摘?要：伴隨當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，以房地產(chǎn)項目、公司股權(quán)提供抵質(zhì)押擔(dān)保的不良債權(quán)，采用清收、追償、重組、證券化等方式直接完成處置回收難度較大，不良債權(quán)執(zhí)行也大多面臨債務(wù)人資金鏈斷裂、現(xiàn)金流枯竭、破產(chǎn)清算等問題，資產(chǎn)管理公司探索通過以物抵債方式實現(xiàn)不良債權(quán)階段性處置，在取得房地產(chǎn)項目物上所有權(quán)、項目公司股權(quán)基礎(chǔ)上，再次利用資金優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、行業(yè)優(yōu)勢等專業(yè)實力與整合能力，通過盤活項目重賦其經(jīng)濟(jì)價值。文章圍繞地方資管公司（以下簡稱“AMC”）以物抵債業(yè)務(wù)，從以物抵債審批、抵債資產(chǎn)接收、管理、租賃和處置變現(xiàn)角度探討該業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理模式，以期為地方資管公司開展以物抵債業(yè)務(wù)提供新思路。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)處置；以物抵債；標(biāo)準(zhǔn)化管理

中圖分類號：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2023）36-0005-05

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2023.36.005

1?以物抵債概述

1.1?以物抵債分類

以物抵債，就是債務(wù)人、擔(dān)保人或者第三人將其實物資產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利作價抵還債權(quán)的活動。按收到抵債資產(chǎn)方式區(qū)分，可分為裁定抵債與協(xié)議抵債兩大類。裁定抵債指經(jīng)由法院強制執(zhí)行程序?qū)鶆?wù)人、擔(dān)保人或者第三人享有所有權(quán)或者處置權(quán)的非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行法院有效裁定，決定作價抵償其欠AMC債務(wù)；或者破產(chǎn)程序中將依法不進(jìn)行拍賣或者拍賣未成交的非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行實物分配時，法院裁定作價抵償。協(xié)議抵債是由AMC和債務(wù)人、擔(dān)保人或者第三人協(xié)商一致后，由債務(wù)人、擔(dān)保人或者第三人以自己享有所有權(quán)或者處置權(quán)財產(chǎn)作價抵償欠AMC的債務(wù)。

1.2?以物抵債適用條件

當(dāng)債務(wù)人出現(xiàn)下列情況之一，無力以貨幣資金償還AMC債權(quán)或當(dāng)債務(wù)人完全喪失清償能力時，擔(dān)保人也無力以貨幣資金代為償還債務(wù)，方可實施以物抵債：①生產(chǎn)經(jīng)營已中止或建設(shè)項目處于停、緩建狀態(tài)。②生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境，財務(wù)狀況日益惡化，處于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)狀態(tài)。③已宣告破產(chǎn)，AMC有破產(chǎn)分配受償權(quán)的。④對債務(wù)關(guān)聯(lián)人的強制執(zhí)行程序無法執(zhí)行到現(xiàn)金資產(chǎn)，且執(zhí)行物權(quán)資產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利按司法慣例降價處置仍無法成交。⑤債務(wù)關(guān)聯(lián)人及擔(dān)保人出現(xiàn)只有通過以物抵債才能最大限度保全AMC債權(quán)的其他情況。

1.3?抵債資產(chǎn)選擇

第一，優(yōu)先選擇的資產(chǎn)。①依法可流通的土地使用權(quán)。②工業(yè)、住宅、商業(yè)性質(zhì)等建筑物和其他地上附著物。③機(jī)械設(shè)備及原材料、半成品、產(chǎn)成品等存貨。④交通運輸工具。⑤股權(quán)及其他財產(chǎn)權(quán)利。⑥法律、法規(guī)未禁止抵債的其他資產(chǎn)。應(yīng)優(yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)明晰、易于保管變現(xiàn)、權(quán)證齊全、變現(xiàn)價值高的資產(chǎn)。

第二，限制收取的資產(chǎn)。①法律規(guī)定的限制流通物和特許經(jīng)營商品。②價值缺乏統(tǒng)一判斷標(biāo)準(zhǔn)，難以判斷的資產(chǎn)。③價值受政策、季節(jié)和自然環(huán)境影響較大，價值波動性大的資產(chǎn)。④房產(chǎn)權(quán)證與附著土地使用權(quán)證相互分離且無法同時取得。

第三，禁止收取的資產(chǎn)。參照《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，下列財產(chǎn)一般不得用于抵償債務(wù)：①法律規(guī)定的禁止流通物。②抵債資產(chǎn)欠繳和應(yīng)繳的各種稅收和費用已經(jīng)接近、等于或者高于該資產(chǎn)價值。③權(quán)屬不明或有爭議的資產(chǎn)。④偽劣、變質(zhì)、殘損或儲存、保管期限很短的資產(chǎn)。⑤資產(chǎn)已抵押或質(zhì)押給第三人，且抵押或質(zhì)押價值沒有剩余。⑥依法被查封、扣押、監(jiān)管或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)（AMC有優(yōu)先受償權(quán)的資產(chǎn)除外）。⑦公益性質(zhì)的生活設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。⑧法律禁止轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓成本高的集體所有土地使用權(quán)。⑨確定要被征用的土地使用權(quán)。⑩其他無法變現(xiàn)的資產(chǎn)。

2?以物抵債業(yè)務(wù)實施

2.1?項目前期盡調(diào)

接收裁定抵債資產(chǎn)前，應(yīng)做好以下工作：①積極要求法院拍賣、變賣擬抵債資產(chǎn)。勝訴的判決應(yīng)適時申請執(zhí)行，借款人和保證人的財產(chǎn)或貸款抵押物應(yīng)主動拍賣或者出賣，以所得償還相關(guān)債權(quán)。②發(fā)現(xiàn)問題及時提出異議。在評估定價、中介機(jī)構(gòu)選聘、拍賣過程中如發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)不具備資質(zhì)，評估方法不合理，定價依據(jù)不充分，拍賣降幅不合理，沒有執(zhí)行變賣程序等情況，應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)及時向法院提出書面異議，努力維護(hù)公司作為債權(quán)人的合法權(quán)益。③對于不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)利需經(jīng)過3次有效拍賣及1次變賣，動產(chǎn)需要經(jīng)過2次有效拍賣。

辦理協(xié)議抵債申報前，應(yīng)做好以下前期準(zhǔn)備工作：①到訪實地詳盡調(diào)查擬抵債資產(chǎn)情況。通過主管部門核實資產(chǎn)的實物及產(chǎn)權(quán)情況，包括但不限于是否涉及其他法律糾紛，存在產(chǎn)權(quán)瑕疵，拖欠工程款、稅款等其他費用，設(shè)定抵（質(zhì)）押等他項權(quán)利，被司法機(jī)關(guān)查封、扣押、凍結(jié)，屬于限制、禁止流通物，涉及國家重大政策，以及其他對資產(chǎn)價值產(chǎn)生重大影響的事項，根據(jù)審批規(guī)定綜合判斷可否實施以物抵債。②評估定價。按照評估定價方法，選聘專業(yè)機(jī)構(gòu)對擬接收資產(chǎn)進(jìn)行估值。③收集和核查原借款協(xié)議、借據(jù)、擬抵債資產(chǎn)權(quán)屬和抵押證明、評估資料等重要檔案資料，主要核查其是否完整、齊全、真實有效等。④估測擬抵債資產(chǎn)處置前景。根據(jù)擬抵債資產(chǎn)現(xiàn)狀，估測該資產(chǎn)未來處置所涉及的有關(guān)費用、未來處置的市場前景等。采用協(xié)議抵債的，需注意破產(chǎn)前抵債的有效性，避免因個別清償被法院予以撤銷。盡量采用裁定抵債的方式，取得能夠產(chǎn)生物權(quán)變動效力的法院裁定書。

2.2?抵債稅費成本

抵債資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，普遍面臨著較高的稅負(fù)成本，尤其以房地產(chǎn)為最高。根據(jù)我國現(xiàn)行的稅收管理制度，房地產(chǎn)在資產(chǎn)抵入、持有和處置變現(xiàn)等各個環(huán)節(jié)均需繳納多項稅費。

2.3?確定交易結(jié)構(gòu)運營

為實現(xiàn)稅務(wù)籌劃，可考慮通過成立項目公司的方式承接擬抵債的資產(chǎn)，并以GP/LP的方式，引入專業(yè)第三方經(jīng)營機(jī)構(gòu)，對資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，提升經(jīng)營效益，在實現(xiàn)資產(chǎn)增值后再積極尋找意向購買方，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)退出。在該交易結(jié)構(gòu)中，項目公司作為經(jīng)營主體，可有效降低抵債債權(quán)人承擔(dān)的法律風(fēng)險。同時，因債權(quán)人通過轉(zhuǎn)讓項目公司份額/股權(quán)的方式退出，而不是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，暫不繳納土地增值稅及增值稅等，可降低退出環(huán)節(jié)稅費。

2.4?以物抵債方案

抵債資產(chǎn)方案的要素包括但不限于以下內(nèi)容：抵債人，擬抵債資產(chǎn)所有人，擬接收抵債標(biāo)的，資產(chǎn)數(shù)量，抵償債務(wù)人的名稱，抵償金額，稅費承擔(dān)等事項。

第一，債務(wù)關(guān)聯(lián)人基本情況：包括借款人、擔(dān)保人或第三人的名稱、企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營現(xiàn)狀及財務(wù)狀況，重點分析債務(wù)人、擔(dān)保人以貨幣資金償付能力。

第二，抵債債權(quán)基本情況：包括債權(quán)清收情況、保全措施及效果，以貨幣資金收回債權(quán)存在的問題和困難，截至申報日抵償貸款的本金、利息等。

第三，擬收取抵債資產(chǎn)及權(quán)屬情況：包括：①擬抵債資產(chǎn)情況：資產(chǎn)的名稱、數(shù)量、分類構(gòu)成、使用年限，是否具有獨立使用功能，是否易于保管及變現(xiàn)；如為房產(chǎn)或地產(chǎn)，還應(yīng)說明所處位置、周邊環(huán)境及配套設(shè)施、交通狀況等情況。抵債資產(chǎn)為股權(quán)資產(chǎn)的，介紹擬抵債企業(yè)的基本情況，包括公司名稱、注冊地址、注冊資本、法定代表人、經(jīng)營范圍、股東構(gòu)成、AMC擬持股占比，公司資產(chǎn)負(fù)債情況，股票近期分紅情況，股權(quán)價值的波動情況，公司股東的變化情況，擬抵債股數(shù)占總股本百分比，占流通股百分比，股票近期平均交易量等。②擬抵債資產(chǎn)權(quán)屬情況：擬收取抵債資產(chǎn)是否產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)證齊全；屬共有產(chǎn)權(quán)的能否取得共有權(quán)人認(rèn)可；設(shè)定他項權(quán)利的應(yīng)列明權(quán)利人、權(quán)利內(nèi)容及有效時間等。③擬收取資產(chǎn)是否屬于可用于抵償債務(wù)的資產(chǎn)。④擬收取資產(chǎn)的目前使用狀況：應(yīng)說明擬抵債資產(chǎn)處于閑置、債務(wù)人在用出租等情況；擬抵債資產(chǎn)建立租賃關(guān)系的應(yīng)列明承租人、租賃期限、租金約定及收取等情況。

第四，擬抵債資產(chǎn)定價情況：包括評估價格和同類資產(chǎn)市場價，并結(jié)合政府指導(dǎo)價格、協(xié)商談判價格，以及影響價格的其他因素，按照規(guī)定測算合理的資產(chǎn)收取價格。同時，應(yīng)明確抵債資產(chǎn)接收過程中相關(guān)稅費的種類及承擔(dān)方。

第五，對以物抵債的必要性和可行性進(jìn)行分析，并對收取后實物管理控制及后續(xù)處置面臨的風(fēng)險加以分析。包括：①擬抵債資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶是否有法律障礙和其他障礙。②擬抵債資產(chǎn)抵債后AMC能否實施有效管理及控制。③擬抵債資產(chǎn)是否存在拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他影響抵債資產(chǎn)價值的因素。④擬抵債資產(chǎn)抵債后管理方式及相關(guān)稅費支出預(yù)測情況。

第六，制定后續(xù)管理及處置預(yù)案。主要對管理及處置時限、方式作出安排。

2.5?以物抵債方案實施

2.5.1?簽訂協(xié)議（適用于協(xié)議抵債）

協(xié)議抵債類項目在相關(guān)限制性條款全部落實后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)與債務(wù)關(guān)聯(lián)人簽訂以物抵債協(xié)議，協(xié)議中至少要包括以下內(nèi)容：①抵債資產(chǎn)情況。②抵債金額。③收取抵債資產(chǎn)過程中產(chǎn)生的有關(guān)稅費承擔(dān)。④抵債財產(chǎn)交付程序，辦理產(chǎn)權(quán)過戶雙方責(zé)任和義務(wù)約定。⑤雙方違約責(zé)任條款。⑥其他需要約定的事項。

2.5.2?執(zhí)行協(xié)議或法院裁定書

在取得抵債資產(chǎn)后，下列資產(chǎn)要及時辦理權(quán)屬變更登記，取得權(quán)屬變更證明文件。

①房屋、土地等不動產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)，到不動產(chǎn)登記部門辦理變更登記。

②股權(quán)資產(chǎn)，在取得股權(quán)資產(chǎn)后要及時辦理股權(quán)權(quán)屬變更登記，取得股權(quán)證明文件。以股權(quán)資產(chǎn)抵債的，要積極與政府有關(guān)部門溝通和協(xié)調(diào)妥善辦理股權(quán)界定、登記、過戶等相關(guān)手續(xù)，以上股權(quán)證明文件要盡量全部變更登記并收齊，如不能全部變更登記或收齊，至少要有其中一種或幾種。以上證明文件法律效力不同，取得時優(yōu)先考慮股東名冊、出資證明書和工商登記資料。

③其他權(quán)利性資產(chǎn)按照法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

2.5.3?抵債資產(chǎn)的接收

①動產(chǎn)應(yīng)按照抵債協(xié)議約定的數(shù)量、時間、地點、方式進(jìn)行交付。資產(chǎn)交付時，AMC應(yīng)雙人收取，并對抵債資產(chǎn)的數(shù)量、種類、新舊程度當(dāng)場進(jìn)行清點、核實。不符合抵債協(xié)議或法院裁定書的，應(yīng)拒絕接收，并要求抵債人按協(xié)議或法院裁定書履行。

②上市公司股權(quán)資產(chǎn)一般存放于證券公司股票交易賬戶。AMC應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定在證券公司開立股票及資金賬戶，同時在商業(yè)銀行開立第三方存管賬戶后，憑抵債資產(chǎn)協(xié)議要求證券公司將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至AMC開立的賬戶。存在紙質(zhì)股票的，需比照動產(chǎn)交付，要求抵債人將紙質(zhì)股票交付AMC。

2.5.4??抵債資產(chǎn)的公允價值

收取抵債資產(chǎn)后已確定買受人，可以按照約定確定其公允價值。沒有買受人而資產(chǎn)交易市場又比較活躍時，公允價值按市場買方報價確定。其中已上市流通股和限售股，以收取前30個交易日的每日加權(quán)平均價格、算術(shù)平均值和限售減值因素折價后確定。在沒有銷售協(xié)議或資產(chǎn)活躍市場時，根據(jù)可以得到的最大限度的資料，綜合考慮市場意向買受價、評估機(jī)構(gòu)的評估價值、評估快速變現(xiàn)價、收取前最后一次未成交拍賣的保留底價等因素進(jìn)行綜合估值，據(jù)此確定公允價值。符合預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值計量條件的，以該資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定公允價值。

3?實物抵債資產(chǎn)管理

AMC應(yīng)根據(jù)抵債資產(chǎn)的性質(zhì)、類別、特點、狀況以及有利于管理原則，采取公司自管和委托保管等方式。物權(quán)資產(chǎn)原則上采取公司自管方式保管。物權(quán)資產(chǎn)無論AMC公司自管或委托保管，都要按項目設(shè)置物權(quán)資產(chǎn)卡片賬或者登記簿，對資產(chǎn)名稱、數(shù)量、種類、保管方式、存放場所、價格、時間和墊付稅費進(jìn)行詳細(xì)描述。每個季度抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人要及時清點實物類資產(chǎn)，集中核對資產(chǎn)賬簿，仔細(xì)核對資產(chǎn)實物形態(tài)和價值形態(tài)情況以及有無毀損、滅失和侵占等主要問題。資產(chǎn)盤點和檢查后，要及時將盤點和檢查情況進(jìn)行登記，做好記錄，留檔備查。經(jīng)盤點和檢查發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險隱患的，要及時書面匯報，采取有效措施，消除風(fēng)險隱患。書面報告應(yīng)包括物權(quán)資產(chǎn)基本情況。盤點檢查情況、存在的重大風(fēng)險隱患、對資產(chǎn)處置可能產(chǎn)生的影響以及應(yīng)對措施等。

按照國家有關(guān)規(guī)定需要繳納的稅費，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等，此類費用具有一定強制性，由物權(quán)資產(chǎn)所在業(yè)務(wù)部門按照有關(guān)規(guī)定列支。對于物權(quán)資產(chǎn)管理過程中出現(xiàn)的其他費用為臨時性支出，主要包括物權(quán)資產(chǎn)看管費用、維修維護(hù)費用、改造費用等。對于此類費用，應(yīng)對有關(guān)費用支出的必要性和合理性進(jìn)行審議決策。抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人可選擇在委托保管期結(jié)束后一次性支付或在委托保管期間分期支付保管費用，不得在委托保管結(jié)束前支付全部委托保管費用。

抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人在每月月末資產(chǎn)負(fù)債表日評估物權(quán)資產(chǎn)是否存在潛在的減值風(fēng)險，并基于此進(jìn)行減值測試。在確定減值測試時，要考慮減值測試的對象、目的以及對資產(chǎn)評估價值的影響等因素。若物權(quán)資產(chǎn)呈現(xiàn)減值跡象，則有必要對其可回收金額進(jìn)行評估。第一，預(yù)估可收回金額。物權(quán)資產(chǎn)的可收回金額按照可變現(xiàn)凈值確定?？勺儸F(xiàn)凈值是指資產(chǎn)在日?；顒又械墓蕛r值減去估計處置成本和相關(guān)稅費后的金額。第二，確認(rèn)是否減值。物權(quán)資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，表明物權(quán)資產(chǎn)發(fā)生減值，資產(chǎn)賬面價值應(yīng)減記入可收回金額中，減記入的數(shù)額應(yīng)作為資產(chǎn)減值損失確認(rèn)，并在此基礎(chǔ)上提取相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

4?股權(quán)抵債資產(chǎn)管理

抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人取得股權(quán)資產(chǎn)，辦理變更登記后，將變更后的權(quán)屬證明材料作為股權(quán)資產(chǎn)檔案資料歸檔保管。抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人密切關(guān)注持股企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營（經(jīng)營是否正常、營業(yè)執(zhí)照是否年檢或被吊銷）、財務(wù)狀況（資產(chǎn)負(fù)債、利潤、現(xiàn)金量）、資本金（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股）和關(guān)聯(lián)交易等重大事項，關(guān)注持股公司情況，判斷AMC所持股權(quán)資產(chǎn)是否安全，股權(quán)價值是否基本穩(wěn)定。對于上市公司，要密切關(guān)注股價變化及其發(fā)布的公告。

抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人密切關(guān)注持股企業(yè)外部市場信息，通過公共媒體、專業(yè)協(xié)會評價、行業(yè)排名、商業(yè)信譽等方面收集企業(yè)市場信息。AMC作為上市公司的控股股東，要特別關(guān)注上市公司的媒體負(fù)面評價。當(dāng)持股企業(yè)發(fā)生不利變化，使得風(fēng)險顯著增大時，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間做出風(fēng)險預(yù)警，及時通過有效舉措來維護(hù)AMC合法權(quán)益。

抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人在每月月末資產(chǎn)負(fù)債表日判斷股權(quán)資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行減值測試。有下列跡象時說明股權(quán)資產(chǎn)有減值的可能性：①該股權(quán)資產(chǎn)的市場價格繼續(xù)走低，預(yù)計無反彈的前景。②因外部環(huán)境變化導(dǎo)致減值。③AMC處置資產(chǎn)成本大幅上升。④其他足以證明該項股權(quán)資產(chǎn)實質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生減值的情形。股權(quán)出現(xiàn)以下兩種情形之一時，應(yīng)當(dāng)全額計提減值準(zhǔn)備：①股權(quán)資產(chǎn)不再具有使用價值和轉(zhuǎn)讓價值。②已經(jīng)不能再帶來經(jīng)濟(jì)利益。

股權(quán)資產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)估計其可收回金額。第一，估計可收回金額。資產(chǎn)的可收回金額按照可變現(xiàn)凈值確定。第二，確認(rèn)是否減值。股權(quán)資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，則為減值，應(yīng)對相應(yīng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備進(jìn)行確認(rèn)。

股權(quán)資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備計量應(yīng)通過公允價值減去處置費用后的凈額與股權(quán)資產(chǎn)的賬面價值的差額計算。公允價值參照以下順序確定：①收取抵債資產(chǎn)后已確定買受人，可以按照約定確定其公允價值。②沒有買受人而資產(chǎn)交易市場又比較活躍時，公允價值按市場買方報價確定。③兩者都不存在的，可參考同行業(yè)類似資產(chǎn)的最近交易價格、法院（仲裁機(jī)構(gòu)）裁定（決）的價格、具有合法資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的合理評估價值等。

處置成本是指資產(chǎn)處置過程中新發(fā)生的處置費用，包括相關(guān)的法律和稅務(wù)費用，但是，不含財務(wù)費用和所得稅費用等。抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人對股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行減值測試后，將減值測試結(jié)果報批，提交財務(wù)會計部門進(jìn)行賬務(wù)處理。

5?抵債資產(chǎn)租賃管理

原則上，抵債資產(chǎn)不得對外出租。資產(chǎn)在收取前如已出租的，應(yīng)主動采取解除租賃關(guān)系的措施，否則，需要及時簽署新的租賃協(xié)議。到期后，通常不續(xù)租。

在短期無法處置抵債資產(chǎn)的特殊情況下，經(jīng)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后可以在短時間內(nèi)出租，但必須認(rèn)真管理租賃的債權(quán)資產(chǎn)。租賃時需簽訂書面合同并辦理登記備案手續(xù)，出租資產(chǎn)所得應(yīng)及時計入當(dāng)期損益。

在制定資產(chǎn)租賃方案前，要做好充分的市場調(diào)查，調(diào)查擬租賃物市場是否活躍、是否有意向承租人、該類資產(chǎn)的租金價格水平等情況，擇優(yōu)制定租賃方案。抵債資產(chǎn)租賃方案應(yīng)具備物權(quán)資產(chǎn)主體、價格、用途、方式、期限等要素。

制定租賃方案后，項目責(zé)任人應(yīng)提前規(guī)劃或采取有關(guān)措施，保障租賃方案在批后能順利實施。做好租賃物的保管工作，在租賃方案得到審批通過后，要確保交付時的租賃物與之前對客戶披露的信息保持一致，避免造成糾紛。擬簽訂的租賃協(xié)議中要規(guī)定：租賃期間內(nèi)的維護(hù)費用由承租人承擔(dān)；租賃物的安全、完整性由承租人負(fù)責(zé)；承租人要積極配合AMC對租賃物的檢查等日常管理。租賃方案審批通過并落實限制性條款后，抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人應(yīng)在一個明確的時間內(nèi)，與承租人簽訂租賃合同或協(xié)議。

對于采取公開招租方式進(jìn)行租賃的，根據(jù)批復(fù)要求，按以下步驟順序確定交易對手：①向確定的中介機(jī)構(gòu)公司提供招租信息，包括：擬出租資產(chǎn)類別、名稱、數(shù)量、租賃用途、租賃底價、承租人準(zhǔn)入條件、租賃期間內(nèi)的維護(hù)費用由承租人承擔(dān)、招租截止日期等內(nèi)容。②跟蹤并協(xié)助中介機(jī)構(gòu)發(fā)布對外招租信息，廣泛征集承租意向人。③招租期限截止后，中介機(jī)構(gòu)將承租意向人的完整信息提供給項目負(fù)責(zé)人報批審議，根據(jù)應(yīng)租者的實際情況是否符合擬出租資產(chǎn)、租金報價是否較高且不低于批復(fù)要求等標(biāo)準(zhǔn)，確定最優(yōu)的承租人和承租價格。

在批復(fù)要求的有效期內(nèi)，及時與承租人簽訂合同/協(xié)議。①擬簽訂的租賃合同協(xié)議內(nèi)容須與批復(fù)一致，且要在協(xié)議中明確相應(yīng)的違約條款，如提前終止承租、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)龋坏煤炗啌p害AMC權(quán)益的事項。②擬簽訂的租賃合同協(xié)議必須經(jīng)法律審核。③資產(chǎn)租賃項目限制性條款全部落實完畢后，按照批復(fù)中要求的協(xié)議簽訂時間安排，資產(chǎn)現(xiàn)有權(quán)屬人與承租人簽訂經(jīng)法律審核同意的書面租賃合同/協(xié)議。

按照租賃時間，租賃的物權(quán)資產(chǎn)分為收取前租賃的資產(chǎn)和收取后租賃的資產(chǎn)。對于收取前已經(jīng)租賃的資產(chǎn)的管理，如有合同約定，應(yīng)按約定執(zhí)行，否則，抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人必須要及時和承租人簽訂額外的租賃物保管協(xié)議，約定保管義務(wù)。對收取后租賃的資產(chǎn)，原則上由承租人進(jìn)行日常管理和維護(hù)。抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人在與承租人簽訂租賃協(xié)議時，應(yīng)明確承租人的保管、維護(hù)義務(wù)，以及因保管不善造成損失的賠償責(zé)任。

抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人按季對出租后的物權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行實地檢查，檢查承租人對AMC租賃資產(chǎn)的使用情況，主要是承租人是否按約定用途使用租賃物、租賃物是否存在不正常毀損或過度增加附加值的情況。如果發(fā)現(xiàn)承租方出現(xiàn)了違約行為，或有盜取、轉(zhuǎn)移、改造、損壞AMC租賃資產(chǎn)的情況，要及時終止租賃協(xié)議，并采取有效措施維護(hù)AMC權(quán)益。當(dāng)物權(quán)資產(chǎn)在收取前，已經(jīng)進(jìn)行租賃并且租期超過一年，抵債資產(chǎn)管理責(zé)任人要從多方面及時關(guān)注承租人對物權(quán)資產(chǎn)的使用，如果發(fā)現(xiàn)其侵害了AMC權(quán)益或者違反了租約，應(yīng)要求終止合同履行。

6?抵債資產(chǎn)處置

抵債資產(chǎn)的處置堅持“面向市場、把握時機(jī)、統(tǒng)一管理、減少損失”的原則。實物類抵債資產(chǎn)一般不得分割處置，如資產(chǎn)確實面臨需要分割處置的情況，則不得損壞資產(chǎn)功能的完整，同時，要避免對實現(xiàn)整體價值產(chǎn)生不利影響。原則上，抵債資產(chǎn)不得用于其自身，如確需自用的，經(jīng)批準(zhǔn)后作為新購固定資產(chǎn)，根據(jù)公司固定資產(chǎn)管理辦法，辦理相關(guān)固定資產(chǎn)購建審批手續(xù)。

處置抵債資產(chǎn)時，一般要求買受人一次性付款，根據(jù)合同及時收回處置款項。確需采用分期付款的方式，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)落實有效履約保障措施。買受人付清全部款項后，方可辦理權(quán)屬變更相關(guān)手續(xù)，移交資產(chǎn)權(quán)證。

實物抵債資產(chǎn)處置方案應(yīng)具備擬處置標(biāo)的、數(shù)量、處置價格、處置方式、付款方式、稅費承擔(dān)、批復(fù)同意后的處置計劃等，協(xié)議處置的還要明確交易對手等要素。物權(quán)資產(chǎn)處置前，原則上需經(jīng)評估機(jī)構(gòu)重新評估值，評估報告在有效期內(nèi)的可不再重新評估。對外部評估結(jié)果要進(jìn)行驗證驗算和分析判斷，如發(fā)現(xiàn)外部評估報告存在重大遺漏、數(shù)據(jù)失實、方法不當(dāng)?shù)葐栴}應(yīng)及時向其提請異議，要求評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行修改或合理解釋。判斷分析處置方案的可行性，物權(quán)資產(chǎn)是否采取公開拍賣方式。采取公開拍賣以外其他方式處置的，要重點闡述不能公開拍賣的原因，并要對采取該處置方式的合理性進(jìn)行充分論證后得出方案可行與否的結(jié)論。

抵債資產(chǎn)處置原則上要采用公開處置等市場化方式，如果通過其他方式可以實現(xiàn)處置價值最大化或者不適合公開拍賣的，可通過打包出售、協(xié)議處置、委托銷售、招標(biāo)處置等方式變現(xiàn)。選擇中介機(jī)構(gòu)時要避免內(nèi)幕交易以確保公平。采取招標(biāo)處置方式的，按照公開拍賣的審批權(quán)限和程序報批。招標(biāo)必須按照公開、公正、公平原則選擇競標(biāo)人，競標(biāo)人不得少于3個（含）。采用委托銷售處置方式的，按照協(xié)議處置的審批權(quán)限和程序報批。

抵債資產(chǎn)拍賣處置過程中，當(dāng)確定保留價時，需對資產(chǎn)評估價、同類資產(chǎn)市場價、意向買受人詢價、拍賣機(jī)構(gòu)建議拍賣價分析對比，綜合考量快速變現(xiàn)、當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、拍賣付款方式等因素進(jìn)行確定。通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌、招標(biāo)等公開競價程序、公開拍賣確定交易對手，或協(xié)議處置直接確定交易對手之后，應(yīng)簽訂抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在協(xié)議的簽署和履行過程中，AMC應(yīng)關(guān)注如下法律風(fēng)險：①作為資產(chǎn)出售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任風(fēng)險。②抵債資產(chǎn)的交付義務(wù)風(fēng)險。③受讓方受領(lǐng)遲延的責(zé)任風(fēng)險。④資產(chǎn)的收益取得及風(fēng)險承擔(dān)風(fēng)險。⑤行使優(yōu)先購買權(quán)的風(fēng)險。

AMC要督促交易對手或產(chǎn)權(quán)交易所、拍賣公司等合作機(jī)構(gòu)，按照協(xié)議約定的期限及時劃轉(zhuǎn)處置價款。在收到全部處置價款后，AMC應(yīng)按協(xié)議約定向拍賣公司或產(chǎn)權(quán)交易所等合作機(jī)構(gòu)支付委托處置費用。在收到全部處置價款后，AMC應(yīng)配合買受人辦理權(quán)屬變更手續(xù)，需要交付抵債資產(chǎn)的，按照協(xié)議約定進(jìn)行交付。對于不易保管的資產(chǎn)，協(xié)議約定到期后，買受人拒不接收資產(chǎn)的，AMC可采取提存方式交付資產(chǎn)。

7?結(jié)論

以物抵債是債權(quán)面臨較大損失風(fēng)險時采取的一種避險措施。只有在債務(wù)人、保證人等關(guān)聯(lián)人無法以貨幣資金清償所欠AMC債務(wù)，不實施以物抵債將會給AMC債權(quán)造成更大損失的情況下，才采取的處置方式。只有將抵債資產(chǎn)處置，才能實現(xiàn)債權(quán)的最終現(xiàn)金受償。在持有期間，抵債資產(chǎn)往往只能帶來少量的甚至無法帶來現(xiàn)金收益，但每年卻必須承受大量稅費及資本成本。

AMC以物抵債業(yè)務(wù)開展應(yīng)遵循嚴(yán)格控制原則，只有當(dāng)貨幣資金清償確實無法實現(xiàn)時，才接受以物抵債。對于抵債資產(chǎn)的篩選應(yīng)遵循審慎原則，優(yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)價值高、權(quán)證齊全、有獨立使用功能、易于保管變現(xiàn)的資產(chǎn)。

AMC應(yīng)合理確定抵債資產(chǎn)價格，對以抵債為目的的資產(chǎn)進(jìn)行評估時，根據(jù)“最佳有效使用原則”進(jìn)行運用，但考慮到抵債物的估值大都與市場價格存在差距，容易造成有價無市，仍需結(jié)合外部市場環(huán)境，采用市場法、收益法、成本法進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，并實現(xiàn)資產(chǎn)控制權(quán)所需的費用、稅收成本、持有期間的資金成本及后續(xù)處置難度等因素后確定收購價格，以防止抵債價格過高，抵入后無法及時轉(zhuǎn)讓退出，導(dǎo)致抵償效果大打折扣。

為實現(xiàn)稅務(wù)籌劃，并提升資產(chǎn)經(jīng)營能力，可考慮通過成立項目公司的方式承接擬抵債的資產(chǎn)，并以GP/LP的方式，引入專業(yè)第三方經(jīng)營機(jī)構(gòu)，對資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，提升經(jīng)營效益，在實現(xiàn)資產(chǎn)增值后再積極尋找意向購買方，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)項目最終受償退出。?

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［作者簡介］萬為民（1971—），女，重慶人，研究生，高級經(jīng)濟(jì)師，蘇州資產(chǎn)管理有限公司黨委書記、董事長，研究方向：資產(chǎn)管理、特殊機(jī)會投資。