花蕾，江悅庭

（福建技術(shù)師范學(xué)院a.文化傳媒與法律學(xué)院；b.福清市域社會(huì)治理現(xiàn)代化研究院，福建福清 350300）

抵押權(quán)預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而按照約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告抵押登記[1]。目前，抵押權(quán)預(yù)告登記多用于商品房期房抵押貸款，商品房期房購(gòu)買人為了緩解購(gòu)房資金不足的困境，以其購(gòu)買的商品房期房作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)等申請(qǐng)貸款。但因期房尚未建成，無(wú)法對(duì)其辦理抵押登記，為維護(hù)權(quán)利人的權(quán)益，對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記，賦予權(quán)利人享有未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，未經(jīng)該權(quán)利人同意，處分預(yù)告商品房的，不發(fā)生物權(quán)效力。抵押權(quán)預(yù)告登記作為抵押登記這一本登記的前置環(huán)節(jié)，為權(quán)利人本登記的成立設(shè)置了保護(hù)措施，該制度首次以立法形式呈現(xiàn)是在《物權(quán)法》第20 條，其最初設(shè)立的目的在于規(guī)制預(yù)售商品房“一房數(shù)賣”的不良情形，通過(guò)限制讓與人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)能，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，賦予預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)效力。2021 年1 月1 日生效的《民法典》第221 條基本上承繼《物權(quán)法》第20條的相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，按揭買房的需求不斷增加，存在大量將期房作為抵押物進(jìn)行抵押貸款的情形，致使抵押權(quán)預(yù)告登記的廣泛運(yùn)用。但在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之后至抵押權(quán)登記完成之前，辦理了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是否發(fā)生處于不確定狀態(tài)，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)不享有真正的抵押權(quán)，一旦進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，預(yù)告登記所具有的權(quán)利保全、順位保存、破產(chǎn)保護(hù)等效力能否對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行程序現(xiàn)行法律并未給出明確指引，導(dǎo)致司法實(shí)踐中各行其道，即便是同一法院也無(wú)統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以至于在實(shí)務(wù)中操作混亂[2]。闡明這一問(wèn)題，對(duì)于統(tǒng)一法律適用，提高司法機(jī)關(guān)的威望與公信力，破解“執(zhí)行難”問(wèn)題具有重要意義。本文將從抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)不同裁判觀點(diǎn)的探析，闡明抵押權(quán)預(yù)告登記在執(zhí)行程序中的效力。

一、抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)

抵押權(quán)預(yù)告登記作為本登記完成前的一種準(zhǔn)備手段，其效力在于給物權(quán)人的處分設(shè)定負(fù)擔(dān)[3]。預(yù)告登記的標(biāo)的，不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)[4]。該制度在保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)又有類似物權(quán)的對(duì)抗他人的效力。鑒于此，學(xué)界對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)尚有爭(zhēng)議，大致有以下三種觀點(diǎn)。

其一，準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)。該觀點(diǎn)以王利明教授為代表，認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記所保全的是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而這種請(qǐng)求權(quán)被賦予了一定的排他的物權(quán)效力[5]。其效力弱于抵押、質(zhì)押等擔(dān)保物權(quán)，但因其有一定的物權(quán)效力，優(yōu)于債權(quán)。

其二，兼具債權(quán)、物權(quán)性質(zhì)說(shuō)。以王澤鑒教授為代表，認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記兼具債權(quán)、物權(quán)性質(zhì)，是具有一定物權(quán)效力的登記公示制度[6]。其債權(quán)屬性體現(xiàn)于本身設(shè)立的目的是為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。而其物權(quán)屬性則是體現(xiàn)于其特有的公示制度同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一般，對(duì)抗排除他人處分不動(dòng)產(chǎn)。

其三，保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)說(shuō)。持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記制度目的在于未來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，其無(wú)法跳出合同相對(duì)性原理，仍屬債權(quán)，不具備物權(quán)的支配性特征[7]。德國(guó)學(xué)界主流的觀點(diǎn)也是如此，他們認(rèn)為：預(yù)登記不是物權(quán)權(quán)利，它是對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)有物的固定聯(lián)系的應(yīng)當(dāng)保護(hù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)賦予物權(quán)效力的一種擔(dān)保方式[8]?！兜聡?guó)民法典》第883 條對(duì)預(yù)告登記的性質(zhì)和效力做出了規(guī)定，認(rèn)為其雖然具有一定的排他性，體現(xiàn)了物權(quán)的屬性，但是從本質(zhì)上講它是通過(guò)設(shè)定預(yù)告登記來(lái)保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即通過(guò)此種制度設(shè)計(jì)保證在未來(lái)得以實(shí)現(xiàn)對(duì)債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。

事實(shí)上，以上幾種觀點(diǎn)也并不能完全割裂開(kāi)，本質(zhì)上講，抵押權(quán)預(yù)告登記，登記的并非物權(quán)，而是基于買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)，但是當(dāng)這種債權(quán)以預(yù)告登記的形式予以保護(hù)時(shí)，它便借助公信力的擴(kuò)張而體現(xiàn)出了物權(quán)的傾向，并且具有了排他性。我國(guó)《民法典》第221 條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！睆闹?，我們不難發(fā)現(xiàn)，抵押權(quán)預(yù)告登記制度賦予了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗效力。

此外，從保護(hù)權(quán)利人信賴?yán)娴慕嵌葋?lái)看，抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)兼具債權(quán)和物權(quán)性質(zhì)。在抵押權(quán)預(yù)告登記中，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人之所以愿意將一定的大筆金額借予購(gòu)買人以換取未來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)于商品房抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，是因?yàn)槲餀?quán)相較其他權(quán)利而言，具有天然的穩(wěn)定性特征，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人基于此信賴而設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記，并對(duì)將來(lái)本登記即抵押權(quán)登記的實(shí)現(xiàn)抱有極高的期望，所以抵押權(quán)預(yù)告登記是具有物權(quán)期待權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，即使其不同于本登記，也應(yīng)出于對(duì)交易穩(wěn)定性、權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，賦予其高于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力。

二、抵押權(quán)預(yù)告登記與法院的財(cái)產(chǎn)保全之間的關(guān)系

在民事訴訟中，為了保證將來(lái)作出的判決得以執(zhí)行，或者為了避免財(cái)產(chǎn)遭受損失，一方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。財(cái)產(chǎn)保全一般采取查封、扣押、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方式。財(cái)產(chǎn)被保全之后，所有權(quán)人不得對(duì)被采取保全措施的財(cái)產(chǎn)占有、使用和處分。根據(jù)《民法典》第221 條的規(guī)定，辦理了預(yù)告登記之后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意而處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但是法院采取的查封等保全性措施并不是私法意義上的處分，該條文在這里顯然并不適用，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人能否對(duì)抗法院的查封等保全性措施也成為亟需解決的問(wèn)題。

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抗查封等保全性措施的不同裁判

最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30 條規(guī)定：“對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”，該《規(guī)定》確認(rèn)了受讓人提出排除執(zhí)行異議的權(quán)利，但是對(duì)于抵押預(yù)告登記人能否阻卻人民法院的查封執(zhí)行措施仍然沒(méi)有做出規(guī)定，對(duì)此，司法實(shí)踐中也呈現(xiàn)出兩種截然不同的觀點(diǎn)（見(jiàn)表1）。

表1 抵押權(quán)預(yù)告登記對(duì)抗保全性措施的裁判結(jié)果分析

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不能阻卻法院的查封等保全性執(zhí)行措施

有學(xué)者主張預(yù)告登記不能阻卻法院的查封等保全性執(zhí)行措施，因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的方式，在執(zhí)行中應(yīng)以登記作為判斷被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)之歸屬，采取查封等保全性執(zhí)行措施也不會(huì)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的利益造成任何實(shí)質(zhì)性損害，在本登記條件成就時(shí)，權(quán)利人可向法院申請(qǐng)解除查封完成本登記[9]。有學(xué)者則是從本登記條件具備與否兩方面進(jìn)行闡釋，在本登記條件不具備時(shí)，預(yù)告登記僅僅是一種債權(quán)保全手段，并不屬于《民訴法執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第16 條規(guī)定的足以排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的實(shí)施執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，所以預(yù)告登記不能阻止法院的查封措施。在本登記條件成就時(shí)，查封并不會(huì)對(duì)存于之前的預(yù)告登記權(quán)利人造成權(quán)利的減損，所以預(yù)告登記權(quán)利人亦不得阻止法院的查封措施[10]。

就抵押權(quán)預(yù)告登記來(lái)看，亦不能阻卻法院的查封等保全性執(zhí)行措施。首先，根據(jù)《執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》第31 條規(guī)定，人民法院可以對(duì)被執(zhí)行人所有的他人享有抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)采取查封措施。抵押權(quán)預(yù)告登記僅僅是一種具有物權(quán)期待權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，其本質(zhì)中帶有的債權(quán)性質(zhì)意味著其效力無(wú)法與抵押權(quán)等量齊觀，抵押權(quán)尚不能對(duì)抗人民法院的查封措施，舉重以明輕，抵押權(quán)預(yù)告登記更不應(yīng)具有超越抵押權(quán)對(duì)抗法院查封的效力。其次，《協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15 條第3 項(xiàng)中人民法院也可以對(duì)商品房預(yù)告登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封之規(guī)定實(shí)際上就是確認(rèn)了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不能阻卻法院的查封措施。法院采取查封措施后，被查封的不動(dòng)產(chǎn)之歸屬者仍是被執(zhí)行人，被執(zhí)行人并不會(huì)因查封措施喪失其對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人也不會(huì)因法院的查封措施遭受損失。最后，《民法典有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第52 條基于對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)特性之保護(hù)，司法解釋已經(jīng)特意強(qiáng)調(diào)了其優(yōu)先受償?shù)男Я?。在本登記辦理?xiàng)l件成就時(shí)，權(quán)利人可以依據(jù)此條主張優(yōu)先受償權(quán)，并且該權(quán)利溯及至預(yù)告登記之時(shí)，以此亦能保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記與法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施的關(guān)系

根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后，被執(zhí)行人在指定期間內(nèi)不履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財(cái)產(chǎn)，不適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣。在執(zhí)行程序中，對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記能否對(duì)抗拍賣、變賣等財(cái)產(chǎn)處分措施并無(wú)統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)，這直接導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人從設(shè)立預(yù)告登記之初就陷入對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記效力的懷疑當(dāng)中，無(wú)法確定抵押權(quán)預(yù)告登記是否可以真正的保障其合法權(quán)益并得到法律的支持，從而直接影響了預(yù)告登記條款的適用。

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否可以對(duì)抗法院拍賣等財(cái)產(chǎn)處分性措施的不同裁判

德國(guó)法認(rèn)為即使是法院的強(qiáng)制執(zhí)行也無(wú)法阻礙預(yù)告登記擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。目前我國(guó)并未在法律中明確抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等財(cái)產(chǎn)處分性措施，導(dǎo)致實(shí)踐中法院也持正反兩種觀點(diǎn)（見(jiàn)表2）。

表2 抵押權(quán)預(yù)告登記對(duì)抗財(cái)產(chǎn)處分性措施的裁判結(jié)果分析

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施

部分學(xué)者認(rèn)為，無(wú)論從文義解釋還是體系解釋來(lái)看，民法典物權(quán)編“處分”一詞都不包含法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中的拍賣、變賣等處分，但基于現(xiàn)實(shí)需要必須承認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院的拍賣、變賣等執(zhí)行措施，如若不然，當(dāng)完成本登記后，預(yù)告登記權(quán)利人即取得拍賣中買受人競(jìng)拍所得的不動(dòng)產(chǎn)，這將大大增加執(zhí)行的難度，不如直接承認(rèn)預(yù)告登記可以對(duì)抗拍賣、變賣等執(zhí)行措施來(lái)得簡(jiǎn)便易行，且這與《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30 條之規(guī)定亦是一致的[9]。

但根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30 條，有權(quán)提出排除執(zhí)行異議的人為受讓人，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該條已經(jīng)限定了提起排除執(zhí)行異議之主體為受讓人，預(yù)告登記權(quán)利人據(jù)此主張排除法院拍賣、變賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施不具有足夠的說(shuō)服力，（2019）最高法民申1049 號(hào)民事裁定書(shū)、（2020）魯執(zhí)復(fù)152 號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、（2018）閩民終980 號(hào)民事判決書(shū)均以《執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30 條規(guī)定提出排除執(zhí)行異議的人僅限于受讓人為由，否認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人可以據(jù)此排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

因此，應(yīng)從預(yù)告登記之效力本身以及強(qiáng)制執(zhí)行程序效率考量，確認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施。根據(jù)《民法典》第221 條之規(guī)定，抵押權(quán)預(yù)告登記雖非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，但對(duì)其后發(fā)生的違背預(yù)告登記內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他效力和優(yōu)先性，此為預(yù)告登記的保全效力。根據(jù)《執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26 條之規(guī)定，在執(zhí)行程序中，拍賣成交的財(cái)產(chǎn)自裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起就發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，雖然部分學(xué)者認(rèn)為執(zhí)行程序中拍賣之處分不屬于民法典第221 條所規(guī)定的處分，預(yù)告登記權(quán)利人不能據(jù)此對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施。但執(zhí)行程序中的拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施最終目的就是為了實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的私人利益，若不承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施將大大削弱預(yù)告登記的效力和適用該條款的積極性。

從強(qiáng)制執(zhí)行程序效率考量，如若不承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施，將會(huì)出現(xiàn)拍賣成交后，預(yù)告登記權(quán)利人以各種理由和方式向執(zhí)行法院提出異議主張權(quán)利，從大量的相關(guān)裁判文書(shū)就可見(jiàn)一斑。一旦預(yù)告登記權(quán)利人提出異議，法院出于對(duì)其權(quán)利的保護(hù)，或者為了避免可能存在錯(cuò)誤執(zhí)行造成相關(guān)權(quán)利人的損失，法院不得不對(duì)此進(jìn)行審查。如若異議成立則直接否定了法院為了拍賣執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所做的包括清場(chǎng)、騰房、評(píng)估、掛拍等一系列工作，同時(shí)也會(huì)影響社會(huì)公眾參與競(jìng)拍，甚至懷疑司法拍賣的效力。這對(duì)于推進(jìn)執(zhí)行將造成嚴(yán)重的阻礙。所以無(wú)論是立足于我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，還是從執(zhí)行程序?qū)嶋H運(yùn)行出發(fā)，承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施都是十分必要的。

四、結(jié)語(yǔ)

探析抵押權(quán)預(yù)告登記在執(zhí)行程序中的效力是研究抵押權(quán)預(yù)告登記制度效力的重要組成部分，在司法實(shí)踐中，相關(guān)判例觀點(diǎn)存在嚴(yán)重分歧，使得該制度無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。本文在肯定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利性質(zhì)兼具債權(quán)和物權(quán)屬性的基礎(chǔ)上，確認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不能阻卻法院的查封等保全性執(zhí)行措施并不會(huì)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人造成實(shí)質(zhì)性的影響或權(quán)利減損。最后從預(yù)告登記之效力本身以及強(qiáng)制執(zhí)行程序效率兩方面考量，確認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以對(duì)抗法院拍賣、變賣等處分性執(zhí)行措施與預(yù)告登記的保全效力相吻合，同時(shí)也有利于推進(jìn)案件執(zhí)行，避免因否定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人這一對(duì)抗性權(quán)利而使執(zhí)行程序復(fù)雜化。