孫華國(guó) 張?chǎng)?李繼萬(wàn)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響。近年來(lái)，由于宏觀政策和市場(chǎng)趨勢(shì)，頭部房地產(chǎn)正在完成由建筑業(yè)向金融業(yè)的轉(zhuǎn)型，逐漸由營(yíng)造驅(qū)動(dòng)變?yōu)榻鹑隍?qū)動(dòng)，其核心在于利用高質(zhì)量數(shù)據(jù)建立風(fēng)控體系。本文結(jié)合大數(shù)據(jù)的時(shí)代背景，簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行業(yè)可應(yīng)用的相關(guān)數(shù)據(jù)，并結(jié)合實(shí)際場(chǎng)景指出房地產(chǎn)應(yīng)如何利用海量數(shù)據(jù)改善融資鏈條下風(fēng)控中的土地價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)，以控制資產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù);房地產(chǎn);風(fēng)控;土地價(jià)值評(píng)估

引言

所謂“大數(shù)據(jù)”，又被稱為“巨量資料”，研究機(jī)構(gòu)所給定義：大數(shù)據(jù)是需要新的處理模式才能具有更強(qiáng)的決策力、洞察發(fā)現(xiàn)力和流程優(yōu)化能力的海量、高增長(zhǎng)率和多樣化的巨型信息資產(chǎn)。具體而言，指的是數(shù)據(jù)量大到?jīng)]辦法借助目前擁有的主流軟件工具，在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搜集、處理、分析，以整合為有助于企業(yè)做出正確決策的信息。大數(shù)據(jù)不僅數(shù)量規(guī)模較大，更重要的是信息資料還具有非結(jié)構(gòu)性、復(fù)雜性、不可以用傳統(tǒng)的手段處理特點(diǎn)。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，大數(shù)據(jù)的精髓在于拓寬了數(shù)據(jù)分析的抽樣方法以及范疇，也放寬了對(duì)精準(zhǔn)度的要求，更加關(guān)注通過(guò)體現(xiàn)有關(guān)聯(lián)系來(lái)劃分世界萬(wàn)物間的復(fù)雜關(guān)系。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)大數(shù)據(jù)的政策支持力度不斷加強(qiáng)，已經(jīng)全面上升為國(guó)家戰(zhàn)略。依托于“云計(jì)算”等新技術(shù)帶來(lái)的助力，大數(shù)據(jù)在各行各業(yè)都得到了非常廣泛的應(yīng)用，帶來(lái)了很好的經(jīng)濟(jì)效益。在這樣的時(shí)代背景下，國(guó)內(nèi)的估價(jià)行業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。以土地估價(jià)行業(yè)為主體的幾大不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)之間的界限和競(jìng)爭(zhēng)格局也逐步被打破，傳統(tǒng)的單純依賴人工采集、計(jì)算、分析的路徑方法，已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢(shì)、新要求，而云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)的快速發(fā)展，為土地評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了有力的條件。如何讓這些新技術(shù)為我所用，成為助推評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)工具，避免使評(píng)估機(jī)構(gòu)淪為業(yè)務(wù)鏈條最底層，成為數(shù)據(jù)采集工具，這些問(wèn)題都值得我們深入探討。同時(shí)需要研究采用與新時(shí)期土地評(píng)估相匹配的理念、方式和節(jié)奏，否則會(huì)阻礙轉(zhuǎn)型的步伐。

1大數(shù)據(jù)的特征

1）數(shù)據(jù)種類繁多隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，目前多種網(wǎng)絡(luò)共同發(fā)展，使數(shù)據(jù)的來(lái)源和格式更加豐富，以往傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)種類只有三種，分別是結(jié)構(gòu)式數(shù)據(jù)、半結(jié)構(gòu)式數(shù)據(jù)以及非結(jié)構(gòu)式數(shù)據(jù)，并且這三種數(shù)據(jù)也是目前構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)框架的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，在國(guó)土資源局的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)中，土地?cái)?shù)據(jù)占同行業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)庫(kù)比例的80%，并且這個(gè)比例還在不斷增長(zhǎng)中，另外，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，數(shù)據(jù)的種類將會(huì)更加的多元化。2）數(shù)據(jù)量極大在目前的生活過(guò)程中，處處有數(shù)據(jù)，并且時(shí)時(shí)刻刻都在使用數(shù)據(jù)，人們享受著數(shù)據(jù)帶來(lái)的便利。比如人們上網(wǎng)點(diǎn)擊以及搜索、拍攝的影視材料、街頭巷尾的攝像頭以及航拍和勘測(cè)衛(wèi)星等，這些過(guò)程或者器械的使用每天都在產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，并且隨著時(shí)間的積累，在以光速囤積數(shù)據(jù)，逐漸從TB為單位發(fā)展成為以ZB為單位。

2大數(shù)據(jù)時(shí)代下的土地價(jià)值評(píng)估分析

2.1大數(shù)據(jù)下判斷城市潛力

首先房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實(shí)力與項(xiàng)目定位，評(píng)估該城市的進(jìn)入門檻與成本。房地產(chǎn)企業(yè)判斷城市潛力的核心考察點(diǎn)在于，該城市能否吸納人口?？筛鶕?jù)PEST企業(yè)宏觀環(huán)境分析模型展開分析。①宏觀政策，利用官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，判斷城市是否有政策扶持，是否處于高速發(fā)展圈內(nèi)，是否有周邊城市虹吸效應(yīng)影響，基礎(chǔ)建設(shè)的規(guī)模及發(fā)展力度;②經(jīng)濟(jì)發(fā)展，利用城市企業(yè)的規(guī)模與數(shù)量，城市招商引資力度等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)數(shù)據(jù)或市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)判斷城市企業(yè)提供的職位質(zhì)量及數(shù)量，城市居民人均收入水平及消費(fèi)能力;③社會(huì)現(xiàn)狀，利用城市在往年春節(jié)期間的人口流動(dòng)行為數(shù)據(jù)，判斷城市外溢還是吸納人才，以及外溢或吸納人才的幅度和趨勢(shì);④技術(shù)能力，利用市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)垂直網(wǎng)站數(shù)據(jù)及開源數(shù)據(jù)，判斷城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)飽和度、市場(chǎng)泡沫度、需求量的走勢(shì)等。

2.2加強(qiáng)大數(shù)據(jù)安全管理

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大數(shù)據(jù)安全問(wèn)題，技術(shù)人員可結(jié)合安全風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，采取監(jiān)控措施、加密措施及風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)措施，以加強(qiáng)大數(shù)據(jù)安全管理。在大數(shù)據(jù)監(jiān)控中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)大數(shù)據(jù)平臺(tái)的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并制定報(bào)警機(jī)制，在大數(shù)據(jù)平臺(tái)因攻擊出現(xiàn)異常時(shí)，報(bào)警系統(tǒng)可立即警示工作人員，采取應(yīng)急方案，反擊攻擊行為，保障數(shù)據(jù)安全;在大數(shù)據(jù)加密中，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)空間可信任平臺(tái)，配置自適應(yīng)加密算法、防火墻等技術(shù)，使數(shù)據(jù)平臺(tái)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)操作均處于加密狀態(tài);在風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)接入認(rèn)證管理，引進(jìn)密碼技術(shù)，應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)污染問(wèn)題通過(guò)云威脅分析技術(shù)，準(zhǔn)確檢測(cè)定位攻擊行為，迅速破解，規(guī)避數(shù)據(jù)安全問(wèn)題的影響，保障房地產(chǎn)土地價(jià)值評(píng)估工作有序進(jìn)行。

2.3加強(qiáng)大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用的研發(fā)力度

在房地產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的過(guò)程中，創(chuàng)新是重要的力量。如果房地產(chǎn)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)不重視創(chuàng)新的話將在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。創(chuàng)新的關(guān)鍵在于是否設(shè)立研發(fā)部門已經(jīng)研發(fā)的成果如何。房地產(chǎn)土地評(píng)估結(jié)構(gòu)的研發(fā)工作主要在于對(duì)新技術(shù)、新方法的研究。為此，相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視管理方式的創(chuàng)新，利用民營(yíng)高科技技術(shù)、人才和設(shè)備的優(yōu)勢(shì)同高校和科研結(jié)構(gòu)進(jìn)行積極的合作，共同研發(fā)評(píng)估大數(shù)據(jù)技術(shù)。此外，重視和相關(guān)的工作部門的合作，逐漸形成多邊和雙邊的技術(shù)協(xié)作平臺(tái)，逐漸為大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地估價(jià)業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程提供支持。

2.4優(yōu)化房地產(chǎn)工程評(píng)估的條件設(shè)施

為了推動(dòng)大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用，必須做的就是完善并優(yōu)化房地產(chǎn)工程評(píng)估的基礎(chǔ)條件設(shè)施，首先，將相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員集合起來(lái)，搭建起評(píng)估領(lǐng)域所需要的部門，為大數(shù)據(jù)的發(fā)展提供人才儲(chǔ)備;其次，構(gòu)建房地產(chǎn)土地評(píng)估信息采集以及管理系統(tǒng)，完善并且優(yōu)化各種信息管理制度，為大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)儲(chǔ)備;最后，還要在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域開通數(shù)據(jù)信息共享業(yè)務(wù)，通過(guò)這種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)信息資源的共享以及客戶業(yè)務(wù)的協(xié)同共進(jìn)，以此為基礎(chǔ)使房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)評(píng)估領(lǐng)域形成大數(shù)據(jù)傳遞、處理以及儲(chǔ)備一體化系統(tǒng)。

2.5協(xié)會(huì)

牽頭開發(fā)數(shù)據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)。目前我國(guó)已基本建立了包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、宗地評(píng)估地價(jià)、一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)、二級(jí)市場(chǎng)交易地價(jià)等為主要內(nèi)容構(gòu)成的地價(jià)綜合體系，各種地價(jià)相互聯(lián)系，互為區(qū)別又互為補(bǔ)充，各自發(fā)揮其不同作用，共同滿足土地管理和市場(chǎng)運(yùn)行需要。然而，在實(shí)際運(yùn)用的過(guò)程中，查找完整的數(shù)據(jù)難，咨詢數(shù)據(jù)使用方法難，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)時(shí)空對(duì)比難。以基準(zhǔn)地價(jià)為例，盡管各政府門戶網(wǎng)站都發(fā)布了基準(zhǔn)地價(jià)更新通知及公示，但受制于各種條件，存在公示的文字內(nèi)容不完整、圖像信息不清晰等問(wèn)題，且基本不公布《基準(zhǔn)地價(jià)使用手冊(cè)》，同時(shí)存在部分公示網(wǎng)站存在基準(zhǔn)地價(jià)更新不連續(xù)等問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用信息化水平不高、不智能、不方便、不快捷。行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府與企業(yè)聯(lián)系的橋梁與紐帶，應(yīng)全面掌握從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，又能夠利用協(xié)調(diào)作用，將基準(zhǔn)地價(jià)、征地區(qū)片綜合地價(jià)、農(nóng)地分等定級(jí)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，以及土地乃至自然資源資產(chǎn)交易價(jià)格信息等采集匯總。

結(jié)語(yǔ)

隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，數(shù)據(jù)的采集與分析在技術(shù)層面已不再是難點(diǎn)，如何結(jié)合房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)場(chǎng)景對(duì)海量的多維度數(shù)據(jù)并深入挖掘分析，從而產(chǎn)生價(jià)值，才是現(xiàn)階段的關(guān)鍵。目前，在頭部房地產(chǎn)正在完成由建筑業(yè)向金融業(yè)的轉(zhuǎn)型這一行業(yè)大背景下，須將從數(shù)據(jù)中提煉的有效信息與房地產(chǎn)行業(yè)的具體業(yè)務(wù)知識(shí)進(jìn)行結(jié)合分析，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的城市空間分析能力，從而完成土地價(jià)值評(píng)估這一環(huán)節(jié)的有效變革，提高回款效率，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

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