袁帥

他山之石，新加坡的公共住房政策是一個(gè)成體系的政策，其公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)供給、社會治理以及社會政策等很多方面都是圍繞公共住房政策而展開。圖為新加坡Toa Pay oh社區(qū)的公共住宅公寓建筑綜合體。

作為一個(gè)缺少土地的城邦小國，新加坡政府深刻意識到，住房是民生，不是普通的商品或投資品，由此，住房問題不能完全利用市場機(jī)制來解決，政府必須介入。

實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃半個(gè)多世紀(jì)以來，新加坡人均住房面積從不足6平方米提升至現(xiàn)在超過30平方米，住房自有率超過九成。在土地資源極其有限的情況下，“居者有其屋”是新加坡百姓安居樂業(yè)的重要保障。

公共住房為主?促房價(jià)維穩(wěn)增長

為滿足不同收入階層人群的住房需求，新加坡政府實(shí)行多層次、階梯化的雙軌制住房供應(yīng)體系，創(chuàng)造性地提出以“廉租房—廉價(jià)組屋—高端組屋—私人住宅”為代表的階梯化住房結(jié)構(gòu)，建立了“中低收入靠保障、高收入靠市場”的雙軌制住房供應(yīng)體系。針對中低收入人群，新加坡政府機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局規(guī)劃興建政府組屋，即新加坡的公共住房。居民可以優(yōu)惠價(jià)格分期付款購買，也有少量房源用于租賃。商品化的私人住宅主要面向無法購買組屋的外國人和少數(shù)高收入新加坡公民。

新加坡政府通過大量建造價(jià)格可控的組屋，促使其成為市面上的住房主體，以此控制當(dāng)?shù)胤績r(jià)維穩(wěn)。新加坡房地產(chǎn)的主要供給是政府部門建屋發(fā)展局開發(fā)的組屋，根據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，政府組屋以80%左右的房源占比穩(wěn)居新加坡住房量榜首，極大地體現(xiàn)了組屋的普惠性。

據(jù)長江商學(xué)院投資研究中心研究員段磊和于艾琳介紹，新加坡組屋的供給有一個(gè)很重要的特點(diǎn)，就是應(yīng)需而建、供給充分。通常流程是新加坡建屋發(fā)展局宣布建屋計(jì)劃，在申請期內(nèi)如果申請購買的人數(shù)達(dá)到計(jì)劃的65%至70%，新加坡建屋發(fā)展局就會動工建房。如果人數(shù)不足，則修改計(jì)劃，所以，除了等待建設(shè)，幾乎沒有排隊(duì)輪候期。

組屋產(chǎn)權(quán)和定價(jià)的主體皆為政府。政府基于居民平均收入水平，通常以90%的首次申請者可負(fù)擔(dān)三房組屋價(jià)格、70%的首次申請者可負(fù)擔(dān)四房組屋價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。2013年，新加坡國家發(fā)展部部長曾提出“將致力于把預(yù)購組屋價(jià)格降為申請家庭年收入中位數(shù)的4倍”。同時(shí)，通過對購買組屋資格的嚴(yán)格控制，也使得組屋價(jià)格缺乏彈性。從房價(jià)收入比來看，新加坡政府提供的組屋為4.8，遠(yuǎn)低于東京的13、紐約的12和倫敦的21。即便是主要針對非新加坡公民的私人住宅市場，房價(jià)收入比也不過為21。

新加坡不僅對租屋定價(jià)有明確規(guī)定，對申請人的年齡、收入、私產(chǎn)情況也有嚴(yán)格的限定。在分配過程中，政府會優(yōu)先保障初次申購者和老弱、多代等“特殊群體”。根據(jù)新加坡政府的規(guī)定，向政府申購的新建組屋必須自住，不得用于商業(yè)經(jīng)營，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，且轉(zhuǎn)售對象嚴(yán)格受限，否則將對當(dāng)事者課以高額罰金或逮捕入獄。任何人在買賣組屋時(shí)，必須提供翔實(shí)的資料，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)，將面臨高達(dá)5000新元的罰款或六個(gè)月的監(jiān)禁，嚴(yán)重者兩者兼施。

嚴(yán)控土地成本??巧用公積金制度

“公共基礎(chǔ)設(shè)施為土地增值帶來了大部分升值，應(yīng)歸屬于國家，故當(dāng)政府征地用于公共建設(shè)時(shí)，賠償額應(yīng)基于毫無基礎(chǔ)設(shè)施的原始未開發(fā)土地價(jià)值?！痹缭?966年，新加坡就在《土地征收法》中明確做出了這樣的表述。對此，長江商學(xué)院副院長劉勁表示，新加坡能做出這樣的判斷，是因?yàn)樾录悠抡J(rèn)識到該國土地資源極其貧乏的獨(dú)特性，因此不可能運(yùn)用和土地資源相對豐富的歐美國家同樣的、完全基于市場機(jī)制的治理政策。

此外，新加坡《土地征收法》還規(guī)定，除了根據(jù)公共利益需要可以把土地收歸國有外，“作為住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)加以利用”也滿足把土地收歸國有的條件，對補(bǔ)償價(jià)格有一套算法，但征收價(jià)格顯然是被壓制的價(jià)格，這促使新加坡政府極大地控制住了土地成本。

這不禁讓人回想起2003年一則“1新元征收220平方米土地”的新聞。當(dāng)年，新加坡政府因建設(shè)地鐵站征收川崎公園公寓的部分土地，將近220平方米土地僅作價(jià)1新元。政府給出的理由是，由于地鐵站距離川崎公園公寓很近，所以被征收土地者仍持有的土地會大幅增值，因而政府只給予象征性的補(bǔ)償。

不僅在征地時(shí)壓低成本，在土地出讓方面，新加坡政府同樣不賺取土地增值的錢。土地征收早期由新加坡建屋發(fā)展局直接負(fù)責(zé)，后來轉(zhuǎn)交給了土地管理局，然后再由土地管理局把土地平價(jià)轉(zhuǎn)給新加坡建屋發(fā)展局來建造組屋。

由此，新加坡建屋發(fā)展局能以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格獲得土地。水漲船高，水落船低。低成本土地上建造起的組屋，價(jià)格自然得到了控制。

不過，由于新開發(fā)組屋一般比二手組屋市場的價(jià)格還要低30%，即使在壓制了土地價(jià)格、政府也不在土地增值上賺錢的情況下，新加坡建屋發(fā)展局還是需要大量的政府補(bǔ)貼，才能正常運(yùn)營。有數(shù)據(jù)顯示，在2015至2020年，政府補(bǔ)貼平均占到新加坡建屋發(fā)展局房屋銷售收入的31.8%，其中2019至2020財(cái)年，新加坡政府向新加坡建屋發(fā)展局補(bǔ)貼26.9億新元。此外，新加坡建屋發(fā)展局獲得的補(bǔ)貼中，有相當(dāng)一部分間接來源于公積金。

新加坡公積金制度從供需兩端著力，在供給端，新加坡中央公積金局利用收繳的資金購買政府債券，政府再投放給建屋發(fā)展局，從而使政府“建得起”組屋。在需求端，高于商業(yè)銀行儲蓄存款利率的“高”公積金存款利率與“低首付、低利息”的“低”新加坡建屋發(fā)展局貸款利率維系了新加坡住房金融體系的平衡，且公積金貸款利率一般為公積金存款利率上浮0.1%，這樣的公積金投資收益足以支撐為購房者提供優(yōu)惠的貸款利率。此外，新加坡中央公積金局開啟了階梯化的住房補(bǔ)貼計(jì)劃，覆蓋新組房與二手組房購買，補(bǔ)貼力度最高可覆蓋購房成本的90%，助力不同收入群體的購房需求，讓新加坡居民都能買得起房。據(jù)劉勁介紹，在新加坡，公積金可以稱之為“強(qiáng)制儲蓄”，這也促使國民到了成家置業(yè)的年紀(jì)，有足夠的積蓄支付購房首付款。

在房地產(chǎn)稅收方面，新加坡也以保護(hù)弱勢群體、鼓勵(lì)居民購房自住為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)施差異化累進(jìn)稅率，對本國公民、首套住房實(shí)施減免優(yōu)惠。稅基為測算的房屋年租金，稅率按照0%～20%的累進(jìn)制，且自住房屋遠(yuǎn)低于非自住房屋。如一個(gè)90平方米三居，在自住的情況下適用的財(cái)產(chǎn)稅稅率為4%，出租的情況下適用稅率為15.5%。在房屋交易環(huán)節(jié)征收的印花稅和所得稅主要用于抑制房屋投機(jī)行為，自住屋的稅率也非常低。

新加坡通過補(bǔ)貼把住房價(jià)格維持在一個(gè)居民容易接受的水平，同時(shí)通過低價(jià)征地、平價(jià)轉(zhuǎn)讓新加坡建屋發(fā)展局的方式壓縮從征地到建房的全流程成本，讓原土地所有者、房地產(chǎn)開發(fā)者和政府都不得從中發(fā)財(cái)。對于不同層次的住房需求，新加坡住房市場也為不住在組屋的居民提供各類私人住宅選擇，如排屋、私人公寓和別墅等。通過梯度化的供應(yīng)體系，既穩(wěn)住房價(jià)，也給改善用戶留下了空間。