許偉

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的重點(diǎn)工作，其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗具有決定性的作用?；诖耍疚恼归_(kāi)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：TU201文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2016）13-157-02

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中扮演著極為重要的角色，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的設(shè)計(jì)管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有重要的意義。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容及特點(diǎn)

1.1設(shè)計(jì)管理基本內(nèi)容

一些人認(rèn)為，設(shè)計(jì)管理就是“催圖”。這是對(duì)設(shè)計(jì)管理的錯(cuò)誤理解。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)活動(dòng)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生了極為重要的影響，而設(shè)計(jì)部門(mén)作為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的核心管部門(mén)，是提高公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的核心力量。因此認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理，從本質(zhì)上而言，包括了三個(gè)方面的內(nèi)容：①保證設(shè)計(jì)工作人員能夠準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位。②對(duì)過(guò)程加強(qiáng)控管。③充分發(fā)揮自身的主動(dòng)性。

1.2設(shè)計(jì)管理主要特點(diǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理工作存在下述特點(diǎn)：（1）貫穿在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部環(huán)節(jié)中，具體包括了項(xiàng)目遷移的研究、方案設(shè)計(jì)、工程施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)、后期維修和整改等。（2）涉及的對(duì)象包括了建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、投資方產(chǎn)品消費(fèi)者、國(guó)家政府有關(guān)部門(mén)等。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)

2.1設(shè)計(jì)定位工作

設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)和其他部門(mén)的溝通配合，明確項(xiàng)目定位以及開(kāi)發(fā)模式：提高自身的產(chǎn)品研發(fā)能力，對(duì)設(shè)計(jì)師加強(qiáng)管理，全面提高設(shè)計(jì)師的業(yè)務(wù)處理能力。同時(shí)還應(yīng)結(jié)合以往的設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，制定產(chǎn)品系列。此外，設(shè)計(jì)部門(mén)要在結(jié)合產(chǎn)品特征的基礎(chǔ)上，明確規(guī)劃、施工、景觀、裝飾等各個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；明確施工成本標(biāo)準(zhǔn)、工程管理標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)識(shí)與形象標(biāo)準(zhǔn)等。唯有這樣才能夠滿(mǎn)足施工現(xiàn)場(chǎng)的各種變更要求以及客戶(hù)的變更要求。

2.2設(shè)計(jì)目標(biāo)深度

設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)深度和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。例如：寫(xiě)字樓由自持改為銷(xiāo)售.很多配置勢(shì)必會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，如幕墻形式、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)等：商業(yè)如果從高端零售改為餐飲，荷載、排油煙也要做相應(yīng)的改變：餐飲改成百貨，荷載安裝也要做相應(yīng)改變。因此在各個(gè)規(guī)劃初期以及設(shè)計(jì)初期，必須要明確設(shè)計(jì)方案的具體完成時(shí)間以及深度要求，確保施工部門(mén)能夠清楚該項(xiàng)目的完成時(shí)間和要求，并嚴(yán)格執(zhí)行：在設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的過(guò)程中，應(yīng)該及時(shí)跟蹤，明確設(shè)計(jì)方案的進(jìn)度和實(shí)際完成情況，及時(shí)解答施工單位存在的疑問(wèn)。而其他部門(mén)則應(yīng)該根據(jù)流程做好各項(xiàng)工作，如及時(shí)和甲方進(jìn)行協(xié)商，并要求甲方提出相應(yīng)的修改要求，為更改施工圖紙?zhí)峁┳钚沦Y料：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制定具體的決策方案：結(jié)合具體情況修改施工圖紙等。

2.3設(shè)計(jì)任務(wù)管理

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)最關(guān)注的就是客戶(hù)需求、建設(shè)成本以及完工時(shí)間等方面的情況，這些要求需要設(shè)計(jì)單位將技術(shù)語(yǔ)言轉(zhuǎn)化到圖紙中，而設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)就是向設(shè)計(jì)單位提出這些要求的書(shū)面文件。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容一般包括項(xiàng)目概況、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目產(chǎn)品要求、項(xiàng)目技術(shù)要求、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)間要求、項(xiàng)目的成本要求等方面，同時(shí)還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐恼叩惹闆r進(jìn)行說(shuō)明，使設(shè)計(jì)單位能夠全面、完整地理解建設(shè)單位的意圖。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，往往出現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)不夠重視，對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求往往以口頭表達(dá)，并未經(jīng)過(guò)認(rèn)真推敲，這樣就容易引起設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改，造成時(shí)間和成本的極大浪費(fèi)。因此一份完善的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，有利于設(shè)計(jì)單位更好地理解和貫徹建設(shè)單位的意圖，避免過(guò)程中的反復(fù)。

2.4設(shè)計(jì)資源管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理最大的資源就是外聘的設(shè)計(jì)單位，而在開(kāi)發(fā)階段的資源管理中，設(shè)計(jì)管理的第一步就是選擇設(shè)計(jì)單位，選擇了合適的設(shè)計(jì)單位，就意味著開(kāi)發(fā)階段中設(shè)計(jì)管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，需要做到以下幾個(gè)方面：①要詳細(xì)的根據(jù)項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)以及產(chǎn)品地位，收集有關(guān)的資料，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇合適的設(shè)計(jì)單位。②要對(duì)開(kāi)發(fā)階段所需的設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行有效地控制，切實(shí)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的要求，確定合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用。③對(duì)于已合作過(guò)的設(shè)計(jì)單位，可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而合理地選擇設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)人員，有效地降低溝通成本。在設(shè)計(jì)單位選擇過(guò)程中，較多選用的是設(shè)計(jì)招標(biāo)，一方面通過(guò)方案比選來(lái)考察設(shè)計(jì)單位與項(xiàng)目的契合程度，并通過(guò)設(shè)計(jì)方案體現(xiàn)設(shè)計(jì)單位的技術(shù)水平：另一方面可以通過(guò)設(shè)計(jì)費(fèi)用的競(jìng)爭(zhēng)性報(bào)價(jià)，有效地降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。

2.5設(shè)計(jì)成本管理

成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生命線，決定了一個(gè)項(xiàng)目能否盈利。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往有一個(gè)誤區(qū)，即對(duì)施工建設(shè)過(guò)程中的成本管理高度重視，而對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理重視程度不夠。事實(shí)上，項(xiàng)目的成本有約80%是在設(shè)計(jì)階段確定的，項(xiàng)目的規(guī)劃方案、結(jié)構(gòu)形式、技術(shù)選型等諸多對(duì)成本有重要影響的因素均在設(shè)計(jì)階段確定。設(shè)計(jì)階段的成本管理重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾方面工作。

（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案成本對(duì)比，擇優(yōu)選用。設(shè)計(jì)方案需要充分理解項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)，選擇能夠符合項(xiàng)目定位，成本最優(yōu)的產(chǎn)品。比如車(chē)庫(kù)是選擇全地下室還是半地下室，房屋建造的層數(shù)等問(wèn)題，這一階段的成本對(duì)比在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往被忽視，但卻具有事半功倍的效果。

（2）加強(qiáng)技術(shù)選型論證。對(duì)一些涉及成本、安全、品質(zhì)等方面的重大技術(shù)問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)技術(shù)選型論證的方式進(jìn)行專(zhuān)題研究，必要時(shí)可邀請(qǐng)專(zhuān)家參與。比如基坑維護(hù)方案的選型、基礎(chǔ)形式選用、主體結(jié)構(gòu)的選型等，這些問(wèn)題對(duì)成本有著重大影響，選擇恰當(dāng)不僅可以有效節(jié)約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量管理，避免返工。避免返工就是節(jié)約成本，因此加強(qiáng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，避免錯(cuò)、漏、碰、缺等問(wèn)題，減少施工過(guò)程中的浪費(fèi)和返工，也是降低成本的重要措施。

2.6設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，時(shí)間是保證企業(yè)獲得利潤(rùn)的一個(gè)重要因素，一方面土地成本及建設(shè)成本積壓，產(chǎn)生較大的資金成本，另一方面項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，項(xiàng)目所面臨的不確定因素就更多，如市場(chǎng)行情以及政策出現(xiàn)變化等，這些都使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望加快建設(shè)進(jìn)度，提高周轉(zhuǎn)速度，而設(shè)計(jì)進(jìn)度是項(xiàng)目進(jìn)度管理的關(guān)鍵一環(huán)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃。結(jié)合項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)要求制定合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃，如根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間和開(kāi)工時(shí)間，確定設(shè)計(jì)成果的完成時(shí)間。設(shè)計(jì)計(jì)劃要綜合考慮設(shè)計(jì)方案調(diào)整、設(shè)計(jì)成果報(bào)批等諸多不確定因素，并考慮必要的設(shè)計(jì)周期來(lái)確定。通過(guò)合理的設(shè)計(jì)計(jì)劃，來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)各個(gè)階段的工作安排：在過(guò)程中發(fā)現(xiàn)進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，應(yīng)采取必要的措施進(jìn)行糾偏。

（2）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是加快設(shè)計(jì)進(jìn)度的重要措施，成熟的建設(shè)單位通過(guò)經(jīng)驗(yàn)的積累，形成一系列標(biāo)準(zhǔn)化的文件，在設(shè)計(jì)過(guò)程中可以直接引用，既能保證設(shè)計(jì)品質(zhì)，又能加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。常見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)化文件有標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化立面設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化建筑節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等等。

（3）增加設(shè)計(jì)階段不同分項(xiàng)設(shè)計(jì)的穿插。設(shè)計(jì)過(guò)程中涉及到的專(zhuān)業(yè)較多，加大不同工種設(shè)計(jì)穿插的力度，一方面可以縮短設(shè)計(jì)周期，另一方面可以在過(guò)程中加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)之間的溝通，避免設(shè)計(jì)方案的反復(fù)。比如總圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，景觀設(shè)計(jì)可以同步開(kāi)展：又如戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)程中，裝修平面布置可以同步進(jìn)行。

2.7圖紙審查修改

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)管理部門(mén)所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的管理：結(jié)合公司的有關(guān)制度規(guī)定，采取相應(yīng)的獎(jiǎng)罰方案，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量進(jìn)行量化考核。而設(shè)計(jì)管理部門(mén)自身應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，在圖紙下發(fā)前應(yīng)進(jìn)行白圖及藍(lán)圖審核：并且在施工環(huán)節(jié)，要結(jié)合工程情況，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙分階段進(jìn)行審核。例如：空調(diào)機(jī)位的設(shè)置因前期考慮不周，后期進(jìn)行了改造，無(wú)論是對(duì)建筑外觀還是項(xiàng)目成本都造成了一定的影響，對(duì)用戶(hù)的入住也造成了很大的不便等。這就要求我們要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙嚴(yán)格進(jìn)行修改及審查，確保設(shè)計(jì)圖紙符合施工要求。

3.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中占據(jù)至關(guān)重要的地位，合理的設(shè)計(jì)管理對(duì)方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進(jìn)作用。