高杰

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型升級發(fā)展過程中，社會改革也逐漸深入，現(xiàn)階段關(guān)于城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)的相關(guān)探討研究也得到越來越多的重視。要想實(shí)現(xiàn)高效的立法保護(hù)對于房地產(chǎn)交易發(fā)展的積極促進(jìn)作用，就需要重視應(yīng)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶幚頇C(jī)制。本文對城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)進(jìn)行了簡要分析，以促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)交易不斷提升整體發(fā)展水平。

關(guān)鍵詞：城市房地產(chǎn)交易;利益沖突;立法保護(hù);分析研究

1、前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的不斷提升以及行業(yè)改革的逐漸深入，當(dāng)前階段城市房地產(chǎn)交易工作開展過程中還存在著較為顯著的利益沖突問題。在城市發(fā)展過程中，相關(guān)利益主體會由于房地產(chǎn)交易過程中的各方面利益沖突，進(jìn)而導(dǎo)致更加顯著的利益問題。因此，需要通過多種方式不斷促進(jìn)房地產(chǎn)交易順利開展，在不斷提升整體交易效率的基礎(chǔ)上，促進(jìn)城市整體發(fā)展水平的不斷提升。因此，對城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護(hù)進(jìn)行研究分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2、現(xiàn)階段我國城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突表現(xiàn)分析

我國城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突表現(xiàn)分析具有一定的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，具體而言，我們可以從以下方面展開分析和探索：

2.1 承包人與銀行之間

通過調(diào)查研究與分析可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段我國房地產(chǎn)交易工作開展過程中各方利益沖突的深層次原因有著經(jīng)濟(jì)根源和社會歷史發(fā)展過程中的經(jīng)濟(jì)背景。在當(dāng)前階段各方利益沖突研究工作開展過程中，房地產(chǎn)建設(shè)項目承包人以及與銀行之間的關(guān)系是各方利益沖突中的重要表現(xiàn)之一。此外，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升過程中，如果各方利益主體能夠通過多種方式不斷提升對于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的重視程度，在現(xiàn)有原則的指導(dǎo)下開展相應(yīng)房地產(chǎn)市場交易活動，不僅僅可以在一定程度上減少利益摩擦的發(fā)生概率，同時可以在不斷完善市場經(jīng)濟(jì)體制的情況下，提升發(fā)展效率。但是，由于當(dāng)前階段體制機(jī)制還存在不完善原因，法律法律法規(guī)制度還沒有進(jìn)行更加有效的建立，所以，在當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)交易工作開展過程中還存在不和諧沖突現(xiàn)象。

在當(dāng)前階段房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)項目承包人和銀行之間原本沒有十分顯著的直接聯(lián)系，而由于開發(fā)商在整體項目建設(shè)完工之后并沒有完全支付工程價款，因此會使得項目建設(shè)承包人和銀行之間產(chǎn)生一定的沖突聯(lián)系。在整體項目建設(shè)工程開發(fā)工作推進(jìn)過程中，項目開發(fā)經(jīng)銷商可能會在項目承包人驗收完畢之后才最終將工程價款進(jìn)行支付。但是，在整體建設(shè)工程推進(jìn)過程中，出于融資等多方面的目的，開發(fā)商可能會向銀行進(jìn)行抵押貸款。因此，在整體項目工程建設(shè)工作完成之后，如果項目建設(shè)開發(fā)商無力對工程價款進(jìn)行有效支付，就會使得承包人和銀行之間由于利益維護(hù)等關(guān)系產(chǎn)生直接的利益聯(lián)系，進(jìn)而導(dǎo)致更加嚴(yán)重的沖突。因此，需要通過多種方式使得當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過程中的項目承包人和銀行之間的利益沖突得到有效立法保護(hù)和制度解決。

2.2 承包人與消費(fèi)者之間

在當(dāng)前階段我國上市房地產(chǎn)交易工作逐漸推進(jìn)過程中，出于提前收回投資的目的，項目建設(shè)工程的開發(fā)一方可能會在整體項目工程尚未完全建成之時，向社會公眾進(jìn)行有效銷售，這使得整體工作開展過程中的商品房購買人與整體商品房所有者簽訂一定的買賣合同。但房地產(chǎn)建設(shè)工作開展過程中，如果項目承包人向工程價款優(yōu)先受償權(quán)的用戶進(jìn)行突然拍賣，就會使得房地產(chǎn)交易工作開展過程中的項目承包人和消費(fèi)者之間產(chǎn)生激烈的利益沖突問題。

在當(dāng)前階段我國社會運(yùn)行和發(fā)展過程中，已經(jīng)有關(guān)于工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律法規(guī)進(jìn)行了明確的規(guī)定。消費(fèi)者群體在房地產(chǎn)交易工作開展過程中，如果已經(jīng)支付的用于購買商品房的大部分甚至全部款項，就應(yīng)該有一定的權(quán)利，對于工程價款的優(yōu)先受償權(quán)享有一定的應(yīng)對方式。[1]因此，需要通過多種方式不斷解決房地產(chǎn)交易工作開展過程中可能產(chǎn)生的建筑項目承包人以及消費(fèi)者群體之間的利益沖突問題。這不僅僅可以在一定程度上有效針對利益沖突等多方面機(jī)制進(jìn)行有效解決，同時可以通過發(fā)揮立法保護(hù)積極性的方式，使當(dāng)前階段城市房地產(chǎn)交易效率和交易的有序性水平不斷提升和改善。

2.3 被拆遷人與其他消費(fèi)者之間

在當(dāng)前階段城市房地產(chǎn)交易建設(shè)工作逐漸推進(jìn)過程中，如果房地產(chǎn)開發(fā)工作前期準(zhǔn)備階段的開發(fā)商涉及到拆遷問題，就會通過多種方式對開發(fā)土地上所居住的被拆遷人進(jìn)行有效的協(xié)議和解，具體方式包括簽訂一定的安置協(xié)議以及簽訂一次性的貨幣補(bǔ)償協(xié)議。通過調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段整體房地產(chǎn)交易建設(shè)工作推進(jìn)過程中，第一種方法解決拆遷問題可能會使得拆遷人員和其他購房消費(fèi)者之間產(chǎn)生一定的利益沖突。[2]因此，需要通過多種方式對整體建設(shè)工作開展過程中的多方利益相關(guān)者進(jìn)行有效的利益分析和處理。

3、現(xiàn)階段我國城市房地產(chǎn)交易過程中的立法保護(hù)發(fā)展分析

我國城市房地產(chǎn)交易過程中的立法保護(hù)發(fā)展分析具有一定的系統(tǒng)性和復(fù)雜性，具體而言，我們可以從以下方面展開分析和探索：

3.1 建立款項事先登記制度

隨著當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)交易工作的逐漸增加，在城市整體行業(yè)發(fā)展過程中，項目建筑建設(shè)的開發(fā)商不僅僅需要通過多種方式對工程款項的預(yù)算進(jìn)行更加有效的明確，同時，需要在簽訂承包合同過程中遵守相關(guān)法律法規(guī)。[3]另一方面，在工程預(yù)算款依法登記工作推進(jìn)過程中，還需要做好對外公示工作。在銀行貸款業(yè)務(wù)發(fā)生時，銀行相應(yīng)工作人員不僅僅需要通過多種方式將項目建設(shè)工程款推進(jìn)過程中的風(fēng)險考慮在整體還貸風(fēng)險的列表中，同時需要通過多種方式設(shè)置一定的抵押貸款協(xié)議。

這不僅僅可以在一定程度上使得當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)工作推進(jìn)過程中的銀行抵押貸款者在一定程度上承擔(dān)貸款風(fēng)險，同時可以通過多種方式防范開發(fā)商和承包人之間產(chǎn)生惡意串通現(xiàn)象。[4]另一方面，當(dāng)前階段建立工程款項事項登記制度的方式，還可以通過整體防范工作的有效推進(jìn)，使得整體建設(shè)工作推進(jìn)過程中的項目建設(shè)承包人和銀行之間產(chǎn)生利益沖突的概率不斷降低。

3.2 建立?？顚Ｓ弥贫?/p>

通過調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)工作整體交易推進(jìn)過程中，通過多種方式賦予工程建設(shè)承包人享有優(yōu)先權(quán)的目的，不僅僅是為了通過多種方式有效防范項目工程開發(fā)商惡意拖欠工程款項，還可以通過多種方式發(fā)揮法律法規(guī)的積極作用，使得整體建設(shè)工作的交易可以得到有效履行。[5]另一方面，在當(dāng)前階段通過多種方式建立整體建設(shè)工程款項專用制度，還可以使得拖欠問題得到更加高效的處理。

在城市房地產(chǎn)交易建設(shè)工作推進(jìn)過程中，開發(fā)商在整體投資工作的前期階段，會通過多種方式使得一定比例的資金在被允許的范圍內(nèi)從事開發(fā)建設(shè)工作。但是，這筆款項的具體金額需要通過多種方式，根據(jù)整體項目建設(shè)的實(shí)際開展情況以及相應(yīng)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行有效確定。[6]因此，在當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過程中，設(shè)立城市工程款建設(shè)專用制度，不僅僅可以通過多種方式減少惡意變更行為，同時可以通過制度設(shè)置防范風(fēng)險的方式，降低整體交易過程中產(chǎn)生利益沖突的概率。

3.3 完善優(yōu)先權(quán)制度

通過調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前階段我國城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過程中，設(shè)置優(yōu)先權(quán)制度是為了解決當(dāng)前階段秘書主題的利益沖突。而整體協(xié)調(diào)工作推進(jìn)過程中，立法者不僅需要通過多種方式保障民事主體優(yōu)先享有的權(quán)益，同時，需要在不斷完善制度的基礎(chǔ)上，使得整體城市建設(shè)交易的效率不斷提升。在當(dāng)前階段社會運(yùn)行和發(fā)展過程中，優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立和完善不僅僅使得相應(yīng)制度主體可以得到有效的法律保障，同時，可以在一定程度上使得民事主體可以通過法律方式維護(hù)自身的合法權(quán)益。在我國建筑行業(yè)整體建設(shè)改革工作推進(jìn)過程中，需要通過多種方式發(fā)揮先進(jìn)技術(shù)和相應(yīng)制度成果的積極作用，在不斷提升整體利益沖突處理有效性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮立法保護(hù)的積極作用。

4、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的逐漸提升以及行業(yè)改革的逐漸深入，當(dāng)前階段社會運(yùn)行和發(fā)展過程中關(guān)于城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突以及立法保護(hù)問題研究得到了越來越多的重視。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前階段我國房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過程中還存在著多方面利益沖突，例如承包人和銀行之間、承包人與消費(fèi)者之間以及被拆遷人與其他消費(fèi)者之間。要想有效發(fā)揮城市房地產(chǎn)交易工作推進(jìn)過程中的立法保護(hù)作用，需要采取多方面措施，首先需要建立款項登記制度，其次需要建立?？顚Ｓ弥贫?，最后需要建立完善優(yōu)先權(quán)制度。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)案件審判要旨與判案評析[M].人民法院出版社﹐楊育林主編，2004

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[3]民法[M].高等教育出版社，魏振瀛主編，2000

[4]法理學(xué)[M].高等教育出版社，張文顯主編，1999

[5]物權(quán)法[M].吉林大學(xué)出版社，申衛(wèi)星等[撰稿]，1999

[6]現(xiàn)代漢語詞典[M].商務(wù)印書館，中國社會科學(xué)院語言研究所詞典編輯室編，1989