國(guó)家養(yǎng)老體系逐步完善，社會(huì)的養(yǎng)老方式主要有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等。受傳統(tǒng)住房思想與社會(huì)意識(shí)形態(tài)的影響，中國(guó)老年人口的養(yǎng)老方式主要是子女養(yǎng)老。對(duì)此，政府可以建造適合兩代人同居的住宅或社區(qū)，并配套相應(yīng)的生活設(shè)施，一方面拉近老年人口與子女的生活距離；另一方面彼此擁有各自的私密空間，不影響住房生活品質(zhì)。另外，也可以按照老年人的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)收入，建造能夠滿足其要求的老年公寓，從而使社會(huì)保障體系更加完善[4]。

5.2?平衡發(fā)展城鎮(zhèn)化的水平

城鎮(zhèn)化也是影響住房需求的關(guān)鍵原因，其所產(chǎn)生的影響不容小覷。從始至終，城鎮(zhèn)化問(wèn)題始終都是我國(guó)發(fā)展的核心，城鎮(zhèn)化水平的提高，有助于提升整體居民的消費(fèi)水平，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用[5]。因此在未來(lái)城市建設(shè)中，仍要努力提高城鎮(zhèn)化管理水平。如今，城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要問(wèn)題是區(qū)域發(fā)展不平衡，為了縮小不同地區(qū)住房需求的差異，政府需要制訂一些措施來(lái)促進(jìn)落后地區(qū)的發(fā)展，從而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

6?結(jié)論

文章主要研究了基于生育政策下，人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。通過(guò)對(duì)有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行查閱和梳理，對(duì)當(dāng)前研究的不足進(jìn)行了歸納和總結(jié)。接著介紹了相關(guān)理論基礎(chǔ)，對(duì)三者之間的關(guān)系進(jìn)行了定性研究。依據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯吭O(shè)計(jì)，利用全國(guó)數(shù)據(jù)建立面板數(shù)據(jù)模型，通過(guò)回歸分析得出與實(shí)際相符的結(jié)論。從而使人們對(duì)人口與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系有一個(gè)更深入的了解，而且借此就如何在發(fā)展房地產(chǎn)過(guò)程中調(diào)整人口政策，以便適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要。

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［作者簡(jiǎn)介］馮亞楠，女，漢族，山東聊城人，碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。