劉建華

現(xiàn)實(shí)，深圳常住人口約1344萬(wàn)，40年來(lái)增長(zhǎng)了約42倍。但與之不相協(xié)調(diào)的是，深圳人均居住面積27.8平方米，未能達(dá)到國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線，主要原因就是占全市住房面積54%左右的城中村中居住了70%多的人。

“新加坡是我們學(xué)習(xí)的榜樣?！?020年8月28日，時(shí)任深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡提出，深圳將向新加坡學(xué)習(xí)，通過(guò)大規(guī)模建房行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中”的目標(biāo)。

“房住不炒”在2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被首次提出，而后每年政府工作報(bào)告都會(huì)用來(lái)定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。除此之外，政府工作報(bào)告還明確提出要“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，堅(jiān)持“房住不炒”，還列入了《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》。

無(wú)論是深圳還是全國(guó)，堅(jiān)持落實(shí)“房住不炒”已成共識(shí)，但是如何去執(zhí)行如何去落實(shí)，仍需要認(rèn)真思考和學(xué)習(xí)借鑒。

深圳旗幟鮮明地表明要學(xué)習(xí)新加坡模式，一年過(guò)去了，落實(shí)情況如何呢？

高房?jī)r(jià)的“弊端”正在顯現(xiàn)

“如果不是中了億萬(wàn)彩票，如果不是家纏萬(wàn)貫的富二代，當(dāng)下，一個(gè)普通的年輕人想靠自己努力，在深圳實(shí)現(xiàn)居者有其屋，無(wú)異于白日做夢(mèng)?！?0后張雅，自一所211大學(xué)本科畢業(yè)后就一直在深圳工作，一晃五六年，仍未存夠在深圳買房的首付款。他告訴《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者，“積蓄的增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)”。

在北、上、廣、深四個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)中，深圳一直居高不下。安居客最新發(fā)布的《10月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，10月新房在線均價(jià)，一線城市中，深圳排名最高，為56579元/平方米，上海次之，為51161元/平方米，北京排名第三，為45363元/平方米，廣州排名第四，為33584元/平方米。

房地產(chǎn)市場(chǎng)狂奔幾十年，如今深圳的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到43.5，在全世界的房?jī)r(jià)收入比排名中位列第二，僅次于香港。換言之，一家人不吃不喝43.5年，才能在深圳買得起一套房。深圳的高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為很多年輕人望而生畏的巨大壓力，也因此阻斷了許多人在這里安家創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想。京東數(shù)字科技研究院發(fā)布的《2019中國(guó)人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報(bào)告》顯示，2018年，深圳的人口流出比例就已經(jīng)是北上廣深中最高的，達(dá)到了2.56%。

2020年7月15日，深圳推出樓市新政，業(yè)內(nèi)紛紛揣測(cè)深圳樓市恐入寒冬，然而現(xiàn)實(shí)卻是，新政出臺(tái)的7月和隨后的8月份，深圳房?jī)r(jià)逆市微漲。

2020年8月28日，在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)時(shí)，張學(xué)凡發(fā)表主題演講，直言新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，未來(lái)，深圳將有60%的市民住進(jìn)政府提供或出售的住房里面。到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中政策性支持住房總量不少于100萬(wàn)套。這些數(shù)字意味著，進(jìn)入深圳樓市的新增住房，房屋性質(zhì)將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，深圳的樓市也將隨之來(lái)一次徹底逆轉(zhuǎn)。

新加坡模式魅力何在

對(duì)以“高房?jī)r(jià)”著稱的深圳來(lái)說(shuō)，新加坡模式似乎有著特別的魅力。

新加坡從獨(dú)立伊始就確立“居者有其屋”的國(guó)策，旨在“為所有新加坡人提供策劃周詳?shù)慕M屋”，明確住房問(wèn)題必須由官方統(tǒng)籌解決，并與此對(duì)應(yīng)，制定了一系列由官方提供居民住房的土地和房產(chǎn)政策。

根據(jù)百度百科顯示，新加坡的組屋制度始于1960年。當(dāng)時(shí)，新加坡剛剛從英殖民統(tǒng)治下脫離，成立自治機(jī)構(gòu)，整個(gè)社會(huì)發(fā)展比較落后，政府財(cái)力有限，民眾住房條件比較差。時(shí)任新加坡總理李光耀當(dāng)時(shí)提出的口號(hào)是，實(shí)現(xiàn)新加坡人“居者有其屋”。

20世紀(jì)70年代，新加坡政府規(guī)定只有月收入在1500新元以下者才可申請(qǐng);80年代，提高到2500新元，隨后又放寬到3500新元。這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價(jià)的組屋。這一政策實(shí)施以來(lái)，新加坡政府在境內(nèi)各地紛紛興建組屋，民眾居住條件不斷改善，本國(guó)人口組屋入住率到90年代達(dá)到頂峰。

早在2008年，85%的新加坡公民住進(jìn)了政府建造的“政府組屋”，其中，93%的居民擁有其房屋的產(chǎn)權(quán)，7%的低收入家庭是向政府廉價(jià)租賃;另外不足20%的高收入家庭住的是市場(chǎng)上購(gòu)買的高檔商品房。

新加坡組屋的形式很多，幾居室都有，而且可租可售，直接跟收入掛鉤，比如三居室的規(guī)定是家庭月收入3萬(wàn)到6萬(wàn)的可以申請(qǐng)購(gòu)買。另外，最近幾年，在新加坡，大戶型越來(lái)越多，占據(jù)了70%的比例。而小戶型逐漸被淘汰，或者用于租賃。并且還有一種EC公寓，專門(mén)用于改善夾心層的住房問(wèn)題，這部分人組屋不愿意住，但又買不起商品房。EC公寓均價(jià)大約為一平方米4萬(wàn)元人民幣，相當(dāng)于當(dāng)?shù)厮饺俗≌瑑r(jià)格的60%。它的購(gòu)買對(duì)象也有嚴(yán)格要求，家庭平均月收入7萬(wàn)元以下者才能購(gòu)買。單身的，則要35歲以上才能買。購(gòu)買后滿5年才能有限制地轉(zhuǎn)售，滿10年可以變成私人住宅。

新加坡政府非常重視組屋市場(chǎng)的房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)，新房市場(chǎng)的組屋房?jī)r(jià)收入比一般是4左右，也就是說(shuō)一個(gè)家庭不吃不喝4年就應(yīng)該能買得起一套2居室或者3居室。即便是組屋轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房?jī)r(jià)收入比也維持在5.5以下。為此，新加坡的房產(chǎn)模式一直被稱為奇跡，被認(rèn)為是最成功的模式之一。

學(xué)習(xí)難題待解

過(guò)去40多年間，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值從1.69億元增長(zhǎng)至2.69萬(wàn)億元，猛增超萬(wàn)倍。2019年，深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6.25萬(wàn)元，居各經(jīng)濟(jì)特區(qū)之首。與此同時(shí)，深圳常住人口約1344萬(wàn)，40年來(lái)增長(zhǎng)了約42倍。但與之不相協(xié)調(diào)的是，深圳人均居住面積27.8平方米，未能達(dá)到國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線，主要原因就是占全市住房面積54%左右的城中村中居住了70%多的人。

據(jù)張學(xué)凡介紹，為學(xué)習(xí)新加坡，破解住房難題，深圳提出了一個(gè)大規(guī)模建房行動(dòng)，該行動(dòng)主要包括商品房和公共住房?jī)纱髩K。其中，公共租賃住房的目標(biāo)是110萬(wàn)套，通過(guò)五年甚至八年的補(bǔ)短板，力爭(zhēng)使住房供需矛盾得到較好的緩解，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

此外，深圳還提出了一個(gè)目標(biāo)，即“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

“2.2平方米，攤到1300萬(wàn)人口身上，就意味著還有2860萬(wàn)平米的住房要建設(shè)。（如果按）平均90平方米一套的話，也就意味著未來(lái)這幾年要建32萬(wàn)套住房。”多位專家學(xué)者對(duì)此表示憂慮，理由是，從深圳的土地供應(yīng)量來(lái)看，難度很大。

安居房政策在深圳也推行多年，但距離人們滿意還有很長(zhǎng)一段路要走。

“到2020年10月份等了一年半，排名10萬(wàn)+，前進(jìn)了1萬(wàn)多，但三房房源非常少，一般是兩房1000套、三房200套。”在深圳打拼多年的陳好無(wú)奈地告訴《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者，因?yàn)樾『⒁x書(shū)，等不及，所以砸鍋賣鐵買了商品房?！百I在了高位，現(xiàn)在只能是努力賺錢(qián)還房貸，壓力巨大?！?/p>

根據(jù)深圳市政府公布數(shù)據(jù)，2021年計(jì)劃供應(yīng)安居工程項(xiàng)目確保3.5萬(wàn)套/間，力爭(zhēng)4萬(wàn)套/間。按照這樣的建設(shè)速度，陳好要想住上安居房，還要等兩三年。

因?yàn)閷?shí)際情況的巨大差異，新加坡模式在深圳的實(shí)施存在一定困難。多位業(yè)內(nèi)人士指出，深圳住房要實(shí)現(xiàn)類似新加坡那樣的模式，或者說(shuō)要達(dá)到公共住房與商品房6：4的比例，還有很長(zhǎng)的路要走。首先，新加坡并未在土地市場(chǎng)上發(fā)財(cái)，土地出讓金占新加坡政府收入的比重只有12%。土地不能炒，這就極大地壓低了建房成本。其次，新加坡組屋僅分配給本國(guó)居民，新加坡入籍門(mén)檻頗高，人口總體相對(duì)穩(wěn)定。并且，新加坡只有560多萬(wàn)人口，僅僅相當(dāng)于深圳的三分之一左右，人均GDP卻很高，大約是深圳的2倍。

在龐大的人口基數(shù)及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定價(jià)均是難題，且以目前的建設(shè)速度來(lái)看，個(gè)人申請(qǐng)公共住房的排期也將是一場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。