于靖園

福利，德國(guó)政府每年對(duì)居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補(bǔ)貼，按照家庭人口等指標(biāo)制定居住標(biāo)準(zhǔn)，如果收入水平不能達(dá)到租金要求，政府會(huì)發(fā)放補(bǔ)貼，補(bǔ)足差價(jià)部分。每年發(fā)放的住房補(bǔ)貼大概占GDP的1.2%左右。

對(duì)于大部分年輕人，尤其是在一二線城市奮斗的打工人來(lái)說(shuō)，買房之前基本上都要經(jīng)歷“租房”這一過(guò)程，但是在租房的道路上也滿是困難。首先是高昂的租金。58同城、安居客發(fā)布的2021年《9月重點(diǎn)城市租房趨勢(shì)報(bào)告》顯示，一線城市中北京平均租金高達(dá)6469元/月。除此之外，還要面對(duì)租房市場(chǎng)魚龍混雜、質(zhì)量良莠不齊等問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“德國(guó)模式”，一直以來(lái)被很多專家認(rèn)為是我國(guó)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，并引發(fā)廣泛的討論。那么，德國(guó)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)又有著怎樣的管理規(guī)范呢？

房租管制政策為底

“德國(guó)實(shí)施的‘政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與模式，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”東亞前海證券研究所宏觀固收首席分析師鄭嘉偉撰文指出，德國(guó)作為歐洲人口最多的國(guó)家，也曾是全球房荒最嚴(yán)重的國(guó)家之一。不同于英美發(fā)展模式，德國(guó)政府更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)福利屬性，采取了多種行之有效的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前德國(guó)家庭住房自有率僅為40%，60%的家庭是租房居住，并且接近80%的年輕人都屬于“租房族”。

德國(guó)政府重視租賃市場(chǎng)法律法規(guī)建設(shè)，法規(guī)中對(duì)租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，?對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。如房東的房租超過(guò)“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為。這些法規(guī)保護(hù)了租戶合法權(quán)益，租房的安全感等同于買房。

演員黃景瑜曾在綜藝節(jié)目里聊起他的租房經(jīng)歷時(shí)稱，“房租一年漲1000元”。而演員陳學(xué)冬，由于不愿意讓房東“坐地起價(jià)”的目的得逞，不得已一年搬一次家，只要房東漲房租，他就直接搬走。

住建部政策研究中心研究員鐘庭軍介紹，鑒于房租有過(guò)快上漲趨勢(shì)，德國(guó)此前新出臺(tái)了租金剎車政策，進(jìn)一步限制租金漲幅，將3年20%漲幅縮小至3年15%漲幅。該政策由各州選擇執(zhí)行，目前德國(guó)各州共有350個(gè)區(qū)在執(zhí)行這項(xiàng)新規(guī)定。有的大城市還通過(guò)租金指數(shù)控制房租。租金指數(shù)由德國(guó)當(dāng)?shù)卣块T與房屋租賃中介機(jī)構(gòu)、房東和房客協(xié)會(huì)等市場(chǎng)自律組織綜合考慮租賃住房的基本情況，如地理位置、房屋質(zhì)量等，以及其他特殊因素確定。

“盡管租金管制打著保護(hù)租房者權(quán)利的旗號(hào)，受到租房者的擁護(hù)，但我們必須看到，租金管制是有代價(jià)的。”空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)表示了他對(duì)德國(guó)此項(xiàng)政策的擔(dān)憂。他指出，荷蘭、法國(guó)等其他歐洲國(guó)家也實(shí)行了類似于德國(guó)的租金管制法律，卻抑制了住房供給;而奧地利，盡管租賃的3/4是由國(guó)家規(guī)定，但是租金近幾年急劇上升，使得租金管制形成了監(jiān)管灰色區(qū)域。

保障承租人利益為首

其實(shí)除了租金管制政策，德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)更得益于一套“組合拳”。

首先，在住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)的城市飽經(jīng)戰(zhàn)火，百?gòu)U待興，亟須重建和復(fù)興。為解決公共住房和財(cái)政資金緊缺的問(wèn)題，德國(guó)主要致力于引導(dǎo)民間資金參與到公共住房供應(yīng)體制中來(lái)。一方面通過(guò)法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定，另一方面通過(guò)提供貸款擔(dān)保、免息貸款、免稅以及放寬貸款年限等一系列政策優(yōu)惠，促使私人開(kāi)發(fā)商代替政府建造了大量“福利住房”。幵發(fā)商建好的住房在最初的30年內(nèi)必須以低于市場(chǎng)租金的水平出租給政府指定的低收入人群，由此私人開(kāi)發(fā)商成為德國(guó)公共住房的主要提供者。也因此，德國(guó)租賃房源相對(duì)充足。“二戰(zhàn)”以來(lái)，德國(guó)共建設(shè)1000多萬(wàn)套社會(huì)住房，可供3000萬(wàn)人居住，而德國(guó)總?cè)丝诓?100萬(wàn)。

其次，保障承租人利益，是維護(hù)住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)重要條件。在德國(guó)工作生活多年的中德文化交流工作者王鐸告訴記者，在德國(guó)，按照《住房租賃法》的規(guī)定，一般的房租合同都是無(wú)限期的，承租者可以提前幾個(gè)月提出退租要求。但不允許出租者主動(dòng)收回房屋，除了幾種特殊的情況，如承租者不按時(shí)繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房，房屋所有人不得因?yàn)槠渌夥空咴敢庵Ц陡叩淖饨鸲c現(xiàn)有承租者解除合同。

保障承租人利益，德國(guó)的政策對(duì)于我國(guó)是很好的啟示。原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)公司前董事長(zhǎng)孟曉蘇就曾指出，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展遲緩，有住房制度的因素，現(xiàn)行租房制度存在著諸多問(wèn)題，比如缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定性，房東可能隨時(shí)終止租賃合同;也無(wú)法按照居住者的意愿進(jìn)行裝修與維護(hù)，因?yàn)榉孔硬皇亲约旱?。在他看?lái)，未來(lái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，我們還要在住房制度設(shè)計(jì)上下功夫，避免現(xiàn)有租房問(wèn)題，比如改變租賃合同一年一簽的方式，政府可以用減稅和補(bǔ)貼等措施，鼓勵(lì)出租方根據(jù)租房者的需要，采用長(zhǎng)期合同進(jìn)行租賃。

的確，德國(guó)政府每年對(duì)居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補(bǔ)貼，按照家庭人口等指標(biāo)制定居住標(biāo)準(zhǔn)，如果收入水平不能達(dá)到租金要求，政府會(huì)發(fā)放補(bǔ)貼，補(bǔ)足差價(jià)部分。雖然購(gòu)買住房的家庭也可以申請(qǐng)補(bǔ)貼，但是90%以上的補(bǔ)貼由租房者獲得。約10%的承租者都能獲得住房補(bǔ)貼，而只有1.2%的自有住房者獲得這項(xiàng)補(bǔ)貼。每年發(fā)放的住房補(bǔ)貼大概占GDP的1.2%左右。

在德國(guó)，政府補(bǔ)貼是低收入者租房的重要保障。德國(guó)人普遍持有一種觀點(diǎn)：“即便房屋市場(chǎng)從總體上講是供需均衡的，但仍有一些家庭無(wú)法依托本人的能力取得相應(yīng)的住房?！?h3>嚴(yán)控投機(jī)炒房為核

去年，《中共中央?國(guó)務(wù)院關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》明確提出改革住房公積金制度，引發(fā)廣泛關(guān)注和討論。

其實(shí)，德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度也有著固定利率、低息互助的特點(diǎn)。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)，存貸款利率不受資本市場(chǎng)供求關(guān)系和通貨膨脹等利率變動(dòng)因素的影響。固定利率的優(yōu)勢(shì)是，居民還貸額固定、明確，因而對(duì)居民有相當(dāng)大的吸引力，這與我國(guó)現(xiàn)行的公積金制度基本一致。

然而，德國(guó)政府還提供了儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)和購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。低收入居民參加住房?jī)?chǔ)蓄可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄進(jìn)行的建房活動(dòng)，政府還給予貸款總額14%的貸款補(bǔ)助。

此外，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)也是德國(guó)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的利器。據(jù)鄭嘉偉介紹，德國(guó)用于出售的房地產(chǎn)，首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%到1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅;房屋買賣還要繳納3.5%交易稅;如果通過(guò)買賣獲得盈利，?還要繳納15%差價(jià)盈利稅;對(duì)投資者房租收入征收25%所得稅。稅收大大限制和壓縮了德國(guó)炒房者“低買高賣”的利潤(rùn)空間，同時(shí)也抑制了德國(guó)人投資買房的需求。

“德語(yǔ)里有句諺語(yǔ)叫：‘流動(dòng)性重于利潤(rùn)。”王鐸說(shuō)，德國(guó)的年輕人更期望體驗(yàn)不同的生活，不愿把自己“固定”在某個(gè)地方。有些人即使自己擁有住房，也可能因?yàn)楣ぷ骰蚱渌麢C(jī)遇等原因，把房子租給別人住。而德國(guó)很多老人在退休后，由于依然有“多看看世界的夢(mèng)想”，或者覺(jué)得不再擁有一年三季從事花園修整工作的體力，而將房產(chǎn)租售給更年輕家庭。他們則會(huì)用這筆錢，買或租一處公寓房，手中也擁有更多的錢用來(lái)旅行或享受晚年生活。

其實(shí)，并非是這種“自由生活”的意識(shí)催生了德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范與政策，反而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)給了“人生流動(dòng)”意識(shí)堅(jiān)實(shí)的保障。

的確，努力打拼的奮斗者，不應(yīng)該再被房租絆住手腳。擺脫了房子壓力后，奮斗者才能更好地生活，并對(duì)未來(lái)充滿希望。

（本刊記者李慧君對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）