李小娟

福建中誠(chéng)信德房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 福建泉州

一、公租房概述

公租房首次出現(xiàn)在大眾視野是2009年，自此公租房成了我國(guó)住房保障體系中非常重要的組成部分。公租房屬于國(guó)家推出的保障性住房，也將是國(guó)內(nèi)保障性住房的主要類型。公租房進(jìn)入大眾視野的時(shí)間并不長(zhǎng)，目前市場(chǎng)投入的公租房數(shù)量有限。隨著大量保障性住房投入市場(chǎng)，房屋維護(hù)、物業(yè)管理等都是公租房租金定價(jià)時(shí)需要考慮的重要因素。對(duì)于地方政府來說，公租房是對(duì)地方財(cái)政能力的一大考驗(yàn)，而且屬于長(zhǎng)期考驗(yàn)。

目前，公租房管理的一大難題是租金定價(jià)，此外還需要考慮的是，各大城市大量投入公租房之后，將對(duì)住房租賃價(jià)格造成影響，住房租金可能下滑。公租房的租金定價(jià)需要考慮租房對(duì)象的支付能力，特別是中低收入者的支付能力，這將直接影響公租房的發(fā)展形勢(shì)。因此，相關(guān)部門需要研究公租房租金定價(jià)、市場(chǎng)估價(jià)等課題。

二、公租房租金定價(jià)概述

2010年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委共同制定并出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，不僅確定了公租房的定價(jià)主體，而且提出要根據(jù)使用者的承擔(dān)能力等每年進(jìn)行一次調(diào)整。由地方政府綜合考量和確定當(dāng)?shù)氐淖饨饦?biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合地方承租者的承擔(dān)能力，每年進(jìn)行機(jī)動(dòng)調(diào)整。

總體來說，公租房租金定價(jià)需要堅(jiān)持三個(gè)原則。首先，堅(jiān)持以人為本。政府部門推出公租房的目的，在于解決城市住房需求問題，同時(shí)解決城市中低收入者的住房困難問題；其次，租金必須考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，或者租戶能夠承擔(dān)的價(jià)格。公租房不僅為城市工作者解決住房需求，還大幅改善了居住環(huán)境；最后，能夠吸引社會(huì)資金投入。公租房在初始發(fā)展階段，需要地方政府加大財(cái)政支持。隨著公租房市場(chǎng)前景逐漸明朗，越來越多的社會(huì)投資者十分看好公租房市場(chǎng)，能夠解決公租房市場(chǎng)的資金來源問題。隨著社會(huì)資金加大投入，加快了公租房項(xiàng)目建設(shè)速度，同時(shí)能夠緩解地方財(cái)政壓力。

2012年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對(duì)公租房市場(chǎng)定價(jià)的相關(guān)問題，出臺(tái)了《公共租賃住房管理辦法》，明確要求公租房租金價(jià)格必須保持低于市場(chǎng)的水平。具體而言，公租房租金價(jià)格應(yīng)當(dāng)以同地段的住房市場(chǎng)價(jià)格為參照，在此基礎(chǔ)上適當(dāng)下調(diào)，切實(shí)遵循“保本微利”的定價(jià)原則，堅(jiān)守公租房隸屬于國(guó)家住房福利的基本性質(zhì)。公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)確定之后，不僅要落實(shí)政府公租房福利工程，還要確保投資方的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須結(jié)合各方因素制定合理的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，這也成了公租房管理過程中的突出問題。

據(jù)了解，各地公租房租金定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)暫未統(tǒng)一，主要是本著略低于市場(chǎng)租金價(jià)格的原則，按照市場(chǎng)租金的一定比例進(jìn)行估價(jià)。大部分地區(qū)的公租房租金定價(jià)機(jī)制已經(jīng)比較完善，但是個(gè)別地區(qū)的公租房租金定價(jià)方法有待進(jìn)一步規(guī)范。當(dāng)前，公租房租金定價(jià)仍然存在較大的改善空間，需要完善公租房的租金定價(jià)方法。

隨著公租房項(xiàng)目的推廣，公租房市場(chǎng)的發(fā)展前景較為明朗。公租房租金定價(jià)涉及的估價(jià)方法研究，主要需要關(guān)注公租房成本、房屋市場(chǎng)行情、公租房支付需求。一般來說，國(guó)內(nèi)在研究保障性住房租金定價(jià)時(shí)，也會(huì)參考國(guó)外的定價(jià)模式，通過租金定價(jià)機(jī)制對(duì)比，綜合考量國(guó)內(nèi)的房屋租住需求，從而完善國(guó)內(nèi)公租房租金定價(jià)方法。公租房租金定價(jià)需要綜合考量，不僅要借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，還要根據(jù)國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。特別是共有產(chǎn)權(quán)的提出與實(shí)施，促使共有產(chǎn)權(quán)的公租房租金更加合理，租金定價(jià)方法的可操作性更強(qiáng)，能夠更好地滿足租房群體的需求。

三、公租房租金定價(jià)情況

1.國(guó)外的公租房租金定價(jià)依據(jù)

本文選取美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本等為代表，針對(duì)公租房租金定價(jià)方法進(jìn)行分析，主要分為以下幾種方式。

首先，依據(jù)低收入家庭的收入水平開展租金定價(jià)工作。發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的公租房租金估價(jià)方式，相似之處在于政府都會(huì)對(duì)公租房租金進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼，同時(shí)考慮低收入家庭的承擔(dān)能力。以美國(guó)為例，往往會(huì)按照各州政府的財(cái)政收入情況給予適量補(bǔ)貼，這個(gè)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，會(huì)根據(jù)地方政府的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行調(diào)整。

其次，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定公租房租金。例如，英國(guó)主要根據(jù)計(jì)分原則來調(diào)整公租房的租金水平；德國(guó)是由政府來決定公租房的租金定價(jià)，一般是商品住房的50%～60%。

最后，依據(jù)居民的平均收入水平來確定公租房的租金價(jià)格，比如日本。

由此也表明，公租房受到各國(guó)政府的重視。從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的公租房租金定價(jià)來看，初衷是為了解決低收入家庭的住房困難問題，應(yīng)該舍棄利潤(rùn)最大化的商業(yè)模式。

2.國(guó)內(nèi)的公租房租金定價(jià)依據(jù)

我國(guó)從提出公租房概念到大量項(xiàng)目投產(chǎn)，核心宗旨也是解決低收入家庭的基本居住需求，并在租金方面進(jìn)行幫扶和支持。在擬定公租房的租金價(jià)格時(shí)，需要兼顧各方面的需求，與租賃者的家庭收入和承擔(dān)能力相匹配。

各地區(qū)在公租房租金定價(jià)之前，都會(huì)進(jìn)行系統(tǒng)性的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果來制訂租金估價(jià)方案，然后確定公租房租金價(jià)格?？傮w來說，國(guó)內(nèi)城市的公租房租金定價(jià)模式可以分為四種類型：第一種，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)比市場(chǎng)水平適當(dāng)?shù)鸵恍?，地方?cái)政給予相應(yīng)補(bǔ)貼；第二種，采用市場(chǎng)價(jià)格水平，政府部門不介入；第三種，比市場(chǎng)行情略低，但是沒有財(cái)政補(bǔ)貼；第四種，分檔定價(jià)，兼顧中低收入者的收入情況與市場(chǎng)行情，而且不能高于市場(chǎng)水平。

概括來講，在公租房租金定價(jià)上，國(guó)內(nèi)外有相似的做法。但我國(guó)的公租房項(xiàng)目多數(shù)集中在人口密集和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，人員數(shù)量多且收入水平不一，所以公租房定價(jià)還需要考慮市場(chǎng)租金估價(jià)問題，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的公租房租金有著本質(zhì)區(qū)別。

四、公租房租金定價(jià)問題及優(yōu)化措施

我國(guó)各大城市的公租房的租金定價(jià)方法大致分為以下幾種途徑：租金先繳后補(bǔ)；根據(jù)市場(chǎng)租金一定的比例進(jìn)行租金定價(jià)；根據(jù)多種因素進(jìn)行綜合考量，尤其要照顧到低收入者，要切實(shí)考慮他們的支付能力。這幾種定價(jià)方法都體現(xiàn)了政府部門對(duì)城市中低收入者的關(guān)注，最大限度地保障中低收入者的利益和需求。

1.公租房租金定價(jià)的不足之處

一些城市實(shí)行市場(chǎng)化租金定價(jià)方式，政府部門沒有給予任何形式的財(cái)政補(bǔ)貼，這種方式雖然對(duì)公租房保障性質(zhì)的影響力較小，但是會(huì)增加中低收入者的支付壓力。

目前，公租房定價(jià)的缺陷主要表現(xiàn)在兩方面。首先，個(gè)別城市的定價(jià)方式存在斷層現(xiàn)象。分層不合理的現(xiàn)象，影響了收入水平略好的租房群體。比如，某地向承租者提供了相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)70%的租金補(bǔ)貼，這是最低標(biāo)準(zhǔn)。這項(xiàng)規(guī)定忽略了收入水平略高地群體及住房面積略大的群體，這兩個(gè)群體無法享受財(cái)政補(bǔ)貼。其次，公租房租金定價(jià)受市場(chǎng)影響較大，這容易造成承租者的心理預(yù)期不穩(wěn)定，難以體現(xiàn)公租房的保障性質(zhì)。

2.公租房租金定價(jià)的完善策略

通過上文的分析與論述，國(guó)內(nèi)公租房的租金定價(jià)涉及多個(gè)方面，需要進(jìn)行全方位、多角度的綜合考量，才能夠確立公租房的租金定價(jià)。現(xiàn)有的公租房定價(jià)分析工作，并非采用固定的參考因素和標(biāo)準(zhǔn)，而是綜合了多個(gè)方面，并隨著市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)整。因此，各地需要加強(qiáng)研究，結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善公租房租金定價(jià)。

（1）確保中低收入者的保障性福利，提升政府補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。公租房定價(jià)的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)中低收入者的收入進(jìn)行考量，包括中低收入者的支付能力、人口結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等。很多地區(qū)在公租房入住標(biāo)準(zhǔn)中，還考慮了家庭總資產(chǎn)等因素。例如，北京市和廣州市都屬于人口密集且住房需求較大的城市，在確保中低收入者的保障性福利時(shí)，還考慮了家庭總資產(chǎn)等情況。這種做法彌補(bǔ)了收入標(biāo)準(zhǔn)的不足，能夠?qū)⒉环蠗l件的承租者排除掉，為中低收入家庭提供更多的公租房。

排查收入情況是一項(xiàng)復(fù)雜且艱難的工作，工作量也非常大，對(duì)于執(zhí)行機(jī)構(gòu)來說耗時(shí)耗力，而且核查效率并不高。核查家庭收入的工作波動(dòng)性很大，復(fù)核成本也比較高，且真實(shí)性和有效性還需要進(jìn)一步確認(rèn)。公租房的環(huán)境、位置及戶型也存在較大差異，所以在公租房定價(jià)時(shí)還需要考量這幾項(xiàng)因素，在保證公開、透明、合理的定價(jià)機(jī)制下，要限制高收入家庭鉆公租房體系的空子，最大限度地為中低收入家庭提供租房。

（2）確定公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收入采取梯形租金定價(jià)策略。公租房租金定價(jià)需要建立在項(xiàng)目建設(shè)成本的基礎(chǔ)上，同時(shí)考慮承租者的收入情況，并根據(jù)市場(chǎng)行情在一定范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)，同時(shí)結(jié)合投資回收期和回報(bào)率等因素，進(jìn)行科學(xué)規(guī)范性的評(píng)估，從而制定科學(xué)合理的公租房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。公租房租金價(jià)格不是一成不變的，因而需要設(shè)置公租房租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，可以根據(jù)市場(chǎng)情況等各項(xiàng)因素進(jìn)行相應(yīng)的租金調(diào)整。

公租房定價(jià)方式可以選擇以下兩種方式：一種是推行高租金標(biāo)準(zhǔn)。主要按照收入情況進(jìn)行分檔補(bǔ)貼，補(bǔ)貼形式是先交后補(bǔ)。公租房租金相對(duì)處于較高水平，根據(jù)承租者的實(shí)際收入檔次給予對(duì)應(yīng)的補(bǔ)貼。一般來說，收入越低將會(huì)得到越多的補(bǔ)貼。與此同時(shí)，如果收入達(dá)到某一水平，將不再具備領(lǐng)取補(bǔ)貼的資格條件；另一種是采取分檔標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)承租者的收入情況劃分成不同檔次，分別實(shí)施不同的租金標(biāo)準(zhǔn)。收入達(dá)到某一水平時(shí)，實(shí)行稍低于市場(chǎng)水平的定價(jià)，或者以市場(chǎng)水平直接進(jìn)行定價(jià)。

五、共有產(chǎn)權(quán)的公租房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)概述

公租房屬于社會(huì)保障性住房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)。承租者可以通過購(gòu)買的形式，獲取公租房的部分產(chǎn)權(quán)；當(dāng)收入水平達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以繼續(xù)購(gòu)買剩下的產(chǎn)權(quán)，這樣公租房的所有產(chǎn)權(quán)就歸屬個(gè)人。承租者的收入水平暫未超過相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府按照一定比例進(jìn)行公租房補(bǔ)貼；承租者也可以在條件許可的情況下多繳納租金，以此作為購(gòu)買保障性住房產(chǎn)權(quán)的積累資金。這種方式可以有效防范市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)租金過高的風(fēng)險(xiǎn)，將積累資金用于渡過難關(guān)。

我國(guó)公租房項(xiàng)目的投入越來越多，隨著城市住房需求不斷增加，居民對(duì)居住條件也有一定要求。在公租房市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)的驅(qū)動(dòng)下，保障性住房獲取了更多人的青睞。保障性住房是中低收入家庭的希望，租房家庭可以通過購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)逐步過渡到購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)的形式，在一個(gè)城市安定下來，解決家庭住房困難，提升城市生活幸福指數(shù)。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，大中型城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，導(dǎo)致人口數(shù)量激增，特別是沿海發(fā)達(dá)城市吸引了很多人前往工作。住房是城市中低收入家庭的一大難題，因而我國(guó)大力推進(jìn)公租房建設(shè)。公租房租金定價(jià)方式是否兼顧各方利益，真正解決承租者的難題，與中低收入者的基本利益息息相關(guān)，也影響公租房的后期發(fā)展。因此，各地需要不斷完善公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，真正發(fā)揮公租房的保障性作用。