楊萍

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投入成本高、周期長(zhǎng)、受外界影響較大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過蓬勃快速發(fā)展的二十多年后，宏觀環(huán)境、市場(chǎng)、行業(yè)都在加速變化，行業(yè)進(jìn)入新的長(zhǎng)周期交替時(shí)期，企業(yè)也面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在這種大環(huán)境下，加強(qiáng)成本管控就顯得格外重要，直接關(guān)系著企業(yè)未來的健康持續(xù)發(fā)展。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理中存在的問題及改進(jìn)對(duì)策進(jìn)行分析，以供參考.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);建筑經(jīng)濟(jì);成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中所需的資金數(shù)量相對(duì)較大，資金使用時(shí)間長(zhǎng)，因此更需要在過程中做好成本管控工作，從房地產(chǎn)企業(yè)管理的實(shí)際出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)算匯總及分析，并嚴(yán)格按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督機(jī)制對(duì)工程建設(shè)不同階段的財(cái)務(wù)成本進(jìn)行全方位監(jiān)督。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的高低很大程度上影響著企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，通過加強(qiáng)成本管控，可以降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的盈利水平。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就更需要做好成本管控工作，為房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本相對(duì)最低化與經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。

二、BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理中的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

（一）BIM技術(shù)在設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

BIM技術(shù)參數(shù)化設(shè)計(jì)，可直接使用數(shù)據(jù)庫(kù)，通過直接引用或根據(jù)實(shí)際情況修改參數(shù)，快速、準(zhǔn)確地創(chuàng)建建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)三維模型，模型創(chuàng)建過程中匯集了項(xiàng)目中所使用的建材信息，可以在成本估算中追蹤材料數(shù)量，精確計(jì)算項(xiàng)目造價(jià)，以便設(shè)計(jì)師掌控所設(shè)計(jì)項(xiàng)目的成本;BIM技術(shù)可以把項(xiàng)目中的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝等專業(yè)整合到統(tǒng)一工作平臺(tái)，各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)師可以隨時(shí)共享信息，通過三維模型直接溝通，并完善設(shè)計(jì)模型，打破了不同專業(yè)間的壁壘，實(shí)現(xiàn)多專業(yè)集成協(xié)同化設(shè)計(jì)。并且設(shè)計(jì)圖紙修改更加容易，任何一處改動(dòng)，所有相關(guān)的圖紙和模型內(nèi)容隨之自動(dòng)變更，快速簡(jiǎn)潔，準(zhǔn)確無誤。

（二）BIM技術(shù)在施工階段的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

施工階段的造價(jià)管理目標(biāo)是在順利完成工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的條件下，將工程造價(jià)控制在概算范圍內(nèi)，定期將實(shí)際工期與計(jì)劃工期、實(shí)際資金成本和預(yù)算資金成本比對(duì)，發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，不斷調(diào)整施工組織、優(yōu)化施工方案、提高施工質(zhì)量，控制施工成本。施工現(xiàn)場(chǎng)布置由傳統(tǒng)的CAD二維圖紙升級(jí)為基于BIM技術(shù)的三維表達(dá)，通過CAD識(shí)別及內(nèi)置構(gòu)件庫(kù)，快速完成施工現(xiàn)場(chǎng)策劃，進(jìn)行基坑開挖模擬、塔吊吊運(yùn)模擬、道路運(yùn)輸能力模擬、臨時(shí)設(shè)施排布模擬、材料堆放點(diǎn)布置及所有措施工程量統(tǒng)計(jì)等，在策劃過程中可以隨時(shí)查看臨建工程量，快速測(cè)算臨建花費(fèi)，實(shí)施模擬比選，調(diào)整施工現(xiàn)場(chǎng)布置方案。此外還具有安全體驗(yàn)、文明施工、綠色施工等要求的模擬體驗(yàn)，保證施工前的工作做到安全、可靠，避免返工調(diào)整，資源浪費(fèi)。施工過程中，以BIM模型為載體，進(jìn)行進(jìn)度、預(yù)算、物資、圖紙、合同、質(zhì)量、安全等業(yè)務(wù)信息關(guān)聯(lián)，通過三維漫游、工況模擬、復(fù)雜節(jié)點(diǎn)模擬、進(jìn)度查看、物資提取等應(yīng)用技術(shù)，幫助項(xiàng)目各參與方有效決策、精細(xì)管理，達(dá)到減少項(xiàng)目變更、縮短工期、控制成本的目的。同時(shí)BIM模型結(jié)合算量、計(jì)價(jià)軟件能夠?qū)こ逃?jì)量、施工組織設(shè)計(jì)、工程變更、進(jìn)度款支付、索賠管理和資金使用計(jì)劃進(jìn)行全面管理。

三、項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本管控辦法

（一）施工過程設(shè)計(jì)變更的管控

在項(xiàng)目施工過程中，可能因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)稍有缺陷，對(duì)后期項(xiàng)目建設(shè)開展形成阻礙，所以如何管控設(shè)計(jì)變更不是一件容易的事，為避免在建設(shè)過程中項(xiàng)目返工，浪費(fèi)時(shí)間、成本、人力等，加強(qiáng)招標(biāo)階段對(duì)施工圖的綜合評(píng)審，評(píng)審過程后才能下發(fā)設(shè)計(jì)變更文件。積極完善建立健全設(shè)計(jì)變更事前批準(zhǔn)制度。如因功能優(yōu)勢(shì)和技術(shù)需求發(fā)生變更，可通過綠燈制實(shí)現(xiàn)，其下變更都需要通過分析預(yù)算評(píng)審后，審核批準(zhǔn)才能執(zhí)行。

（二）項(xiàng)目后期評(píng)價(jià)

在項(xiàng)目建立建設(shè)到竣工交至成品使用一段時(shí)間后，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)建立，成本計(jì)劃，準(zhǔn)備工作，決策直到項(xiàng)目投入使用，帶有一定意義后進(jìn)行總體評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)不僅僅是對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的總結(jié)，更是肯定房地產(chǎn)在同行中的地位，也有利于提高項(xiàng)目決策水平。因建筑行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，存在很多無法預(yù)料的安全因素，具有一定地風(fēng)險(xiǎn)，而使用后給予評(píng)價(jià)就是證實(shí)該項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)期使用是否達(dá)標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理等，通過項(xiàng)目后期評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。在進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，反饋信息等提出相關(guān)改進(jìn)建議，從而在其他新建設(shè)項(xiàng)目中得以改善和項(xiàng)目順利進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的改進(jìn)對(duì)策

強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的認(rèn)識(shí)，從整體的角度分析和考量，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理與房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門有著極為緊密的關(guān)聯(lián)。好的經(jīng)濟(jì)成本管理，有利于企業(yè)各個(gè)部門各項(xiàng)工作的穩(wěn)定開展，也能讓各部門之間的聯(lián)系更加密切，協(xié)調(diào)好各部門工作，以便部門之間的功能和作用能夠充分發(fā)揮出來，全面促進(jìn)工作效率和質(zhì)量的提高，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠相對(duì)順利和穩(wěn)定。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理，從根源規(guī)避建筑經(jīng)濟(jì)成本管理各項(xiàng)問題，應(yīng)該樹立起正確的意識(shí)，認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)成本管理的重要意義，并能夠結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀有針對(duì)性地制訂定管理措施，采取科學(xué)且合理的辦法，加大管理力度。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工作業(yè)開展前期，需要結(jié)合具體現(xiàn)狀，有側(cè)重點(diǎn)地制訂經(jīng)濟(jì)成本管理計(jì)劃。在投標(biāo)前期，應(yīng)該對(duì)自身的實(shí)力進(jìn)行精準(zhǔn)掌握，對(duì)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀加以認(rèn)真且細(xì)致的考察，并依照企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀明確自身能否滿足其要求，正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的工作內(nèi)容，強(qiáng)化重視，保證經(jīng)濟(jì)成本管理效率的進(jìn)一步提升。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)取得了飛速的發(fā)展，除了讓人們的生活和工作越來越舒適，還在一定程度上提升了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平。研究得知，房地產(chǎn)的發(fā)展與健全的建筑經(jīng)濟(jì)成本有著直接關(guān)聯(lián)，但是在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中亟待解決的問題頗多，諸如經(jīng)濟(jì)管理體制不完善、缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃等。因此，為了更好地解決現(xiàn)存問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視分析問題成因，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性地采取管理措施，以便房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著可持續(xù)發(fā)展的方向邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王歡.房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目成本管理體系構(gòu)建與評(píng)價(jià)研究[D].長(zhǎng)安大學(xué)，2018.