謝靜

摘? ?要：隨著我國(guó)人口老齡化程度的加深，做好老年人的養(yǎng)老工作，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)是養(yǎng)老工作中重要又亟須解決的問題。我國(guó)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開展具有廣闊的前景，現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”模式——住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，在發(fā)展中面臨一定的困境。因此，在“以房養(yǎng)老”實(shí)現(xiàn)路徑的研究中，可嘗試采用以居住權(quán)為基礎(chǔ)，以設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”模式來(lái)推動(dòng)老年人“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老年人；以房養(yǎng)老；居住權(quán)；實(shí)現(xiàn)路徑

中圖分類號(hào)：D923? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2023）23-0098-03

一、我國(guó)老年人“以房養(yǎng)老”的前景分析

根據(jù)第七次人口普查，全國(guó)人口60歲及以上人口占18.70%，其中65歲及以上人口占13.50%。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升4.63個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源于《第七次全國(guó)人口普查公報(bào)》）。隨著人口老齡化的發(fā)展程度加深，做好老年人的養(yǎng)老工作，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)是養(yǎng)老工作中重要又亟須解決的問題。根據(jù)中國(guó)養(yǎng)老金融2017 年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老年群體中72.3% 擁有房產(chǎn)，且年齡越大，房產(chǎn)越多，60 歲以上的老人中擁有房產(chǎn)的比例甚至突破85%[1]。商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的類型之一，可以為老年人的晚年生活提供一定的經(jīng)濟(jì)支持與保障。從以上房產(chǎn)數(shù)據(jù)可以看出，“以房養(yǎng)老”作為商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，老年人通過房產(chǎn)為自己辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)，做好養(yǎng)老準(zhǔn)備具有實(shí)施的現(xiàn)實(shí)可能性，我國(guó)老年人“以房養(yǎng)老”無(wú)論從現(xiàn)實(shí)性、可行性上都具有良好的發(fā)展前景。

二、現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展面臨的困境

（一）受老年人養(yǎng)老財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)備習(xí)慣的制約

我國(guó)老年人“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)雖然具有良好的發(fā)展前景，但實(shí)踐中老年人養(yǎng)老財(cái)產(chǎn)的儲(chǔ)備習(xí)慣主要是銀行存款。根據(jù)養(yǎng)老金融發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老金融調(diào)查報(bào)告（2021）》，在養(yǎng)老金融參與方面，銀行存款仍然是調(diào)查對(duì)象進(jìn)行養(yǎng)老財(cái)富儲(chǔ)備的主要偏好。選擇銀行存款的調(diào)查對(duì)象人數(shù)占比達(dá)50.81%。其后依次是商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)（27.98%）、銀行理財(cái)（26.27%）、房產(chǎn)（21.69%）、基金（15.59%）（見《中國(guó)養(yǎng)老金融調(diào)查報(bào)告（2021）》）。由此可見，雖然房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值更高，但老年人用房產(chǎn)作為客體參與商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的意愿并不強(qiáng)烈，比例沒有超過30%，這與我們的傳統(tǒng)有關(guān)，老年人習(xí)慣將房產(chǎn)作為重要財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與子女或者由子女繼承，這在一定程度上制約了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的發(fā)展，因此要想廣泛推廣“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，需要逐步改變老年人養(yǎng)老財(cái)產(chǎn)的儲(chǔ)備習(xí)慣，從銀行存款的養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)的方式，需要老年人能夠理解和接受這種以高價(jià)值房產(chǎn)養(yǎng)老的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

（二）現(xiàn)有法律規(guī)定的限制

現(xiàn)有推行的“以房養(yǎng)老”模式——住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是將住房反向抵押與養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)服務(wù)。“住房反向抵押貸款”指擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用[2]。《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第401條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”根據(jù)《民法典》第401條的禁止“流質(zhì)條款”規(guī)定，現(xiàn)有的“以房養(yǎng)老”模式下，老年人辦理住房反向抵押貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司在訂立合同時(shí)不能直接約定，在老年人過世后，直接享有老年人房屋的所有權(quán)，而只能依法就抵押的房產(chǎn)優(yōu)先受償。但“住房反向抵押貸款”不同于一般的抵押，保險(xiǎn)公司在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，辦理抵押的當(dāng)事人已經(jīng)過世，保險(xiǎn)公司在優(yōu)先受償上會(huì)面臨比較煩瑣的程序并且會(huì)面臨子女房產(chǎn)繼承的問題。同時(shí)老年人的養(yǎng)老金是由保險(xiǎn)公司提前支付的，并且支付的年限較長(zhǎng)，如果保險(xiǎn)公司享有的是優(yōu)先受償權(quán)而不是擁有房屋所有權(quán)，這又給保險(xiǎn)公司增加了實(shí)際的運(yùn)行費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)，不利于調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司開展“住房反向抵押貸款”業(yè)務(wù)的積極性。此外，《民法典》第359條第一款：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！备鶕?jù)此條法律的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期是否需要繳納費(fèi)用，以及如果需要繳納，繳納的續(xù)期費(fèi)用需要根據(jù)實(shí)際情況等待法律、行政法規(guī)的進(jìn)一步明確規(guī)定。當(dāng)住房反向抵押貸款人已經(jīng)過世，如果住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期需要繳納續(xù)期費(fèi)用，就要面臨繳納的金額如何進(jìn)行支付的問題，實(shí)際上保險(xiǎn)公司已經(jīng)提前支付了老人較長(zhǎng)年限的養(yǎng)老金，如果保險(xiǎn)公司為行使抵押權(quán)先行墊付，則在實(shí)際中會(huì)進(jìn)一步增加保險(xiǎn)公司的支出，不易調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的積極性。

（三）老年人身體情況評(píng)估具有不確定性

現(xiàn)有推行的“以房養(yǎng)老”模式——住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，作為商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的一種，其不同于一般的養(yǎng)老保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司前期需要先行支付投保人養(yǎng)老金，在老年人過世后通過行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，在業(yè)務(wù)辦理上除評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值外，還有一個(gè)重要且必須的工作就是評(píng)估辦理“以房養(yǎng)老”的老年人的身體情況，確定老年人養(yǎng)老金的發(fā)放金額和年限。保險(xiǎn)公司并不是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，難以對(duì)老年人的健康情況進(jìn)行評(píng)估。即使將醫(yī)療機(jī)構(gòu)引入評(píng)估體系，由醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)老年人的健康情況進(jìn)行評(píng)估，但醫(yī)療診斷的結(jié)果與老年人現(xiàn)實(shí)的情況也存在不一致的情況，并且隨著醫(yī)療診治技術(shù)的發(fā)展，醫(yī)療條件的不斷改善，保險(xiǎn)公司實(shí)際投入的養(yǎng)老金可能會(huì)超過簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)評(píng)估的養(yǎng)老金數(shù)額，因此，現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”模式中由于老年人身體情況存在的不確定因素，可能會(huì)影響保險(xiǎn)公司參與商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的積極性。

（四）利率的變動(dòng)影響保險(xiǎn)公司參與業(yè)務(wù)的積極性

保險(xiǎn)產(chǎn)品大多為投資型產(chǎn)品，利率的變化會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司潛在客戶金融消費(fèi)類型的選擇有較大的影響，當(dāng)利率較高時(shí)，保險(xiǎn)公司會(huì)面臨與其他金融機(jī)構(gòu)客源的競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)有的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，承保的保險(xiǎn)公司需要先長(zhǎng)期支付參保老人的養(yǎng)老金，老人身故后，保險(xiǎn)公司才獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)。當(dāng)利率較高時(shí)，如果保險(xiǎn)公司參保人數(shù)不能達(dá)到一定的數(shù)量，會(huì)給后期保險(xiǎn)公司收回成本造成較大的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，不利于調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司參與“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的積極性。

三、“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)路徑研究

（一）“以房養(yǎng)老”模式選擇

現(xiàn)有的“以房養(yǎng)老”模式——住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，根據(jù)《民法典》第401條的規(guī)定，保險(xiǎn)公司在和辦理抵押的當(dāng)事人訂立合同時(shí)不能直接約定債務(wù)人離世后保險(xiǎn)公司享有房屋的所有權(quán)，而只能依法就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。根據(jù)前面的分析，為了調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)辦理的積極性，在“以房養(yǎng)老”模式的選擇上，可以考慮采用《民法典》中規(guī)定的“居住權(quán)”為老年人“以房養(yǎng)老”設(shè)定居住保障?！睹穹ǖ洹返?66條：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！备鶕?jù)居住權(quán)的定義，居住權(quán)只能在他人所有權(quán)的住宅上設(shè)定，因此在辦理老年人“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時(shí)，當(dāng)老年人和保險(xiǎn)公司簽訂“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同時(shí)，可以將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)由保險(xiǎn)公司所有，保險(xiǎn)公司根據(jù)養(yǎng)老合同所約定的養(yǎng)老金額按時(shí)發(fā)放養(yǎng)老金，同時(shí)為投保老年人所居住的房子上設(shè)置居住權(quán)，老年人可以在住宅繼續(xù)居住，對(duì)房屋享有占有、使用的權(quán)利，老年人的居住權(quán)根據(jù)《民法典》的規(guī)定，應(yīng)從登記時(shí)開始設(shè)立，該居住權(quán)在老年人過世后，居住權(quán)失效。選擇此種設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”模式，保險(xiǎn)公司能即時(shí)通過買賣合同取得房屋的所有權(quán)，解決了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)中保險(xiǎn)公司不能直接享有房屋所有權(quán)的限制，同時(shí)通過為老年人設(shè)定居住權(quán)，明晰了老年人對(duì)房屋的用益物權(quán)，對(duì)轉(zhuǎn)移了所有權(quán)的老年人的正當(dāng)權(quán)利也有了明確保護(hù)。

（二）辦理設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的主體

采用為老年人設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”的模式，在這種養(yǎng)老模式下，辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)主體應(yīng)是擁有房屋自主產(chǎn)權(quán)的老人。對(duì)于辦理該業(yè)務(wù)老人的年齡，結(jié)合2014年保監(jiān)會(huì)的《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，可以將設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”模式的主體年齡依然設(shè)定為年滿60周歲的老年人。

1.對(duì)于年滿60周歲具有完全民事行為能力的老年人可以自己辦理“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)?？紤]到年滿60周歲的老年人雖然具有完全民事行為能力，但老年人理解力、認(rèn)知力可能存在下降的情況，辦理“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)需規(guī)定保險(xiǎn)公司應(yīng)做到告知義務(wù)，給投保的老年人逐一解釋設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同的具體內(nèi)容以及老年人辦理該業(yè)務(wù)可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，并給予老年人合理時(shí)間的考慮期。如果“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)辦理中存在重大誤解、顯失公平以及欺詐的情況，則老年人可以要求撤銷已辦理的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同。

2.對(duì)于已經(jīng)年滿60周歲，但屬于限制民事行為能力或者是無(wú)民事行為能力的老年人，在辦理“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，可以根據(jù)《民法典》第28條的規(guī)定，由有監(jiān)護(hù)能力的監(jiān)護(hù)人為老人辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

（三）設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中房子的類型

我國(guó)的住宅主要分為農(nóng)村宅基地上的房屋以及在建設(shè)用地上的住房。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第9條及第62條的規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。我國(guó)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)主體只能是農(nóng)村集體組織的成員，農(nóng)村宅基地上修建的房屋不能向非本集體成員的第三方進(jìn)行流轉(zhuǎn)。因此，目前農(nóng)村宅基地上修建的房屋不適宜辦理設(shè)立居住權(quán)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

“以房養(yǎng)老”的房屋建議以建設(shè)用地的住房作為客體，并且老年人對(duì)該房屋應(yīng)享有完全的自主產(chǎn)權(quán)。目前我國(guó)建設(shè)用地住房主要有商品房、房改房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房及公共租賃住房幾種類型。就設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中房屋類型來(lái)說(shuō)，擁有一般商品房的老年人，只要對(duì)該房屋享有自主產(chǎn)權(quán)則能以該房屋辦理“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)；擁有房改房和限價(jià)房的老年人，需要滿足規(guī)定的年限并且符合相關(guān)的要求，對(duì)房屋享有自主產(chǎn)權(quán)后方可辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易目前有城市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，因此未來(lái)隨著規(guī)定的進(jìn)一步完善，老年人可以在滿足條件后將住房性質(zhì)由經(jīng)濟(jì)適用住房變更為商品住房，在擁有完全產(chǎn)權(quán)后辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)；對(duì)于有公共租賃住房的老人，由于對(duì)該房屋不具有所有權(quán)，只具有租賃權(quán)，所以該類房屋不適宜辦理“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)。

（四）保險(xiǎn)公司及房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

1.保險(xiǎn)公司的選擇。設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，由于保險(xiǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司需要向投保的老年人長(zhǎng)期定時(shí)支付養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司的支付能力直接關(guān)系到投保老年人晚年生活的質(zhì)量，同時(shí)保險(xiǎn)公司對(duì)已經(jīng)獲得所有權(quán)的房產(chǎn)也需要進(jìn)行管理，因此保險(xiǎn)公司的選擇是個(gè)重要的問題。2014年保監(jiān)會(huì)《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》中對(duì)于保險(xiǎn)公司的資質(zhì)有明確的規(guī)定，建議設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)于保險(xiǎn)公司的選擇可以以此為參照，擬定可以承保的保險(xiǎn)公司。在為老年人辦理設(shè)定居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”合同時(shí)，保險(xiǎn)公司要告知老人所辦理的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的類型，需詳細(xì)解釋保險(xiǎn)合同的條款，如實(shí)說(shuō)明老人房產(chǎn)評(píng)估情況、房產(chǎn)增值處理方案以及養(yǎng)老金發(fā)放的情況。如果辦理的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)公司存在欺詐或者合同有失公平的情況，老年人可以要求撤銷已經(jīng)辦理的“以房養(yǎng)老”合同。

2.房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇。設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，房產(chǎn)的所有權(quán)在簽訂之日由保險(xiǎn)公司所有，由于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值關(guān)系著投保老年人所獲得的養(yǎng)老金數(shù)額，所以需要對(duì)老年人所居住的房產(chǎn)進(jìn)行合理公平的價(jià)值評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇建議由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并且該評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)由保險(xiǎn)公司及投保人共同指定，同時(shí)建議該第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估金額要經(jīng)過房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)審核，該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于同地段同類型房子的交易價(jià)格。房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格在通過房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)審核后，可作為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)合同簽約和擬定老人養(yǎng)老保險(xiǎn)金數(shù)額的依據(jù)。

（五）房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)防控

設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，由于房產(chǎn)的所有權(quán)在簽訂之日由保險(xiǎn)公司所有，投保的老年人對(duì)房屋享有居住權(quán)，但房產(chǎn)不同于其他的物品，房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的幅度較大，由于養(yǎng)老保險(xiǎn)的年限較長(zhǎng)，如果遇到房產(chǎn)價(jià)值后期增值較大時(shí)，投保老年人此時(shí)已經(jīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司，無(wú)法獲得房屋的增值利益。一些擁有處于較好地段、具有增值空間房子的老年人，對(duì)于參與設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)可能有較多的顧慮。另一方面，如果保險(xiǎn)合同簽訂后房產(chǎn)價(jià)值大幅下降時(shí)，由于保險(xiǎn)公司需給付的養(yǎng)老保險(xiǎn)金在簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)已初步核定，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)則面臨實(shí)際支付成本超過房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)房產(chǎn)增值收益，投保老年人可與保險(xiǎn)公司在簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)約定房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)比例達(dá)到一定數(shù)值時(shí)，該增值部分的價(jià)值在投保老年人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配，從而降低擁有具有增值空間房屋的老年人對(duì)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移后無(wú)法享受房產(chǎn)增值利益的顧慮。保險(xiǎn)公司通過增加投保老人的養(yǎng)老金，從而使老人切實(shí)獲得房產(chǎn)的增值利益，切實(shí)保障老年人的養(yǎng)老生活；對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)，由于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的承保時(shí)間較長(zhǎng)，房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，為了降低保險(xiǎn)公司的承保風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司可采取再保險(xiǎn)的方式，從而分散房產(chǎn)價(jià)值下降造成的承保風(fēng)險(xiǎn)。

（六）房產(chǎn)的維護(hù)與管理

設(shè)立居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司在與投保老年人簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)即可獲得房屋的所有權(quán)，投保老人享有的是居住權(quán)，因此保險(xiǎn)公司作為房屋所有者和管理人，房屋如需要基礎(chǔ)修葺時(shí)，修理的費(fèi)用可由保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)；但如果是居住權(quán)人故意或重大過失造成房屋需要維修的，保險(xiǎn)公司可不承擔(dān)維修義務(wù)，由居住人承擔(dān)修葺責(zé)任。同時(shí)保險(xiǎn)公司可以在保險(xiǎn)條款中約定如果居住人造成房屋毀損、滅失的，要承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開展具有現(xiàn)實(shí)性和可行性，隨著老年人養(yǎng)老財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)備習(xí)慣的逐步改變，未來(lái)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開展具有廣闊的前景。對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)路徑進(jìn)行研究，可嘗試采用設(shè)置居住權(quán)的“以房養(yǎng)老”模式，在充分保障老年人居住權(quán)的情況下，完善老年人“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)的目的。

參考文獻(xiàn)：

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[2]? ?中國(guó)政府網(wǎng).保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見[EB/OL].（2014-06-17）[2023-07-15.]https：//www.gov.cn/govweb/gongbao/content/2014/content_2775523.htm.

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