摘要：在農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置改革的背景下，為了實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用和優(yōu)化配置，《民法典》將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)效力提升到法律高度。從不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的角度出發(fā)，根據(jù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式區(qū)分登記類型、申請(qǐng)條件及應(yīng)提交的登記資料，并對(duì)目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中存在的主要問題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);經(jīng)營(yíng)權(quán);不動(dòng)產(chǎn)登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0037-04 收稿日期：2021-10-20

作者簡(jiǎn)介：張軼秀，銀川市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心。

2014年，我國(guó)新一輪農(nóng)村土地制度改革開啟，中央一號(hào)文件提出：“穩(wěn)定承包權(quán)、放活經(jīng)營(yíng)權(quán)”，明確了農(nóng)村土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”的政策方向。2018年末新修訂了《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》，以法律手段構(gòu)建了三權(quán)分置的基本框架。2020年《民法典》的制訂迎來(lái)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的新時(shí)代，以專章專條的形式將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)劃定為用益物權(quán)，并明確其性質(zhì)、內(nèi)容及流轉(zhuǎn)形式。2021年初，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布了《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》將集體土地所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)”分置，在依法保護(hù)集體所有權(quán)和農(nóng)戶承包權(quán)的前提下，就平等保護(hù)經(jīng)營(yíng)主體依流轉(zhuǎn)合同取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，增加了一些具體規(guī)定。新頒布的一系列政策法規(guī)使得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)逐漸衍生出新的內(nèi)涵，并影響到農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記問題。

1 土地所有權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系

按照中央對(duì)農(nóng)村土地“三權(quán)”分置的改革精神和新修訂的《農(nóng)村土地承包法》，經(jīng)流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村土地權(quán)利類型應(yīng)包含土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是承包人（個(gè)人或企業(yè)）因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而承包使用、收益集體所有或國(guó)家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。其特征在于：（1）對(duì)土地不具有處分的權(quán)利，因此不得買賣承包地;（2）承包期限屆滿須將占有、使用的土地返還給土地所有權(quán)人;（3）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在，這里所指的獨(dú)立性是一經(jīng)設(shè)立，在承包經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，所有權(quán)人對(duì)土地的占有、使用和收益的權(quán)能由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人行使，所有權(quán)人不得隨意收回或調(diào)整土地，不得妨礙土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法行使權(quán)利。

土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)是指在承包方和發(fā)包方承包關(guān)系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內(nèi)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部交由他人自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行為。其實(shí)質(zhì)是在隨著農(nóng)村土地“三權(quán)分置”改革，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人不受身份限制，不局限于農(nóng)戶和個(gè)人，可以是其他任何經(jīng)營(yíng)主體。

在承包方自主經(jīng)營(yíng)承包地時(shí)，享有完整的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，即承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)承包方將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)才會(huì)發(fā)生兩權(quán)分離，即承包方僅享有承包權(quán)，受讓方享有土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以說(shuō)是由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)派生的一種權(quán)利。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)均建立在土地所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，單獨(dú)申請(qǐng)地上附著物包含森林、林木等所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，不予受理。根據(jù)一體登記的原則，地上農(nóng)作物及森林、林木等應(yīng)建立在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地使用權(quán)基礎(chǔ)之上，對(duì)于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、草場(chǎng)、林場(chǎng)等進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)申請(qǐng)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)登記，權(quán)利類型有劃撥、出讓、作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出租等方式，而土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)質(zhì)是附條件的土地使用權(quán)，權(quán)利類型應(yīng)登記為承包經(jīng)營(yíng)。

2 關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記

2015年，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記納入實(shí)施細(xì)則，明確了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的登記條件及申請(qǐng)材料。本文根據(jù)《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，按照農(nóng)用地的常見流轉(zhuǎn)方式，系統(tǒng)梳理了“三權(quán)分置”后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)類型見表1。

2.1 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依附于土地所有權(quán)而存在，因此，根據(jù)權(quán)屬來(lái)源不同，可分為集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記和國(guó)有農(nóng)用地土地使用權(quán)首次登記。包含耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的。其中，集體土地所有權(quán)首次登記和以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記可合并辦理。

（1）通過發(fā)包方和集體經(jīng)濟(jì)組織成員訂立土地承包經(jīng)營(yíng)合同，即以家庭承包方式，取得集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。申請(qǐng)主體為發(fā)包方，即集體經(jīng)濟(jì)組織。應(yīng)提交：①申請(qǐng)書、身份證明、權(quán)籍調(diào)查成果;②集體土地所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記證書或土地屬于集體所有的證明;③土地承包經(jīng)營(yíng)合同等申請(qǐng)材料。

（2）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得“四荒”地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記。申請(qǐng)主體為承包方。應(yīng)提交：①申請(qǐng)書、身份證明、權(quán)籍調(diào)查成果;②土地承包經(jīng)營(yíng)合同等申請(qǐng)材料。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)記載的內(nèi)容包括：

①權(quán)利人——承包方，包括農(nóng)戶、單個(gè)農(nóng)民、法人和其他組織等;

②義務(wù)人——發(fā)包方，一般指集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì);

③客體內(nèi)容：土地的名稱、坐落、面積、土地用途（以合同載明的用途為準(zhǔn)）、地上附著物等;

④權(quán)利內(nèi)容：承包期限（耕地30年，期限屆滿可再延長(zhǎng)30年，草地30至50年，林地30至70年）和起止日期、經(jīng)營(yíng)用途、權(quán)利類型（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）、權(quán)利性質(zhì)（承包）、登記原因（即流轉(zhuǎn)方式：出租、轉(zhuǎn)包、入股等）、共有情況等。

（4）公告：作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記的必要登記程序，公告的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等，公告期不少于15個(gè)工作日。

2.2 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押和繼承。其中，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此種方式的流轉(zhuǎn)，屬于本集體組織內(nèi)部行為，不是對(duì)外流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方除提供載明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、互換協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同外，還應(yīng)當(dāng)提供發(fā)包方同意的材料，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織備案。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)原則包括：（1）土地所有權(quán)性質(zhì)不得改變;（2）不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途;（3）流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。

2.3 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分離出來(lái)的權(quán)利，根據(jù)《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，通過轉(zhuǎn)包、出租、入股等方式可以流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由于承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，可以僅向發(fā)包方備案，不做土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記。但《民法典》規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限為5年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記”。因此，已經(jīng)申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記，流轉(zhuǎn)期限在5年以上的可以申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人應(yīng)為具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力或資質(zhì)的組織和個(gè)人;義務(wù)人為擁有土地承包權(quán)的個(gè)人或組織。當(dāng)事人雙方可以持載明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，轉(zhuǎn)包、出租、入股合同等材料申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

2.4 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是抵押人在不改變其原土地所有權(quán)和使用權(quán)的前提下，用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押給債權(quán)人，在抵押人于合同到期后不履行或不完全履行合同約定的債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就該土地經(jīng)營(yíng)權(quán)優(yōu)先受償。《民法典》物權(quán)編首次將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押上升到法律高度，提出通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等市場(chǎng)化方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取抵押的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。為了充分發(fā)揮農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融價(jià)值，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于已取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的，抵押人與抵押權(quán)人雙方可以持達(dá)成的抵押貸款協(xié)議、載明土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》（經(jīng)轉(zhuǎn)包、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）等資料，按照以下原則進(jìn)行抵押登記。

（1）在抵押期限上，不得超過承包期的剩余期限。

（2）土地和地上的農(nóng)作物是不可分割的，若失去了農(nóng)作物，土地的價(jià)值就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。

（3）對(duì)抵押人不做限制，由于流轉(zhuǎn)的是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此抵押人可以是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人，也可以是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人，也就是說(shuō)抵押人不限于集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，也可以是經(jīng)濟(jì)組織以外的其他自然人或經(jīng)營(yíng)主體。

（4）根據(jù)《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，應(yīng)事先取得承包方書面同意，并向發(fā)包方（土地所有權(quán)人）備案。即在抵押登記時(shí)需提供土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人（經(jīng)轉(zhuǎn)包、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)取得）或發(fā)包方（首次分包）同意土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的書面證明。

（5）根據(jù)《自然資源部關(guān)于支持寧夏建設(shè)黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展先行區(qū)意見的函》，支持建立葡萄酒產(chǎn)業(yè)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、酒莊產(chǎn)權(quán)抵質(zhì)押資產(chǎn)處置機(jī)制，對(duì)于我區(qū)的特色產(chǎn)業(yè)用地，在抵押登記方面給予支持。因此，結(jié)合我區(qū)產(chǎn)業(yè)特色和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入重點(diǎn)，考慮將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及地上附著物，包括農(nóng)業(yè)設(shè)施設(shè)備、土地預(yù)期收益、農(nóng)產(chǎn)品品牌等一同列入抵押范疇，提高貸款額度，在辦理抵押登記時(shí)盡可能簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)設(shè)施及其附屬設(shè)施的登記程序，逐步完善以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)為載體的地上附著物的確權(quán)登記辦法。

3 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一登記過程中的問題

3.1 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的設(shè)置問題

在現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍系統(tǒng)中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)參照五層19位的宗地代碼編碼，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼一般由宗地代碼和定著物代碼構(gòu)成，是七層28位。以往的農(nóng)村土地承包地塊編碼是七層22位，以縣級(jí)編碼+鎮(zhèn)級(jí)編碼+村級(jí)編碼+組級(jí)編碼+農(nóng)戶編碼+承包證書（合同）編碼的形式構(gòu)成。因此，需要在現(xiàn)有地籍區(qū)和地籍子區(qū)基礎(chǔ)上，劃分不動(dòng)產(chǎn)單元，重新附碼。

3.2 關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記數(shù)據(jù)與現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的統(tǒng)一問題

由于農(nóng)民的承包地零碎，一戶承包多個(gè)地塊，導(dǎo)致現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿是以戶為單位，多個(gè)承包地塊一并登記，系采人的編成主義，這與采物的編成主義而設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿迥然不同。若采用采物的編成主義，可能會(huì)導(dǎo)致每個(gè)承包戶持有多份土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書，但有利于與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的登記簿相銜接。因此，在與現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行整合過程中，要從數(shù)據(jù)庫(kù)的表結(jié)構(gòu)、字典表、關(guān)聯(lián)關(guān)系方面分析，最小限度修改現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)表結(jié)構(gòu)，承繼有使用價(jià)值的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的屬性字段。

3.3 關(guān)于地上附著物的登記問題

對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，地上的農(nóng)作物不同于建筑物的不可移動(dòng)性，如何對(duì)地上附著物進(jìn)行登記就存在一定的困難?！睹穹ǖ洹放懦肆鬓D(zhuǎn)期限不滿5年的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，即《民法典》不承認(rèn)流轉(zhuǎn)期限不滿5年的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。“5年”限制正是出于占有土地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需求的穩(wěn)定性，土地流轉(zhuǎn)合同的期限低于5年不利于實(shí)現(xiàn)土地有效利用。因此，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記，應(yīng)以土地現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行登記;對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，建議根據(jù)合同約定的內(nèi)容進(jìn)行登記。