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        不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與數(shù)據(jù)庫建設(shè)

        2019-02-01 04:40:49亓峰萊蕪市國土資源局山東萊蕪271100
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2019年2期
        關(guān)鍵詞:信息

        文/亓峰 萊蕪市國土資源局 山東萊蕪 271100

        在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中,需要對不動產(chǎn)權(quán)籍進行調(diào)查,一是為登記工作的進行提供數(shù)據(jù)依據(jù),二是保證登記信息的準(zhǔn)確性、完整性。不動產(chǎn)權(quán)籍登記具有法律上的效力,是對不動產(chǎn)權(quán)利的有效保障,同時也可以更好地解決權(quán)利糾紛??梢姡粍赢a(chǎn)調(diào)查工作的進行具有很大的意義。在具體的實踐中,對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查也提出了更高的要求,調(diào)查內(nèi)容必須詳細(xì)、準(zhǔn)確,為統(tǒng)一登記工作提供更為有利的條件。

        1、權(quán)籍調(diào)查的基本概念

        權(quán)籍調(diào)查是指以宗地、宗海為單位,查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況,包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、構(gòu)筑物)信息、森林和林木信息等。不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn),如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量。簡單的說需登記發(fā)證的房屋、土地屬于誰,它坐落在什么地方。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作,權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動產(chǎn)登記后,具有法律效力。但不是所有的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查都是需要登記的,除需要登記的權(quán)籍調(diào)查外,還涉及其他部分、用途的權(quán)籍調(diào)查。

        2、不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查類型

        1)涉及新征土地的,根據(jù)供地方式的不同,分為兩類,(1)通過公開招拍掛、協(xié)議出讓方式取得的土地,根據(jù)政府國土部門出具的國有土地使用權(quán)出讓合同辦理權(quán)籍調(diào)查,此權(quán)籍調(diào)查成果移交不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。(2)通過劃撥方式取得的土地,根據(jù)政府國土部門出具的國有建設(shè)用地劃撥決定書和縣級以上人民政府的批準(zhǔn)用地批文辦理權(quán)籍調(diào)查,此權(quán)籍調(diào)查成果移交不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

        2)涉及已有國有建設(shè)用地的,根據(jù)宗地權(quán)屬是否發(fā)生變化分為兩類。(1)宗地權(quán)屬未發(fā)生變化的,該類不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查分為五類:①劃撥補辦出讓的,根據(jù)政府國土部門簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;②參照上述出讓合同變更前置權(quán)籍調(diào)查,因宗地界線、面積、用途發(fā)生變化的,政府國土部門依據(jù)前置權(quán)籍調(diào)查出具的國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議,辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;③參照上述竣工驗收前置權(quán)籍調(diào)查,宗地內(nèi)房屋修建完成后,房地關(guān)聯(lián),政府國土部門依據(jù)前置權(quán)籍調(diào)查出具建設(shè)工程并聯(lián)竣工核驗驗收意見、房管局備案的《產(chǎn)權(quán)面積》測繪報告以及竣工驗收備案表(房屋建筑工程),辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;④因土地使用權(quán)利人名稱、土地坐落發(fā)生變化的,提交工商的企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書、公安部門出具的土地坐落變更的證明文件,辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;⑤因不動產(chǎn)權(quán)證書遺失的,提交當(dāng)?shù)貓蠹埧堑摹哆z失公告》和政府國土檔案窗口提取的不動產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件或原發(fā)證的權(quán)籍調(diào)查資料復(fù)印件,辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查;(2)宗地權(quán)屬發(fā)生變化的,該類不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查參照上述轉(zhuǎn)讓前置權(quán)籍調(diào)查,政府部門根據(jù)前置權(quán)籍調(diào)查出具的國有土地建設(shè)用地交易審查意見表、作價出資(入股)批準(zhǔn)文件等,辦理不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查。

        3、建立健全不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫以及不動產(chǎn)登記信息平臺

        3.1 建立紐帶,實現(xiàn)實時共享

        不動產(chǎn)權(quán)籍信息登記不能僅僅局限于一個地區(qū),統(tǒng)一登記要求實現(xiàn)統(tǒng)一的管理,進而對數(shù)據(jù)信息進行共享,保證信息數(shù)據(jù)的實時查詢。首先,要對不同地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)籍登記表與內(nèi)容進行統(tǒng)一的規(guī)范與要求,為登記信息的收集提供便利。其次,要深入到農(nóng)村、偏遠(yuǎn)地區(qū)進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查,推動城鄉(xiāng)結(jié)合發(fā)展的進程,同時也為農(nóng)村、偏遠(yuǎn)地區(qū)提供信息資源。不動產(chǎn)權(quán)籍問題主要體現(xiàn)在不動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題,通過地區(qū)之間建立溝通紐帶,對信息資源進行快速有效的傳遞,保證法律效力,也促進權(quán)籍登記統(tǒng)一管理工作的落實。

        3.2 房產(chǎn)調(diào)查與測量

        房產(chǎn)調(diào)查與測量包括:權(quán)屬調(diào)查與房產(chǎn)測量。房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)則主要通過將GNSS實測的房角點展繪至圖面后,利用實際勘丈邊長進行檢核,超出限差的房屋邊進行二次檢核并修改,直至滿足限差要求。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》可知,陽臺、門廊等房屋附屬物的房產(chǎn)面積在計算時需要根據(jù)實際情況來判別其面積計算一半或計算全部或不計算面積,具體判定標(biāo)準(zhǔn)詳見《房產(chǎn)測量規(guī)范》。而在南方CASS農(nóng)村地籍軟件中通過附屬物的面積計算系數(shù)注記的形式輔助計算其房產(chǎn)面積。同時,自然幢幢號的編立也有相關(guān)規(guī)則,即“幢號以丘為單位,自進大門起,從左到右,從前到后,用數(shù)字1、2……順序按S形編號”。在南方CASS農(nóng)村地籍軟件中主要通過繪制大門示意線的形式輔助編立自然幢號。除圖面已包含的部分權(quán)源信息(權(quán)利人名稱,門牌號等)外,其他權(quán)源信息(權(quán)利人證件號、住址、家庭成員等)則需按照南方CASS農(nóng)村地籍軟件自定義的Excel模板表進行錄入,以備數(shù)據(jù)生產(chǎn)后期輸出成果及建庫時使用。

        3.3 做好新舊銜接工作

        首先,在權(quán)籍登記信息管理的過程中,需要定期對不動產(chǎn)權(quán)籍進行調(diào)查,了解權(quán)籍登記工作中存在的不足,對登記信息進行完善,并且對已發(fā)生變動的信息進行更新,保證權(quán)籍登記符合規(guī)定與要求,也為后續(xù)工作的開展提供便利。其次,權(quán)籍登記是一個動態(tài)變化的過程,當(dāng)原有的信息發(fā)生變化后,需要對原有的信息進行篩選,保留有利用價值的部分,去除不需要的信息數(shù)據(jù)。做好新舊銜接工作,一方面,可以保證權(quán)籍登記信息的完整性、時效性,避免權(quán)籍登記存在漏洞而造成影響,另一方面,可以對數(shù)據(jù)庫資源進行合理的分配,優(yōu)化管理,以保證各項工作正常有序的開展。

        結(jié)語:

        不動產(chǎn)權(quán)籍登記關(guān)系著人們的切身利益,是社會生活與生產(chǎn)中較為重要的部分。在不動產(chǎn)權(quán)籍登記中,要對不動產(chǎn)權(quán)籍深入調(diào)查,保證權(quán)籍的合法性,提高登記信息的完整性、準(zhǔn)確性。在不動產(chǎn)權(quán)籍登記中,要進行相應(yīng)的管理,建立完善的數(shù)據(jù)庫,實現(xiàn)信息的時效傳遞,為各項工作的進行提供便利。

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