摘要：隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的全面鋪開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)受到廣泛關(guān)注，相關(guān)理論研究和實(shí)踐探索也大量涌現(xiàn)?；诖耍?jiǎn)析不動(dòng)產(chǎn)地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的基本流程和問(wèn)題，深入探討數(shù)據(jù)整合建設(shè)的關(guān)鍵技術(shù)，以供業(yè)內(nèi)人士參考。

關(guān)鍵詞：地籍;不動(dòng)產(chǎn)登記;房產(chǎn)數(shù)據(jù);數(shù)據(jù)整合

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0064-04 收稿日期：2021-10-28

作者簡(jiǎn)介：王宗云，東營(yíng)市自然資源和規(guī)劃局。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及的環(huán)節(jié)較多，包括權(quán)屬信息和空間信息的結(jié)合。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的過(guò)程中，需通過(guò)建設(shè)信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)整合效率提升，數(shù)據(jù)整理、校驗(yàn)等工作也需要同時(shí)得到重視。

1 關(guān)鍵技術(shù)研究

基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，不僅需要聚焦數(shù)據(jù)整合建設(shè)，也需要重視相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，如權(quán)籍調(diào)查技術(shù)、宗地圖形拓?fù)潢P(guān)系處理技術(shù)、數(shù)據(jù)規(guī)范化登記技術(shù)。

1.1 權(quán)籍調(diào)查技術(shù)

為滿足數(shù)據(jù)整合需要，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可考慮應(yīng)用權(quán)籍調(diào)查技術(shù)，該技術(shù)能夠?yàn)樵嘘P(guān)聯(lián)錯(cuò)誤數(shù)據(jù)修正、戶落幢準(zhǔn)確性提升提供支持，權(quán)籍調(diào)查流程圖如圖1所示。以權(quán)籍核檔環(huán)節(jié)為例，結(jié)合權(quán)利人提供的權(quán)籍指認(rèn)確認(rèn)書和原房產(chǎn)證件信息，工作人員需要對(duì)宗地及房產(chǎn)信息進(jìn)行核對(duì)，以此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元權(quán)籍信息進(jìn)行完善，生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，該單元號(hào)屬于唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元識(shí)別碼。如存在提供材料不全問(wèn)題，需要及時(shí)通知向人員進(jìn)行材料補(bǔ)充，超過(guò)期限時(shí)需要退回受理窗口。如不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)及系統(tǒng)收錄空間信息與指認(rèn)確認(rèn)書存在信息不符情況，需要由相關(guān)人員開(kāi)展二次指認(rèn)，如仍存在該情況需要由專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指認(rèn)。如權(quán)屬信息存在問(wèn)題的案件存在于不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)系統(tǒng)中，檔案核對(duì)需要由專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)，保證權(quán)屬信息及時(shí)查清并修正數(shù)據(jù)庫(kù)，權(quán)籍調(diào)查結(jié)果需要在最后交付。

1.2 宗地圖形拓?fù)潢P(guān)系處理技術(shù)

結(jié)合實(shí)際調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，各宗土地在以往的土地登記時(shí)大多獨(dú)立建檔，這就使得兩塊宗地的壓蓋情況可能在實(shí)地測(cè)量和宗地劃分環(huán)節(jié)被忽視。在電子政務(wù)系統(tǒng)和國(guó)土一張圖系統(tǒng)引入后，宗地圖形得到統(tǒng)一調(diào)整，但一張圖系統(tǒng)仍存在未能及時(shí)錄入的新變更宗地，各種客觀因素影響下部分圖形在登記整合時(shí)未得到整合的情況也同樣存在。由于缺乏壓蓋檢查，如宗地存在3%以內(nèi)宗地面積的壓蓋，相關(guān)修改可手動(dòng)進(jìn)行;如宗地存在3%以上宗地面積的壓蓋，測(cè)繪隊(duì)和不動(dòng)產(chǎn)登記中心需要開(kāi)展協(xié)商，圍繞宗地圖形的重新調(diào)繪開(kāi)展研究，調(diào)繪后方可入庫(kù)。如宗地圖形存在自相交，需要對(duì)檔案中坐標(biāo)和圖形進(jìn)行細(xì)致查找，并重新開(kāi)展繪圖工作，如這一自相交問(wèn)題在重新繪圖后仍未得到解決，宗地圖形必須進(jìn)行重新測(cè)繪。這一重新測(cè)繪工作由測(cè)繪隊(duì)與不動(dòng)產(chǎn)登記中心共同完成。

1.3 數(shù)據(jù)規(guī)范化登記技術(shù)

在數(shù)據(jù)登記過(guò)程中，數(shù)據(jù)規(guī)范化登記技術(shù)的應(yīng)用同樣需要得到重視。對(duì)于各地建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，需要聚焦查封、抵押業(yè)務(wù)時(shí)效性，查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)無(wú)需開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查，這會(huì)導(dǎo)致查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)涉及的不動(dòng)產(chǎn)單元不存在空間信息，但同時(shí)存在業(yè)務(wù)信息。由于不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)未對(duì)應(yīng)生成，存量數(shù)據(jù)匯交和增量數(shù)據(jù)上報(bào)受此影響無(wú)法完成。對(duì)于相關(guān)查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，需要設(shè)法對(duì)辦理抵押查封業(yè)務(wù)的流程進(jìn)行修改，日后發(fā)證中的業(yè)務(wù)辦理需要以歸幢落宗且不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)后完成編制為前提。對(duì)于不存在不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、未歸幢落宗的之前流程形成業(yè)務(wù)，核實(shí)完善需要及時(shí)聯(lián)系相關(guān)利害人，如抵押人。除無(wú)需開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查的查封業(yè)務(wù)、抵押業(yè)務(wù)外，僅開(kāi)展樓盤表登記的部分預(yù)告登記樓盤也需要得到重視，考慮到這類預(yù)告登記樓盤未開(kāi)展幢圖形落幢，由此引發(fā)的對(duì)應(yīng)空間數(shù)據(jù)必須設(shè)法處理。必要空間數(shù)據(jù)缺乏會(huì)導(dǎo)致相關(guān)樓盤的“宗地-幢-戶”間關(guān)聯(lián)關(guān)系無(wú)法正常建立。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記中心需要聚焦相關(guān)數(shù)據(jù)并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商需要負(fù)責(zé)房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的提供，落幢使用的測(cè)繪結(jié)果由測(cè)繪部門提供，以此保證戶幢關(guān)聯(lián)的順利建立。

2 實(shí)例分析

2.1 數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

以某市不動(dòng)產(chǎn)登記工作為例，由于相關(guān)部門在不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查和登記方面存在信息化、數(shù)字化程度不一現(xiàn)狀，這使得該城市同時(shí)存在相關(guān)紙質(zhì)檔案、電子數(shù)據(jù)、完備數(shù)據(jù)庫(kù)，各部門不一的參考標(biāo)準(zhǔn)在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、抽取中均有所體現(xiàn)，不一的數(shù)據(jù)格式帶來(lái)的相關(guān)影響也較為深遠(yuǎn)。案例城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪核心數(shù)據(jù)庫(kù)由土地規(guī)劃數(shù)據(jù)、基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫(kù)、轉(zhuǎn)征供數(shù)據(jù)、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記數(shù)據(jù)、宗地統(tǒng)一代碼數(shù)據(jù)、正攝影像庫(kù)（0.5m分辨率）、城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)（1：500）、農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)（1：10000）組成，同時(shí)建立有土地登記關(guān)聯(lián)關(guān)系、空間信息、非空間信息，建設(shè)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了多圖層統(tǒng)一。為建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，案例城市主要結(jié)合現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，以此形成數(shù)據(jù)集，抽取、補(bǔ)錄、轉(zhuǎn)換、整合等工作方法結(jié)合數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用。

2.2 數(shù)據(jù)組織內(nèi)容

對(duì)于存在異構(gòu)、多源、海量、多態(tài)等特點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合來(lái)說(shuō)，該工作本身較為艱巨且屬于不動(dòng)產(chǎn)登記核心環(huán)節(jié)。結(jié)合案例城市實(shí)際情況，本文主要圍繞不動(dòng)產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的集成開(kāi)展研究，采用的具體技術(shù)包括編碼統(tǒng)一轉(zhuǎn)換、信息關(guān)聯(lián)、匹配合并等，以此實(shí)現(xiàn)“雙證合一、房地一體”，同時(shí)建設(shè)的屬性數(shù)據(jù)庫(kù)及空間數(shù)據(jù)庫(kù)也能夠滿足建庫(kù)要求，并得到數(shù)據(jù)組織內(nèi)容如圖2所示。

2.3 數(shù)據(jù)整合技術(shù)

具體的數(shù)據(jù)整合可細(xì)分為兩部分：第一，地籍區(qū)整理。受快速推進(jìn)的城市化影響，案例城市存在不斷擴(kuò)大的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，這與規(guī)?；倘εc大型道路的建設(shè)、城中村大量改造存在直接關(guān)聯(lián)。案例城市很多原有村級(jí)行政界線在城區(qū)范圍內(nèi)大量跨越宗地，這種情況導(dǎo)致地籍調(diào)查與不動(dòng)產(chǎn)登記工作受到直接影響。為保證地籍管理工作更好開(kāi)展，適應(yīng)改革現(xiàn)狀，案例城市以明顯現(xiàn)狀地物分布、城市規(guī)劃道路、行政界線為依據(jù)，參考確權(quán)發(fā)證數(shù)據(jù)、地籍發(fā)證數(shù)據(jù)、土地調(diào)查數(shù)據(jù)完成地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分，這一過(guò)程同時(shí)充分結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范，如《宗地代碼編制規(guī)則》，為滿足相關(guān)數(shù)據(jù)整合建設(shè)需要，同時(shí)開(kāi)展統(tǒng)一編碼;第二，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼。作為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，需首先開(kāi)展宗地統(tǒng)一編碼，相互關(guān)聯(lián)可基于代碼實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而整合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)?；诘丶畢^(qū)劃分基礎(chǔ)，需結(jié)合規(guī)范要求重新統(tǒng)一編碼，需要遵循“行政區(qū)+地籍區(qū)+權(quán)屬+宗地號(hào)”規(guī)則，以此得到19位的宗地代碼。土地登記簿冊(cè)按照宗地劃分登記單元，需做到二者一一對(duì)應(yīng)，而對(duì)于土地上建造的房屋，需按照房屋地理定位完成幢號(hào)、房號(hào)依次確定。落宗可保證土地和房屋間形成關(guān)聯(lián)關(guān)系，這一過(guò)程需聚焦編碼方式、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、地理空間框架的統(tǒng)一，動(dòng)態(tài)樓盤表需要同時(shí)實(shí)現(xiàn)在每幢房屋中的正確唯一分配，這關(guān)系著編碼正確唯一性，同時(shí)還需要保證存在正確且完整的物理屬性要素信息，具體涉及房屋分戶、分層的唯一數(shù)字化矢量圖。案例與房屋上的每個(gè)權(quán)證號(hào)、每份不動(dòng)產(chǎn)檔案間的對(duì)應(yīng)和落實(shí)同樣需要得到重視，同時(shí)關(guān)注房屋對(duì)應(yīng)的所有權(quán)人唯一證件號(hào)碼及電子登記簿建立，地籍圖中樓幢與房屋電子檔案、物理及權(quán)屬屬性的正確唯一對(duì)應(yīng)也不容忽視。幢編碼編制需遵循規(guī)范要求，結(jié)合統(tǒng)一宗地編碼，按照宗地定位及對(duì)應(yīng)定著物，基于邏輯幢單位完成編碼，這一過(guò)程中定著物特征屬于重要依據(jù)，自然幢后的房號(hào)需要按照順序完成編碼，整合后的房地?cái)?shù)據(jù)屬性表如圖3所示。

2.4 數(shù)據(jù)質(zhì)檢及入庫(kù)

為保證數(shù)據(jù)整合工作質(zhì)量的，案例城市在數(shù)據(jù)質(zhì)檢等方面也投入大量資源，主要工作內(nèi)容包括：第一，質(zhì)量檢查。完成數(shù)據(jù)整合后，需要通過(guò)質(zhì)檢軟件和國(guó)家頒布的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開(kāi)展全面的成果數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查，同時(shí)修改發(fā)現(xiàn)的不合格數(shù)據(jù)，以此得到更為完整且準(zhǔn)確的成果數(shù)據(jù)。第二，數(shù)據(jù)入庫(kù)。通過(guò)檢查的數(shù)據(jù)需要遵循規(guī)范要求統(tǒng)一入庫(kù)，以此得到真實(shí)可用、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、格式統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)能夠通過(guò)數(shù)據(jù)為日常的不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供依據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)需要在日常工作中持續(xù)更新，數(shù)據(jù)在一定范圍內(nèi)的共享也需要得到重視。此外，還需要將元數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、矢量空間圖形成果等數(shù)據(jù)向省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門匯交，相關(guān)數(shù)據(jù)的組織需要遵循規(guī)定目錄和格式要求。

參考文獻(xiàn)：

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