摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在不斷增加的同時(shí)，在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行流程化的管理過(guò)程時(shí)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;流程化管理

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理涉及的內(nèi)容廣泛，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行流程化管理十分重要。本文從項(xiàng)目啟動(dòng)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、報(bào)批報(bào)建、施工和竣工驗(yàn)收五個(gè)階段分析了在實(shí)行流程化管理存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化的管理存在的問(wèn)題

（一）在項(xiàng)目啟動(dòng)階段的問(wèn)題

很多房地產(chǎn)公司的董事會(huì)在決策時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容和初始方向進(jìn)行決策時(shí)缺乏科學(xué)的流程指導(dǎo)，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的主觀性。在決策完以后，就由市場(chǎng)營(yíng)銷部進(jìn)行調(diào)查分析發(fā)揮輔助作用。企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到調(diào)查研究分析在項(xiàng)目啟動(dòng)階段的重要性，因此，在整個(gè)調(diào)查研究工作中，調(diào)查的實(shí)際效果不理想，調(diào)查研究并沒(méi)有在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮引導(dǎo)作用，和整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一體系。[1]

（二）在設(shè)計(jì)招標(biāo)階段的問(wèn)題

大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)主要是利用外包來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)方向、設(shè)計(jì)規(guī)劃目標(biāo)等方面發(fā)揮監(jiān)督審核的作用，無(wú)法在項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)發(fā)揮主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)業(yè)在制定預(yù)算環(huán)節(jié)同樣也處于被動(dòng)地位，房地產(chǎn)業(yè)的被動(dòng)地位導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)只能根據(jù)設(shè)計(jì)方案來(lái)調(diào)整預(yù)算，不能讓設(shè)計(jì)單位根據(jù)預(yù)算方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)業(yè)在設(shè)計(jì)預(yù)算階段的被動(dòng)地位導(dǎo)致不能保證項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)質(zhì)量，在一定程度上會(huì)對(duì)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量和進(jìn)度造成一定的影響。

項(xiàng)目招標(biāo)環(huán)節(jié)主要指的是準(zhǔn)備、招標(biāo)、決標(biāo)成交這三個(gè)比較復(fù)雜的階段，管理人員要根據(jù)每個(gè)部門的職責(zé)來(lái)分配相應(yīng)的工作目標(biāo)。在實(shí)施流程管控時(shí)，采用了不恰當(dāng)?shù)牧鞒讨贫?，?dǎo)致各項(xiàng)工作過(guò)度細(xì)化和繁雜，并且各部門的工作任務(wù)劃分的不合理導(dǎo)致工作內(nèi)容出現(xiàn)了重疊。

（三）在報(bào)批報(bào)建階段的問(wèn)題

報(bào)批報(bào)建工作是一個(gè)多維度、需要內(nèi)外兼修的系統(tǒng)性工作，在這個(gè)階段需要企業(yè)安排專門的工作人員到相關(guān)的各個(gè)部門繳費(fèi)報(bào)審，需要獲取相關(guān)許可證，例如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。在這個(gè)過(guò)程中普遍存在一些問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)報(bào)建工作人員專業(yè)能力差，不能統(tǒng)籌兼顧，整個(gè)報(bào)建工作缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等。

（四）在施工階段的問(wèn)題

施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理在施工操作流程中是擁有審批權(quán)力、能發(fā)揮決定作用的人員，代表著開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果監(jiān)理人員的專業(yè)能力參差不齊，一旦在項(xiàng)目中過(guò)于倚重監(jiān)理，就很容易讓整個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)監(jiān)管不力和腐敗等情況，為項(xiàng)目工程帶來(lái)負(fù)面影響。雖然大部分房地產(chǎn)公司為了避免這種情況的發(fā)生構(gòu)建了質(zhì)量監(jiān)督管理流程，但是整個(gè)管理工作并不嚴(yán)謹(jǐn)，整體流程在嚴(yán)密性和閉合性上存在不足。[2]

（五）在收尾階段的問(wèn)題

收尾階段作為項(xiàng)目的最后階段，需要施工方承擔(dān)項(xiàng)目的驗(yàn)收和交接。施工單位在向監(jiān)理方提供了一系列驗(yàn)收資料和文件以后，監(jiān)理方就要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目相關(guān)的資料和文件進(jìn)行審核評(píng)定，與此同時(shí)要組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)、勘察設(shè)計(jì)單位等對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，等相關(guān)單位確認(rèn)項(xiàng)目合格以后，就可以簽訂文件和辦理交接手續(xù)了。但是，在這個(gè)階段一些房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理中忽略的竣工驗(yàn)收和投入使用后發(fā)生問(wèn)題的解決措施。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程化管理建議

（一）可研評(píng)估階段管理

房地產(chǎn)公司在可研評(píng)估階段必須要明確新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的作用，對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策、企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃以及市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)要有詳細(xì)的了解。在項(xiàng)目評(píng)估階段上的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指的是核心指標(biāo)和輔助指標(biāo)。核心指標(biāo)主要指的是企業(yè)的內(nèi)部收益率和投資收益率等，輔助指標(biāo)指的是首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間和項(xiàng)目累計(jì)的凈現(xiàn)金流量等。房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行可研評(píng)估階段管理的時(shí)候，要以核心指標(biāo)作為項(xiàng)目的底線指標(biāo)，只能夠把輔助指標(biāo)當(dāng)做參考。

（二）策劃階段管理

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段中，業(yè)主作為項(xiàng)目的決策方，可以把項(xiàng)目的策劃書(shū)和建議書(shū)，作為全面開(kāi)發(fā)管理項(xiàng)目的參考。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的時(shí)候，要先為項(xiàng)目的投資方向構(gòu)思好投資內(nèi)容，然后讓綜合素質(zhì)較高的咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況和項(xiàng)目的相關(guān)技術(shù)方案以及建設(shè)規(guī)劃，為企業(yè)提供相關(guān)對(duì)策。除此之外，還要根據(jù)決策者的決策行為和項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)編寫(xiě)制定可行性報(bào)告。最后，房地產(chǎn)業(yè)需要和項(xiàng)目的投資人和貸款人進(jìn)行協(xié)商溝通，在全面評(píng)審前參考可行性報(bào)告和項(xiàng)目建議書(shū)，然后向上級(jí)部門提交相關(guān)報(bào)批文件。

（三）準(zhǔn)備階段和施工階段管理

房地產(chǎn)業(yè)在準(zhǔn)備階段需要根據(jù)可行性研究報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)面積和設(shè)計(jì)工期等內(nèi)容進(jìn)行分析，結(jié)合項(xiàng)目的造型和環(huán)境等內(nèi)容做出的規(guī)劃，提高對(duì)土地資源的利用率。施工階段主要包括施工質(zhì)量管理、施工成本管理和施工進(jìn)度管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要在準(zhǔn)備階段安排專業(yè)的工作人員對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本和進(jìn)度制定出完善的方案，在施工階段必須要安排專門的監(jiān)督人員能夠監(jiān)督施工人員貫徹落實(shí)相關(guān)方案。

房地產(chǎn)業(yè)在報(bào)批階段獲得預(yù)售許可證以后，在施工階段就可以開(kāi)始預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品了，在這個(gè)階段需要制定完善的項(xiàng)目銷售計(jì)劃，可以把產(chǎn)品房的銷售規(guī)劃為四個(gè)周期，這四個(gè)周期分別是準(zhǔn)備期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤(pán)期。房地產(chǎn)業(yè)在收到產(chǎn)品房的預(yù)收款實(shí)現(xiàn)資金回流以后，要注意讓其專項(xiàng)用于所預(yù)售的產(chǎn)品房建設(shè)。

（四）竣工驗(yàn)收管理

房地產(chǎn)業(yè)要重視項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作，如果驗(yàn)收人員的專業(yè)能力不足，可以對(duì)項(xiàng)目中的細(xì)節(jié)采取清單的方式進(jìn)行記錄，再安排專業(yè)的驗(yàn)收人員逐項(xiàng)落實(shí)清單上記錄的質(zhì)量問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于低迷階段，在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)相應(yīng)的配套設(shè)施并未充分考慮，造成了無(wú)法正常辦理一些手續(xù)，出現(xiàn)了交付難的情況。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)業(yè)必須要按照合同要求完成建設(shè)，相關(guān)施工管理材料和技術(shù)檔案要保存完整，需要有勘察、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位簽署的工程質(zhì)量合格文件，以及要有施工單位已經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，為工程質(zhì)量驗(yàn)收合格提供保障，解決交付難的問(wèn)題。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程管理時(shí)還存在著很多問(wèn)題，只有系統(tǒng)性的分析出現(xiàn)這種問(wèn)題的原因，采取相應(yīng)的解決措施，才能夠?qū)崿F(xiàn)全面管控的目標(biāo)，提升項(xiàng)目的管理質(zhì)量水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳衛(wèi)國(guó).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理研究[J].房地產(chǎn)世界，2021（19）：120-122.

[2]陳超.簡(jiǎn)析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理措施[J].綠色環(huán)保建材，2020（06）：174-175.DOI：10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2020.06.121.

作者簡(jiǎn)介：姚波（1986.03-），男，漢族，浙江定海人，本科，助理工程師。研究方向：建筑工程或房地產(chǎn)工程