張鑫 孫華國 李繼萬

摘要：在我國快速發(fā)展過程中，人民的生活水平越來越高，城市化建設(shè)程度也越來越高，同時也會產(chǎn)生一些矛盾，例如：在城市化建設(shè)的同時，對被征收的城市國有土地上房屋進行征收補償時會產(chǎn)生一系列的問題，主要表現(xiàn)在房屋征收者提供的補償和房屋所有者所期待的補償出現(xiàn)分歧，這也是導致在建設(shè)過程中出現(xiàn)了“釘子戶”。所以在征收的時候?qū)Ψ课莸膬r值評估在城市國有土地上房屋征收補償中起到了重要的作用，也是加快開展房屋征收效率及順利完成征收目標的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：國有土地;房屋征收;補償;評估

引言

為了提升城市整體的市容市貌，管理部門通常會利用統(tǒng)一規(guī)劃的方式，對房屋、道路和橋梁等設(shè)施進行科學合理的設(shè)計。使社會大眾的日常出行更加便利，也能夠提升居民的生活質(zhì)量。而國有土地上房屋征收補償工作，在城市統(tǒng)一規(guī)劃的過程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不僅能夠為城市統(tǒng)一規(guī)劃工作提供重要的契機，還可以帶動城市的經(jīng)濟發(fā)展。國有土地上房屋征收補償工作的順利開展，決定著城市今后的建設(shè)發(fā)展，更與每個居民的日常生活密不可分。所以，合理確定房屋征收補償價值，成為了我國城市化建設(shè)過程中亟待解決的重要問題。

1國有土地上房屋征收補償價值評估的重要性

對國有土地上房屋實施征收是國家合理規(guī)劃土地過程中必然要面對的問題。從社會實際出發(fā)國有土地上的房屋也是人民的合法權(quán)益，進行國有土地上的房屋補償價值評估是為了實現(xiàn)國家利益與個人利益相統(tǒng)一做出的必要手段，一方面能夠更好的確保國有土地征收過程中得到人民的支持，保證整個房屋征收工作順利進行;另一方面，也是為了更好的保障人民的合法權(quán)益，是國家對房屋業(yè)主合法權(quán)益的最有效的保障。當然作為國有土地上房屋征收過程中的重點工作，其根本目的在于通過對房屋業(yè)主的合理補償來盡可能地處理好在房屋征收過程中可能出現(xiàn)的沖突，在以往的工作中因為房屋補償價值評估工作的不科學導致的業(yè)主拒絕配合的現(xiàn)象屢見不鮮，嚴重損害政府的形象和人民的利益，這是黨在新的社會發(fā)展進程中不允許出現(xiàn)的。切實做好房屋補償價值評估工作是對黨和國家形象的堅定捍衛(wèi)，也是最大化最合理化保障業(yè)主權(quán)利的必要措施，對于國有土地建設(shè)規(guī)劃具有極其深遠的意義。

2國有土地上房屋征收補償價值評估

2.1出臺更利于評估進行的政策條款，細化評估準則

由于法律法規(guī)中的規(guī)定過于籠統(tǒng)，在實施的過程中難度較大，行政部門會制定一些新的處理辦法，更加有利于評估活動的開展。評估價格應(yīng)更偏向市場價格，對一些裝飾物品搬運費用、停業(yè)造成的損失都要一一進行規(guī)定，配套制度的制定要具有科學性和可操作性，才能讓評估制度更加完善，有利于開展國有土地房屋的征收補償工作。

2.2提高征收補償價值評估的質(zhì)量

1.詳細并準確定位估價對象 ?首先，明確估價目的，不僅要考慮被征房屋及土地本身的價值，還要考慮它們所擁有的期權(quán)價值及被征收人因征收而被迫增加的社會生活、精神損失及就業(yè)機會成本損失等。其次，明晰被征房屋產(chǎn)權(quán)，理清房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況。再者，合理確定估價時點，房屋征收決定公告之日至被征收人獲得征收補償款之日期間房地產(chǎn)市場產(chǎn)生增值的情況，還應(yīng)給予被征收人以額外補償。最后，明確估價對象狀況。實物狀況應(yīng)一致規(guī)定為某一時點下所包含的具體內(nèi)容;區(qū)位狀況應(yīng)是價值時點的實際狀況，不應(yīng)規(guī)定為被征后的未來可能狀況;權(quán)益狀況應(yīng)考慮全面，除不考慮租賃、抵押、查封等限制因素影響，不僅要考慮房屋產(chǎn)權(quán)狀況等因素，還要考慮被征收人損失的各類權(quán)利、利益和收益。2.培養(yǎng)并提升評估人員綜合素養(yǎng) ?通過對房地產(chǎn)估價人員進行各種主題的培訓以及各種實踐機會的熏陶，豐富估價人員的實戰(zhàn)經(jīng)驗，提升其專業(yè)水準，增強其綜合素養(yǎng)，努力在具體的估價作業(yè)中做到客觀、公正、合理，尤其是在城市房屋征收補償價值的估價實踐中，要明確自身的立場，既不能隨意迎合被征收收人的不合理要求，又不能被所謂的行政干預(yù)權(quán)力所屈服，堅持以獨立、公正、客觀的態(tài)度，發(fā)揮專業(yè)水平評估出最科學、最接近市場價格的評估價格。

2.3加強房屋征收的宣傳力度

當社會公眾對房屋征收工作的內(nèi)容缺乏了解時，極容易與征收單位造成嚴重的矛盾，甚至會引發(fā)雙方的沖突。不僅阻礙了城市的規(guī)劃建設(shè)工作，還不利于社會和諧穩(wěn)定的發(fā)展。為了加快房屋征收工作的進度，相關(guān)工作人員應(yīng)積極加強房屋征收的宣傳力度。使社會公眾能夠深入了解房屋征收工作的內(nèi)容，并提升社會公眾對房屋征收工作的認可度。通過增強房屋征收補償標準的宣傳力度，能夠使公眾了解到最新的政策及法律法規(guī)，避免社會公眾與征收單位之間的矛盾沖突，使房屋征收工作能夠快速穩(wěn)定地進行。

2.4征收補償價值評估堅持決策民主、程序正當、結(jié)果公開原則

確保國有土地上房屋征收價值評估工作的公平性，必然離不開系統(tǒng)有效的監(jiān)督機制，從房屋補償價值評估工作的決策、程序落實及評估工作的實施階段都離不開細致全面的監(jiān)督程序。決策民主、程序正當、結(jié)果公開是國有土地上房屋征收補償評估工作的重要原則，是堅決不容突破的底線。決策民主，要求房屋征收評估過程中的相關(guān)工作的決策應(yīng)當廣泛吸收各方面的意見建議;程序正當要求評估工作程序應(yīng)當符合法律要求，依法辦事;結(jié)果公開是對房屋征收補償評估工作落實情況提請公眾監(jiān)督。總之，只有堅持決策民主、程序正當、結(jié)果公開原則，才能扎實推進國有土地上房屋征收補償價值評估工作。

2.5明確劃分征收補償范圍

對房屋征收補償范圍進行明確劃分，能夠最大程度地保護房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，并加快房屋征收工作的進度。當評估人員對需要征收的房屋進行測量時，必須嚴格遵守完整性、真實性和準確性的原則，才能夠有效促進房屋補償工作的開展。房屋測量的完整性，是指評估人員需要對被征收房屋，從各個角落進行整體的測量。并將房屋測量后的結(jié)果記錄在相關(guān)的文件資料中。這種測量方法能夠有效避免房屋測量過程中的遺漏現(xiàn)象，使房屋產(chǎn)權(quán)人獲得應(yīng)有的合法權(quán)益。而且，通過文件資料記錄房屋數(shù)據(jù)的方法，能夠為房屋賠償工作提供完整的數(shù)據(jù)參考，促進房屋征收工作的順利開展。房屋測量的真實性，是指評估人員在測量工作結(jié)束后，需要將測量得出的數(shù)據(jù)真實的記錄在文件資料中。不得進行虛假捏造，更不能與產(chǎn)權(quán)人合謀篡改房屋的各項數(shù)據(jù)。否則，會嚴重影響房屋征收工作的正常秩序，使房屋征收方蒙受巨大的經(jīng)濟損失。房屋測量的準確性，是指評估人員進行房屋測量時，必須保持嚴謹認真的工作態(tài)度。既要縮短房屋測量的工作時長，又要保障房屋數(shù)據(jù)測量的準確無誤，提升房屋測量的整體水平。在房屋測量的工作中，評估人員應(yīng)先將各部分的數(shù)據(jù)分別記錄，并在最后進行匯總統(tǒng)計。通常情況下，記錄房屋測量數(shù)據(jù)時，會精確到小數(shù)點后三位。一方面能夠提升房屋測量工作的準確性，另一方面可以維護被征收人的利益，避免不必要的經(jīng)濟損失。

結(jié)語

確保國有土地房屋征收補償評估工作的公平性，離不開系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機構(gòu)，不僅需要監(jiān)督部門的大力監(jiān)管，還需要決策民主、程序正當、結(jié)果公開。決策民主需要大家廣提意見，提出整改方法，評估部門和監(jiān)管部門也要聽取人民群眾的意見，要依法辦事，把工作落到實處，要在過去的工作中吸取教訓，為確保國有土地征收有序進行打下堅實的基礎(chǔ)。

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