文/趙雪勤 合肥城建發(fā)展股份有限公司 安徽合肥 230000
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,其項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益固然重要,但是成本是一種抵消經(jīng)濟(jì)收益的因素,成本越高那么抵消的經(jīng)濟(jì)收益就會(huì)多,如果成本高于經(jīng)濟(jì)收益,那就是“虧本買賣”,所以為了保障企業(yè)利益,不但要提高經(jīng)濟(jì)收益,對(duì)于成本的控制也需要給予重視。本文主要圍繞成本精確化控制概念,設(shè)計(jì)得出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型,并圍繞模型展開分析,了解模型實(shí)踐應(yīng)用的效果。
為了保障模型的完整性、真實(shí)性,需要先收集房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中與成本相關(guān)的因素。結(jié)合前人研究了解到,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)大致分為五個(gè)階段:工程招標(biāo)、合同簽訂、工程設(shè)計(jì)、正式施工、施工管控、竣工驗(yàn)收,這五個(gè)階段的每一個(gè)部分都與項(xiàng)目開發(fā)的成本有關(guān),其中關(guān)系如下文所述。
(1)工程招標(biāo)。工程招標(biāo)中需要統(tǒng)計(jì)工程中會(huì)占用成本的元素,之后核對(duì)各元素的金額,匯總后得到工程預(yù)算,以此來制作標(biāo)書,此時(shí)表述當(dāng)中的預(yù)算成本就決定了實(shí)際成本的范圍,如果預(yù)算成本不精準(zhǔn),就可能導(dǎo)致成本浪費(fèi)、成本不足等問題,并介于成本與經(jīng)濟(jì)收益之間的關(guān)系,會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)收益。由此可見工程招標(biāo)直接對(duì)成本造成影響,間接影響經(jīng)濟(jì)收益,因此此階段為與成本相關(guān)的因素之一[1]。
(2)合同簽訂。合同簽訂時(shí)確定項(xiàng)目開發(fā)所有成本單項(xiàng)金額以及總體金額的重要步驟,所以此部分與工程招標(biāo)一樣,會(huì)因?yàn)轭A(yù)算成本與實(shí)際成本之間的關(guān)系而產(chǎn)生相應(yīng)的影響,需要重點(diǎn)對(duì)此保持重視[2]。
(3)工程設(shè)計(jì)。即在預(yù)算的金額范圍之內(nèi),對(duì)工程進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)包括了材料規(guī)格、用量、人力等資源的成本規(guī)劃,這一部分在一定程度上決定了實(shí)際成本,因此也是成本控制因素之一。
(4)施工管控。施工管控是一種存于正式施工之內(nèi),但又保持自身獨(dú)立性的工作,可以有效降低施工失誤率、不規(guī)范施工等行為,而介于此類行為會(huì)造成不合理成本損失,所以通過施工管控可以有效控制成本。
(5)竣工驗(yàn)收??⒐を?yàn)收是核對(duì)工程質(zhì)量,并計(jì)算實(shí)際成本的部分,在此部分當(dāng)中如果最終計(jì)算的成本數(shù)額越大,就代表施工單位的經(jīng)濟(jì)收益越小,所以在項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)避免不符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng),以此可以降低實(shí)際成本,但要保障實(shí)事求是。
通過上述因素收集工作,我們得到了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型的六大因素,那么圍繞各大因素,得到相關(guān)模型如圖1所示。
圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型
由圖1可見,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制中的所有的因素都與成本控制有直接聯(lián)系,說明通過對(duì)這些因素進(jìn)行控制,可以有效降低項(xiàng)目成本,有利于經(jīng)濟(jì)收益的增長(zhǎng)。
根據(jù)上述模型,探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制策略。
工程招標(biāo)當(dāng)中要保障收集成本元素的工作結(jié)果完整且準(zhǔn)確,如果其中存在任意一項(xiàng)缺失,或者不準(zhǔn)確,都會(huì)導(dǎo)致預(yù)算成本異常。要達(dá)成上述目的,在工作中要圍繞承包商需求,通過專業(yè)知識(shí)來獲得實(shí)現(xiàn)需求的全部過程以及資源使用需求,同時(shí)可以參考工程規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)結(jié)果來保障招標(biāo)控制的實(shí)際性。此外,介于工程招標(biāo)對(duì)成本的影響,還需要根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ滩牧鲜袌?chǎng)的價(jià)格浮動(dòng)來決定最終的預(yù)算成本,要保障成本的可行性以及準(zhǔn)確性。
一般來說房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中的所有成本不會(huì)單獨(dú)由某一方全額承擔(dān),而是根據(jù)工作職責(zé)等來進(jìn)行分化,在此前提下,就會(huì)出現(xiàn)不合理成本與合理成本兩種選項(xiàng),例如施工單位承擔(dān)施工過程中的成本損失是合理的,而如果要求施工單位承擔(dān)材料成本,顯然就不合理,此點(diǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商角度上也是一樣的,所以為了避免出現(xiàn)此類情況,在招標(biāo)完成之后,應(yīng)當(dāng)通過雙方的商談來規(guī)劃成本,最終使得項(xiàng)目成本合理化。此外,在合同商談當(dāng)中,雙方可以對(duì)招標(biāo)中的成本規(guī)劃進(jìn)行審核,如有異議可以及時(shí)提出,在確??尚行缘那疤嵯?,可以對(duì)成本進(jìn)行重新規(guī)劃或者降低,此時(shí)就產(chǎn)生了成本控制效果。
工程設(shè)計(jì)的控制當(dāng)中首先要保障設(shè)計(jì)合理化,應(yīng)當(dāng)對(duì)每一份設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格的審核,審核的標(biāo)準(zhǔn)可以圍繞建筑質(zhì)量以及預(yù)算成本來設(shè)定,如果設(shè)計(jì)當(dāng)中有質(zhì)量或成本不達(dá)標(biāo)的地方,應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)人員對(duì)此進(jìn)行修改,以此通過設(shè)計(jì)工作控制,實(shí)現(xiàn)成本管控。
因?yàn)楝F(xiàn)代項(xiàng)目建設(shè)依舊依靠人工模式,所以人工自帶的不穩(wěn)定性會(huì)造成不規(guī)范施工行為,而這種行為會(huì)帶來一系列的不當(dāng)成本,因此只要盡可能降低施工中的不規(guī)范施工行為即可達(dá)成成本控制目的。具體措施方面,應(yīng)當(dāng)采用監(jiān)理制度來對(duì)施工行為進(jìn)行管控,同時(shí)也要建立相應(yīng)的處罰機(jī)制,對(duì)不規(guī)范行為所述員工進(jìn)行處罰,以此激發(fā)施工人員的自檢意識(shí)。
在竣工驗(yàn)收之前,施工單位應(yīng)當(dāng)對(duì)整體項(xiàng)目建筑進(jìn)行全面復(fù)查,確認(rèn)其中沒有不滿足質(zhì)量或不合理施工的問題,之后接受承包商的驗(yàn)收,在驗(yàn)收當(dāng)中應(yīng)當(dāng)將施工記錄等全面公開,以此可以幫助承包商對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了解,以免出現(xiàn)誤解事項(xiàng),以此有利于項(xiàng)目成本的精細(xì)化管控。
本文主要分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型,首先為了得到模型,本文結(jié)合前人案例,分析了常見的項(xiàng)目成本相關(guān)因素,并通過設(shè)計(jì)工作得到了圖1模型。其次圍繞模型針對(duì)其中各項(xiàng)因素,探討了有利于成本控制的控制策略。