李光春 李鵬飛

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展不僅影響上下游諸多產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，更影響國家金融秩序和經(jīng)濟市場的穩(wěn)定。經(jīng)濟新常態(tài)背景下，政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房地產(chǎn)融資成本增加、融資難度上升、融資風險凸顯。有效控制融資過程中引起的外部風險和內(nèi)部風險，是新時代房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展所要解決的核心問題。在主觀上提高法律風險防范意識，在客觀上提升企業(yè)融資綜合保障實力，在制度上完善房地產(chǎn)融資風控監(jiān)管體系，在財務管理上提升盈利能力，是房地產(chǎn)融資風險管控的有效應對措施。

關鍵詞：經(jīng)濟新常態(tài);房地產(chǎn)融資;法律風險;應對措施

中圖分類號：F293.338? ? 文獻標志碼：A? ? 文章編號：1001-862X（2022）03-0048-006

經(jīng)濟新常態(tài)下，我國經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化升級，經(jīng)濟增長正從投資驅動、要素驅動向創(chuàng)新驅動轉變。作為資本密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，資本邊際回報率遞減，金融風險加大。如何轉變房地產(chǎn)行業(yè)融資模式，防控融資過程中出現(xiàn)的各種法律風險，是經(jīng)濟新常態(tài)下保持房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的重大問題。

一、房地產(chǎn)融資存在的風險

房地產(chǎn)融資風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺少或不重視法律規(guī)則和法律程序而可能造成的危險性后果。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整，融資風險進一步影響著房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設、經(jīng)營等市場運作的各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)潛在的融資風險。[1]近年來伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的各種違規(guī)違法現(xiàn)象屢見不鮮。這些風險歸納起來，主要有以下幾大類。

（一）外部政策性風險

房地產(chǎn)企業(yè)融資的外部政策性風險，是指由國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控引起的房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。房價的快速增長，直接增加了當代年輕人的經(jīng)濟壓力，許多人變成了所謂的“房奴”，居高不下的房價成為人民對美好生活向往與追求的現(xiàn)實障礙?！胺孔〔怀础笔墙鼛啄陣页掷m(xù)實施房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控的主旋律。國家逐步加大了對土地規(guī)模開發(fā)的控制力度，制定和實施了一系列法規(guī)政策，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來無比現(xiàn)實的巨大壓力，也陡增了房地產(chǎn)企業(yè)融資的巨大風險。[2]比如，國家實施的限購和限貸政策，包括北京、上海、廣州、合肥等多城市為了抑制房價過快增長，先后出臺了限購和限貸政策。這些政策的頒布可能會引起房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險，因為限購和限貸政策的頒布會導致一些消費者失去購房資格，已經(jīng)簽訂的預售合同也會因消費者失去購房資格而無法履行。[3]從合同法角度看，即使限購政策不屬于不可抗力情形，也會因屬于不可歸責于雙方的原因而導致合同無法實現(xiàn)的合同解除情形。[4]房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要退還消費者的定金或者預付款，流失大量已有資金，還會因無法及時賣房回籠資金，影響資金鏈的流暢運行。此外，限購和限貸政策的出臺導致意向購房者支付更多的首付款，增加了他們的購房資金壓力，直接影響房地產(chǎn)市場成交量，造成企業(yè)前期融資的大量資金無法及時回籠，無法正常支付銀行貸款、拖欠工程款等一系列法律后果 [5]，進而可能引發(fā)產(chǎn)生全行業(yè)的、系統(tǒng)性的融資法律風險。

（二）內(nèi)控管理性風險

房地產(chǎn)企業(yè)融資的內(nèi)控管理性風險，是指在融資過程中房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作部門在具體業(yè)務不同階段的操作，因融資壓力而被迫違反法律規(guī)定所帶來的風險，主要包括以下幾個方面：一是在房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，開發(fā)商可能因為聯(lián)合開發(fā)的合作主體不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格而導致房地產(chǎn)開發(fā)合同無效。我國實行嚴格的建設工程審批登記備案制度，任何項目在動工之前必須經(jīng)過有關部門審查和批準，不具備開發(fā)主體資格的房地產(chǎn)工程可能因違反法律強制性規(guī)定而引發(fā)合同無效的法律后果，從而影響資金的合法使用。[6]二是在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段，開發(fā)商為了節(jié)約成本，加快工程進度，通常將中標的工程分包或轉包給不具資格的單位或個人，可能產(chǎn)生違法發(fā)包引發(fā)違約責任承擔等影響融資安全使用的法律后果。[7]三是在房地產(chǎn)銷售階段，開發(fā)商通常會采取發(fā)布大量過度宣傳廣告的方式來吸引消費者購買房屋，開發(fā)商可能因商業(yè)廣告違規(guī)而產(chǎn)生行政處罰等法律風險。當前，我國在房地產(chǎn)銷售商業(yè)廣告的合規(guī)審查和監(jiān)管方面執(zhí)法力度不強，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售商業(yè)廣告宣傳普遍混亂，頻頻觸及廣告違法。其間有多家房地產(chǎn)企業(yè)受到處罰，處罰事由涉及未取得施工許可證擅自施工及未按要求驗收卻擅自交付使用，還有房地產(chǎn)企業(yè)在未取得房屋預售許可資格時違法進行房屋的預售等情況。這些違法行為往往給開發(fā)商的房產(chǎn)銷售帶來諸多負面影響，不僅貶損企業(yè)的商譽，還不利于資金及時回籠，產(chǎn)生融資風險。

（三）融資結構性風險

融資作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要內(nèi)容之一，近年來逐步從傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下財政供給融資方式轉變?yōu)楝F(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下金融資源配置融資方式。我國房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的實踐還很不完善，加之目前國家政策方面的相關要求，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資結構單一、缺少多元化融資渠道的現(xiàn)實困境。近年來，我國金融市場不斷改革完善，然而房地產(chǎn)融資市場改革卻沒有同步發(fā)展，尤其是在股權、債券、信托和基金等方面發(fā)展速度較慢，不能形成多元化房地產(chǎn)金融體系與融資風險分擔機制的房地產(chǎn)金融市場。[8]自 20世紀90年代開始，我國金融市場的融資方式越來越多，比如股權融資、債券融資、信托融資、貸款融資、商業(yè)信用與商業(yè)票據(jù)等。然而我國房地產(chǎn)融資起步很晚，加之相關政策、法律等客觀因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資舉步維艱，仍然依賴傳統(tǒng)的銀行貸款方式獲取資金。狹窄的融資渠道嚴重削弱了企業(yè)在融資過程中的談判議價能力，導致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高，企業(yè)的償債風險偏大，無法保障資金供給的安全與穩(wěn)定，容易引發(fā)一系列融資風險。政府部門早已覺察到了這種結構性風險問題的嚴重性。為此，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2014年發(fā)文嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關注重點區(qū)域、重點企業(yè)，制定風險防控預案，強化“名單制”管理，防范企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性金融風險。

（四）資產(chǎn)負債風險

經(jīng)濟新常態(tài)下，宏觀經(jīng)濟增速已經(jīng)告別了過去GDP平均10%左右的高增長階段，經(jīng)濟周期持續(xù)探底，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)市場競爭也因此更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力亦普遍下降。一方面，在中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控下，房價一直處于高位平衡狀態(tài)，消費者長期處于觀望狀態(tài)。這種不景氣的銷售情況導致企業(yè)利潤降低，資金不能及時回籠，不少企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的財務風險，甚至陷入財務危機。[9]另一方面，消費者對商品房的品質要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時需要更多的資金支持，一定規(guī)模的資金儲備是項目順利進行的必要條件。如今，房地產(chǎn)企業(yè)憑借自有資金是絕對不夠的，引進外源性資金是企業(yè)融資的必然選擇。然而，隨著外源性資金比例逐漸增加，必然導致企業(yè)資產(chǎn)負債率提高。負債規(guī)模是企業(yè)融資到期以后償還債務本息能力的重要決定因素，在負債利息率不變的前提下，企業(yè)的負債規(guī)模越大，所要償還的債務本息就越高，進而由于收益變動導致喪失償債能力的風險就會越大。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率已從2005年的57.54%漲至2020年的79.18%。由央行貨幣政策分析小組撰寫的《中國區(qū)域金融運行報道（2018）》警示：“一些房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高，償債壓力較大?！边@是央行首次警示房地產(chǎn)企業(yè)高負債率風險。因此，在高資產(chǎn)負債率的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的融資風險。

二、房地產(chǎn)融資風險的成因分析

面對新時代的改革議題，黨中央著力提出住房制度改革新要求，這對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了非常直接的影響，具體表現(xiàn)在，經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)融資渠道和融資條件有了更加嚴格的規(guī)范要求。這些因素構成了當前房地產(chǎn)企業(yè)在努力拓寬融資渠道、不斷提高融資能力的同時，帶來一系列融資風險的主要原因。

（一）房地產(chǎn)融資的高增長演繹著高風險

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高收益、高風險等特點，充沛的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本前提和根本保障。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫2017年9月—2020年6月全國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，當前房地產(chǎn)企業(yè)投資普遍呈現(xiàn)項目數(shù)量多、資金金額大的趨勢，高峰時每個月在土地購置、工程建設、設備工器具等項目的投資額竟高達十幾萬億元。從房地產(chǎn)開發(fā)的時間維度來看，房地產(chǎn)融資主要由三個環(huán)節(jié)：一是前端拿地環(huán)節(jié)融資，開發(fā)商往往通過集團撥款、債權融資、合作開發(fā)等方式融資;二是中端施工環(huán)節(jié)融資，房地產(chǎn)項目可以通過銀行開發(fā)貸款、信托、資管產(chǎn)品等方式進行融資;三是后端銷售環(huán)節(jié)融資，商品房主要以預售方式進行銷售，實現(xiàn)資金回籠償還前期融入款項。上述高杠桿融資模式，必然隱藏著流動性風險，為了使這種融資模式持續(xù)下去，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷地拿地、融資、開發(fā)、 預售，才能保證企業(yè)自身經(jīng)營的正常維系，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，資金安全就會受到威脅。[10]中央提出“房住不炒”以來，房價調(diào)控日益趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險也隨之越來越大。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的周期性行業(yè)，資金占用周期較長，以“年”為單位計算，通常是三至五年。開發(fā)周期越長，意味著占用資金的時間越長，資金無法正常運轉導致金融風險的概率也就越大。因此，一旦融資出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)就必然面臨重大經(jīng)營風險。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在高杠桿融資確保資金充沛的同時，必須提高資金安全周轉率，確保融資安全，這已成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展的重要指標。

（二）房地產(chǎn)融資政策敏感性凸顯

房地產(chǎn)開發(fā)，從項目招標、建設到最終銷售，每個環(huán)節(jié)都需要巨額資金，離不開金融等行業(yè)的融資支持，國家金融政策的些微風吹草動，即刻就會傳導至房地產(chǎn)行業(yè)。黨的十九大以后，為了貫徹“房住不炒”方針，央行上調(diào)了存款準備金率，導致商業(yè)銀行提高了貸款首付比例和貸款利率，銀行放貸政策進一步收緊。國家金融宏觀調(diào)控政策的變化與調(diào)整直接導致房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大、融資成本大幅提升。融資壓力的增加導致很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)因為資金供給不足或融資風險把握不準而面臨破產(chǎn)或重組。[11]2010年至2020年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）、《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（“新國五條”）等一系列重要政策，加大了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。2020年12月，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，要求嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理，繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好房地產(chǎn)長效機制，抓好政策執(zhí)行，提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。因此，經(jīng)濟新常態(tài)背景下，我國房地開發(fā)行業(yè)已進入國家宏觀調(diào)控的“過熱”階段。[12]隨著一系列調(diào)控政策的出臺和經(jīng)濟結構調(diào)整與行業(yè)整合，我國房地產(chǎn)市場政策敏感性凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)應密切關注國家金融等宏觀調(diào)控政策的變化，審時度勢，提前做好應對方案，減少因政策變化所帶來的融資風險。

（三）房地產(chǎn)融資方式呈多元化趨勢

面對經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展形勢，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式漸趨多元化：一是內(nèi)源融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部的自由資金轉變?yōu)橥顿Y資金。由于內(nèi)源融資的機會成本很高，往往抑制了房地產(chǎn)企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模的動能，而且一旦企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部資金周轉不靈，企業(yè)可能會因此面臨日常經(jīng)營嚴重困難的風險。二是外源融資方式。即房地產(chǎn)企業(yè)通過向本企業(yè)之外的其他經(jīng)濟主體進行資金籌措的方式，主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券和房地產(chǎn)信托等。[13]其中，房地產(chǎn)抵押銀行貸款融資具有資金規(guī)模大、融資條件相對寬松等優(yōu)點，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，但是抵押的房產(chǎn)或土地需要通過商品房買賣市場交易及時轉化成購房人的財產(chǎn)，才能順利實現(xiàn)“資金回籠”，如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致“多米諾骨牌”效應，因此，這種融資方式會增加房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)性風險。[14]房地產(chǎn)信托融資具有操作流程簡單、靈活性強的優(yōu)勢，但是房地產(chǎn)信托融資模式在我國開展較晚，尚不成熟，其健康發(fā)展關系到整個國家的經(jīng)濟發(fā)展和金融安全，因此，我國對信托融資條件的規(guī)定比較嚴格，使得房地產(chǎn)信托融資的操作難度大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)債券融資具有安全性和償還性的特點，相比銀行長期貸款利率上浮及資金使用受項目因素制約帶來的隱形成本，發(fā)行企業(yè)債券融資具有顯著的成本優(yōu)勢，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在短期籌集到大量的資金。但是這種融資方式會讓企業(yè)支付相對較高的利息，而且考慮到對企業(yè)償債風險的控制，在我國受到一定的限制。因此，融資方式的多元化，也構成房地產(chǎn)融資風險的重要因素。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)負債率呈逐年上升趨勢

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式是典型的負債經(jīng)營模式，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都處于高負債率的狀態(tài)。2012年至2020年房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率分別是75.2%、76%、77%、77.7%、78.3%、79.1%、79.1%、80.4%和80.7%（見表1）。截至2020年底，非金融行業(yè)里房地產(chǎn)企業(yè)以80.7%的資產(chǎn)負債率居于首位。[15]房地產(chǎn)企業(yè)負債率居高不下主要有以下幾點原因：一是房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑比較單一，外源融資的增加導致企業(yè)的負債率提高;二是近年來國家為了抑制越來越高的房價開始出臺各種宏觀調(diào)控限制政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受阻，融資成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)負債率增加;三是我國房地產(chǎn)開發(fā)土地供應量越發(fā)緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權必然會加大資金投入，從而使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率進一步提高;四是很多房地產(chǎn)企業(yè)為了提高資金流動性，往往采取預售的方式進行房屋銷售，但是預售的房屋數(shù)量越多，資產(chǎn)負債率也就會越高，一旦資金鏈斷裂，就會導致信貸危機，甚至面臨破產(chǎn)。據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達396家，平均每天就有1.08個房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)?？梢姡痈卟幌碌馁Y產(chǎn)負債率是房地產(chǎn)融資風險的又一重要因素。

三、防范房地產(chǎn)融資風險的對策

進入經(jīng)濟新常態(tài)以來，房地產(chǎn)行業(yè)從過去多年來的爆炸式增長，已經(jīng)進入發(fā)展瓶頸期，融資風險陡增。而房地產(chǎn)行業(yè)仍然是我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，多維度防范房地產(chǎn)融資風險，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，成為新時期房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的核心問題。

（一）提高房地產(chǎn)融資主體風險防控意識，應對政策性風險

相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)更易受國家法規(guī)政策的影響。以“房地產(chǎn)融資”為關鍵詞在中國裁判文書網(wǎng)進行檢索，共查詢到161案例，其中刑事案件27例，民事案件134例。27例刑事案件中，非法吸收公眾存款的案件和詐騙案件分別是6例，并列首位;134例民事案件中，民間借貸的案件以26例的數(shù)量居于首位，成為房地產(chǎn)行業(yè)中最易出現(xiàn)的糾紛案件。這些房地產(chǎn)融資過程中產(chǎn)生的法律糾紛，提示著各方主體提高自身風險防控意識的重要性。首先，企業(yè)的決策者應當提高風險識別意識，這是房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防控的首要步驟，是風險防控的根本性因素。只有通過提升主體風控意識，及時辨識出融資方案中所面臨的各項風險，才能于風險回應步驟中從容應對。其次，企業(yè)應當提高法律事務部門在運營流程中的功能作用，加大對法務部門的投入。按照國際慣例，企業(yè)法律事務部門的開支一般占到銷售收入的1%，在我國不足銷售收入的1‰。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然內(nèi)設了法律事務機構，要么隸屬于其他部門，要么沒有獨立的職權。[16]面對日益復雜的政策性風險，房地產(chǎn)企業(yè)應當通過加強專門的法律事務部門建設，支持法務人員全程參與企業(yè)的經(jīng)營管理，通過合規(guī)審查做好法律風險的事前預防，提升自身風險防控意識。再次，要加強企業(yè)各部門之間的分工合作，掌握風險點之間的聯(lián)系，利用各部門的優(yōu)勢資源，把風險防控分解到每一個部門，每一個階段，集企業(yè)各方資源形成一套完整的法律風險防控體系。

（二）完善企業(yè)內(nèi)外監(jiān)管治理體系，預防內(nèi)控管理風險

首先，企業(yè)需要建立起有效的內(nèi)外監(jiān)管體系，才可能在一定程度上控制或者防止法律風險所帶來的后果。作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的每一個環(huán)節(jié)都可能會出現(xiàn)法律風險，比如土地的融資買賣、合同的訂立履行及房屋的廣告銷售等，稍有不慎就會造成重大損失，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的內(nèi)外風險監(jiān)督制約機制，通過建立合理的監(jiān)督運營機制來促進企業(yè)自身的發(fā)展。 [17]目前由于房地產(chǎn)融資導向性法規(guī)的缺失使得融資的創(chuàng)新途徑受阻，有的企業(yè)為了緩解融資壓力而從民間高利借貸，陷入“借新還舊”的惡性循環(huán)。因此，國家應當及時制定完善房地產(chǎn)融資監(jiān)管法律制度，引導房地產(chǎn)企業(yè)健全融資內(nèi)控治理結構。其次，要加強政府對房地產(chǎn)企業(yè)的外部監(jiān)督流程協(xié)調(diào)，形成部門監(jiān)管合力。房地產(chǎn)市場的監(jiān)管涉及政府多個部門，在開發(fā)、銷售市場監(jiān)管方面，建設主管部門要聯(lián)合金融主管部門落實行業(yè)監(jiān)管責任，完善建設資金來源、房地產(chǎn)預售許可、買賣合同網(wǎng)簽備案、購房實名制等各方面制度規(guī)定，打擊非法集資等違法行為，避免產(chǎn)生融資風險;在房地產(chǎn)企業(yè)宣傳及誠信建設方面，政府應建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的誠信檔案，對在建的房地產(chǎn)項目工程的質量進行監(jiān)管;在房地產(chǎn)合作開發(fā)方面，相關建設部門可以通過事中監(jiān)督的方式來減少對房地產(chǎn)企業(yè)的處罰，以降低經(jīng)營成本、提高盈利能力、增強抗風險能力。[18]總之，企業(yè)需要切實提升內(nèi)部防控機制，政府相關部門也要順應經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的新特點，提升外部監(jiān)管水平、形成監(jiān)管合力，共同促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。[19]

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合融資能力，預防結構性風險

房地產(chǎn)企業(yè)得以立足的根本保證就是自身的綜合融資實力。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)?；厔荩挥胁粩嗟財U大融資規(guī)模、創(chuàng)新融資手段、提高資金使用效率，才能確保企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要創(chuàng)新融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生融資需求后，應避免直接籌集資金，而要根據(jù)企業(yè)和項目自身情況確定綜合融資方案，從多元化的融資渠道中選擇最適合本企業(yè)的融資方式，避免因融資渠道固化而導致融資風險。[20]因此，房地產(chǎn)企業(yè)應結合自身的特點和發(fā)展需求確定融資戰(zhàn)略，著力增強資金的全面性統(tǒng)籌，由原來單純依賴銀行貸款的單一渠道，向銀行貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等多種融資渠道相結合的綜合融資模式發(fā)展，構建多元化的綜合融資體系，降低融資風險。以萬科集團的融資模式為例，自2016年以來，萬科集團內(nèi)部開始嘗試擴大內(nèi)源性融資，比如“售后回租”，即將其所屬部分資產(chǎn)對外出售后從買方處再次租回使用。這樣可以迅速收回資金，加速資金流轉。同時萬科集團還采用“聯(lián)合開發(fā)”的融資方式，利用自身的影響力和管理能力與他方進行合作，利用合作方的資金優(yōu)勢，優(yōu)勢互補降低投資風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應當依據(jù)自身規(guī)模大小、經(jīng)營狀況和發(fā)展目標等具體情況，選擇適合的融資渠道組合方式，盡可能地降低融資風險。此外，企業(yè)在選擇融資渠道時，應對融資風險進行預估，分析各融資渠道可能產(chǎn)生的融資風險，決不能“飲鳩止渴”，盲目擴大融資。[21]

（四）提高企業(yè)自身財務管理和盈利能力，預防資產(chǎn)負債風險

預防資產(chǎn)負債風險需要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，建立科學合理的內(nèi)部融資財務管理機制。融資風險的防控并不是孤立地進行，不僅要從政策環(huán)境、融資模式等外部因素入手，還要通過對企業(yè)的內(nèi)控財務審查來降低融資風險發(fā)生的概率。首先，在房地產(chǎn)項目建設期間，應當嚴格按照建設項目的要求分批次投放資金，通過嚴密監(jiān)控項目資金的投入情況和流轉情況來確保資金的合理使用。其次，要加強企業(yè)財務部門對資金的回流管理，提高資金的周轉速度。由于房地產(chǎn)業(yè)務高度分散，容易造成內(nèi)部資金的過度分散，影響資金的籌集、調(diào)配及使用效率，導致流動資金運轉不暢，同時，由于開發(fā)商融資債務多，催收措施不濟，應收賬款回收較慢，影響了企業(yè)的資金周轉。因此，只有加強財務管理，才能加快資金周轉，提高其利用率，增加企業(yè)的凈收益，防范企業(yè)經(jīng)營風險。再次，要提高企業(yè)自身的盈利水平，提高企業(yè)抗風險能力。針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不佳、盈利能力嚴重下降的情況，一方面要提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，合理控制經(jīng)營成本與費用，提高公司整體利潤率，另一方面，要提高企業(yè)市場綜合競爭力，謹慎拿地、縮短開發(fā)周期、提升銷售策略、提高變現(xiàn)能力、加快資金回籠。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立品牌意識和融資信譽，在迎合市場需求的同時，秉承可持續(xù)發(fā)展的融資理念，根據(jù)自身的經(jīng)營模式和發(fā)展規(guī)模，適度融資，著力提高市場競爭力和信譽度，形成融資能力的良性發(fā)展。[22]

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（責任編輯 張亨明）