陸建強(qiáng)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村產(chǎn)權(quán);資產(chǎn)評(píng)估;現(xiàn)狀;對(duì)策建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F323 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2022）12-0087-03

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易是黨中央、國(guó)務(wù)院落實(shí)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度綜合改革的重大舉措之一，是落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”改革成果的需要，也是深化農(nóng)村“三變”改革的必然要求。對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估，是對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)的必經(jīng)途徑;是推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序、規(guī)范流轉(zhuǎn)的前提條件。但是，當(dāng)前的法律法規(guī)、政策文件均未對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估的類(lèi)別、方式、流程等作出規(guī)范，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、相關(guān)研究綜述

當(dāng)前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的核心是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)交易。對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，是困擾和制約土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款有序推進(jìn)的瓶頸，是交易雙方和金融部門(mén)關(guān)注的焦點(diǎn)。如何建立健全規(guī)范有序、市場(chǎng)認(rèn)同、風(fēng)險(xiǎn)可控的評(píng)估機(jī)制，全國(guó)各地尚沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。如何有效破解資產(chǎn)評(píng)估這個(gè)難題，成為各地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)努力探索推動(dòng)、試點(diǎn)推進(jìn)的重要任務(wù)。圍繞如何破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估這一難題，筆者先后到貴州省盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，盤(pán)州市雞場(chǎng)坪鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、歹馬農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易代辦點(diǎn)、竹海鎮(zhèn)、翰林街道辦、兩河街道辦、坪地鄉(xiāng)以及部分商業(yè)銀行等地和部門(mén)深入開(kāi)展了有針對(duì)性的調(diào)研。在上述地方，一是向他們說(shuō)明開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估的意義、存在的困難和問(wèn)題，以及破解這一問(wèn)題的路徑。二是認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)務(wù)工作人員、村干部、網(wǎng)格員的回應(yīng)，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議，如歹馬村王支書(shū)介紹了合作社土地入股流轉(zhuǎn)的情況后，建議對(duì)數(shù)量較小的交易由交易雙方直接評(píng)估;坪地鄉(xiāng)吳輝建議為方便群眾填寫(xiě)，要盡量使評(píng)估材料簡(jiǎn)單化、明白化。三是與合作社理事長(zhǎng)、成員和銀行業(yè)務(wù)人員進(jìn)行座談，深入溝通交流，進(jìn)一步確認(rèn)問(wèn)題的表現(xiàn)形式等。四是在調(diào)研的基礎(chǔ)上，認(rèn)真查閱了《資產(chǎn)評(píng)估法》《農(nóng)村土地承包法》等文件，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估難題在基層是可以采取措施予以破解的。

二、當(dāng)前盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為主的抵押貸款是盤(pán)州市當(dāng)前最主要的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種，2019年以來(lái)共完成交易26 256萬(wàn)元，交易面積23 862畝。

2019年，盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心累計(jì)完成各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)150宗，交易涉及農(nóng)戶1 534戶，交易面積18 972畝，交易金額達(dá)19 922萬(wàn)元。其中，完成土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記132宗，抵押土地經(jīng)營(yíng)權(quán)7 080畝，累計(jì)實(shí)現(xiàn)抵押貸款5 278萬(wàn)元;完成交易鑒證6 635畝，交易金額達(dá)6 749萬(wàn)元;探索開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估，組織對(duì)5 256畝承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，總評(píng)估值達(dá)7 894萬(wàn)元。2020年，累計(jì)完成各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)58宗，交易面積4 890.48畝，交易金額達(dá)6 328.13萬(wàn)元。其中，完成土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記36宗，抵押土地經(jīng)營(yíng)權(quán)600.5畝，累計(jì)實(shí)現(xiàn)抵押登記905.5萬(wàn)元;完成土地經(jīng)營(yíng)權(quán)合同備案登記20宗，備案登記4 074.53畝，備案登記金額4 817.53萬(wàn)元;開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估2宗，評(píng)估土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)212.21畝，評(píng)估值605.1萬(wàn)元。

2019年，盤(pán)州市共有6家銀行參與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，它們分別是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、郵政蓄儲(chǔ)銀行、中國(guó)工商銀行、交通銀行、萬(wàn)和村鎮(zhèn)銀行。2020年，僅有農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行3家參與了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，共有5個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）實(shí)現(xiàn)了交易突破。

2019年抵押登記共132宗，其中，個(gè)人121宗（共1 910.38畝。涉及金額1 793.5萬(wàn)，占總交易金額33.9%），集體11宗（共5 170.18畝。涉及金額3 485萬(wàn)元，占總交易金額66.1%）。2020年抵押登記共36宗，其中，個(gè)人35 宗（共398.5畝。涉及金額725.5，占總交易金額80.1%），集體1宗（共201畝，涉及金額180萬(wàn)元，占總交易金額19.9%）。已正常履行完債權(quán)，到盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心注銷(xiāo)解押的共有7戶農(nóng)戶，共100萬(wàn)元的貸款解押。

目前，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、估價(jià)，礦業(yè)權(quán)評(píng)估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動(dòng)車(chē)評(píng)估等6種專(zhuān)業(yè)類(lèi)別。但在執(zhí)行過(guò)程中，仍然存在一些問(wèn)題：一是有關(guān)的法律法規(guī)并未將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)單獨(dú)的種類(lèi)列出，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)在評(píng)估中要怎么開(kāi)展、按照哪樣的方式和流程來(lái)開(kāi)展，以及評(píng)估后的成果如何運(yùn)用等都未有明確的指導(dǎo)意見(jiàn)和政策文件，對(duì)開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易造成了嚴(yán)重的瓶頸障礙。二是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)涉及面廣、內(nèi)容復(fù)雜、對(duì)不同對(duì)象開(kāi)展評(píng)估所需的政策文件、技術(shù)支撐、專(zhuān)家從業(yè)人員等均不完全一致，這給開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)了相當(dāng)大的困難。因此，要探索建立一種依法依規(guī)、符合市場(chǎng)需求，兼顧各方利益的相對(duì)公平的評(píng)估模式，顯得尤其重要。

三、破解評(píng)估難題的對(duì)策建議

（一）緊扣政策、明確重點(diǎn)，找準(zhǔn)切入點(diǎn)

在《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》中規(guī)定：“評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)……進(jìn)行評(píng)定、估算”“評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員包括評(píng)估師和具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。”①在《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中規(guī)定：“借貸雙方可采取委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、貸款人自評(píng)估或者借貸雙方協(xié)商等方式確定農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。”“推進(jìn)建立縣……農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，建立承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)、評(píng)估和處置的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)機(jī)制，完善承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估體系……。”②在《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案……”③在實(shí)際工作中，可以探索出四種農(nóng)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估方式，分別是交易雙方自評(píng)估、行業(yè)評(píng)估、組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估小組和引入具有合法資質(zhì)的第三方評(píng)估。

（二）組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估小組開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估

組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估小組開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估是在充分尊重交易雙方意愿、保障群眾權(quán)益的基礎(chǔ)上，對(duì)集體產(chǎn)權(quán)數(shù)量較大、情況較復(fù)雜的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，由交易雙方提出申請(qǐng)，在申請(qǐng)得到同意后，由市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心按照一定流程組織開(kāi)展評(píng)估工作，并出具評(píng)估結(jié)果報(bào)告。該評(píng)估方式共分評(píng)估預(yù)備階段和評(píng)估階段兩個(gè)階段進(jìn)行。在評(píng)估預(yù)備階段主要完成的任務(wù)：一是在實(shí)地踏查評(píng)估標(biāo)的物現(xiàn)狀，充分了解、聽(tīng)取交易雙方對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)地形地貌、土地現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)布局等情況介紹和陳述說(shuō)明;二是確定參評(píng)專(zhuān)家人員范圍、數(shù)量等事項(xiàng);三是由召集人提議，全體與會(huì)人員用舉手表決的方式，表決通過(guò)本次資產(chǎn)評(píng)估小組組成人員，評(píng)估小組監(jiān)督人員、記錄人員等，討論決定回避事項(xiàng)等。在評(píng)估工作階段，所有評(píng)估小組成員的任務(wù)：一是集中討論評(píng)估標(biāo)的物的詳細(xì)情況，對(duì)評(píng)估預(yù)案進(jìn)行充分討論并修改，經(jīng)評(píng)估小組成員共同決定后形成正式的評(píng)估工作議案;二是評(píng)估小組成員嚴(yán)格參照評(píng)估議案，堅(jiān)持實(shí)事求是、獨(dú)立客觀的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和地上產(chǎn)業(yè)情況獨(dú)立完成評(píng)估報(bào)價(jià);三是評(píng)估小組現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布評(píng)估結(jié)果報(bào)告;四是對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示公開(kāi)、接受監(jiān)督，經(jīng)公示無(wú)異義后由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心出具加蓋公章的結(jié)果認(rèn)定報(bào)告。

（三）推廣交易雙方自評(píng)估

凡是農(nóng)戶個(gè)人與銀行發(fā)生的交易數(shù)量較小的評(píng)估，一律按照交易雙方共同參與、共同評(píng)估、共同確認(rèn)的價(jià)值為主。在此大力倡導(dǎo)這種評(píng)估方式，比如圍繞農(nóng)信社針對(duì)農(nóng)戶的信用貸款業(yè)務(wù)，由于涉及交易面積數(shù)量小，情況不復(fù)雜，則交易雙方可用自評(píng)估的方式解決。

（四）探索開(kāi)展行業(yè)評(píng)估

即按照“哪家的孩子哪家抱”和“行業(yè)人辦行業(yè)事”的原則，分行業(yè)、分種類(lèi)、分版塊組建評(píng)估團(tuán)隊(duì)，開(kāi)展行業(yè)評(píng)估。比如盤(pán)州市的茶葉、刺梨、精品水果的評(píng)估就要倡導(dǎo)這個(gè)評(píng)估方式，以此增強(qiáng)評(píng)估的公信力和說(shuō)服力。

（五）按照流程合規(guī)引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，豐富評(píng)估體系

重點(diǎn)解決對(duì)評(píng)估要求嚴(yán)格的工商銀行、郵儲(chǔ)銀行對(duì)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)難的問(wèn)題。切實(shí)為交易雙方提供行之有效的評(píng)估問(wèn)題，為交易雙方成功交易提供了服務(wù)。

（六）嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)守底線思維，扎實(shí)推動(dòng)評(píng)估工作落實(shí)

一是始終將開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估作為拓展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的切入點(diǎn)，在圍繞農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)開(kāi)展抵押貸款的過(guò)程中，堅(jiān)持按照貸款銀行的評(píng)估需求提供不同的評(píng)估服務(wù)，明確涉及集體產(chǎn)權(quán)、集體交易的要評(píng)估，交易數(shù)額巨大的，交易情況復(fù)雜的要評(píng)估;二是明確凡屬權(quán)屬不清、有矛盾糾紛的不評(píng)估，個(gè)人產(chǎn)權(quán)交易的不評(píng)估的“兩評(píng)兩不評(píng)”工作原則;三是建立評(píng)估機(jī)制，認(rèn)真推動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)估。相關(guān)部門(mén)通力協(xié)作，認(rèn)真抓落實(shí)，要認(rèn)真結(jié)合已有的《盤(pán)州市農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)》《盤(pán)州市土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估工作細(xì)則》《盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估小組工作制度》《盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估小組專(zhuān)家人員管理制度》《盤(pán)州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督制度》等，在抓制定落實(shí)上下好功夫，確保制度落實(shí)見(jiàn)效。

（七）優(yōu)化評(píng)估流程，簡(jiǎn)化評(píng)估程序

一是要嚴(yán)格圍繞群眾的需求，認(rèn)真優(yōu)化評(píng)估流程，去掉可要可不要的程序，去掉沒(méi)有明確規(guī)定的流程，做到簡(jiǎn)明快。二是針對(duì)農(nóng)信社網(wǎng)點(diǎn)眾多的特點(diǎn)，重點(diǎn)推動(dòng)交易雙方自評(píng)估，精簡(jiǎn)掉所有不必要的材料，以最簡(jiǎn)單化的流程開(kāi)展評(píng)估工作。針對(duì)其他行的情況，也要做到言簡(jiǎn)意賅，方便操作。三是堅(jiān)守服務(wù)宗旨，不給交易雙方增加交易負(fù)擔(dān)，不得收取任何評(píng)估費(fèi)用。

四、需要進(jìn)一步思考與探索的兩個(gè)問(wèn)題

（一）缺少機(jī)制體制保障，合法性問(wèn)題受質(zhì)疑

盤(pán)州市的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作，雖然開(kāi)展了對(duì)以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為主體的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估，但由于受?chē)?guó)家政策層面等的影響，盤(pán)州市的評(píng)估還僅局限于很小的范圍內(nèi)，在林權(quán)林地、水域、農(nóng)村知識(shí)產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域還未真正探索開(kāi)來(lái)，其評(píng)估方式、結(jié)果還沒(méi)有得到真正的認(rèn)可，與國(guó)家評(píng)估法的規(guī)定和市場(chǎng)的需求來(lái)看，其合法性與適用性的矛盾仍然存在，很多工作仍需在今后的工作中，從基層再探索、再突破。

（二）評(píng)估程序不夠規(guī)范，評(píng)估結(jié)果不夠準(zhǔn)確

在開(kāi)展工作的過(guò)程中，無(wú)論是借貸雙方的自評(píng)估，還是組成評(píng)估小組集中開(kāi)展評(píng)估，其評(píng)估標(biāo)的物認(rèn)定、評(píng)估流程、評(píng)估結(jié)果在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、責(zé)任化方面都還存在許多問(wèn)題，這也為下一步的探索留下了很多不確定性問(wèn)題。在這方面，盼望著國(guó)家相關(guān)部門(mén)能給予更多的頂層設(shè)計(jì)、理論指導(dǎo)、政策支持，助推農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估工作能走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易這項(xiàng)改革工作走得更快更好。

結(jié)語(yǔ)

資產(chǎn)評(píng)估是通過(guò)資產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)化資源配置的重要工具，是維護(hù)社會(huì)秩序、促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)所不可或缺的。盡快建立與現(xiàn)代市場(chǎng)體系相適應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估制度，是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的迫切需要。隨著農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的深化和農(nóng)村“三變”改革的升級(jí)發(fā)展，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個(gè)人對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)需求將日益增加，市場(chǎng)潛力巨大。為防止國(guó)有資產(chǎn)流失、維護(hù)公共利益、保護(hù)各方合法權(quán)益，今后應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估方面的研究，以建立依法有序、客觀公正的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估體系。