李馨然

摘要：文章針對(duì)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理展開(kāi)深入分析，從物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)與內(nèi)容入手，羅列了數(shù)個(gè)已被發(fā)現(xiàn)的潛在問(wèn)題，并給出了相應(yīng)的解決方案，希望能為相關(guān)人員提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；突出問(wèn)題；完善措施

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，物業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，也是房地產(chǎn)的伴生行業(yè)，物業(yè)企業(yè)更是隨著房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代化水平的提高而出現(xiàn)的行業(yè)，屬于近幾年的新興領(lǐng)域。與此相對(duì)的，物業(yè)企業(yè)的出現(xiàn)時(shí)間較晚，發(fā)展時(shí)間較短，特別是在財(cái)務(wù)方面缺少可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的提高，物業(yè)企業(yè)在獲得了發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，內(nèi)部問(wèn)題逐漸突出，外部挑戰(zhàn)也隨之增多，而這就進(jìn)一步凸顯了財(cái)務(wù)管理的作用。為了保障物業(yè)企業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下能夠健康、長(zhǎng)久地發(fā)展，管理人員需要提高自身對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度，深入分析管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并找到最佳的應(yīng)對(duì)方案。

一、相關(guān)概述

（一）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

與其他行業(yè)不同，物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作涉及的范圍非常廣，綜合性非常強(qiáng)。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的主要服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，而業(yè)主的身份千變?nèi)f化，業(yè)主的口音、文化水平、綜合素質(zhì)均有較大差異，這就需要物業(yè)企業(yè)不斷提升自身的能力，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量與效率。另一方面，物業(yè)還屬于管理密集型與勞動(dòng)密集型行業(yè)，需要為服務(wù)對(duì)象提供不間斷的24小時(shí)服務(wù)。從內(nèi)容層面看，物業(yè)企業(yè)所涉及的工作內(nèi)容十分龐大且繁雜，包括小區(qū)安保、保潔、綠化、公用設(shè)施維護(hù)等，還需要處理小區(qū)內(nèi)部的突發(fā)事件，調(diào)節(jié)鄰里關(guān)系。而財(cái)務(wù)管理，能夠?yàn)樯鲜龉ぷ魈峁┍Ｕ希湟藏灤┝宋飿I(yè)工作的生命周期。

（二）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

從管理內(nèi)容層面來(lái)看，物業(yè)企業(yè)的單個(gè)任務(wù)要遠(yuǎn)比其他領(lǐng)域企業(yè)的任務(wù)簡(jiǎn)單，但將各個(gè)任務(wù)結(jié)合到一起，其內(nèi)容量十分龐大，任務(wù)之間相互交叉，十分復(fù)雜，而這些復(fù)雜工作中全部的資金收支都屬于財(cái)務(wù)管理。物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)核心就是服務(wù)，需要通過(guò)給業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)來(lái)盈利，但這種服務(wù)是非常復(fù)雜的，又必須讓業(yè)主能夠清楚地看到自己消費(fèi)的回報(bào)，以及企業(yè)所收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)企業(yè)在提供優(yōu)秀服務(wù)的同時(shí)，提高自身的財(cái)務(wù)規(guī)劃能力。首先，企業(yè)要掌握正確的籌集、管理資金方式，比如制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用，以及清楚記錄基數(shù)龐大的小現(xiàn)金流等。其次，企業(yè)要加強(qiáng)自身管理物業(yè)費(fèi)用的能力，這涉及物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)等，與企業(yè)的利潤(rùn)存在直接關(guān)系。從成本層面來(lái)看，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要為管理服務(wù)人員支付工資福利，為社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的服務(wù)費(fèi)等，還包括小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的日常維護(hù)、清潔費(fèi)用等，某些情況下，還需要支付經(jīng)過(guò)業(yè)主批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。再次，企業(yè)要管理好自身的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)與專項(xiàng)資金。最后，還要管理好整體經(jīng)濟(jì)的流向與收支的平衡。總而言之，物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及非常復(fù)雜的內(nèi)容，必須要對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，提高會(huì)計(jì)核算的科學(xué)性與合理性，才能進(jìn)一步提高自身服務(wù)的水平，從而讓物業(yè)的管理能力更上一層樓，獲得更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、潛在的問(wèn)題

作為物業(yè)公司，在做好自身建設(shè)的時(shí)候，還必須在財(cái)務(wù)管理工作方面做出更精確的調(diào)節(jié)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立足，當(dāng)然在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中也難免會(huì)形成一些問(wèn)題，這些問(wèn)題不僅阻礙了物業(yè)公司的正常發(fā)展，而且還可能影響企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，因此唯有找出公司財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，才能對(duì)癥下藥、精確施策，因此目前階段的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)了如下四方面問(wèn)題。

（一）不重視財(cái)務(wù)管理

市場(chǎng)上的物業(yè)企業(yè)中，物業(yè)管理主要作為一種公共服務(wù)提供給全體業(yè)主，許多業(yè)主都需要物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的管理活動(dòng)時(shí)，能提供多角度、全方位、二十四小時(shí)不間斷的全天候服務(wù)。而物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)候，也無(wú)時(shí)無(wú)刻不在開(kāi)展著財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。在物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，如對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)出的控制、閑置資金的使用、為應(yīng)付物業(yè)費(fèi)及時(shí)處理、為維護(hù)或大修基金的應(yīng)收盡收、為企業(yè)所提出的附加業(yè)務(wù)方面的管理都嚴(yán)重缺乏或沒(méi)有受到充分的關(guān)注，人們以為只要把業(yè)務(wù)做好了，一切也就順理成章了，殊不知，再好的企業(yè)也都有良好的管理經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)管理方面的管理也將成為關(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理是一種全面的管理方式，能推動(dòng)企業(yè)成長(zhǎng)，是企業(yè)的基礎(chǔ)，搞好企業(yè)的財(cái)務(wù)工作會(huì)使企業(yè)的整體管理水平顯著提升，而企業(yè)的利潤(rùn)則是不言自明的。

（二）財(cái)務(wù)管理制度不健全

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷蓬勃發(fā)展的今天，完備的會(huì)計(jì)管理體系是公司正規(guī)秩序、合理運(yùn)作、健康向好成長(zhǎng)的強(qiáng)力保障。但是，由于現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，都缺少行之高效的會(huì)計(jì)管理方式，以致公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中缺少行之高效的財(cái)務(wù)監(jiān)督，進(jìn)而致使企業(yè)收入或賬款不能按時(shí)收回，甚至即便收回也或許會(huì)發(fā)生錯(cuò)記、作假等問(wèn)題，進(jìn)而使公司的總收入嚴(yán)重?fù)p害或風(fēng)險(xiǎn)遭到重大損失，因而建立健全行之高效的會(huì)計(jì)管理方式，對(duì)公司來(lái)說(shuō)就變得尤為重要。

（三）財(cái)務(wù)管理人員組織架構(gòu)不合理

縱觀整個(gè)現(xiàn)代物業(yè)公司中，由于其財(cái)務(wù)管理人員機(jī)構(gòu)設(shè)置得很不理想，甚至于還有些財(cái)務(wù)人員缺乏一些理財(cái)專業(yè)知識(shí)，或者整體業(yè)務(wù)素質(zhì)能力比較薄弱，所以在現(xiàn)代物業(yè)公司中就很難設(shè)想企業(yè)財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)能良好地充分發(fā)揮優(yōu)秀企業(yè)財(cái)務(wù)管理的功能。尤其有的物業(yè)企業(yè)中本身的規(guī)章制度就不健全，就更易于形成監(jiān)管上的真空，從而影響了公司的資金和物資。

財(cái)務(wù)部門(mén)作為一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，是一種相對(duì)隱蔽的存在形式。它既無(wú)法和業(yè)務(wù)部門(mén)相比，因此也無(wú)法給公司帶來(lái)真正看得見(jiàn)的效益。而這也正是企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)制定未來(lái)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)政策的基礎(chǔ)，是真正體現(xiàn)出目前公司實(shí)際運(yùn)作情況的最直接的證據(jù)。在物業(yè)公司里除了總部的財(cái)務(wù)人員，在各個(gè)項(xiàng)目部也有各自的人員負(fù)責(zé)各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作。而各個(gè)項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)人員行政關(guān)系隸屬于各個(gè)項(xiàng)目部，而非總部財(cái)務(wù)直接管理。而大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目部管理者本身財(cái)務(wù)意識(shí)也相對(duì)地欠缺。在他眼里，物業(yè)企業(yè)就只是圍繞著居民的基本生活，在收取物業(yè)費(fèi)、打掃衛(wèi)生，以及為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)這些貼近生活的事情上，讓企業(yè)滿足就可以。對(duì)財(cái)務(wù)工作不重視，項(xiàng)目財(cái)務(wù)就形同虛設(shè)，不協(xié)調(diào)與總部財(cái)務(wù)的工作，給總部財(cái)務(wù)的工作帶來(lái)了很大干擾。其次，總部的財(cái)務(wù)方針，由于管理層次問(wèn)題，導(dǎo)致總分部門(mén)財(cái)務(wù)工作上行而下不達(dá)，與計(jì)劃目標(biāo)不一致，也導(dǎo)致總分部/項(xiàng)目財(cái)務(wù)部門(mén)一直是孤軍奮戰(zhàn)的一個(gè)部門(mén)。

（四）財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高

由于物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理架構(gòu)錯(cuò)誤，因此相關(guān)配置的財(cái)政人員業(yè)務(wù)素質(zhì)綜合能力也就參差不一，再加之一些物業(yè)公司考量運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用和人力資源成本費(fèi)用的原因較為明顯，因此財(cái)政人員的整體業(yè)務(wù)能力也就很難保障。有的企業(yè)財(cái)務(wù)人員完全就不具有最基本的財(cái)務(wù)知識(shí)，或者是公司內(nèi)部轉(zhuǎn)崗的后果，各種情況造成管理者的職業(yè)道德素質(zhì)低下，進(jìn)而直接影響整體公司的財(cái)務(wù)管理效率和水平。

（五）營(yíng)運(yùn)資金管理水平低

營(yíng)業(yè)現(xiàn)款日常的周轉(zhuǎn)性好、流動(dòng)性高，是整個(gè)企業(yè)中最具有活力的部分，是整個(gè)公司的血脈，要想整個(gè)企業(yè)順利運(yùn)營(yíng)，就一定要保證公司血液的健康流動(dòng)循環(huán)系統(tǒng)。通過(guò)控制營(yíng)業(yè)現(xiàn)金，就可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)公司的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，從而提高企業(yè)形象。而物業(yè)管理公司向下服務(wù)于數(shù)以萬(wàn)計(jì)的各種居民和企業(yè)業(yè)主，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)；而在上行，公司還要面對(duì)著各種各樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、物業(yè)公司。所以從整個(gè)公司財(cái)務(wù)方面出發(fā)，其所包含的財(cái)務(wù)控制內(nèi)涵都是非常復(fù)雜的。公司還必須按照公司與業(yè)主的物業(yè)協(xié)議進(jìn)行相應(yīng)的高質(zhì)量業(yè)務(wù)，承擔(dān)公司的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)費(fèi)、園林的綠化費(fèi)，以及道路清潔費(fèi)用、垃圾清運(yùn)費(fèi)用、員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、公積金，甚至還有的水電費(fèi)等，并且必須出現(xiàn)公司無(wú)法及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)等，又或者是公司長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用的情況。從而導(dǎo)致資金滯留公司過(guò)多，降低了企業(yè)公司的盈利水平。

（六）缺乏有效的內(nèi)部控制

物業(yè)公司沒(méi)有完善的內(nèi)部管理，其表現(xiàn)如下：其一是公司的團(tuán)建不足。問(wèn)題就是物業(yè)公司里面的人員正式入崗年齡不同；員工的年齡段在不同階段也會(huì)有所差異，不同的階段往往缺少共同語(yǔ)言；管理者對(duì)公司內(nèi)部的管理工作不夠注重，上述問(wèn)題的共同產(chǎn)生使得整個(gè)公司內(nèi)部人員缺少交流。另外也是因?yàn)閷?shí)際的管理水平低下，無(wú)論高層主管還是一般員工都對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理關(guān)注度不夠，在具體的財(cái)務(wù)管理操作中沒(méi)有良好的交流，使得具體的財(cái)務(wù)管理使用中出現(xiàn)脫節(jié)。

三、改進(jìn)措施

在物業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理所暴露出的困難，也極大地影響著我們的經(jīng)營(yíng)管理，針對(duì)所面臨的上述情況，結(jié)合本人幾年的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，針對(duì)財(cái)務(wù)管理所面臨的困難，并結(jié)合具體情況對(duì)癥施策，給出了一些的管理建議，希望能在改善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的時(shí)候，也能為物業(yè)公司內(nèi)部進(jìn)行更良好的管理，提供一點(diǎn)借鑒。

（一）從公司管理層員工入手，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理知識(shí)

現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展同樣影響著物業(yè)向前拓展，公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)條件的改變無(wú)不關(guān)系著公司的管理。公司的管理人員應(yīng)該改變觀點(diǎn)，形成認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)公司管理財(cái)務(wù)的認(rèn)識(shí)，積極地汲取先進(jìn)的管理財(cái)務(wù)思想來(lái)完善和提升本公司的財(cái)務(wù)能力與價(jià)值觀，進(jìn)而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)的認(rèn)識(shí)。從公司的建設(shè)出發(fā)，引導(dǎo)公司內(nèi)部人員提高認(rèn)識(shí)，尤其是財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)持續(xù)地提高自己的行業(yè)素質(zhì)與專業(yè)知識(shí)水平，公司的各個(gè)層級(jí)管理人員主動(dòng)地轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化知識(shí)學(xué)習(xí)，主動(dòng)地與各崗位交流溝通，吸納先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法，持續(xù)地修改、完善本公司財(cái)務(wù)管理體系，將公司的會(huì)計(jì)管理和各崗位管理工作緊密結(jié)合起來(lái)，建立完善的管理制度，做到在增強(qiáng)公司核算功能的同時(shí)強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)管理功能。

（二）規(guī)范、建設(shè)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)與體系

物業(yè)企業(yè)依據(jù)自身的實(shí)際情況，緊密結(jié)合企業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和社會(huì)實(shí)際發(fā)展需求，認(rèn)真分析公司經(jīng)營(yíng)管理中所存在的主要問(wèn)題和特征，從而形成一整套比較完整的、適應(yīng)本物業(yè)企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)管理規(guī)章制度。因物業(yè)企業(yè)在與物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)管理契約上，往往要求企業(yè)定時(shí)地向業(yè)主公布透明一些財(cái)政事宜，這就要求企業(yè)的財(cái)政能適時(shí)、精確地反映經(jīng)濟(jì)社會(huì)服務(wù)的產(chǎn)生、發(fā)展、結(jié)果，當(dāng)然在接受物業(yè)公司監(jiān)管的同時(shí)，企業(yè)也要依據(jù)需求改進(jìn)服務(wù)，而綜合了物業(yè)企業(yè)的上述特征后，就要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中進(jìn)一步健全會(huì)計(jì)管理規(guī)章制度。物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，隨著新經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的產(chǎn)生、時(shí)機(jī)的改變也產(chǎn)生著改變，新的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生后，在物業(yè)企業(yè)原來(lái)的財(cái)務(wù)管理制度、體系下就會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，也要求中小物業(yè)企業(yè)持續(xù)地修訂完善，并實(shí)行動(dòng)態(tài)地的追蹤、剖析、預(yù)見(jiàn)與監(jiān)管。

（三）合理組配物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)組織架構(gòu)

企業(yè)的結(jié)構(gòu)承載公司發(fā)展目標(biāo)，崗位是實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)的落腳點(diǎn)，必須簡(jiǎn)單有效。企業(yè)的結(jié)構(gòu)相當(dāng)于企業(yè)的骨架，崗位是企業(yè)的血肉，企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都必須通過(guò)崗位來(lái)實(shí)現(xiàn)，假如企業(yè)架構(gòu)或者職位設(shè)置不當(dāng)，將嚴(yán)重影響到企業(yè)運(yùn)營(yíng)效果，所以物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的時(shí)候，需要有一個(gè)良好的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍。首先要確定公司戰(zhàn)略或目標(biāo)，為完成公司目標(biāo)，必須設(shè)有什么部門(mén)，這些部門(mén)承擔(dān)哪些職責(zé)，為完成公司目標(biāo)要發(fā)揮哪些功能，按照職責(zé)也應(yīng)該設(shè)有適當(dāng)?shù)穆毼唬瑣徫辉O(shè)置對(duì)事不對(duì)人，不可因人設(shè)崗，不然將會(huì)導(dǎo)致工作不順利。一個(gè)合理的組織架構(gòu)，能夠清楚知道機(jī)構(gòu)職責(zé)的界定、業(yè)務(wù)流程變化、上下級(jí)匯報(bào)關(guān)系等。

（四）進(jìn)一步提高了財(cái)務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)技能

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作都需要高質(zhì)量、專門(mén)的會(huì)計(jì)管理人才來(lái)共同完成，所以物業(yè)公司一定要進(jìn)一步提高對(duì)會(huì)計(jì)管理人才的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策，規(guī)定物業(yè)公司中全部的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該持證上崗工作。要在今后對(duì)這些管理團(tuán)隊(duì)加以創(chuàng)新和管理能力素養(yǎng)上的培養(yǎng)，以確保物業(yè)人員隊(duì)伍都具有了基本的會(huì)計(jì)管理意識(shí)和服務(wù)水平。重視對(duì)會(huì)計(jì)管理人才的后期繼續(xù)學(xué)習(xí)教育工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人才對(duì)物業(yè)公司的基礎(chǔ)知識(shí)，以及相關(guān)立法、財(cái)經(jīng)稅收政策、物業(yè)公司近期行業(yè)優(yōu)惠政策等的認(rèn)真學(xué)習(xí)訓(xùn)練，以進(jìn)一步提高其綜合管理工作才能。同時(shí)物業(yè)企業(yè)還應(yīng)建立具有科學(xué)性、合理性的機(jī)制，以反映公司按勞、按質(zhì)分配的政策目標(biāo)，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果予以適時(shí)監(jiān)督和考核。

（五）財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)工作融合

財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)自公司運(yùn)作開(kāi)始是相互作用的，二者缺一不可。要確保公司運(yùn)作順利和管理完善以實(shí)現(xiàn)管理監(jiān)控和預(yù)防危機(jī)的目標(biāo)，必然要求財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)運(yùn)行。但是在公司具體運(yùn)作流程上，因?yàn)槎叩穆氊?zé)、操作過(guò)程及規(guī)范條件的差異，必然會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題。這就反映出財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)部門(mén)間職能融合的需要。

財(cái)務(wù)人員還必須進(jìn)一步強(qiáng)化服務(wù)精神及監(jiān)管能力，在二者之間取得一種平衡點(diǎn)，才能在具體事務(wù)中為企業(yè)內(nèi)任何部門(mén)和人員在提供咨詢服務(wù)的時(shí)候順利完成監(jiān)管任務(wù)。除日常的財(cái)務(wù)管理工作外，在企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程中還要找出影響到企業(yè)內(nèi)部控制、管理等的脆弱部分，通過(guò)研究并與公司決策層管理人員開(kāi)展交流，一起討論解決。公司決策層管理人員也必須掌握企業(yè)財(cái)務(wù)的知識(shí)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)給出正確的協(xié)調(diào)需求。這就必須要求是公司財(cái)務(wù)部門(mén)與決策層管理人員互相提高彼此間的知識(shí)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員通過(guò)提高針對(duì)行業(yè)管理工作內(nèi)容的知識(shí)，才能更好地與公司決策層管理人員開(kāi)展整合。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在推動(dòng)整合的進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司的本身具體情況，循序漸進(jìn)地加以推動(dòng)，而不能急于求成。為確保整合得順利，在融合過(guò)程中要制定完善有效、便于執(zhí)行的制度。

（六）提升營(yíng)運(yùn)資金管理水平

如果企業(yè)要提升經(jīng)營(yíng)資金水平，就需要從如下多個(gè)角度進(jìn)行管理。第一，企業(yè)要確保融資速度回籠，所獲得的資金要按時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題；對(duì)企業(yè)所欠繳的應(yīng)付賬款的催繳義務(wù)要按時(shí)不得拖沓。第二，由于物業(yè)管理企業(yè)收入相對(duì)單一，需要企業(yè)積極拓展多種投資途徑；需要企業(yè)積極利用自身所擁有的資金充實(shí)其手段，并實(shí)行多元化管理運(yùn)營(yíng)，以提高企業(yè)的其他收入。比如，商業(yè)公司可借助電梯、停車(chē)位等空間進(jìn)行廣告出租經(jīng)營(yíng)，以提高廣告宣傳等的增值業(yè)務(wù)收入。第三，管理企業(yè)在增加收入的同時(shí)也需要注意節(jié)省成本費(fèi)用，增加經(jīng)營(yíng)收益。比如，物業(yè)公司可以通過(guò)大量購(gòu)買(mǎi)保潔衛(wèi)生用品等，在貨比三家后，雙方簽訂了年度購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。在考慮價(jià)格、效率的同時(shí)還應(yīng)考慮支付期限，并尋找最佳的途徑。通過(guò)使用自己的時(shí)間遞減公司融資損失與存貨所累積的價(jià)值，從而在總體上實(shí)現(xiàn)了既節(jié)省了資金成本，提高效益同時(shí)也增加了公司管理的價(jià)值。第四，由于現(xiàn)階段技術(shù)已經(jīng)非常成熟，在公司管理方面應(yīng)積極建設(shè)現(xiàn)代化管理體系，以便于公司強(qiáng)化了對(duì)資金運(yùn)用過(guò)程的有效監(jiān)控和控制，從而減少了公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第五，為確保高效解決融資管理事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)商方面應(yīng)配備專門(mén)的技術(shù)人員，積極做好融資管理工作，可以及時(shí)針對(duì)公司在融資管理中所存在的困難問(wèn)題進(jìn)行處理。同時(shí)形成了相應(yīng)的管理體系和業(yè)務(wù)流程，以確保公司的融資管理工作在嚴(yán)密的標(biāo)準(zhǔn)化過(guò)程中迅速完成。

（七）完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)主與物業(yè)之間的聯(lián)系雙贏

資金管理工作不健全、整個(gè)企業(yè)員工內(nèi)心不統(tǒng)一、關(guān)于款項(xiàng)的具體情況使用用途及其多少都不能打好精確的提前量，等等都是我們要處理的難題。首先，關(guān)于我們的其中收入金額出處及其多少都要有確切的資料記載，目前采用相關(guān)的電子記賬軟件也是較為有效的方式，但還是要注意其加密性，以避免企業(yè)內(nèi)部信息被泄露。此外則是對(duì)物業(yè)該公司相關(guān)政策的確定，依據(jù)我們自己的實(shí)際并且依據(jù)原本物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理區(qū)域內(nèi)的狀況，使政策更加具有科學(xué)性、理性。二是對(duì)企業(yè)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)貨物和建筑材料的管理工作，構(gòu)建了貨物后勤保障體系?？梢詫?shí)時(shí)更新物資材料的實(shí)際現(xiàn)狀和損壞情況，以方便在購(gòu)買(mǎi)時(shí)達(dá)到不損失。

對(duì)于業(yè)主與物業(yè)之間的合作關(guān)系，物業(yè)公司在必要的時(shí)候也可以設(shè)定相應(yīng)的合作平臺(tái)，已解決了物業(yè)公司在居住的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，包括合理的生活需求。只要可以在未來(lái)建立出比較完善的服務(wù)，就可以完全獲得業(yè)主的信譽(yù)，因?yàn)檫@種有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)需求，同時(shí)也會(huì)有利益。但因?yàn)閮H僅憑借著物業(yè)費(fèi)的物業(yè)公司在現(xiàn)今的居民小區(qū)中已經(jīng)無(wú)法存活，所以既要保證業(yè)主的消費(fèi)需要，又能從中獲益才是物業(yè)長(zhǎng)期存活的關(guān)鍵問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)公司都有其自己的管理優(yōu)勢(shì)，在具體運(yùn)行時(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)公司所面臨的問(wèn)題并及時(shí)作出改變措施，將企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理工作有機(jī)結(jié)合，并相信企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)制度是物業(yè)公司可持續(xù)、穩(wěn)健、有效經(jīng)營(yíng)的根本條件。同時(shí)，做好對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)收入的催收，以確保物業(yè)公司能夠長(zhǎng)期、安全、穩(wěn)健地有效經(jīng)營(yíng)。而理財(cái)也是公司經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。就是企業(yè)按照我國(guó)財(cái)政規(guī)定，嚴(yán)格遵循財(cái)政管理的方法，管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，管理財(cái)政工作的一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作。而理財(cái)也是隨著人們對(duì)企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的要求而出現(xiàn)的。所以對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作必然是占有著非常關(guān)鍵的作用。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)要在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下存活，就必須擁有健全的財(cái)務(wù)體系。這是一件既容易又繁瑣的事情，必須將各個(gè)環(huán)節(jié)融會(huì)貫通，才能起到最大的管理效果。也因此，物業(yè)公司必須要針對(duì)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和目標(biāo)需求，建立健全的財(cái)務(wù)體系；與相關(guān)單位聯(lián)合合作，最大限度地實(shí)現(xiàn)公司橫面與縱向資源的無(wú)縫整合；進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)管理方面的能力；通過(guò)制訂企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的控制措施，進(jìn)一步提高資本運(yùn)用能力，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最優(yōu)化。為公司成長(zhǎng)打下最牢固的基石、激發(fā)企業(yè)最強(qiáng)的發(fā)展力量。

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（作者單位：南京欣城物業(yè)服務(wù)有限公司）