韓青云

摘? 要：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，現(xiàn)代人的生活水平大幅度的提升，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈度不斷上升，房地產(chǎn)商在決策過(guò)程中需要更為慎重，從多方面的角度進(jìn)行考慮。中國(guó)在發(fā)展中對(duì)諸多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行出臺(tái)后，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要獲得更加創(chuàng)新型的發(fā)展方向，并且拓展新的發(fā)展領(lǐng)地，由此持有型性物業(yè)在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)成為創(chuàng)新型的投資模式，該模式能夠擁有長(zhǎng)期性的投資效果，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于市場(chǎng)資金以及相關(guān)的規(guī)劃與物業(yè)均具備相對(duì)嚴(yán)格的要求，具有更加優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期發(fā)展優(yōu)勢(shì)。此模式在發(fā)展過(guò)程中能夠進(jìn)一步的體現(xiàn)我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中，社會(huì)發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展所具有的綜合能力。同時(shí)，國(guó)外資本介入的背景之下，我國(guó)諸多優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)資本收買，因此，我國(guó)在發(fā)展中諸多企業(yè)也逐步的對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行應(yīng)用，使其自身發(fā)展所具有的戰(zhàn)略性的發(fā)展方向。文章對(duì)國(guó)內(nèi)的持有型性物業(yè)的特征進(jìn)行分析，對(duì)管理的戰(zhàn)略研究進(jìn)行思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;戰(zhàn)略方向;資產(chǎn)管理

引言

物業(yè)投資在開(kāi)展過(guò)程中具有的形式相對(duì)比較多，在具體的分配過(guò)程中，會(huì)由其現(xiàn)金流予以決定。在實(shí)際的分類過(guò)程中，可將其具體細(xì)化為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)以及銷售型型物業(yè)。我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中已經(jīng)更為平穩(wěn)。因此，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是當(dāng)前房地產(chǎn)投資人員在研究過(guò)程中極為重要的選擇，與之前的銷售模式進(jìn)行比較，經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所具有的收益周期更為穩(wěn)定。諸如商場(chǎng)、購(gòu)物中心、酒店均在此范疇之內(nèi)。在實(shí)際的投資之前，需要對(duì)每一物業(yè)所具有的特征進(jìn)行綜合性的考量。

1對(duì)經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所具有的概念及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)特征進(jìn)行分析

經(jīng)營(yíng)性經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)所存在的區(qū)別主要在于：在構(gòu)建過(guò)程中，會(huì)將經(jīng)營(yíng)房屋作為實(shí)際物業(yè)所具有的主營(yíng)業(yè)務(wù)，寫(xiě)字樓、酒店、工業(yè)廠房、購(gòu)物中心均屬于該范疇之內(nèi)。此類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在實(shí)際的工作開(kāi)展過(guò)程中會(huì)更加具備商業(yè)性質(zhì)，其主要的目的在于在具體經(jīng)營(yíng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，使開(kāi)發(fā)商獲得更多的經(jīng)營(yíng)效益。由此，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其主要的目標(biāo)在于對(duì)更多的利益予以獲取。物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要進(jìn)行更加科學(xué)且高質(zhì)量的管理，提供更加多元化的管理服務(wù)，盡可能地使物業(yè)的作用予以發(fā)揮，由此提升整體出售率以及相應(yīng)的出租率，同時(shí)增加經(jīng)營(yíng)所具有的利潤(rùn)收益，確保物業(yè)在發(fā)展過(guò)程中處于不斷增值以及保值的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，在一定程度上對(duì)委托方的實(shí)際目標(biāo)收入以及相應(yīng)的盈利要求予以滿足，使租賃的收益大幅度提升。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，此特點(diǎn)使得物業(yè)在管理過(guò)程中擁有諸多優(yōu)勢(shì)，確保物業(yè)管理在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，能夠存在更加多元化的附加價(jià)值，使傳統(tǒng)交換式的勞動(dòng)范疇予以打破，由此經(jīng)營(yíng)性管理在開(kāi)展過(guò)程中，當(dāng)相應(yīng)的物業(yè)予以出租后，由于會(huì)存在多出的物業(yè)管理價(jià)值，使得相應(yīng)的物業(yè)管理在開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論就其具體的使用期限亦或使用功能均得到了一定程度的提升，從而對(duì)更多的顧客以及顧客予以吸引。在此背景之下，物業(yè)管理便成為了相對(duì)特殊的勞動(dòng)模式。

2對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)展的意義進(jìn)行分析

2.1在國(guó)家層面的宏觀角度開(kāi)展研究

我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中，對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行發(fā)展，在一定程度上能夠使經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展效果得以提升，同時(shí)也能夠使當(dāng)前房地產(chǎn)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象得以抑制。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在構(gòu)建過(guò)程中會(huì)具備收益性經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也會(huì)具備長(zhǎng)期性特征。相應(yīng)的特點(diǎn)能夠使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)也能夠使得其他產(chǎn)業(yè)得到綜合性的發(fā)展，進(jìn)一步的帶動(dòng)娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)等諸多行業(yè)發(fā)展。而相應(yīng)的行業(yè)能夠形成相互促進(jìn)、共同繁榮的效果。其次，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，長(zhǎng)期對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)予以持有，能夠使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中避免經(jīng)營(yíng)性物業(yè)對(duì)其實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊與阻礙，能夠盡可能的降低房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的投機(jī)取巧的各類行動(dòng)。由此，使得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在發(fā)展中所具有的經(jīng)營(yíng)特性能夠得到充分的發(fā)揮。

2.2就企業(yè)的微觀角度開(kāi)展綜合性的分析

就企業(yè)角度進(jìn)行分析而言，其意義可從以下幾個(gè)角度探究。其一，能夠?qū)ξ覈?guó)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，有利于整體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷的優(yōu)化重組，確保其資金流更為穩(wěn)定。我國(guó)在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)存在諸多挑戰(zhàn)。其首要的問(wèn)題在于企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所存在的可持續(xù)性發(fā)展問(wèn)題。而在此背景之下，部分將內(nèi)生資金作為其業(yè)績(jī)提高方式的企業(yè)，會(huì)受到投資者的青睞，并且得到有效的發(fā)展。而售房銷售型地產(chǎn)以及經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，在此背景之下能夠使得資產(chǎn)得以組合，相應(yīng)的組合在實(shí)際的構(gòu)建過(guò)程當(dāng)中，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流得到有效的固定，并且形成更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流發(fā)展效果。此外，對(duì)經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行發(fā)展，能夠使企業(yè)所具備的自有資金量大幅度的提升。由此也是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中向不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步轉(zhuǎn)化所具有的重要途徑。

3對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行有效發(fā)展的戰(zhàn)略進(jìn)行分析

3.1對(duì)原有的稅收規(guī)定予以改善

在傳統(tǒng)的自用經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)稅收規(guī)定中，需要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化分析，將企業(yè)所具有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行有效的分類，依照具體的特點(diǎn)對(duì)相關(guān)的稅收規(guī)定予以制定。第一種在于將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)展相關(guān)分割。出售的企業(yè)會(huì)將實(shí)際的經(jīng)營(yíng)物業(yè)進(jìn)行向自有部分進(jìn)行轉(zhuǎn)化，而對(duì)于此部分則可以充分的依照當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際銷售價(jià)格對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，并且進(jìn)行相應(yīng)的繳稅工作。其二為并不對(duì)其進(jìn)行分割的企業(yè)，而企業(yè)會(huì)將其全部轉(zhuǎn)入為自用性的經(jīng)營(yíng)物業(yè)，而在此背景之下，經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)并不需要依照當(dāng)前的市場(chǎng)情況對(duì)其進(jìn)行繳稅。

3.2對(duì)經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的融資渠道進(jìn)行拓寬

一方面而言，。需要進(jìn)一步的對(duì)多元化的金融產(chǎn)品與市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)展，構(gòu)建能夠擁有基金、房地產(chǎn)信托以及債券等諸多內(nèi)容的優(yōu)質(zhì)金融體系，并且需要對(duì)房產(chǎn)中介保險(xiǎn)以及相應(yīng)的貸款等諸多業(yè)務(wù)的金融體系開(kāi)展綜合性的扶持。需要進(jìn)一步的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)方面所具有的創(chuàng)新力度進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)其創(chuàng)新提供支持，進(jìn)一步使融資渠道得到拓寬，使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大幅度的優(yōu)化，確保其資金流高度穩(wěn)定，適當(dāng)?shù)膶?duì)其實(shí)際的優(yōu)化提供相關(guān)的政策扶持。

3.3優(yōu)化經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所具備的綜合管理能力

一方面，需要進(jìn)一步對(duì)相關(guān)人才進(jìn)行綜合性的培育，在高校需要對(duì)經(jīng)營(yíng)性用業(yè)相關(guān)專業(yè)予以有效地開(kāi)設(shè)。另一方面而言，需要進(jìn)一步地對(duì)優(yōu)秀人才進(jìn)行應(yīng)用，需要應(yīng)用更為科學(xué)且優(yōu)質(zhì)的管理模式，做到取其精華。此外，需要進(jìn)一步的鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)予以發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，企業(yè)投資建設(shè)需要與當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展步伐相符，科學(xué)的進(jìn)行有效的投資決策。而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在構(gòu)建過(guò)程中能夠具備相對(duì)長(zhǎng)期且穩(wěn)定的盈利，是當(dāng)前投資者在投資過(guò)程當(dāng)中極為重要的選擇。但目前經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)中的夜需要以更加優(yōu)質(zhì)學(xué)的方式，確保我國(guó)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理發(fā)展，保證企業(yè)的資金流穩(wěn)定程度不斷的增加，使企業(yè)能夠獲得高度穩(wěn)定的利潤(rùn)收益。

參考文獻(xiàn)

[1] 李鋒. 商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J]. 無(wú)錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2019，19（2）：14-18.

[2] 高文超. 房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)及存貨跌價(jià)的稅務(wù)籌劃[J]. 會(huì)計(jì)師，2017（19）：18-19.

[3] 李清海. 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略研究[J]. 首席財(cái)務(wù)官，2021（6）：16-17，22.