劉彥華

住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。近期，多地陸續(xù)公布“十四五”時(shí)期住房發(fā)展規(guī)劃，新市民、青年人住房問(wèn)題頻頻被重點(diǎn)提及，保障性租賃住房正在成為一些城市住房發(fā)展的主角之一。

新市民、青年人為何被重點(diǎn)提及？保障性租賃住房建設(shè)還有哪些問(wèn)題待解？中央與地方如何形成合力？帶著一系列問(wèn)題，《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者對(duì)中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹進(jìn)行了專訪。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：您如何看待新市民、青年人住房難題？

秦虹：住房需求的絕對(duì)短缺已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在的問(wèn)題是住房供需不平衡。不平衡的突出表現(xiàn)之一就是大城市特別是人口流入和產(chǎn)業(yè)聚集的大城市住房問(wèn)題比較突出。大城市住房最困難的就是新市民和年輕人，解決的辦法就是擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

很多年輕人和新市民，可能既不屬于最低收入家庭，不在公租房所覆蓋的范圍，也買不起商品房。這部分人群的住房問(wèn)題如何解決，可以說(shuō)是目前最大的一個(gè)難題。

所以，這次中央提出來(lái)的保障性租賃住房主要就是為了解決他們的住房問(wèn)題。一是增加符合他們需求且可支付性比較強(qiáng)的租賃住房。原來(lái)大家不愿意去租，是因?yàn)樗麄兊木幼…h(huán)境比較差，并且有的城市小戶型租賃住房也比較少，新市民、年輕人租房肯定是希望租性價(jià)比比較高、面積不是很大的房子。因此保障性租賃住房設(shè)定的是以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主。二是采取機(jī)構(gòu)持有、機(jī)構(gòu)建設(shè)、集中統(tǒng)一管理的方式，居住環(huán)境、居住條件會(huì)得到極大改善。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：保障性租賃住房與市場(chǎng)化的租賃住房是一種什么關(guān)系？我們應(yīng)該如何去認(rèn)識(shí)現(xiàn)在的這種政策導(dǎo)向？

秦虹：中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在，但是和很多發(fā)達(dá)國(guó)家不同，我們的租房市場(chǎng)主要是以一家一戶的散租為主，缺少機(jī)構(gòu)持有、機(jī)構(gòu)管理、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的集中式租賃住房。即便是蛋殼等長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)也都是采取的二房東模式，租金、租期都是業(yè)主說(shuō)了算，存在很大的變動(dòng)和不確定性。中央提出發(fā)展保障性租賃住房，就是要提供這種機(jī)構(gòu)持有、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、機(jī)構(gòu)管理服務(wù)的租賃住房，讓租房者能夠真正安居樂(lè)業(yè)。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：保障性租賃住房與以前的廉租房、公租房有什么不同？

秦虹：廉租房和公租房都是保障房的一種，前幾年廉租房已經(jīng)并入了公租房。

保障性租賃住房與公租房最大的不同主要有三點(diǎn)：一是公租房的建筑面積設(shè)定的是40平方米以下，保障性租賃住房建筑面積設(shè)定是70平方米以下;二是公租房主要針對(duì)的是雙低特困人群，也就是家庭收入低、住房面積也低的人群，而保障性租賃住房沒(méi)有收入門(mén)檻，沒(méi)有戶籍門(mén)檻，只要是在本地就業(yè)的年輕人，不管掙多少錢，只要沒(méi)房子，就可以去申請(qǐng)租住;三是公租房是政府投資，而保障性租賃住房是社會(huì)投資、企業(yè)投資、市場(chǎng)化投資。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：保障性租賃住房的盈利問(wèn)題如何解決？

秦虹：之所以擔(dān)心它不盈利，是因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格高、租金低，所以政府對(duì)保障性租賃住房采取了一系列措施。主要可以分為兩類：一類是降低資產(chǎn)的價(jià)格。資產(chǎn)貴在哪里，主要是貴在土地上。因此如何通過(guò)降低地價(jià)來(lái)降低它的租金是關(guān)鍵。為此，中央提出了可以利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房;可以將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房;可以將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，等等。另一類是中央給了很大的稅收政策優(yōu)惠。如此一來(lái)，地價(jià)便宜了，稅收優(yōu)惠了，它的租售比也就趨于合理了。

《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)：解決大城市住房難題，中央和地方如何形成合力？

秦虹：關(guān)于集體建設(shè)用地怎么用、企事業(yè)單位自有土地怎么用、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地怎么用等問(wèn)題，中央已經(jīng)破除了政策限制，給出了明確的政策規(guī)定，地方的責(zé)任就是真真正正落實(shí)好政策，讓更多的人受惠。