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納稅籌劃工作的實施可以使房地產(chǎn)公司的土地增值稅得到有效控制，并保證房地產(chǎn)公司在降低稅負(fù)壓力的情況下，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，很多房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定人員都對土地增值稅的納稅籌劃工作高度重視。

一、房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃的重要意義

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場深化調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)公司的利潤空間受到了較大的影響，唯有實現(xiàn)對稅收成本進(jìn)行高水平的管控，才可以保證房地產(chǎn)公司具備更強的市場競爭力。

二、房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

(一)納稅籌劃的節(jié)點滯后

部分房地產(chǎn)公司在制定土地增值稅納稅籌劃的具體方案過程中，存在納稅籌劃節(jié)點滯后的問題，很多房地產(chǎn)公司簡單地將獲取土地作為重點關(guān)注的問題，缺乏對土地獲取方式和相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的關(guān)注，未能結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)對土地增值稅的征收方式及方法進(jìn)行充分的分析，難以實現(xiàn)稅收風(fēng)險的妥善應(yīng)對，難以為提高納稅籌劃節(jié)點設(shè)置合理性提供幫助。一些房地產(chǎn)公司在制定土地增值稅納稅籌劃的具體策略過程中，對于土地增值稅的清算特點關(guān)注程度較低，未對房地產(chǎn)項目全周期按階段進(jìn)行納稅籌劃，也使得納稅節(jié)點的設(shè)置方案無法具備更高的合理性。

(二)收入的核算和劃分不夠合理

目前，一些房地產(chǎn)公司在進(jìn)行收入核算內(nèi)容設(shè)計過程中，對于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)收入缺乏足夠重視，未能結(jié)合項目業(yè)態(tài)進(jìn)行對項目的各個產(chǎn)品進(jìn)行合理定價和分?jǐn)偸杖?，?dǎo)致項目各產(chǎn)品的收入和成本配比不合理，也使得商品房的定價管理措施難以借此得到優(yōu)化。一些房地產(chǎn)公司對于營改增之前的老項目的收入核算不準(zhǔn)確，未能正確地核算營業(yè)稅收入和增值稅收入，影響稅務(wù)籌劃的效率。

(三)開發(fā)成本費用分?jǐn)側(cè)狈侠硇?/h3>

土地增值稅屬于地方稅，各地區(qū)某些成本費用清算的口徑并不完全相同。一些房地產(chǎn)公司在開展土地增值稅納稅籌劃工作的過程中，對于項目所在地土地增值稅扣除項目的分?jǐn)傉呷狈Τ浞至私?，對項目所在地區(qū)開發(fā)成本費用的研究不夠深入，未能因地制宜按項目進(jìn)行納稅籌劃，導(dǎo)致開發(fā)成本費用的分?jǐn)偡绞綗o法與住宅產(chǎn)品特征相符合，同時也無法實現(xiàn)收入和成本的配比，一些成本費用分?jǐn)偣芾矸桨傅臉?gòu)建的過程中，未能對各項開發(fā)成本費用進(jìn)行充分扣除，難以在成本分?jǐn)偨痤~得到精準(zhǔn)計算的情況下，實現(xiàn)對項目整體稅負(fù)的有效控制。一些房地產(chǎn)公司對于裝修費用的劃分缺乏合理性，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的稅收籌劃方法設(shè)計很難擁有足夠的針對性，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的創(chuàng)新優(yōu)化。一些房地產(chǎn)公司對于車位的成本扣除缺乏事前了解，未能按照當(dāng)?shù)卣邔囄坏某杀具M(jìn)行合理的分?jǐn)?，一些房地產(chǎn)公司對非經(jīng)營性公共基礎(chǔ)設(shè)施等的成本分?jǐn)側(cè)狈χ匾暎茨馨凑蘸侠淼姆绞綄⒊杀痉謹(jǐn)?，以上這些都影響了土地增值稅籌劃的效率和效果。

(四)加計扣除項目的分?jǐn)側(cè)狈侠硇?/h3>

目前，一些房地產(chǎn)公司在制定土地增值稅的納稅籌劃方案過程中，對于加計扣除項目的構(gòu)成情況重視程度較低，缺乏對土地增值稅影響因素的完整分析，對開發(fā)間接費用和銷售費用、管理費用未能按照適用的原則進(jìn)行合理的分?jǐn)?，無法體現(xiàn)出加計扣除的重要作用，無法實現(xiàn)房地產(chǎn)項目相關(guān)稅金的有效轉(zhuǎn)讓，最終導(dǎo)致加計扣除項目設(shè)置的重要作用很難得到凸顯。

(五)稅收優(yōu)惠政策的利用存在不足

目前，一些房地產(chǎn)公司在制定稅收優(yōu)惠政策的具體利用方案過程中，對于國內(nèi)土地增值稅管理條例的分析和應(yīng)用存在不足，缺乏對增值額度情況的關(guān)注，未能以項目金額的20%為依據(jù)，制定稅收優(yōu)惠政策的具體利用方案，導(dǎo)致土地增值稅的免征額度很難得到合理運用，無法在明確增值稅的計稅規(guī)定基礎(chǔ)上，切實提高稅收優(yōu)惠政策的利用水平。

一些房地產(chǎn)公司對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型特點重視程度較低，缺乏對項目所在地政策的研判，從項目設(shè)計階段未按照所在地普通住宅和非普通住宅的類型進(jìn)行項目的規(guī)劃，導(dǎo)致稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用優(yōu)勢無法得到凸顯，難以結(jié)合房地產(chǎn)項目的特征，提高稅收優(yōu)惠政策利用的充分性。一些房地產(chǎn)集團(tuán)公司未能統(tǒng)籌同地區(qū)不同項目的管理，對虧損項目和盈利項目未能站在戰(zhàn)略的高度進(jìn)行整合，導(dǎo)致同一地區(qū)既有虧損的子公司，也有盈利的子公司，影響土地增值稅納稅籌劃的效率。

(六)財務(wù)核算質(zhì)量和財務(wù)管理能力水平不高

房地產(chǎn)項目在開發(fā)時，一般來說開發(fā)周期較長，建設(shè)施工環(huán)節(jié)涉及的成本費用科目較多，涉及的財務(wù)核算科目和財務(wù)管理指標(biāo)復(fù)雜。部分房地產(chǎn)項目只關(guān)注項目實現(xiàn)的短期經(jīng)濟效益，缺乏對項目的財務(wù)核算質(zhì)量的充分關(guān)注，也未能配置與項目規(guī)模相匹配的財務(wù)管理人員，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目財務(wù)只注重項目款項的收支，對項目各項成本費用取得的發(fā)票未能認(rèn)真地審核，未能對項目的成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的財務(wù)核算，部分成本費用未能符合扣除的要求，導(dǎo)致影響土地增值稅納稅籌劃的效率和效果。

(七)清算時間的選擇缺乏合理性

目前，一些房地產(chǎn)公司在選擇土地增值稅清算時間的過程中，對于影響稅收穩(wěn)定性的因素關(guān)注程度較低，缺乏對房地產(chǎn)項目收入特征的研究，未能對土地增值稅的清算管理時間統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)銷售情況，導(dǎo)致清算時間無法控制在合理區(qū)間，難以為房地產(chǎn)公司進(jìn)一步改良清算時間選擇方案提供必要支持。

(八)稅務(wù)籌劃的相對波動性

稅務(wù)籌劃并不是一個靜態(tài)的籌劃工作，各項成本費用的價格以及稅金隨著政策、市場的變化而變化，一些房地產(chǎn)公司對稅務(wù)籌劃缺乏前沿性的認(rèn)識，未能對稅務(wù)籌劃進(jìn)行滾動性的管理，不能適應(yīng)政策和市場的動態(tài)變化，不能對公司運營提供管理支持。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅納稅籌劃的改進(jìn)策略

(一)樹立先進(jìn)的納稅籌劃意識，從項目方案設(shè)計階段開始籌劃

房地產(chǎn)公司在制定土地增值稅納稅籌劃的具體方案過程中，要將管控納稅成本作為重點關(guān)注的問題，尤其要提升房地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略制定人員對土地增值稅納稅籌劃的認(rèn)識，以便能夠在明確項目方案特征的基礎(chǔ)上，調(diào)整土地增值稅的稅務(wù)籌劃節(jié)點，從房地產(chǎn)項目方案設(shè)計階段就開始進(jìn)行納稅籌劃，使納稅節(jié)點滯后問題可以得到更加有效的解決。此外，也要在各項合同的談判階段介入，對合同的訂立給出財務(wù)建議，同時從房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)流程發(fā)起到納稅申報的全過程進(jìn)行有效的財務(wù)管控，使土地增值稅的清算可以在各項憑據(jù)得到完整供給的情況下?lián)碛懈佑欣臈l件，以此規(guī)避納稅籌劃節(jié)點滯后問題。

(二)提高產(chǎn)品定價的科學(xué)性和收入核算的完整性

房地產(chǎn)公司要嚴(yán)格按照土地增值稅籌劃的相關(guān)需要制定合理的目標(biāo)成本，結(jié)合周邊市場和項目的市場信息，按照項目的不同業(yè)態(tài)制定科學(xué)的定價策略，使成本效益原則和收入成本配比可以得到全面貫徹，以便能夠?qū)Ω鱾€產(chǎn)品的收入進(jìn)行科學(xué)的劃分，為增值稅納稅籌劃方案的改進(jìn)提供必要支持，并保證收入核算的內(nèi)容可以借此具備更高的完整性。房地產(chǎn)公司要關(guān)注營改增之前老項目的收入核算，關(guān)注老項目營改增之前的收入和營改增之后的收入核算的準(zhǔn)確性，加強對老項目收入的審核。

(三)提高開發(fā)成本費用分?jǐn)偤侠硇?/h3>

房地產(chǎn)公司要結(jié)合土地增值稅籌劃的實際需要，對開發(fā)成本的費用分?jǐn)偡桨高M(jìn)行調(diào)整創(chuàng)新，尤其要對項目扣除金額進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)，結(jié)合不同類型房地產(chǎn)項目的實際情況，保證土地成本分?jǐn)偨痤~得到合理設(shè)置，為土地增值稅稅務(wù)籌劃工作提供幫助。按照成本的分類進(jìn)行準(zhǔn)確的財務(wù)核算，對于分期開發(fā)的項目，對于應(yīng)分?jǐn)傊粮鞣制陧椖康某杀?，一方面從合同上明確各期項目的成本費用，另一方面對合同中不能明確的成本費用扣除建立分?jǐn)偱_賬，科學(xué)管理，避免不必要的成本支出，合理控制稅收成本。對項目當(dāng)?shù)氐亩愂照哌M(jìn)行充分的調(diào)研，結(jié)合當(dāng)?shù)卣咛岣邔ι啼伜蛙囄坏汝P(guān)鍵性成本的研究，以此提高成本分?jǐn)傎|(zhì)量。在實施成本費用分?jǐn)偣芾砉ぷ鞯倪^程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際情況，在不同類型的房地產(chǎn)項目特征得到明確的基礎(chǔ)上對普通住宅、非普通住宅、車位、商鋪、非營利性公共基礎(chǔ)設(shè)施等，實現(xiàn)科學(xué)的成本費用分?jǐn)?。對一些專用于某類產(chǎn)品的專有支出。比如，對于可以明確的精裝修費用，在合同的訂立環(huán)節(jié)明確支出的范圍和金額，保證成本費用的合理歸集。加強對預(yù)算成本費用的管控，避免超預(yù)算支出，對于項目紅線內(nèi)和紅線外的支出加以區(qū)分，對項目開發(fā)階段的支出和竣工后發(fā)生的支出加以區(qū)分，合理分?jǐn)偂?/p>

(四)提高加計扣除項目的分?jǐn)偤侠硇?/h3>

房地產(chǎn)公司在開展納稅籌劃相關(guān)工作的過程中，需要加強對加計扣除項目的研究，尤其要對影響土地增值稅額度的各方面因素進(jìn)行總結(jié)分析，使增值額的設(shè)置可以與扣除項目金額特征相符合，以便能夠在累進(jìn)稅率的幫助之下，切實提高增收額度的計算水平。房地產(chǎn)公司需要對增值率的影響因素進(jìn)行全面總結(jié)分析，不僅要重視土地成本的核算，要對房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的核算加以重視，對應(yīng)納入房地產(chǎn)開發(fā)間接費用的支出不能錯誤地計入銷售費用和管理費用，對應(yīng)予分?jǐn)偟某杀举M用科學(xué)進(jìn)行分?jǐn)偅４娣謹(jǐn)偟淖C據(jù)，充分應(yīng)用加計扣除政策，保證稅負(fù)得到有效控制。

(五)提高稅收優(yōu)惠政策的利用水平

房地產(chǎn)公司要結(jié)合實際情況制定稅收優(yōu)惠政策的創(chuàng)新利用方案，尤其要對我國的土地增值稅暫行條例進(jìn)行總結(jié)，使增值額度的設(shè)置水平可以得到大幅度提升，以便能夠以扣除項目金額的20%為基礎(chǔ)，與定價策略相適應(yīng)，保證在成本收益原則的幫助之下，為公司有效降低稅費負(fù)擔(dān)提供幫助，使銷售價格變化所帶來的多方面影響可以得到妥善應(yīng)對。在產(chǎn)品的設(shè)計上，按照項目所在地普通住宅和非普通住宅的劃分進(jìn)行合理的調(diào)研、籌劃，將稅收優(yōu)惠政策融合在產(chǎn)品設(shè)計中，提高稅收優(yōu)惠的應(yīng)用效果。統(tǒng)籌管理區(qū)域內(nèi)各項目和公司的盈虧情況，重視虧損項目稅務(wù)籌劃。

(六)提升財務(wù)核算質(zhì)量和財務(wù)管理能力

房地產(chǎn)公司要重視財務(wù)管理，建立健全財務(wù)管理體系，加強財務(wù)制度建設(shè)，從源頭做到對各項成本費用的管控，提升財務(wù)核算的質(zhì)量和財務(wù)管理水平。加強集團(tuán)化管控，建立專門的稅務(wù)部門對稅收政策進(jìn)行研判，積極培養(yǎng)稅收籌劃專業(yè)人才，提高納稅籌劃的實操技能與水平。建立財務(wù)和稅務(wù)大數(shù)據(jù)庫，采用數(shù)字化系統(tǒng)管理，加強對信息系統(tǒng)的應(yīng)用，收集處理各項目的稅收數(shù)據(jù)，增強稅務(wù)籌劃的決策能力。加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)，強化財務(wù)人員的風(fēng)險防范與控制能力，增強房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員的水平，助力公司實現(xiàn)納稅籌劃目標(biāo)。要打造專業(yè)化的財務(wù)管理團(tuán)隊，提升團(tuán)隊的財務(wù)管理能力，將財務(wù)管理提升到公司的戰(zhàn)略層次。

(七)提高清算時間的選擇合理性

房地產(chǎn)公司需要加強對貨幣時間價值的關(guān)注，結(jié)合貨幣時間價值的情況對納稅籌劃方案加以調(diào)整，將房地產(chǎn)項目的銷售計劃和清算政策進(jìn)行有機的融合，尤其要對影響稅收持續(xù)性和穩(wěn)定性的因素予以研究，在符合政策要求的前提下為清算時間的合理選擇提供支持，使貨幣時間價值得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(八)動態(tài)管理稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)公司要實時關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟政策和稅收政策以及市場的迅速變化，政府政策的變化影響項目的定價策略和銷售策略，稅收政策的變化影響公司的稅負(fù)，要及時根據(jù)政策對項目稅務(wù)籌劃策略加以調(diào)整，科學(xué)判斷。同時始終保持對項目全周期稅務(wù)籌劃的動態(tài)管理，不僅能實現(xiàn)降費減稅的目的，而且能以稅務(wù)籌劃為著眼點，從容應(yīng)對項目的稅收風(fēng)險。

四、結(jié)語

從當(dāng)前房地產(chǎn)公司運營的實際情況來看，實現(xiàn)對稅費成本的有效控制，是保證房地產(chǎn)公司具備更強市場競爭力的關(guān)鍵。因此，在土地增值稅占比較高的情況下，對房地產(chǎn)公司納稅籌劃工作的重要意義和存在的問題進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合房地產(chǎn)公司的特征制定納稅籌劃工作的改良策略，對確保房地產(chǎn)公司稅費成本的有效控制，具有十分重要的意義。同時房地產(chǎn)公司納稅籌劃必須合法合規(guī)的開展，在執(zhí)行過程中嚴(yán)格依照《稅法》的相關(guān)要求，積極遵循法律的要求，依法納稅、合法減稅。