甄愛軍

在二手房買賣合同上簽字時，需要先認(rèn)真閱讀一遍買賣合同，并逐個確認(rèn)包括房主信息、權(quán)屬、房價、過戶時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。如有疑問，還需要跟對方磋商和確認(rèn)，直到雙方都認(rèn)可為止。

在二手房交易過程中，簽訂買賣合同環(huán)節(jié)看似簡單，但須知此時應(yīng)是筆有千斤重，切莫輕易在合同書上寫上自己的名字。

據(jù)經(jīng)驗人士介紹，在二手房買賣合同上簽字時，需要先認(rèn)真閱讀一遍買賣合同，并逐個確認(rèn)包括房主信息、權(quán)屬、房價、過戶時間、違約責(zé)任等內(nèi)容。如有疑問，還需要跟對方磋商和確認(rèn)，直到雙方都認(rèn)可為止。

確認(rèn)身份是根本

在簽訂合同時，必須確認(rèn)賣家真實身份。

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，而對于買家來說，首要任務(wù)是核實賣家的身份。簽約的前提條件是審核賣家證件的真實性，以及其與業(yè)主身份的一致性。即便在有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，此項工作也必須要做到位，千萬別馬虎。

除了確認(rèn)業(yè)主身份，少數(shù)情況下還得確認(rèn)自己的購買權(quán)利是否存在其他不利影響因素?！吨腥A人民共和國民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

另外還需要注意的是，即便承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，但根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，如果房屋租賃合同未到期，買家也有可能會面臨無法及時入住的尷尬情形。只有把這些因素都考慮進(jìn)來，才能放心簽字。

產(chǎn)權(quán)問題切莫忽略

二手房買賣過程中的權(quán)屬問題，也是在簽訂買賣合同時需要注意的地方。

在買賣合同中，除了要寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況之外，還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)，并查明是否存在房屋所有權(quán)糾紛等。如果是共同財產(chǎn)，則需要所有人均到場簽字，或者出具委托書及相關(guān)配套文件材料。

產(chǎn)權(quán)糾紛在二手房交易過程中比較常見，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是賣方非產(chǎn)權(quán)人;二是未經(jīng)全部產(chǎn)權(quán)共有人同意。有的房屋買賣合同的出售人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人本人，而是出賣了他人的房屋，比如子女私自出售父母的房屋，但事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。在這種情況下，買賣合同無效且無法辦理過戶手續(xù)，但購房款卻被對方占用，并很難被追回。此外，如果房產(chǎn)有共有人，但未經(jīng)共有人同意房屋買賣也是無法進(jìn)行交易的，二手房購房合同會被判定為無效。

明確雙方違約責(zé)任

因為二手房交易流程復(fù)雜而且金額巨大，難免會碰到意想不到的狀況，處理不好就會導(dǎo)致發(fā)生違約行為。為了能避免在違約責(zé)任出現(xiàn)之后相互扯皮，需要在簽署合同時就明確寫清雙方各自的責(zé)任和權(quán)利，以及具體的違約賠付方案，比如違約金的償付金額等。當(dāng)然，其前提是遵循雙方責(zé)權(quán)利對等原則。

目前由官方提供的格式合同，都會涉及違約金的賠付比例，同時，關(guān)于違約金也都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體約定，就會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力下降。業(yè)內(nèi)人士建議，可以考慮在合同中加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

此外，房款支付方式我們也要寫明。在簽訂合同時，除了必須標(biāo)明付款過戶時間之外，同時還要寫明總價款，以及付款方式、付款條件和尾款支付方式。在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間。

另外，我們還必須注明費用交接時間。這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，主要包括水、電、煤氣、物業(yè)、供暖（特指北方區(qū)域）等各項費用的交接年月日。

最后，我們還有必要寫明代理費明細(xì)單。隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認(rèn)識到信譽好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，其中就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此，買賣雙方在簽訂合同時，可要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途。

學(xué)會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后面填寫附加條款，將合同中雙方的意思寫明，以減少后續(xù)階段可能產(chǎn)生的不便與麻煩。

在補充協(xié)議中，可以明確合同中止、終止或解除條款，以及在買賣過程中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。另外，合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還等問題，也可以在補充協(xié)議中作出明確規(guī)定。