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        人口結(jié)構(gòu)對房價的影響

        2016-10-31 16:26:58鄭基超倪澤強孫韋
        江淮論壇 2016年5期

        鄭基超 倪澤強 孫韋

        摘要:房價是影響國民經(jīng)濟全局的重要變量。文章從人口結(jié)構(gòu)視角對房價上漲的原因進(jìn)行了探索,以2001—2014年的分省面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)分析了婚姻登記人數(shù)這一人口變量對房價的影響,接著又對京、滬、津三個直轄市進(jìn)行了面板數(shù)據(jù)分析,探索了外來人口和婚姻登記人口對房價的影響;實證結(jié)果表明人口因素是影響房價的重要變量,文章最后基于人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀對未來房價走勢進(jìn)行了預(yù)測并提出了政策性建議。

        關(guān)鍵詞:人口結(jié)構(gòu);住宅價格;婚姻登記人口

        中圖分類號:F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1001-862X(2016)05-0022-007

        一、引 言

        過去的十多年,房價的大幅度攀升引發(fā)了人們的廣泛關(guān)注,牽動著無數(shù)人敏感的神經(jīng)。根據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù),從2000年到2014年,14年間全國住宅平均價格從2092元/平方米上升到5933元/平方米,上漲了近兩倍。尤其是2016年春節(jié)后,一線城市和部分二線城市房價飆升,再次引發(fā)居民的強烈關(guān)注。房價大幅度上漲嚴(yán)重影響了人們的生活質(zhì)量,很多人節(jié)衣縮食購房供房,為此減少了其他支出,沖擊了消費增長,直接導(dǎo)致內(nèi)需不振。

        對房價的上漲,不同學(xué)者有著不同的解釋,部分學(xué)者從供給沖擊角度給出了解釋,如土地價格的上升、建筑成本的增加等帶來了房價的剛性上升;還有的學(xué)者從需求角度進(jìn)行了解讀,認(rèn)為多年的經(jīng)濟增長使居民收入水平提高,進(jìn)而增加住宅消費引起房價上漲。這些分析都有一定道理,但是并不全面。

        從現(xiàn)實來看,根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2016年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,與上年同月相比,70個大中城市中,住宅價格下降的城市有23個,上漲的城市有46個,持平的城市有1個;4月份,同比價格變動中,最高漲幅為63.4%,最低為下降3.2%,其中一線城市和部分二線城市價格上漲幅度較大。顯然房價的大幅度增長很難用供求解讀:在同一期間,我國房地產(chǎn)市場供給成本變化不大,經(jīng)濟增長雖然放緩,但是居民收入增長趨勢沒有發(fā)生變化,因此仍然用供給、需求因素對房價進(jìn)行解讀顯得蒼白無力,隱藏在中國房價高增長率背后的顯然還有其他因素。

        我們注意到,與近年來房價高增長相伴隨的是,中國正在經(jīng)歷時間和空間兩種維度的人口結(jié)構(gòu)變動。首先是時間維度的人口結(jié)構(gòu)變動,在過去十多年,1981—1990年人口出生高峰期的居民相繼進(jìn)入初婚期,與此同時35—59歲中年人在總?cè)丝谥斜戎夭粩嗌仙?,新婚買房和改善居住質(zhì)量買房需求爆發(fā)式增長,帶來了全國范圍內(nèi)的房價普漲;其次就是空間維度的人口結(jié)構(gòu)變動,過去數(shù)十年由于區(qū)域經(jīng)濟增長不平衡,中西部人口大量流向東部地區(qū),造成了人口分布的區(qū)域不平衡,北上廣等東部地區(qū)人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài),而中西部地區(qū)人口凈流出,人口流動帶來了住宅購買力的流動,一線城市房價上漲幅度驚人。

        事實上,很多文獻(xiàn)也關(guān)注到了人口結(jié)構(gòu)對房價的影響。查閱已有文獻(xiàn)后我們發(fā)現(xiàn),很多學(xué)者在實證分析時使用的表征人口特征的變量為人口撫養(yǎng)比,在回歸中通常使用人口撫養(yǎng)比和當(dāng)期房價的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證。我們認(rèn)為,以撫養(yǎng)比作為人口結(jié)構(gòu)的代理變量,在分析研判人口因素對房價影響時可能有偏差,因為人口撫養(yǎng)比通常表明既定時點的人口結(jié)構(gòu)特征,當(dāng)期人口撫養(yǎng)比對當(dāng)期房價的影響通常是間接的。以幼兒撫養(yǎng)比為例,該比例為幼兒人口占總?cè)丝诨蛘邉趧幽挲g人口比重,而現(xiàn)在的幼兒人口是不可能有直接住宅需求的,只有等其成年后才會有購房需求。因此我們需要找到更合適的表示人口結(jié)構(gòu)因素的變量,這一變量既能夠描述人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)特征,而且能夠?qū)Ξ?dāng)期房價產(chǎn)生直接影響。成家需買房的傳統(tǒng)文化給了我們啟示,因為大多數(shù)在城鎮(zhèn)結(jié)婚的人都會購買商品住宅,因此當(dāng)年登記結(jié)婚人數(shù)既能夠代表人口數(shù)量結(jié)構(gòu)特征(當(dāng)期登記結(jié)婚人數(shù)由若干年前的出生人口決定),又能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生直接影響。因此本文中我們將使用結(jié)婚登記人數(shù)來反映人口結(jié)構(gòu),分析其對房價帶來的影響,我們相信這能更加客觀、準(zhǔn)確地研究人口因素對房價的影響;而且中國各省市區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)差異較大,這種差異為面板計量分析人口結(jié)構(gòu)對房價的影響也提供了便利。

        二、人口結(jié)構(gòu)與房價的理論分析

        (一)人口數(shù)量結(jié)構(gòu)決定了住宅需求數(shù)量結(jié)構(gòu)

        人口結(jié)構(gòu)對房價產(chǎn)生影響的邏輯在于:購買住宅的行為本質(zhì)上是居住消費,人是消費主體,因而有居住需求的人口數(shù)量決定了住宅的有效需求量。一個符合實際的假設(shè)是,居民只有在成年或者更準(zhǔn)確地說結(jié)婚建立家庭之后才會有獨立住宅需求。由于種種原因,各年度人口出生數(shù)量并不相同,到這些居民長大成人時,相應(yīng)的住宅需求數(shù)量也會有所不同。因此人口出生數(shù)量決定了滯后期的住宅需求數(shù)量;而人口出生數(shù)量的波動會影響多年以后的住宅需求數(shù)量和結(jié)構(gòu)。根據(jù)歷次人口普查數(shù)據(jù),從1966—2010年間,中國共經(jīng)歷了兩次人口出生高峰,第一個高峰是從1966到1975年,十年間出生人口近2.4億人;第二次人口出生高峰是從1981到1990年,十年出生人口約2.3億人;其后中國出生人口數(shù)量不斷下降。我們認(rèn)為,在過去的十多年,兩次人口出生高峰的人們相繼進(jìn)入婚育期和中年期,由此帶來了婚姻購房需求和中年改善住房需求的迸發(fā),驅(qū)動了中國房價的上升。

        (二)生育高峰帶來的婚育購房需求上升

        首先來看結(jié)婚購房需求,傳統(tǒng)文化強調(diào)“有房才有家和歸屬感”,因此多數(shù)城市居民結(jié)婚時都會新購住房。表1是內(nèi)地居民結(jié)婚登記人數(shù)和成套住宅竣工數(shù)量描述性統(tǒng)計,其中內(nèi)地居民結(jié)婚登記對數(shù)既包括初婚,也包括再婚,因為離婚時通常會對原有住房分割,再婚時往往會重新購房,因此使用總的結(jié)婚登記對數(shù)表示結(jié)婚購房需求是合理的。我們發(fā)現(xiàn),從2001年開始,國內(nèi)居民結(jié)婚登記人數(shù)持續(xù)增長,從2001年的797.11萬對上升到2014年的1302.04萬對,增長了約63%,其中初婚人數(shù)從2001年的1481.74萬人上升到2014年的2286.81萬人,占據(jù)了絕大部分。與此同時,城鎮(zhèn)化在加速推進(jìn),14年間,城鎮(zhèn)人口比重從37.66%上升到54.77%。假設(shè)所有在城鎮(zhèn)生活的居民結(jié)婚時都要新購房屋,那么城鎮(zhèn)化疊加婚育人口上升帶來了大量購房需求。經(jīng)計算可知,從2001年到2014年,結(jié)婚購房需求從300.19萬套上升到2014年的713.13萬套,14年間需求共計7016萬套,而同期全國開發(fā)商成套住宅竣工數(shù)量共計7071萬套,竣工成套房屋數(shù)量僅略多于結(jié)婚購房需求。顯然,在過去的14年間,住宅市場供求矛盾是相當(dāng)突出的,因為新竣工房屋不但要供應(yīng)結(jié)婚購房者,還要滿足其他需求如改善性住房需求。

        (三)中年人群數(shù)量增加帶來的改善性購房需求上升

        所謂住宅改善性需求,是指居民在經(jīng)濟收入水平提高后,為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求。由于統(tǒng)計購房行為并不區(qū)分初次買房和改善購房,在此我們僅從人口數(shù)量結(jié)構(gòu)視角對住宅改善性需求進(jìn)行推算。我們認(rèn)為,35—59歲的中年人家庭穩(wěn)定、收入相對較高,是改善性需求的主要目標(biāo)人群。以2010年人口普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),我們對不同時點的中年人口數(shù)量進(jìn)行推測并繪制為圖1。從圖1可以看出,從2000年到2015年,中年人口數(shù)量在急劇增加,從2000年的3.6億增加到2015年的5.2億,其原因如前文所述:70年代人口出生高峰期的人大量進(jìn)入中年。由于這一年齡段的人口數(shù)量急劇增加,進(jìn)而改善性住房需求也隨之增加。

        (四)人口結(jié)構(gòu)空間分布不均衡帶來的房價增長差異

        經(jīng)過多年普漲后,房地產(chǎn)市場區(qū)域分化日益明顯。目前已呈現(xiàn)出冷熱不均的局面,一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場仍然需求旺盛,而大部分地區(qū)房地產(chǎn)仍然是供過于求,面臨著去庫存的壓力。我們認(rèn)為這種房價的區(qū)域差異是由人口空間分布的不均衡帶來的。目前國內(nèi)人口出現(xiàn)從中西部地區(qū)向東部地區(qū)流動的趨勢,隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的推進(jìn),越來越多的流動人口會選擇在流入地定居買房,住宅購買力由此隨著人口流動發(fā)生了空間轉(zhuǎn)移,需求的增加引起房價上漲。以北京、上海兩直轄市為例,從2001年到2014年,房價分別上漲了305%和393%,而同期全國住宅平均價格增長率為204%。其快速增長的原因與兩地流動人口數(shù)量不斷增多有關(guān):兩市常住人口中流動人口比重(常住非戶籍人口除以戶籍人口比重)分別從2001年的23.4%、25.7%增長到2013年的61.4%、68.6%。

        因此,綜合以上時空維度的人口結(jié)構(gòu)變化,可以得到過去十多年房價迅猛上漲的一種基于人口結(jié)構(gòu)視角的解釋:20世紀(jì)80年代人口出生高峰期的居民進(jìn)入初婚高峰,加上20世紀(jì)60年代和70年代人口出生高峰期的居民進(jìn)入改善性住宅需求高峰,兩種高峰放大了住宅需求,推動了住宅價格較大幅度上漲,而較高的房價漲幅催生了投資性需求,很多人將住宅視作只漲不跌的投資品。三種需求疊加形成了住宅需求螺旋上升效應(yīng),支撐了房價的持續(xù)增長。在人口流入較多的中心城市,由于人口流入,婚育購房、改善性住宅需求、投資需求又疊加了外地住宅購買力的流入,房價增長速度更快。

        三、人口結(jié)構(gòu)對房價的實證分析

        根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論,商品價格取決于供求關(guān)系。因此我們以供求為基礎(chǔ)對房價進(jìn)行實證研究,在計量時我們側(cè)重于分析需求因素,需求因素包括人們的可支配收入,同時包括人口結(jié)構(gòu)因素,即結(jié)婚購房需求和改善性住宅需求。中國各地發(fā)展水平、所處階段不同,面板數(shù)據(jù)分析方法能充分利用這一優(yōu)勢,基于本文研究目的,最終我們設(shè)定的計量模型如下式:

        RPit=?琢+?茁1MRit+?茁2UW+?茁3DIit+?茁4URit

        其中,被解釋變量RP是各省市區(qū)的房價,以住宅平均價格表示,單位為元/平方米,回歸方程中我們使用其對數(shù)形式的數(shù)據(jù);MR是各地區(qū)結(jié)婚登記人數(shù),我們以該數(shù)據(jù)表示結(jié)婚購房需求,將每年結(jié)婚登記人數(shù)乘以該年城鎮(zhèn)化率表示結(jié)婚買房人數(shù),回歸中我們將這一數(shù)字除以該地區(qū)年末人數(shù)以千分比形式呈現(xiàn);改善性需求我們很難查到有關(guān)數(shù)據(jù),我們考慮用城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)量增長情況(UW)來代表改善性需求,因為城鎮(zhèn)就業(yè)人員增長數(shù)量隨著城市規(guī)模擴大而不斷增大,改善居住需求亦隨之不斷上升,其中2000—2010年的數(shù)據(jù)直接來自《中國統(tǒng)計年鑒》中按城鄉(xiāng)分的年底從業(yè)人員數(shù)城鎮(zhèn)部分,而2011年后由于統(tǒng)計口徑改變,無法獲得這一數(shù)據(jù),我們采用各地區(qū)按行業(yè)分城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)計算增長速度,這兩個變量是我們重點關(guān)注的變量;其他變量包括:DI,人均可支配收入,統(tǒng)計年鑒中單位為元/年,在回歸方程中我們按照與房價一樣的方式對數(shù)化進(jìn)行處理;UR,城鎮(zhèn)化率,我們用百分比的方式呈現(xiàn)。

        (一)數(shù)據(jù)說明

        Stata可以很方便地對數(shù)據(jù)進(jìn)行基本描述,我們共搜集了31個省、自治區(qū)、直轄市從2001到2014年的數(shù)據(jù),共計434組數(shù)據(jù),每組數(shù)據(jù)共有5個變量。其中住宅價格、人均可支配收入單位為元;結(jié)婚登記變量為該年結(jié)婚登記人數(shù)占該地區(qū)年末總?cè)丝诘那Х直龋覀儗⑵浞糯?000倍呈現(xiàn);城鎮(zhèn)化率、城市就業(yè)人口增長率為百分比數(shù)據(jù),為計量的量綱統(tǒng)一,我們將其放大100倍在表2中呈現(xiàn)。

        5個變量中,房價的平均值為3666.65元/平方米,標(biāo)準(zhǔn)差較大,顯示了各地房價差異很大,最高值18499元,最低值僅為864元;城鎮(zhèn)化率的平均值為47.95%,但標(biāo)準(zhǔn)差也較大,反映出各地區(qū)城鎮(zhèn)化水平差異較大;mr是按城鎮(zhèn)化率乘以該年總結(jié)婚登記人數(shù)占年末總?cè)丝诘那Х直?,平均值?.77507,各地近年來結(jié)婚登記人數(shù)整體呈現(xiàn)上升趨勢,與房價上漲趨勢一致;人均可支配收入平均為15200元,標(biāo)準(zhǔn)差較大,顯示各地經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大;城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)據(jù)增加數(shù)為百分比數(shù)據(jù),其方差較大,事實上其差異應(yīng)該沒有這么大,其原因可能是個別省份不同年度統(tǒng)計誤差所致,不過總體上看,城鎮(zhèn)就業(yè)人口數(shù)量保持了穩(wěn)定增長的趨勢,每年增長幅度為5.537%。

        (二)回歸結(jié)果

        1.總體數(shù)據(jù)回歸

        根據(jù)研究目的,依照回歸使用變量的不同,我們對樣本進(jìn)行了兩種回歸,其中方程1是包括4個因變量的回歸,我們使用固定效應(yīng)回歸方法;方程2是將不顯著的uw變量和ur變量去除后的回歸結(jié)果,同樣也是固定效應(yīng)回歸。兩種回歸總的R平方都在0.85以上,說明我們選擇的變量能很好地解釋房價的變動。兩個回歸結(jié)果都顯示出結(jié)婚人口數(shù)量比對房價有一個正且在統(tǒng)計上顯著的系數(shù),這說明控制住其他因素的情況下,結(jié)婚登記人口的上升確實帶來了房價的上升,平均來看,結(jié)婚登記人口占總?cè)丝诿吭黾?個千分點,住宅價格要上升2.5~2.6個百分點,正如所預(yù)期的那樣。個人實際可支配收入上升也是影響房價的重要因素,個人可支配收入增長率每上升1個百分點,房價增長率隨之上升0.95個百分點左右;城鎮(zhèn)化對房價的影響在我們的回歸方程中不顯著,可能是城鎮(zhèn)化的作用已經(jīng)體現(xiàn)在結(jié)婚登記人口因素中;uw變量并未通過顯著性檢驗,即該變量對房價的影響是不顯著的,這可能意味著改善性需求對房價并未有太大的影響,事實上改善性需求通常是賣舊房買新房,在創(chuàng)造需求的同時往往也會提供供給。

        2.京、滬、津區(qū)域回歸結(jié)果

        我們接著分析空間維度上的人口流動因素對房價的影響:外來人口對房價的影響。國內(nèi)房價上漲幅度較大的地區(qū)為北京、上海等中心城市,這些城市房價的絕對值相對人均可支配收入水平很高,同時這些城市的外來人口比重也比較高。我們以北京、上海、天津三個直轄市為例進(jìn)行實證分析,對上文中的計量模型進(jìn)行改進(jìn),以考察空間人口結(jié)構(gòu)對房價的影響,這也是對前文全國面板數(shù)據(jù)的穩(wěn)健性檢驗。實證使用的模型如下所示,其他變量與上文相同,所不同的是將UW變量換為FI(外來人口比重,即常住人口中非戶籍人口除以戶籍人口比重):

        RPit=?琢+?茁1MRit+?茁2FI+?茁3DIit+?茁4URit

        表4是對京、滬、津數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計,這三個市的房價平均值、城鎮(zhèn)化率、平均結(jié)婚登記人數(shù)、人均可支配收入都要高于全國平均水平,天津的房價和人均可支配收入最低,而三個城市的城鎮(zhèn)化率都很高,平均達(dá)到82.89%,三個城市外來人口數(shù)量占戶籍人口比重平均達(dá)到37%左右。

        表5是對三個城鎮(zhèn)化水平比較高的城市進(jìn)行普通回歸計量分析的結(jié)果,我們發(fā)現(xiàn),結(jié)婚登記人數(shù)與人均可支配收入依然是對房價比較顯著的變量。但是結(jié)婚登記人數(shù)變量的系數(shù)在總體回歸和地區(qū)回歸間存在明顯差異,結(jié)婚登記人數(shù)占總?cè)丝谇Х直让吭黾?個千分點,三市住宅價格平均要上升約7.4個百分點,這是因為這三個城市城鎮(zhèn)化率高,大部分結(jié)婚登記人口都需要在城市買房;正如理論分析的那樣,外來人口數(shù)量增加對房價上漲有正的影響,外來人口占戶籍人口比重每上升一個百分點,住宅價格平均水平上漲1.38個百分點,顯示出人口流入對流入地房價的顯著推升效應(yīng);人均可支配收入對房價的影響系數(shù)要小于全國面板回歸得出的系數(shù);城鎮(zhèn)化水平在回歸方程中不顯著。

        總體回歸結(jié)果和分區(qū)域回歸結(jié)果得出系數(shù)雖然不盡相同,但是結(jié)論基本是一致的,從側(cè)面證明我們的回歸結(jié)果是穩(wěn)健的。從人口時點結(jié)構(gòu)比來看,上海、北京、天津三市結(jié)婚人數(shù)對房價的影響程度更大,因為三市城鎮(zhèn)化水平高,大部分人口都位于城市,因此新婚人口都需要在城市買房;這證明我們之前的假設(shè),即人口數(shù)量結(jié)構(gòu)會對房價產(chǎn)生影響,但是這種影響通常是滯后的,對現(xiàn)在房價產(chǎn)生影響的人口結(jié)構(gòu)因素體現(xiàn)在結(jié)婚登記人口數(shù)量上,而現(xiàn)期結(jié)婚登記人口數(shù)量是由多年前出生人口數(shù)量決定;而隨著20世紀(jì)80年代人口出生高峰期的居民進(jìn)入婚育期,近年來的結(jié)婚登記人數(shù)迅速增長,房價也迅速上漲。另外由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡,流入人口較多的城市房價上漲幅度更快,我們從三個人口流入較多的直轄市回歸中得出了這樣的結(jié)論,這說明人口流動帶來了住宅購買力的流動。

        (三)未來人口趨勢與房價波動情況

        我們的研究證實了過去十多年中國房價高增長的很大動因是結(jié)婚購房人口的上升,即人口出生高峰期的居民集中成家置業(yè)形成了買房的高峰,房價增長是需求推動型增長。2014年中國結(jié)婚登記率為19.03%,中國住宅平均價格為5933元/平方米;2000年這一數(shù)據(jù)分別為13.28%和1948元/平方米,房價的攀升與結(jié)婚登記率的上升具有共同的趨勢,實證也說明了兩者間的線性相關(guān)關(guān)系。

        同樣的道理,在出生高峰期的居民逐漸完成結(jié)婚買房的任務(wù)后。我們有理由相信,正如前文理論分析所預(yù)期的,隨著人口出生低谷期居民進(jìn)入婚育期,結(jié)婚登記人數(shù)會逐步下降,買房需求會隨之下降,未來整體房價增長難以得到需求支撐。

        根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù),過去數(shù)十年中國出生人口數(shù)量變化很大,1991—2000年出生人口有1.748億人,此前1981—1990年出生人口2.28億人,減少了5300多萬人;而2001—2010年出生人口14641萬人,較上一個十年減少2839萬人。雖然人口政策已經(jīng)放寬,但是理論界和實務(wù)界對生育率的提升并不樂觀,未來人口出生率的提升相當(dāng)有限。以2010年人口普查時估計的居民平均結(jié)婚年齡25歲計算,結(jié)婚登記人數(shù)從2016年起會逐漸下降,這會直接減少結(jié)婚住宅需求,加之城鎮(zhèn)化推進(jìn)空間的逐步縮小,全國范圍內(nèi)整體房價上漲趨勢會放緩;而隨著房價增速放緩,買房投資也將不再有利可圖,對住宅的投資性需求也會顯著降低,需求下降會從根本上緩解未來房價上漲的壓力。

        四、啟示和政策建議

        從全國整體來看,房價上漲壓力不大,房地產(chǎn)業(yè)面臨的更多是去庫存的問題。但是需要指出的是,在地域空間上失衡的人口結(jié)構(gòu)同樣會影響房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展,不同區(qū)域間房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢。那些人口流出的省市,房地產(chǎn)市場將承受較大壓力。而常住人口大于戶籍人口的區(qū)域性中心城市如北京、上海市及其他區(qū)域性中心城市,由于外來人口安家落戶的需求不斷增長,未來房地產(chǎn)市場需求仍將比較旺盛?;谖覀兊膶嵶C研究結(jié)果,我們提出如下建議。

        (一)科學(xué)預(yù)測人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)趨勢,因地制宜制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

        當(dāng)前,供給側(cè)改革正在如火如荼地深入推進(jìn),房地產(chǎn)市場是供給側(cè)改革的重要戰(zhàn)場。與普通商品可以自由流通不同,基于房地產(chǎn)的不可移動性,并不存在全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場,因此也不存在全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策。如何建立健全精準(zhǔn)、科學(xué)的分區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控體系是政策難點。幸運的是,過去數(shù)十年的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、趨勢變化在很大程度上可以通過人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)來測算;將過去的經(jīng)驗推演到未來,我們可以根據(jù)區(qū)域人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)特征科學(xué)把握該區(qū)域未來房地產(chǎn)市場供求基本特征,進(jìn)而制定“一城一策”的宏觀調(diào)控政策。

        在需求增長放緩的背景下,多數(shù)地方房地產(chǎn)市場面臨著去庫存的問題,這些地方應(yīng)該采取措施提升居民住宅需求滿意度,如鼓勵流動人口落戶、鼓勵開發(fā)商讓利、探索公積金全國統(tǒng)籌使用政策等。在人口流動較多的區(qū)域中心城市,由于人口源源流入,未來住宅需求仍然會比較旺盛,這些地方應(yīng)該實施增加住宅供給、抑制投資需求的宏觀調(diào)控政策;相應(yīng)地,對人口凈流出城市,應(yīng)立足于存量住宅資源的優(yōu)化配置,提升、改革原有住宅居住質(zhì)量,同時建立房地產(chǎn)市場危機預(yù)警機制,給予開發(fā)商必要的風(fēng)險警示,防止新建住宅供給過剩,形成新的資源浪費。

        (二)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化合理規(guī)劃政府收支預(yù)算

        過去十多年房地產(chǎn)市場的繁榮,為地方政府帶來了大量的土地出讓金和相關(guān)的稅費收入,如2014年全國土地出讓收入達(dá)42606億元。這些收入其實是人口紅利帶來的,這些收入在地方建設(shè)事業(yè)中發(fā)揮了重要作用。但是隨著人口結(jié)構(gòu)變化,未來房地產(chǎn)市場會進(jìn)入低速增長狀態(tài),根據(jù)統(tǒng)計,2015年土地出讓收入已大幅度下滑至33657.73億元。土地出讓收入是地方政府的重要收入來源,隨著房地產(chǎn)市場需求的減少,地方政府的土地出讓收入也會減少。在地方政府債務(wù)不斷累積的背景下,土地出讓收入減少有可能對地方建設(shè)帶來壓力。特別是在人口凈流出的城市,未來房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)可能會持續(xù)下降,這些地方要未雨綢繆,開展前瞻性研究,減少對土地財政的依賴。

        (三)關(guān)注房價波動引發(fā)的金融風(fēng)險

        過去十多年,房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)普遍上漲趨勢,很多購房者在銀行信貸的支持下以按揭貸款方式購買住房。當(dāng)購房需求減少、房地產(chǎn)價格不再上升時,如果購房者不是為了自住而是為了投資,房地產(chǎn)價格不再上升,購房者為了填補資金缺口往往會將房屋出售,需求本就不足,供給又大量增加,房地產(chǎn)價格有可能進(jìn)一步下降;當(dāng)房地產(chǎn)價格跌落到低于購房者的按揭貸款余額時,購房者有可能違約。大量違約者的同時出現(xiàn)會給金融體系帶來災(zāi)難性的影響:很多貸款成為壞賬,金融機構(gòu)利潤減少甚至出現(xiàn)大規(guī)模虧損,從而影響金融體系穩(wěn)定。因此,金融機構(gòu)應(yīng)關(guān)注人口結(jié)構(gòu)變化,把握房價波動趨勢,防范金融風(fēng)險。

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        (責(zé)任編輯 秋 妍)

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