甄愛軍

2021年，在“房住不炒”的總體要求下，樓市調(diào)控力度持續(xù)收緊，在限購、限價(jià)、限貸等現(xiàn)有措施的基礎(chǔ)上，再加上房貸額度限制、二手房參考價(jià)等舉措，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

剛剛過去的2021年，對(duì)于中國樓市而言，注定又是一個(gè)值得銘記的年份。在這一年里，年初因?yàn)槭艿健皩W(xué)區(qū)房”這個(gè)因素?cái)_動(dòng)，部分熱點(diǎn)城市曾重現(xiàn)房價(jià)飆漲跡象。不過，隨著銀行房貸額度收緊，以及融資監(jiān)管“三道紅線”從嚴(yán)執(zhí)行，在各地不斷出臺(tái)調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”的情況下，下半年逐漸回歸平穩(wěn)。在這里，我們依然有必要以“關(guān)鍵詞”的形式，來對(duì)2021年的樓市總體表現(xiàn)進(jìn)行梳理和歸納?；仡櫄v史是為了能夠更好地把握未來。

關(guān)鍵詞1調(diào)控收緊

在“房住不炒”總體要求下，2021年樓市調(diào)控力度偏緊，但總體呈現(xiàn)前緊后松變化。2021年前11個(gè)月，全國累計(jì)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過600次，超過2020年水平。不過，進(jìn)入四季度之后，調(diào)控頻次有所下降。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年最后一個(gè)月，各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策頻率明顯降低。其中，收緊、約束性的政策明顯減少，僅蘇州一地對(duì)限購政策有所升級(jí)。

關(guān)鍵詞2銷量新高

2021年，全國范圍內(nèi)買房熱情仍然高漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年1～11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，在2021年前11個(gè)月，全國商品房銷售額已突破161667億元，同比增長8.5%，刷新歷史紀(jì)錄。此外，2021年1～11月，全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%。其中，住宅銷售面積增長4.4%。

關(guān)鍵詞3價(jià)格平穩(wěn)

2021年，調(diào)控效應(yīng)持續(xù)釋放，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅持續(xù)回落，價(jià)格總體表現(xiàn)平穩(wěn)。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，2021年11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)鍵詞4債券違約

2021年，房企債券違約的消息不斷爆出，其中不乏頭部房企。年初，華夏幸福率先爆出一筆到期債券違約;進(jìn)入下半年，包括恒大、花樣年、陽光100等房企均出現(xiàn)債券違約。在融資“三道紅線”要求下，房企高杠桿游戲無法繼續(xù)下去，由此也出現(xiàn)了一些債券違約現(xiàn)象，不過市場風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了有效控制。

關(guān)鍵詞5信貸收緊

以往的調(diào)控政策，主要是針對(duì)購買端發(fā)力，比如購房資格、買賣限制等，以限制炒作。而“限額”措施的推出，成為2021年調(diào)控的“狠招”。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)不同銀行的類型，該制度分別設(shè)置了“房地產(chǎn)貸款余額占比”和“個(gè)人住房貸款余額占比”兩個(gè)上限，并從2021年1月1日開始實(shí)施。隨著各個(gè)熱點(diǎn)城市信貸收緊，2021年下半年貸款額度趨緊，放貸時(shí)間延長，極大地抑制了房價(jià)上漲沖動(dòng)。

關(guān)鍵詞6學(xué)區(qū)房

把學(xué)區(qū)房作為樓市年度關(guān)鍵詞是前所未有的。正因?yàn)閷W(xué)區(qū)房在中國樓市扮演了類似于股市“總龍頭”的角色，所以我們無法忽視它。對(duì)于2021年年初的樓市來說，它是房價(jià)走勢的標(biāo)桿，但同時(shí)也成為房價(jià)炒作的“題材”，不過在政策的及時(shí)調(diào)控下，價(jià)格上漲的沖動(dòng)最終受到了抑制。

關(guān)鍵詞7房地產(chǎn)稅

全國人大常委會(huì)在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)草案的審議結(jié)果中指出，為了引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，以積極的方式推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，贊成授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這意味著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍在上海、重慶兩城基礎(chǔ)上將進(jìn)一步擴(kuò)圍。不過，由于房地產(chǎn)市場全國差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

關(guān)鍵詞8二手房參考價(jià)

二手房參考價(jià)措施的推出，對(duì)房價(jià)的上漲制約作用較大，導(dǎo)致加杠桿的難度變大，在一定程度上掐住了房價(jià)快速反彈的“七寸”。國內(nèi)城市中，深圳率先推出二手房參考價(jià)，并在短時(shí)間內(nèi)讓少數(shù)掛牌價(jià)虛高的學(xué)區(qū)房價(jià)格回調(diào)三成。除深圳之外，上海、杭州、西安等城市也陸續(xù)推出該措施，來加大對(duì)房價(jià)的管控力度。

關(guān)鍵詞9限跌令

2021年，多地出臺(tái)“限跌令”，以防止房價(jià)大起大落，這體現(xiàn)了樓市分類調(diào)控的總體思想。據(jù)了解，包括江陰、昆明、沈陽、岳陽、唐山等城市紛紛頒布各種“限跌令”，禁止房企惡性降價(jià)，擾亂市場秩序。房地產(chǎn)調(diào)控的訴求和追求是穩(wěn)中求進(jìn)，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，而“限跌令”的出臺(tái)，其出發(fā)點(diǎn)亦是為了穩(wěn)定市場預(yù)期。

關(guān)鍵詞10住房保障

保障房覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，以上海為例，出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》，擴(kuò)大了準(zhǔn)入覆蓋面，保障性租賃住房申請(qǐng)對(duì)象不限戶籍、不設(shè)收入線。從國家層面來看，“十四五”規(guī)劃中明確指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。初步估計(jì)，全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間，對(duì)應(yīng)的開發(fā)投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右，保障住房建設(shè)將會(huì)提速。