田琳

摘 要：資金管理是指企業(yè)為保證自身戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的全面實現(xiàn)，通過資金籌措、資金投放等一系列的資金調(diào)動行為，對企業(yè)資金進行科學(xué)合理支配的管理活動。是當(dāng)前企業(yè)管理工作中較為重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要基礎(chǔ)單元，其自身發(fā)展質(zhì)量將對社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生極大影響。因此，為切實保證房地產(chǎn)企業(yè)安全高效發(fā)展，從而促進國民經(jīng)濟發(fā)展，本文將基于資金管理視角，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式進行分析與探討。本文首先對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理原則進行綜述，其次對房地產(chǎn)資金管理模式進行分析，以供參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金管理；融資渠道；管理模式

隨著時代的發(fā)展與社會的進步，市場經(jīng)濟體系也在隨之不斷變化，使得當(dāng)前房地產(chǎn)市場的競爭壓力變得越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜且激烈的市場競爭中脫穎而出，其必須切實做好資金管理，保證自身資金的充足性，以運行良好的資金鏈來支撐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要切實做好資金管理，規(guī)避資金運行風(fēng)險，提升企業(yè)運營質(zhì)量，以強大的資金流，提升企業(yè)的核心競爭力以及市場競爭地位，全面提高企業(yè)經(jīng)濟效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理原則

房地產(chǎn)企業(yè)在對資金進行管理的過程中，要始終秉承以下四點原則，分別為剛性原則、以收定支原則、授權(quán)原則以及集中管理原則。其中剛性原則是指企業(yè)所下發(fā)的資金管理指令以及管理計劃，各級管理人員需要對其進行全面落實，并嚴(yán)格執(zhí)行。以收定支原則是指企業(yè)需要積極主動地構(gòu)建年度、季度以及月度收支財務(wù)報表。授權(quán)原則是指成員企業(yè)以及下屬部門在進行資金管理之前，需得到總公司的授權(quán)。集中管理原則是指企業(yè)的資金以及銀行賬戶都需要由總公司進行統(tǒng)一集中管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式分析

（一）拓展資金管理范圍，加大資金管理力度

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理模式上，仍以相對較為傳統(tǒng)的資金管理模式為主。企業(yè)一般都會將資金進行集中管理，以便于后期的統(tǒng)一分配與調(diào)動。這種集中資金管理模式可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低資金管理成本，并對企業(yè)內(nèi)部私自挪用資金的現(xiàn)象進行有效的防范。針對資金密集型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其仍可以繼續(xù)使用集中式資金管理模式。以此來對企業(yè)流通的貨幣資金進行有效的控制與管理，將企業(yè)資金的收入與支出進行統(tǒng)一規(guī)劃，并對外部銀行賬戶的開立以及撤銷進行詳實的規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)集團的下屬各個子公司凡涉及外部銀行開立及撤銷等內(nèi)容時，都需要在第一時間對總公司進行匯報，以便于總公司對其下屬企業(yè)的資金數(shù)量以及存量進行了解，從而在一定程度上明晰企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理安全。以集中資金管理模式為主要手段，對房地產(chǎn)企業(yè)運行資金進行全面管理，切實提升企業(yè)的融資能力以及投資能力，行之有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，進而更好更快地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。針對非流動資金的管理工作而言，對其進行集中式管理是相對較為適合的。尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)需求量的確定。房地產(chǎn)企業(yè)對固定資產(chǎn)進行合理的配置，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行產(chǎn)業(yè)折舊的有效途徑，對企業(yè)內(nèi)部的固定資產(chǎn)進行統(tǒng)一處理，以此來對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險進行科學(xué)合理的規(guī)避。房地產(chǎn)企業(yè)可以對流動負債以及非貨幣資金的流動資產(chǎn)進行適當(dāng)?shù)姆艡?quán)管理。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅經(jīng)營規(guī)模龐大，而且成員企業(yè)的數(shù)量相對較多，大型房地產(chǎn)企業(yè)以流動資產(chǎn)分散化的形式進行資金管理，可以最大限度地提升成員企業(yè)的管理積極性，將集中式資金管理模式與放權(quán)式管理模式有機融合，將貨幣資金的作用發(fā)揮至最大，以此來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)年度財務(wù)報表，來對資金的供求關(guān)系進行深入的了解，并在實際的運行過程中，不斷地調(diào)整資金分配比重，切實做好資金管理，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）統(tǒng)籌兼顧，整合資源

房地產(chǎn)企業(yè)在對資金進行管理的過程中，需要切實做好統(tǒng)籌兼顧，使得資金管理工作變得更為全面，以此來切實提升房地產(chǎn)企業(yè)對貨幣資金的實際掌控能力，切實保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的運行安全。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金相對較為分散，管理人員需要以統(tǒng)籌兼顧的工作理念構(gòu)建資金管理機制，在切實緩解工作人員業(yè)務(wù)壓力的基礎(chǔ)上，最大限度地提升資金管理措施的執(zhí)行精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員可以對正在運行的項目進行梳理，同時對其運行特點以及發(fā)展規(guī)律進行明晰，同時對項目的區(qū)域特點以及實際進程進行實時的掌握與了解，最大限度地保證當(dāng)前的資金管理工作可以有效的滿足房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展需求。同時，管理人員需要對日常管理工作中的重難點進行分析，使得后續(xù)的資金管理工作可以有計劃的進行展開。同時，房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域資金管理工作需要將協(xié)調(diào)發(fā)展作為其工作的指導(dǎo)理念，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量。房地產(chǎn)項目的運行周期相對較長，對其進行資金管理也不是一朝一夕就可以完成的。因此，管理人員需要建立健全房地產(chǎn)企業(yè)資金管理長效發(fā)展機制，以此來使得資金管理工作可以更具系統(tǒng)化，最大限度地提升資金利用效率，防止資金缺口的出現(xiàn)。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要對現(xiàn)有的管理資源進行整合，對管理資源進行整合也是提升資金管理質(zhì)量的重要途徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要明晰資金管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用，以此來對房地產(chǎn)項目的開發(fā)節(jié)點進行全面優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要積極主動地構(gòu)建管理資源平臺，以此來全面推動資金管理工作的順利實施，最大限度地降低資金流通風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)的存貨進行有效的周轉(zhuǎn)，最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良性循環(huán)，降低房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)點因受到資金問題而導(dǎo)致的中斷問題的出現(xiàn)。人力資源作為資金管理資源的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需切實提升人力資源利用效率，以此來降低企業(yè)資金管理成本，對企業(yè)外部拿地流程進行全面的監(jiān)管，切實做好房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究工作。管理人員可以從房地產(chǎn)企業(yè)項目的規(guī)模以及開發(fā)特點等方面著手，以此來對資金管理工作進行合理的調(diào)整，最大限度地保證資金的充足，從而防止在后續(xù)的工作中出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。除此之外，管理人員需要對企業(yè)的內(nèi)部情況進行全面的摸排評估，并對投資回報率以及資金回收周期等可變因素進行控制，最大限度地保證房地產(chǎn)項目的有序進行。在資金管理工作中，以分層管理辦法對資金進行逐級管控，并綜合企業(yè)的實際發(fā)展情況，制定科學(xué)合理的資金管理規(guī)劃。

（三）做好存貨管理以及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的存貨量較其他行業(yè)相比較而言，其存貨量相對較大。存貨量過高將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作造成一定的影響，例如資金回流以及資金調(diào)配等工作。對于存貨管理工作而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要對空置房產(chǎn)進行積極主動的處理，以此來切實提升采購以及儲備的靈活度。同時在做好信息管理工作的基礎(chǔ)上，對市場中的長線物資進行無庫存供應(yīng)管理，借助社會庫存，來對企業(yè)的人力資源以及物力資源消耗進行降低。但是在房屋限購令以及住房保障機制等有關(guān)政策的限制下，房地產(chǎn)企業(yè)進行去庫存處理，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)項目價格的下降，但是管理人員需要明晰，價格的高低、漲幅并不是由存貨數(shù)量所決定的，而是由市場經(jīng)濟所決定的。因此，最大限度地調(diào)動市場積極性，也是企業(yè)進行資金管理的重要途徑之一。同時，企業(yè)需要對應(yīng)收賬款管理機制進行構(gòu)建，對應(yīng)收賬款進行及時的催收，同時做好應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備，切實提升應(yīng)收賬款的實際周轉(zhuǎn)率、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展瓶頸為高資產(chǎn)負債，房地產(chǎn)企業(yè)要想切實做好資金管理工作，便可以有效地降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，并拓展融資渠道。

（四）構(gòu)建信息化資金管理控制機制

隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，其所需要的運作項目數(shù)量也在不斷增多，以往的資金管理模式已然無法再滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展需求，構(gòu)建信息化的資金管理控制機制是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要舉措。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要積極主動的構(gòu)建起信息化資金管理控制體系，以此來真正的實現(xiàn)資金管理信息的共享，同時保證資金管理信息的真實性、可靠性以及規(guī)范性，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的實際決策提供涉稅風(fēng)險以及稅負風(fēng)險防范，管理人員加強資金審批，切實提升資金管理透明度，最大限度地降低資金管理風(fēng)險。借助網(wǎng)銀系統(tǒng)對異地資金管理業(yè)務(wù)進行審批，打破了資金管理工作在時間以及空間上的束縛，最大限度地保證房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的處理速度，提升了資金使用效率。管理人員以信息化資金管理控制機制為手段，在提升資金管理透明度的基礎(chǔ)上，對資金使用風(fēng)險進行降低。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員還需要對其進行網(wǎng)絡(luò)設(shè)備進行優(yōu)化，提升資金管理安全性，降低資金管理信息泄露風(fēng)險。企業(yè)管理人員可以實行內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)分離管理辦法，以網(wǎng)銀授權(quán)管理以及資金崗位牽引等諸多措施，最大限度地保證企業(yè)資金的結(jié)算安全，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的抗干擾能力。構(gòu)建信息化資金管理平臺，可以切實提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率，使得資金管理流程更為細化。在信息化資金管理平臺的幫助下，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作全面對接資金系統(tǒng)以及財務(wù)系統(tǒng)，為資金的橫向管理工作奠定堅實的基礎(chǔ)。同時對企業(yè)內(nèi)部的事務(wù)審批以及支付審批工作進行全流程優(yōu)化，切實提升資金管理的工作效率。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一般會以內(nèi)部銀行、統(tǒng)收統(tǒng)支以及結(jié)算中心等諸多手段來對企業(yè)資金進行集中化管理。切實做好信息化建設(shè)使得資金管理信息可以在企業(yè)內(nèi)部進行更快的流通，全面加強資金管理質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

（五）構(gòu)建完善的資金管理制度

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想切實做好資金管理，仍需要構(gòu)建起完善的資金管理制度，并對資金管理制度中的各項規(guī)定進行全面落實。同時在實際的管理工作中，根據(jù)資金管理所遇到的問題，及時對資金管理制度進行調(diào)整，切實提升資金管理質(zhì)量，促進企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。管理人員可以根據(jù)資金管理制度對成員企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況進行監(jiān)管，同時在資金管理制度的基礎(chǔ)上，構(gòu)建內(nèi)部審計制度以及考核獎懲制度，全面推進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的發(fā)展與完善。同時根據(jù)“制約監(jiān)督”以及“安全謹慎”的工作原則，設(shè)立資金管理崗位，同時不斷的引進與培養(yǎng)財務(wù)管理人才以及技術(shù)人才，切實保證資金管理工作的有序進行。除此之外，管理人員還可以構(gòu)建起完善的資金管理評價機制，并將各個管理節(jié)點作為評價指標(biāo)，以此來對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成效進行有效的檢驗，通過管理評價機制，可以使得管理人員明晰當(dāng)前資金管理工作中的不足之處，以便于對其進行及時的調(diào)整，使得資金管理模式可以更加適合當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展情況。

（六）切實做好預(yù)算管理，拓展企業(yè)融資渠道

針對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作而言，資金預(yù)算以及預(yù)算執(zhí)行工作是資金管理工作的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在對資金進行預(yù)算規(guī)劃的過程中，需要從項目的營銷節(jié)點、預(yù)售節(jié)點以及開發(fā)節(jié)點等諸多角度對資金進行預(yù)算編制。資金預(yù)算編制工作需要從項目拿地階段開始進行，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的客觀性以及精準(zhǔn)性。同時，在完成預(yù)算編制后，管理人員需要對其預(yù)算執(zhí)行進行有效的監(jiān)管，管理人員需要對預(yù)算目標(biāo)進行分解，并將預(yù)算執(zhí)行進行細化，對預(yù)算審批流程進行精簡，保證預(yù)算編制在執(zhí)行的過程中，可以有專門的工作人員對其進行監(jiān)管同時構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算監(jiān)管機制，最大限度地保障房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算編制與實際成本之間不會出現(xiàn)太大的誤差。保證企業(yè)資金的收支可以與營銷進度相匹配，從而最大限度地做好企業(yè)資金管理，促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

基于市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)企業(yè)進行自主經(jīng)營、自負盈虧，其在日常的工作中，出現(xiàn)資金不足的情況是在所難免的。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要積極主動的對自身的融資渠道進行全面的拓展，并根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀對融資方式以及渠道進行科學(xué)選擇。管理人員可以加強與外部金融機構(gòu)之間的聯(lián)系與合作。同時借助自身的良好企業(yè)形象來贏得國家政策的支持，以貸款或是發(fā)行債券的形式來提升企業(yè)資金儲備。同時對已經(jīng)獲得審批的貸款項目，進行安全還款或是前提還款，以此來樹立自身的良好企業(yè)形象，從而實現(xiàn)良性循環(huán)。

管理人員為切實提升融資控制質(zhì)量，在實際的融資過程中，需要對資金成本率進行優(yōu)化，從而對各類風(fēng)險進行有效的掌握，以此來對當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進行有效的緩解。通過債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的方式對融資途徑進行有效的拓展。銀行融資方式是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所作為常用的融資手段之一，但是銀行融資途徑會導(dǎo)致企業(yè)的還款壓力增大。因此，企業(yè)需要對其融資渠道進行全面的拓展。降低企業(yè)還款壓力。房地產(chǎn)企業(yè)還可以與當(dāng)?shù)卣M行合作，從而對土地供給問題進行有效的解決，在降低企業(yè)融資風(fēng)險的過程中，不斷提高企業(yè)資金管理質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)的安全高效發(fā)展。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)切實做好資金管理，不僅可以提升企業(yè)的經(jīng)營安全，保證企業(yè)資金鏈的良性運行。還可以切實提升企業(yè)經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)樹立良好的市場口碑，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的有機結(jié)合，全面推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，管理人員可以借助多元化的管理方式來對企業(yè)內(nèi)部資金進行科學(xué)管理，保證企業(yè)的經(jīng)濟安全，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的長效發(fā)展。

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