劉正才 張?jiān)?/p>

（上海師范大學(xué)商學(xué)院，上海 200234）

一、引言

房產(chǎn)稅作為對房產(chǎn)所有人進(jìn)行征收的財(cái)產(chǎn)稅，主要有兩個(gè)作用，一是增加稅收來源和縮小貧富差距，二是對房地產(chǎn)市場和房價(jià)起到穩(wěn)定作用。關(guān)于房產(chǎn)稅的征收，在我國的討論由來已久，主要目的還是出于對房價(jià)的調(diào)控，目前仍處于有限試點(diǎn)階段，但從長遠(yuǎn)來看在全國推行和實(shí)施是遲早的事。我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)是2011 年在上海和重慶兩個(gè)城市開始實(shí)施的，但由于不是國際上推行的普遍征收，只有少量的投資用房得以征收，因而對房地產(chǎn)市場影響很有限，未能起到有效遏止房價(jià)上漲的作用[1]。從理論和國際經(jīng)驗(yàn)來看，作為每年征收的比例稅，房產(chǎn)稅這一經(jīng)濟(jì)手段是能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到自動(dòng)穩(wěn)定器的作用，是一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。由于我國目前沒有正式開征房產(chǎn)稅以及現(xiàn)有房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案不能有效發(fā)揮調(diào)控作用，造成使用非市場化的以限購為主的行政手段調(diào)控房價(jià)，這不僅影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還助長假結(jié)婚假離婚等社會(huì)不良影響。所以，從穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的角度，我國開征普遍征收的房產(chǎn)稅是必要的，而且隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的基本完成，土地財(cái)政將難以為繼，房產(chǎn)稅則是維持財(cái)政稅收的一個(gè)穩(wěn)定替代來源。2021 年10 月23 日，全國人大通過擴(kuò)大試點(diǎn)的決定后，關(guān)于房產(chǎn)稅的征收曾一度又成為社會(huì)關(guān)心的話題。雖然房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)因房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)不景氣而暫時(shí)擱置，但將來重啟試點(diǎn)也是可以預(yù)見的。

關(guān)于房產(chǎn)稅的進(jìn)一步試點(diǎn)和征收方案的設(shè)計(jì)，雖然我國目前還存在比較大的爭議，但如果要有效發(fā)揮房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，就不能再重復(fù)原來的試點(diǎn)方案，應(yīng)該考慮與國際接軌的普遍征收的試點(diǎn)方案，也是未來推行的大勢所趨，即自住用房與投資用房的所有者一樣都需征收房產(chǎn)稅。當(dāng)然，具體征收方案的設(shè)計(jì)需要考慮多方面的影響，不僅要考慮對房價(jià)的影響，還要考慮對其他經(jīng)濟(jì)方面的影響。過去，許多學(xué)者針對房產(chǎn)稅與住房買賣價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了大量研究，而研究房產(chǎn)稅對房屋租賃價(jià)格即房租的影響的文獻(xiàn)很少。房地產(chǎn)市場是一個(gè)由房屋租賃市場和房屋買賣市場組成的整體，它們之間是相互關(guān)聯(lián)的，一個(gè)市場的變化會(huì)波及另一個(gè)市場。通常，征收房產(chǎn)稅能起到抑制房價(jià)過快上漲的作用，減少民眾買房的壓力，這也是我國出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)的最初動(dòng)機(jī)。但是，征收房產(chǎn)稅之后，會(huì)多大程度上影響房租，這關(guān)涉到城市尤其大城市租房居民的利益。如果房租過高，其實(shí)跟房價(jià)過高一樣也會(huì)產(chǎn)生負(fù)面社會(huì)影響，降低廣大租房者的生活質(zhì)量與幸福指數(shù)[2]。所以，房產(chǎn)稅政策的出臺及征收方案的設(shè)計(jì)也要兼顧城市里廣大租房群體的利益，故研究房產(chǎn)稅對房租的影響也是很有必要的。同樣，過去的研究主要是從對房價(jià)影響的角度提出房產(chǎn)稅征收建議的，忽略了從對房租影響方面的思考和建議。

前面提到研究房產(chǎn)稅對房租影響的文獻(xiàn)很少，而且即使有對房租影響的少量幾篇文獻(xiàn)，也只是做了簡單的理論分析，未能全面深入分析。王永欽等從房租與房價(jià)互動(dòng)的角度[3]，張敬東[4]和吳丹[5]從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁及供給角度，分析了房產(chǎn)稅的推出會(huì)導(dǎo)致房租的上漲。胡壁君（2018）則從不同城市的角度分析了房產(chǎn)稅對住房租賃市場的差異化影響，認(rèn)為房產(chǎn)稅對推高一線城市房租的影響最大[6]。關(guān)于房產(chǎn)稅對房租的影響，本文將先從租賃供需及其彈性角度進(jìn)行全面深入的理論分析，然后結(jié)合房產(chǎn)稅對房租及其他經(jīng)濟(jì)方面的綜合影響，針對我國房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和征收方案提出相關(guān)建議。

二、房產(chǎn)稅對房租的影響分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供需理論，任何商品的價(jià)格都是由該商品的需求和供給兩個(gè)方面共同決定的，住房租賃價(jià)格即房租也不例外。房產(chǎn)稅不僅影響租賃需求，也會(huì)影響租賃供給，從而形成新的均衡租金。本文除對租賃供需進(jìn)行均衡分析外，還將在其基礎(chǔ)上借助彈性理論，進(jìn)一步分析稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對租金的影響。房產(chǎn)稅政策并不直接影響住房的租賃市場，而是通過影響住房的買賣市場來影響租賃市場的。所以，只有先對住房需求類型及兩個(gè)住房市場的關(guān)聯(lián)性有個(gè)基本了解，我們才能更好地分析房產(chǎn)稅是如何影響住房租賃市場及房租的。

1.住房需求及兩個(gè)市場的關(guān)聯(lián)性

住房是房地產(chǎn)中最重要的產(chǎn)品類型，屬于生活必需品，與一般產(chǎn)品和生活必需品不同，不僅具有消費(fèi)和投資的雙重特性，而且在消費(fèi)上也有雙重特性，既可以購房居住，也可以租房居住，住房市場由此包括住房的買賣和租賃兩個(gè)市場[7]。租賃市場上產(chǎn)生的需求為租賃需求，是租房者為滿足自住而導(dǎo)致的消費(fèi)性需求。買賣市場上產(chǎn)生的需求一般包括自住需求和投資需求，其中自住需求是居民為滿足自住消費(fèi)而產(chǎn)生的購房需求。投資需求是房地產(chǎn)投資者為獲得投資收益而產(chǎn)生的購房需求，投資收益既包括購房后的增值收益，又包括房子的租賃收益[8]。房地產(chǎn)投機(jī)屬于投資需求的一種，主要獲取短期增值收益，并不期望租賃收益而把房子作短期空置以待售。在投機(jī)很少的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資者一般不會(huì)把房子空著，而是設(shè)法把房子租出去。

從以上分析可以看出，住房市場包括兩個(gè)市場和三種需求，兩個(gè)市場通過三種需求的彼此關(guān)聯(lián)而聯(lián)系在一起。當(dāng)居住方式發(fā)生變化的時(shí)候，自住需求和租賃需求之間是可以相互轉(zhuǎn)化的，是一個(gè)此消彼長的替代關(guān)系，自住需求的減少就會(huì)導(dǎo)致租賃需求增加，反之亦然。自住需求減少引起住房買賣市場的價(jià)格下降，而由此帶來的租賃需求增加會(huì)引發(fā)租賃市場的租金上漲。租賃需求與投資需求是相互促進(jìn)的引致關(guān)系，投資需求產(chǎn)生租賃供給，可以抑制租金而滿足租賃需求，而當(dāng)租賃需求增加時(shí)，又會(huì)推動(dòng)租金上漲，從而引發(fā)投資需求的增加[9]。同理，投資需求的減少會(huì)導(dǎo)致租賃供給減少，投資需求減少引起住房買賣市場價(jià)格的下降，而由此帶來的租賃供給減少也會(huì)引發(fā)租賃市場的租金上漲?？傊?，住房買賣市場因需求減少導(dǎo)致價(jià)格下降的同時(shí)，會(huì)引起租賃市場的租金上漲。

雖然住房的買賣市場和租賃市場是彼此聯(lián)系和相互影響的，但總體上來講，住房的買賣市場是主要的，因?yàn)橛脕碜宰〉淖》渴嵌鄶?shù)，用來出租的投資用房是少數(shù)。據(jù)2020 年的七普數(shù)據(jù)，我國城市中租房居住的家庭占比25.57%，一般來講沿海大城市的租房占比要高一些，比如上海的租房占比為40%[10]。因此，這進(jìn)一步說明只對少數(shù)投資用房征收房產(chǎn)稅，并不能有效抑制住房需求和起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，與國際接軌的包括對自住用房的普遍征收才能對房地產(chǎn)市場起到自動(dòng)穩(wěn)定器的長效作用。下面基于普遍征收方案分析房產(chǎn)稅對房租的影響。

2.對房租影響的供需分析

首先，從需求方面分析。房產(chǎn)稅作為房屋持有稅，既會(huì)對已購房的人產(chǎn)生影響，也會(huì)對即將購房的人產(chǎn)生影響。因此，房產(chǎn)稅征收后，會(huì)通過影響自住購房需求以及自住房屋所有者的保有成本這兩條路徑來進(jìn)一步影響住房租賃需求，從而影響房租。我們知道，一旦對住房持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，其直接影響的是住房買賣市場。對于自住購房的需求者來說，當(dāng)開征房產(chǎn)稅后，養(yǎng)房成本的增加會(huì)降低他們的生活水平，使部分購房者覺得購房居住不合算，轉(zhuǎn)而從租賃市場以租房來滿足居住需求，也即由自主購房需求轉(zhuǎn)化為租賃需求，從而增加了住房租賃市場上的需求。另外，對部分收入偏低的已購房自住的房屋所有者來說，養(yǎng)房成本的增加讓他們覺得租房更合算，從而將現(xiàn)有自住房產(chǎn)出售，然后通過租房滿足居住需求，這同樣導(dǎo)致住房租賃需求增加。所以，房產(chǎn)稅對租賃需求影響的兩條路徑都產(chǎn)生了相同的結(jié)果，即房產(chǎn)稅的征收將會(huì)導(dǎo)致住房租賃市場的需求增加，從而在一定程度上給房租帶來上漲的壓力。如圖1 所示，當(dāng)開征房產(chǎn)稅之后，由于租賃需求增加，需求曲線由D1向右移動(dòng)至D2。

圖1 房產(chǎn)稅對房租影響的供需變化

其次，從供給方面分析。房產(chǎn)稅征收后，會(huì)通過影響住房的投資需求以及房屋出租者的住房保有成本這兩條路徑來進(jìn)一步影響住房租賃供給，從而影響房租。住房投資需求的一個(gè)主要目的是獲取房屋的租金收益，因此投資需求是形成住房租賃市場供給的重要來源之一。對投資購房的需求者來說，房產(chǎn)稅的開征會(huì)增加他們的住房持有成本，從而降低其預(yù)期的投資收益，這將打擊他們投資購房的積極性，削弱住房買賣市場上的投資需求，進(jìn)而減少住房租賃市場的供給。另外，房產(chǎn)稅的開征也增加了住房出租者的保有成本，從而降低了其出租房屋的收益，導(dǎo)致其出租房屋的意愿降低，部分出租者由租轉(zhuǎn)售，進(jìn)而使住房租賃市場可供出租的房屋數(shù)量減少。對于以投機(jī)為目的的短期空置房來說，它們本來不形成租賃供給，房產(chǎn)稅征收后則會(huì)加速這類房產(chǎn)的出售，對租賃供給并不會(huì)起到多少增加的作用。所以，房產(chǎn)稅對住房租賃供給影響的兩條路徑同樣產(chǎn)生了一致的結(jié)果，即房產(chǎn)稅的征收將會(huì)降低住房租賃市場的供給，從而也在一定程度上給房租帶來上漲的壓力。如圖1 所示，當(dāng)開征房產(chǎn)稅之后，由于租賃供給減少，供給曲線由S1向左移動(dòng)至S2。

最后，結(jié)合供需兩方面進(jìn)行均衡分析。如圖1 所示，在房產(chǎn)稅征收之前，住房租賃市場的均衡房租是租賃需求曲線D1與租賃供給曲線S1相交所對應(yīng)的R1；當(dāng)房產(chǎn)稅征收之后，右移的租賃需求曲線D2和左移的租賃供給曲線S2形成新的更高的均衡房租R2?？傊?，房產(chǎn)稅對住房租賃市場所產(chǎn)生的影響，無論是增加租賃需求，還是減少租賃供給，都對房租起到助漲作用。所以，根據(jù)供需理論，在其他條件不變的情況下，房產(chǎn)稅的實(shí)施將顯著推動(dòng)房租的上漲。

3.對房租影響的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析

接下來，我們進(jìn)一步分析住房租賃市場的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。我們知道，房產(chǎn)稅是向住房所有者征收的，在租賃市場，也即直接向房屋出租者征收房產(chǎn)稅，并不向租房者收取房產(chǎn)稅。表面上看，需求方的租房者并不受到房產(chǎn)稅征收的影響，但供給方的出租者會(huì)把征收的房產(chǎn)稅加到房租上去，以免減少因持有成本增加導(dǎo)致的損失。根據(jù)稅負(fù)歸屬和轉(zhuǎn)嫁理論，這主要取決于所征稅產(chǎn)品的供給價(jià)格彈性和需求價(jià)格彈性大小的比較，彈性小的一方會(huì)分擔(dān)更多稅收，而彈性大的一方分擔(dān)的稅收要小一些[11]。由前面分析可知，租賃供給是由投資需求轉(zhuǎn)化而來，租賃需求是自住需求轉(zhuǎn)化而來，很明顯住房作為投資品，其投資需求的彈性比較大，而自住需求的彈性比較小，因?yàn)樽》孔鳛橄M(fèi)性生活必需品，其需求彈性呈剛性特征。進(jìn)一步說，當(dāng)面臨成本升高的時(shí)候，租房者由住房租賃市場轉(zhuǎn)向買賣市場比較難，購房的機(jī)會(huì)成本很高，從而租房者的需求缺乏彈性；而房屋出租者由住房租賃市場轉(zhuǎn)向買賣市場出售或空關(guān)比較容易，機(jī)會(huì)成本較小，因而出租者的供給富于彈性。所以，在住房租賃市場，房屋出租者可以把政府征收的房產(chǎn)稅大部分轉(zhuǎn)嫁到租房者頭上，即房產(chǎn)稅會(huì)顯著地影響到房租的上漲。

房產(chǎn)稅的征收有兩種計(jì)稅方式，一種是以房價(jià)計(jì)稅每年繳納，一種是以房租計(jì)稅每年繳納。其實(shí)，兩者沒有本質(zhì)區(qū)別，以房價(jià)計(jì)稅也可以折算轉(zhuǎn)換為以房租計(jì)稅。如圖2 所示，在房產(chǎn)稅實(shí)施之前，住房租賃市場的均衡房租為R1，供給曲線S1因彈性大比較平滑，而需求曲線D 因彈性小比較陡峭。當(dāng)政府對房屋出租者征收稅額為T 后，供給減少，供給曲線由S1向左移動(dòng)到S2，垂直移動(dòng)距離為T，均衡點(diǎn)從E1點(diǎn)上升到E2點(diǎn)，均衡房租從R1升到R2。從圖2 可以看出，T 的大小與AE2相等， R1R2是與BE2相等，BE2即增加的租金由租房者埋單，剩余的房產(chǎn)稅AB 部分則由房屋出租者承擔(dān)。很顯然，租房者因缺乏選擇彈性小而承擔(dān)了大部分房產(chǎn)稅，而出租者因彈性大只承擔(dān)了小部分房產(chǎn)稅。所以，房屋出租者不僅可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，而且把房產(chǎn)稅的多數(shù)部分轉(zhuǎn)嫁給了租房者。

圖2 房產(chǎn)稅對房租影響的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

從以上理論分析可知，無論從供需關(guān)系的角度，還是從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的角度，都可以說明普遍征收的房產(chǎn)稅將會(huì)推高房租，而且對房租的影響是比較大的。與此同時(shí)，從上面的供需關(guān)系分析也可以看出，房產(chǎn)稅對房租的影響都是透過對住房購買需求的直接影響而帶來的，也就是說房產(chǎn)稅的征收會(huì)導(dǎo)致住房需求的減少，并對房價(jià)上漲起到抑制作用，從而導(dǎo)致對房地產(chǎn)投資的減少，并進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響。我們知道，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，而且其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及很多行業(yè)的發(fā)展。所以，房產(chǎn)稅盡管可以抑制房價(jià)的上漲，對房地產(chǎn)市場起到穩(wěn)定作用，但它不僅會(huì)帶來房租上漲的負(fù)面作用，而且也對整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長產(chǎn)生一定程度的負(fù)面沖擊。當(dāng)然，房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊主要是房產(chǎn)稅開征后的短期影響，但從長期來看，房產(chǎn)稅作為每年征收的比例稅，同樣給宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)置了一個(gè)自動(dòng)穩(wěn)定器，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到穩(wěn)定作用。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長與房價(jià)具有高度相關(guān)性，經(jīng)濟(jì)上行將帶動(dòng)房價(jià)上漲，從而導(dǎo)致房產(chǎn)稅增加和購房需求減少，起到抑制房價(jià)上漲和房地產(chǎn)投資增加的作用；相反，經(jīng)濟(jì)下行將造成房價(jià)下降，從而導(dǎo)致房產(chǎn)稅減少和購房需求增加，起到抵制房價(jià)下降和房地產(chǎn)投資減少的作用，也即房產(chǎn)稅能起到削減房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的波峰和填平房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的波谷的穩(wěn)定作用。

三、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的建議

綜上所述，在未來房產(chǎn)稅征收方案的設(shè)計(jì)上，不僅要注意對房價(jià)的影響，而且還要兼顧廣大租房群體的利益，以及考慮到房產(chǎn)稅的實(shí)施對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響?？偠灾?，在將來房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)及推行時(shí)，應(yīng)該綜合多方面的經(jīng)濟(jì)影響來出臺實(shí)施方案，為此本文提出如下幾點(diǎn)建議。

1.應(yīng)推行普遍征收的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

目前，我國在上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)都是非常有限的征收，不僅大比例的自住用房不予征收，而且即使投資用房也是很少比例得以征收。很顯然，這種征收方案難以對住房需求和房價(jià)起到什么抑制作用，所以不能再重復(fù)原有的征收模式。只有試點(diǎn)和推行與國際接軌的普遍征收的房產(chǎn)稅方案，才能給房地產(chǎn)市場加上有效的自動(dòng)穩(wěn)定器和避免未來房價(jià)出現(xiàn)過快上漲的情形。同時(shí)，房產(chǎn)稅的普遍征收可以形成一個(gè)穩(wěn)定的稅收新來源，并且收入高房產(chǎn)多的人房產(chǎn)稅征得多，房產(chǎn)少的人房產(chǎn)稅征得少，無房低收入者不征房產(chǎn)稅，加上轉(zhuǎn)移支付就更可以起到走縮小貧富差距的共同富裕之路。

2.在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)和政策的實(shí)施

由于房產(chǎn)稅有減少投資和產(chǎn)出的負(fù)面作用，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行通道的時(shí)候，啟動(dòng)房產(chǎn)稅征收的話，則會(huì)加速經(jīng)濟(jì)的衰退，甚至?xí)l(fā)經(jīng)濟(jì)大危機(jī)的爆發(fā)。因此，應(yīng)該注意啟動(dòng)房產(chǎn)稅實(shí)施的時(shí)機(jī)，不應(yīng)該選擇在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期推行，應(yīng)選擇在經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期啟動(dòng)。很顯然，在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下，是不適合擴(kuò)大試點(diǎn)和推行房產(chǎn)稅的。

3.采取漸進(jìn)的低稅制方式推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施

稅率高雖然能夠更加有效地抑制房價(jià)的上漲，但其對租賃市場的負(fù)面影響也會(huì)增強(qiáng)，將嚴(yán)重?fù)p傷城市尤其是大城市里廣大租房者的利益。而且我國住房自有率很高，即使在城市的租房者，他們大多在老家也擁有房產(chǎn)，采取普遍征收的話，民眾難免有抵觸情緒，所以國際上通常采取低稅率制[12]，那我國啟動(dòng)房產(chǎn)稅征收則應(yīng)采取更低的稅率，甚至可以從象征性征收開始，以增加適應(yīng)過程。因此，無論從有房居民還是從租房居民的角度來看，房產(chǎn)稅的征收都應(yīng)該采取低稅制，并循序漸進(jìn)地做到有所提高。與此同時(shí)，應(yīng)建立起房產(chǎn)稅為民所用的透明機(jī)制，以消除民眾的戒心。

4.采取因地制宜的稅率差異化方式推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施

房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)位性特點(diǎn)，各個(gè)地區(qū)的房價(jià)和房租相差比較大，并非與收入呈現(xiàn)同比例的差距，一般大城市的居民相比收入來講承擔(dān)更大的房價(jià)和房租壓力，所以通常大城市應(yīng)征收更低的房產(chǎn)稅稅率，不宜采取全國統(tǒng)一的稅率征收。也正因如此，房產(chǎn)稅屬于地稅，具體要征收多高的房產(chǎn)稅，應(yīng)由各地根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況而定。

四、結(jié)語

事實(shí)證明，之前那種有限征收的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案對房價(jià)上漲的抑制起不了什么作用，而與國際接軌的普遍征收理應(yīng)成為未來擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的必然選擇。固然，普遍征收的房產(chǎn)稅對房價(jià)的上漲具有較好的抑制作用，但也對房租具有顯著的推高作用，可謂“按下葫蘆浮起了瓢”。所以，推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)要有綜合考量和平衡思維。同時(shí)，也不能有一步到位的思想，重要的是先搭建起普遍征收的制度框架，然后在尊重國情的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎地循序漸進(jìn)地推進(jìn)。當(dāng)然，隨著房產(chǎn)稅這一長效調(diào)控機(jī)制的建立和完善，那些非市場化的比如限購等房地產(chǎn)調(diào)控措施就應(yīng)逐漸退出。