張潔 鄧婧 吳瑤 付開欣

摘要：隨著成都被列為住房租賃試點(diǎn)城市以來，成都住房租賃市場連續(xù)出臺了一體系規(guī)范市場、培育主體、增加供給、保障安全等方面的政策措施，使得租賃市場逐漸步入較規(guī)范有序的發(fā)展態(tài)勢。但由于租房租賃市場需求眾多，經(jīng)營水平參差不齊，使市場步入調(diào)整時期。本文結(jié)合成都住房租賃市場發(fā)展實(shí)際及存在問題，提出有關(guān)成都住房租賃市場健康發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：成都;住房租賃;市場;發(fā)展建議

一、成都市住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

自2016年開始，成都陸續(xù)出臺大量政策用于調(diào)整房價的瘋狂上漲，取得了顯著的成效。但通過目前傳統(tǒng)調(diào)控手段下的土地限購、限價、限貸等政策無法有效解決我國房價持續(xù)上漲的增長壓力，在這樣的樓市調(diào)控政策狀態(tài)下，住房土地租賃開發(fā)市場調(diào)控作為有效緩和我國住宅租賃市場需求增長壓力的強(qiáng)有力調(diào)控手段已經(jīng)開始大量入場。成都市住房租賃市場在政策春風(fēng)的助力下開始萌芽。在2017年成都政府期間出臺的《成都市住房租賃市場發(fā)展五年規(guī)劃》優(yōu)惠政策的積極推動下，將住房租賃行業(yè)推住房市場的吹風(fēng)口。雖然高潮會銷退，但租賃住房制度作為支撐長效機(jī)制建立的核心，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展具有舉重輕重的作用。

二、成都市住房租賃市場存在的問題

成都作為人口流入城市，住房租賃市場不僅有源源不斷的市場需求，也有宜居環(huán)境和政策紅利加身。然而，成都人口的增長，使租賃市場的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，加之管理和服務(wù)的體制還未發(fā)展成熟，經(jīng)營難度變大，安全監(jiān)管問題日益突出，銷售房和租賃房的失衡，使住房租賃市場縮水。總體看成都住房租賃市場既面臨的問題，主要表現(xiàn)在：

（一）租賃供給結(jié)構(gòu)單一

就全國來看，住房租賃市場起步較晚發(fā)展相對滯后，供給結(jié)構(gòu)單一，很難滿足租客對居住產(chǎn)品升級更新的要求。在戶型、租賃期限等方面也與占據(jù)半壁江山的90后租客意愿不匹配。

（二）租賃市場的安全問題

隨著流動人口的增加，一些企業(yè)為了牟取暴利，企業(yè)采取“高進(jìn)低處”“長收短付”經(jīng)營模式出現(xiàn)了“爆倉”“跑路”，出現(xiàn)了無證照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、異常經(jīng)營、信用不良、違法亂紀(jì)的“黑中介”。并且租賃合同不規(guī)范，不辦理房屋租賃登記備案，造成租客經(jīng)濟(jì)損失，擾亂了租賃市場的秩序和原則。

（三）行業(yè)監(jiān)管缺乏力度

成都市管理平臺未發(fā)展成熟，導(dǎo)致住房租賃資金監(jiān)管水平不夠。租賃企業(yè)收取的租金、押金，會被隨意的挪用，資金的交付不夠流程化，租房信息與租賃合同中的約定不能保持一致。

（四）租售比失衡

住房租賃和銷售的比例失衡，導(dǎo)致租賃市場整體利潤薄弱，對各家租賃企業(yè)來說，租金差是主要收入源，相關(guān)增值服務(wù)只是增加品牌美譽(yù)度，能對租金有一定的溢價，但無法形成直接收入，使得企業(yè)在規(guī)模拓展方面顯得心有余而力不足。

（五）拿房成本較高，房源拓展渠道受限

成都居高不下的房價使成都土地的獲取變得困難，國家又出臺了一年拍賣次數(shù)的限制政策。使國有企業(yè)與非國有企業(yè)都感受到房源難尋，雙方也存在競爭。尤其對于非國企機(jī)構(gòu)來說，招拍掛市場拿地受限;以盤活、收購方式拓展房源，但由于房源資產(chǎn)所有者預(yù)期高致使包租成本高，使得企業(yè)房源拓展空間越來越窄。

三、成都住房租賃市場發(fā)展建議

（一）增加租賃住房供應(yīng)渠道

通過建設(shè)新建土地租賃私人住房、建設(shè)利用政策性土地租賃私人住房、盤活各類土地存量租賃房屋、試點(diǎn)土地改建租賃房屋、改造老舊租賃房屋、完善房源供應(yīng)產(chǎn)地鏈等方式，多元化渠道不斷增加土地市場有效房源供應(yīng)，豐富土地租賃私人住房市場供應(yīng)來源體系，滿足多層次居住的需求，逐步解決供應(yīng)結(jié)構(gòu)的單一性。

（二）加大政策的支持

不斷完善公共服務(wù)政策、鼓勵穩(wěn)定租賃關(guān)系、落實(shí)住房租賃納稅政策等措施促進(jìn)租賃消費(fèi)。減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加融資渠道，促進(jìn)住房租賃經(jīng)營。加大公租房貨幣的保障力度，將市場租賃房源和租賃補(bǔ)貼有效銜接，滿足保障對象多樣化居住需求。

（三）強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督政策

需要不斷完善城鎮(zhèn)住房房屋租賃市場交易信息服務(wù)平臺，規(guī)范市場交易秩序，推進(jìn)城鎮(zhèn)住房房屋租賃中介企業(yè)登記備案流程管理，推進(jìn)租賃合同采用網(wǎng)簽?zāi)Ｊ絺浒福訌?qiáng)城鎮(zhèn)集中住房出租租賃管理，加大對租賃違法違規(guī)行為監(jiān)督查處工作力度，防范租賃市場安全風(fēng)險。

（四）健全管理制度

強(qiáng)化租賃企業(yè)信用風(fēng)險管理，租金風(fēng)險檢測，健全全市住房房產(chǎn)租賃服務(wù)市場監(jiān)督管理機(jī)制，提升企業(yè)管理力和服務(wù)水平，促進(jìn)租賃市場健康有序發(fā)展。

總體上來看，住房土地租賃政策作為加快建立我國租購租貸并舉新型住房租賃制度的重要政策舉措之一，即能作為平抑房價、滿足住有所居目標(biāo)的切實(shí)舉措，也是增強(qiáng)城市人口吸引力的著力點(diǎn)之一。尤其隨著現(xiàn)代人們對城市居住率和生活品質(zhì)的不斷提高以及對住房相關(guān)新型住房租賃服務(wù)產(chǎn)品需求的日益多元化，更加的需要地方政府和住房市場齊心協(xié)力，改變傳統(tǒng)觀念，共同努力促進(jìn)成都新型住房綜合租賃服務(wù)市場不斷向住房供給體制結(jié)構(gòu)良性改革方向發(fā)力，形成住房供應(yīng)服務(wù)主體多元、經(jīng)營租賃服務(wù)模式規(guī)范、租賃服務(wù)關(guān)系穩(wěn)定的新型住房綜合租賃服務(wù)市場供給體系。

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作者簡介：張潔（2002.01-），女，漢族，四川人。本科在讀。研究方向：成都市住房租賃市場發(fā)展建議