摘要：農(nóng)村農(nóng)民為充分實現(xiàn)宅基地使用權這種用益物權的財產(chǎn)性權益，私下將自建房屋交易流轉(zhuǎn)，且隨著農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變、人民生活方式的轉(zhuǎn)變，此種現(xiàn)象愈演愈烈。通過定義宅基地使用權的概念，探究宅基地交易目的，分析在宅基地功能性沖突下如何妥善處理農(nóng)村宅基地交易。

關鍵詞：農(nóng)村宅基地;宅基地使用權; 使用權流轉(zhuǎn); 集體土地;

隨著我國社會發(fā)展邁入新航向，農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，人民生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變。農(nóng)村自建房屋買賣的現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，交易雙方認為交易合法有效，但因自建房屋所占有、使用的宅基地具有一定的社會福利性質(zhì)，法律對其流轉(zhuǎn)設定限制條件，法院在裁判中往往認定此類買賣合同無效。因此在滿足人們對生活的需求和完善法律法規(guī)的碰撞下，農(nóng)村房屋交易有一定的參考價值和探索意義。

一、宅基地使用權的概念

宅基地一詞帶有濃郁的民族性，為我國法律所獨有[1]。新出臺的《民法典》以專章規(guī)定了宅基地使用權，反映出國家對宅基地使用權這種用益物權的重視，從法律制度上切實有力保障農(nóng)民基本的居住權益和財產(chǎn)權益。根據(jù)《民法典》第三百六十二條的規(guī)定，宅基地所有權歸集體所有，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員都有資格無償獲得一塊宅基地，占用并使用該分配土地建造房屋，滿足農(nóng)民基本居住需求，且此種具有濃厚福利色彩的權利不受任何組織或個人的剝奪。[2]也就是集體經(jīng)濟組織成員在集體分配的土地上建造房屋，無償享受農(nóng)村住房福利保障。不得不說，宅基地使用權這種福利保障對穩(wěn)定農(nóng)村社會發(fā)揮了極其重要的效應，對推進建設社會主義和諧社會及社會公平公正作出了巨大的貢獻。

二、宅基地交易的現(xiàn)實因素

宅基地使用權這一中國獨有的用益物權在歷史發(fā)展過程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，其為廣大農(nóng)村人民提供了安居樂業(yè)的生活場所和居住環(huán)境。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，既有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟形態(tài)的轉(zhuǎn)變進入一個靈動的新時代。[3]農(nóng)村農(nóng)民在滿足基本居住需求的同時對發(fā)揮農(nóng)村自建房屋的財產(chǎn)性功能愈發(fā)渴求，城鎮(zhèn)居民在城市高速發(fā)展的快節(jié)奏下對農(nóng)村安逸舒適的自然生活環(huán)境愈發(fā)向往，因而宅基地交易的現(xiàn)象層出不求。

關于農(nóng)村房屋買賣交易現(xiàn)實因素如下：1、農(nóng)民進城后在城市定居并購入城市商品房。2、原分得宅基地的家庭成員因成家分戶后向集體經(jīng)濟組織申請新宅基地建造房屋，后通過繼承、受贈或者其他合法方式取得另一處宅基地。3、城鎮(zhèn)居民因城市房價攀升進而轉(zhuǎn)向城市周邊環(huán)境優(yōu)美、交通便利、又極具性價比的農(nóng)村自建房。4、久居城市的市民生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，又或者原農(nóng)村戶口的農(nóng)民進城打工、學習、生活，年老后返回原村莊5、偏遠山區(qū)的集體經(jīng)濟組織成員為了滿足生產(chǎn)生活便利的需求。

農(nóng)村房屋買賣，表面看是倆個平等的自然人基于真實、自愿的意思表示進行的買賣合同關系，實質(zhì)上由于買賣標的的特殊性，現(xiàn)行法律明令禁止。學者們對于宅基地交易流轉(zhuǎn)有不同的建議和看法。有學者認為宅基地上自建房屋屬于個人財產(chǎn)，且《土地管理法》僅列明不予批準的情況，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。[4]還有學者[5]從經(jīng)濟學、社會學角度分析支持宅基地流轉(zhuǎn)，不僅使得宅基地使用權在流通中實現(xiàn)其財產(chǎn)價值功能，還能通過流轉(zhuǎn)消除城鄉(xiāng)二元社會進而促進社會穩(wěn)定和諧發(fā)展。

三、妥善處理宅基地交易方式和側(cè)重點

1、宅基地使用權去身份化

目前合法的宅基地交易僅存于同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間，故為妥善處理宅基地交易，“首要步驟就是要將宅基地使用權對身份的依賴性消滅，轉(zhuǎn)而成為一種能被權利人自由意思支配的物品?！?在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，宅基地使用權的身份限制使得大批進城農(nóng)民工進退兩難，要想無償無限期的使用農(nóng)村宅基地就需要放棄享受城市完善的社會保障制度;要么退出農(nóng)村戶籍，等宅基地上建筑損毀滅失，自動喪失宅基地使用權。因此，宅基地使用權的去身份化，有利于保障進城農(nóng)民工的權益，有利于推進新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

2、積極探索退出機制

針對城鎮(zhèn)近郊的村莊，政府及村集體應當鼓勵農(nóng)民自愿有償退出宅基地，通過建設配套設施齊全，保潔服務到位，環(huán)境優(yōu)美的新型農(nóng)村社區(qū)、住宅小區(qū)及農(nóng)民公寓吸引農(nóng)民主動退出宅基地。對于因繼承、贈與的“一戶多宅”以及進城落戶農(nóng)民的宅基地閑置情況，村集體可以勸服其退出宅基地。同時接受退出宅基地的所有人集體應當給予退出人公平的補償，補償主要針對宅基地上房屋和附屬設施的財產(chǎn)價值以及宅基地的使用價值 。

3、完善流轉(zhuǎn)收益分配機制

利潤的分配不公會引起社會的動蕩，在宅基地交易上的收益分配，應當在堅持對農(nóng)民的保障的基礎上兼顧公平與效率原則。按照目前農(nóng)村宅基地交易趨勢，農(nóng)民在宅基地交易中獲得的收益可主要分為這三個部分：私人財產(chǎn)的房屋、集體所有的土地，土地增值收益。目前在收益分配主體和收益分配比例上的立法規(guī)定處于空白階段，故需完善分配機制。房屋作為農(nóng)戶的私人財產(chǎn)在交易流轉(zhuǎn)中獲得的收益理所當然歸農(nóng)民所有，但除去房屋收益之外的收益，應當適當分配給集體。

總之，對于農(nóng)村宅基地使用權這一中國獨有的用益物權，如何平衡宅基地使用權附有的社會福利功能以及財產(chǎn)性功能，如何最大程度保障并實現(xiàn)農(nóng)民對于宅基地使用權的權利，絕非一朝一夕能解決的。農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)象由來已久且普遍認為存在即合理，既不能任由農(nóng)民隨意流轉(zhuǎn)，也不能在政策上一刀切阻止流轉(zhuǎn)。需要結(jié)合現(xiàn)實交易因素及中國國情積極探索宅基地改革，妥善處理宅基地交易。

參考文獻

[1]陳小君，蔣省三.宅基地使用權制度：規(guī)范解析、實踐挑戰(zhàn)及其立法回應[J].管理世界，2010（10）：1-12

[2]王利明，《物權法研究》（下卷），中國人民法學出版社2007（2），P195.

[3]孫淑云，李清掌，王志敏.河北省潛在贍養(yǎng)比解決對策之研究[J].河北工程大學學報（社會科學版），2016（3）：76-79.

[4] 陳建貞.如何走出農(nóng)村私有房屋買賣的困境——談非集體組織成員能否成為農(nóng)村私有房屋買賣合同的買主[J].人民司法，2007（1）：84-86.

[5]方金華.關于農(nóng)村宅基地使用權流轉(zhuǎn)的法律思考[J].西華大學學報，2008（3）：65-69.

作者簡介：陳鑫鑫（1997-），女，浙江寧波人，碩士在讀，現(xiàn)就讀于河北工程大學文法學院，研究方向：民法、社會保障法

基金項目：2016年度河北省社會科學基金項目（編號HB16LJ002）