文/趙雪勤 合肥城建發(fā)展股份有限公司 安徽合肥 230000

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益固然重要，但是成本是一種抵消經(jīng)濟(jì)收益的因素，成本越高那么抵消的經(jīng)濟(jì)收益就會(huì)多，如果成本高于經(jīng)濟(jì)收益，那就是“虧本買賣”，所以為了保障企業(yè)利益，不但要提高經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)于成本的控制也需要給予重視。本文主要圍繞成本精確化控制概念，設(shè)計(jì)得出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型，并圍繞模型展開分析，了解模型實(shí)踐應(yīng)用的效果。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型設(shè)計(jì)

1.1 因素收集

為了保障模型的完整性、真實(shí)性，需要先收集房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中與成本相關(guān)的因素。結(jié)合前人研究了解到，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)大致分為五個(gè)階段：工程招標(biāo)、合同簽訂、工程設(shè)計(jì)、正式施工、施工管控、竣工驗(yàn)收，這五個(gè)階段的每一個(gè)部分都與項(xiàng)目開發(fā)的成本有關(guān)，其中關(guān)系如下文所述。

（1）工程招標(biāo)。工程招標(biāo)中需要統(tǒng)計(jì)工程中會(huì)占用成本的元素，之后核對(duì)各元素的金額，匯總后得到工程預(yù)算，以此來制作標(biāo)書，此時(shí)表述當(dāng)中的預(yù)算成本就決定了實(shí)際成本的范圍，如果預(yù)算成本不精準(zhǔn)，就可能導(dǎo)致成本浪費(fèi)、成本不足等問題，并介于成本與經(jīng)濟(jì)收益之間的關(guān)系，會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)收益。由此可見工程招標(biāo)直接對(duì)成本造成影響，間接影響經(jīng)濟(jì)收益，因此此階段為與成本相關(guān)的因素之一[1]。

（2）合同簽訂。合同簽訂時(shí)確定項(xiàng)目開發(fā)所有成本單項(xiàng)金額以及總體金額的重要步驟，所以此部分與工程招標(biāo)一樣，會(huì)因?yàn)轭A(yù)算成本與實(shí)際成本之間的關(guān)系而產(chǎn)生相應(yīng)的影響，需要重點(diǎn)對(duì)此保持重視[2]。

（3）工程設(shè)計(jì)。即在預(yù)算的金額范圍之內(nèi)，對(duì)工程進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)包括了材料規(guī)格、用量、人力等資源的成本規(guī)劃，這一部分在一定程度上決定了實(shí)際成本，因此也是成本控制因素之一。

（4）施工管控。施工管控是一種存于正式施工之內(nèi)，但又保持自身獨(dú)立性的工作，可以有效降低施工失誤率、不規(guī)范施工等行為，而介于此類行為會(huì)造成不合理成本損失，所以通過施工管控可以有效控制成本。

（5）竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是核對(duì)工程質(zhì)量，并計(jì)算實(shí)際成本的部分，在此部分當(dāng)中如果最終計(jì)算的成本數(shù)額越大，就代表施工單位的經(jīng)濟(jì)收益越小，所以在項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)避免不符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)，以此可以降低實(shí)際成本，但要保障實(shí)事求是。

1.2 模型設(shè)計(jì)

通過上述因素收集工作，我們得到了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型的六大因素，那么圍繞各大因素，得到相關(guān)模型如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型

由圖1可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制中的所有的因素都與成本控制有直接聯(lián)系，說明通過對(duì)這些因素進(jìn)行控制，可以有效降低項(xiàng)目成本，有利于經(jīng)濟(jì)收益的增長(zhǎng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制策略

根據(jù)上述模型，探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制策略。

2.1 工程招標(biāo)控制策略

工程招標(biāo)當(dāng)中要保障收集成本元素的工作結(jié)果完整且準(zhǔn)確，如果其中存在任意一項(xiàng)缺失，或者不準(zhǔn)確，都會(huì)導(dǎo)致預(yù)算成本異常。要達(dá)成上述目的，在工作中要圍繞承包商需求，通過專業(yè)知識(shí)來獲得實(shí)現(xiàn)需求的全部過程以及資源使用需求，同時(shí)可以參考工程規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)結(jié)果來保障招標(biāo)控制的實(shí)際性。此外，介于工程招標(biāo)對(duì)成本的影響，還需要根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ滩牧鲜袌?chǎng)的價(jià)格浮動(dòng)來決定最終的預(yù)算成本，要保障成本的可行性以及準(zhǔn)確性。

2.2 合同簽訂控制策略

一般來說房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中的所有成本不會(huì)單獨(dú)由某一方全額承擔(dān)，而是根據(jù)工作職責(zé)等來進(jìn)行分化，在此前提下，就會(huì)出現(xiàn)不合理成本與合理成本兩種選項(xiàng)，例如施工單位承擔(dān)施工過程中的成本損失是合理的，而如果要求施工單位承擔(dān)材料成本，顯然就不合理，此點(diǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商角度上也是一樣的，所以為了避免出現(xiàn)此類情況，在招標(biāo)完成之后，應(yīng)當(dāng)通過雙方的商談來規(guī)劃成本，最終使得項(xiàng)目成本合理化。此外，在合同商談當(dāng)中，雙方可以對(duì)招標(biāo)中的成本規(guī)劃進(jìn)行審核，如有異議可以及時(shí)提出，在確?？尚行缘那疤嵯?，可以對(duì)成本進(jìn)行重新規(guī)劃或者降低，此時(shí)就產(chǎn)生了成本控制效果。

2.3 工程設(shè)計(jì)控制策略

工程設(shè)計(jì)的控制當(dāng)中首先要保障設(shè)計(jì)合理化，應(yīng)當(dāng)對(duì)每一份設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格的審核，審核的標(biāo)準(zhǔn)可以圍繞建筑質(zhì)量以及預(yù)算成本來設(shè)定，如果設(shè)計(jì)當(dāng)中有質(zhì)量或成本不達(dá)標(biāo)的地方，應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)人員對(duì)此進(jìn)行修改，以此通過設(shè)計(jì)工作控制，實(shí)現(xiàn)成本管控。

2.4 正式施工控制策略

因?yàn)楝F(xiàn)代項(xiàng)目建設(shè)依舊依靠人工模式，所以人工自帶的不穩(wěn)定性會(huì)造成不規(guī)范施工行為，而這種行為會(huì)帶來一系列的不當(dāng)成本，因此只要盡可能降低施工中的不規(guī)范施工行為即可達(dá)成成本控制目的。具體措施方面，應(yīng)當(dāng)采用監(jiān)理制度來對(duì)施工行為進(jìn)行管控，同時(shí)也要建立相應(yīng)的處罰機(jī)制，對(duì)不規(guī)范行為所述員工進(jìn)行處罰，以此激發(fā)施工人員的自檢意識(shí)。

2.5 竣工驗(yàn)收控制策略

在竣工驗(yàn)收之前，施工單位應(yīng)當(dāng)對(duì)整體項(xiàng)目建筑進(jìn)行全面復(fù)查，確認(rèn)其中沒有不滿足質(zhì)量或不合理施工的問題，之后接受承包商的驗(yàn)收，在驗(yàn)收當(dāng)中應(yīng)當(dāng)將施工記錄等全面公開，以此可以幫助承包商對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了解，以免出現(xiàn)誤解事項(xiàng)，以此有利于項(xiàng)目成本的精細(xì)化管控。

結(jié)語：

本文主要分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型，首先為了得到模型，本文結(jié)合前人案例，分析了常見的項(xiàng)目成本相關(guān)因素，并通過設(shè)計(jì)工作得到了圖1模型。其次圍繞模型針對(duì)其中各項(xiàng)因素，探討了有利于成本控制的控制策略。