趙潔

【摘要】近10年來我國房價不斷攀升，達到了前所未有的高度，盡管政府從宏觀調控的角度頒布政策，對房價進行調控，但效果并不十分顯著。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，給一些房地產(chǎn)商帶來了巨大的機遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要在行業(yè)中占有一席之地，就要充分了解企業(yè)自身的盈利能力，揚長避短，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。文章以中南建設房地產(chǎn)公司為研究對象，選取了2012—2017年的財務數(shù)據(jù)，以杜邦財務分析法為理論基礎，采用因素分解法和比較分析法，對中南建設的盈利能力進行分析，并且與行業(yè)先進企業(yè)平均指標進行對比，分析得到影響中南建設盈利能力的原因，并提出建議。

【關鍵詞】杜邦分析法；盈利能力；因素分解法；房地產(chǎn)行業(yè)

【中圖分類號】F403.8

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，持續(xù)攀升的房價沒有使房地產(chǎn)行業(yè)衰退，反而呈現(xiàn)越來越好的趨勢。國家雖然采取多輪宏觀調控政策抑制樓市過熱，如“國八條”“國十二條”等，但樓市卻如生生不息的野火般愈燒愈旺。如何獲取更大的利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)從存在開始就要思考的問題。因此在企業(yè)成立之初就要計算分析自身盈利能力的高低，由于傳統(tǒng)分析盈利能力的指標過于局限，故本文采用了杜邦分析法，綜合分析了企業(yè)的盈利能力及其影響因素，并提出了合理有效的建議。

一、基于杜邦分析法分析中南建設盈利能力

（一）中南建設的概況

中南建設是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工為主營業(yè)務的上市企業(yè)，截至2017年，公司計劃房地產(chǎn)簽約銷售金額500億元，實際簽約銷售金額963億元，指標完成率192.6%；建筑工程業(yè)務計劃實現(xiàn)業(yè)務收入120億元，實際完成施工業(yè)務收入117億元。公司2017年共新增土地98宗，規(guī)劃建筑面積1499萬平方米，價值1907億元。中南建設在業(yè)務團隊和品牌上都有較強的優(yōu)勢。

以下根據(jù)新浪財經(jīng)披露的資產(chǎn)負債表和利潤表，收集整理了中南建設2012—2017年的各種數(shù)據(jù)，如表1和表2。

根據(jù)整理出來的表1和表2中的財務數(shù)據(jù)，結合杜邦分析法計算各項比率，如表3。

（二）中南建設的杜邦分析

1.計算數(shù)值分析

通過因素分解法分析權益凈利率的變動情況，分別改變銷售凈利率，總資產(chǎn)周轉率和權益乘數(shù)，得出權益凈利率的值，通過與上期比較，分析不同的變量對權益凈利率的影響程度。

2.銷售凈利率的分析

根據(jù)銷售凈利率的公式可知，可以影響比率的是營業(yè)收入和凈利潤，根據(jù)計算出來的數(shù)據(jù)，繪制了圖1。

通過圖1顯示銷售凈利潤率在不斷下降，根據(jù)表2中凈利潤和營業(yè)收入顯示，凈利潤每年都在下降，而營業(yè)收入雖然在上升，但是成本和費用也在上升導致銷售凈利率在不斷下降。

一個企業(yè)在凈利潤保持不變的情況下，營業(yè)收入與銷售凈利率成正比。而且，銷售凈利率是直接反映企業(yè)盈利能力的指標之一。銷售凈利率的指標越大，說明此企業(yè)的盈利能力越高。

通過因素分解法分析，使銷售凈利率改變，其他不變，分析權益凈利率的變動情況如表4。

通過與表3的比較，2013年，權益凈利率從12.96%降至7.88%，導致權益凈利率下降了5.08%；2014年，權益凈利率從14.56%降至12.53%，導致權益凈利率下降了2.04%；2015年，權益凈利率從7.32%降至3.68%，導致權益凈利率下降了3.64%；2016年，權益凈利率從3.30%降至1.59%，導致權益凈利率下降了1.71%； 2017年，權益凈利率從2.19%上升至3.71%，導致權益凈利率上升了1.52%。

另根據(jù)表3中銷售凈利率的變化情況可知，銷售凈利率和權益凈利率呈同向變動，在2012—2016年銷售凈利率不斷下降，導致每年權益凈利率也在不斷降低。根據(jù)表2中南建設利潤數(shù)據(jù)顯示，凈利潤逐年降低，而營業(yè)收入在不斷增高，相對來說成本和費用也在增高。但2017年，雖然營業(yè)收入下降，但是成本費用的減少使凈利潤增加。這證明了企業(yè)在生產(chǎn)建設的同時，在加大成本費用的使用情況，成本增加的速度比增加的收入還要快，以至于權益凈利率下降。由此可見，影響權益凈利率的因素，歸根到底還是成本費用的多少。

3.總資產(chǎn)周轉率的分析

根據(jù)總資產(chǎn)周轉率的計算公式可知，數(shù)值指標的影響因素有銷售收入和資產(chǎn)。根據(jù)計算的數(shù)值，繪制了圖2。

通過觀察總資產(chǎn)周轉率的變化，以及表1和表2列示的資產(chǎn)和營業(yè)收入可知，總資產(chǎn)周轉率反映了企業(yè)資產(chǎn)的使用情況，即資產(chǎn)創(chuàng)造的銷售收入的周轉次數(shù)。

通過因素分解法分析，使總資產(chǎn)周轉率改變，其他不變，分析權益凈利率的變動情況如表5。

通過與表3的比較，2013年，權益凈利率從12.96%下降至12.85%，導致權益凈利率下降了0.11%；2014年，權益凈利率從14.56%降至7.40%，導致權益凈利率下降了7.16%；2015年，權益凈利率從7.32%降至2.97%，導致權益凈利率下降了4.35%；2016年，權益凈利率從3.30%下降至2.20%，導致權益凈利率下降了1.10%；2017年，權益凈利率從2.19%下降至2.17%，導致權益凈利率下降了0.02%。

總資產(chǎn)周轉率在2013年達到一個小高峰，收入增高，因此凈利潤也增高。但是，此后2年中，隨著營業(yè)收入的增長幅度減緩，總資產(chǎn)周轉率也在下降，并且總資產(chǎn)的變動幅度不大，說明總資產(chǎn)周轉率對于營業(yè)收入有主要的影響。通過表1和表2中資產(chǎn)收入的數(shù)據(jù)來看，資產(chǎn)收入都在同步增長，但是總資產(chǎn)周轉率卻在下降，這證明了收入增長速度低于資產(chǎn)的漲幅，也就是資產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力降低，影響著盈利能力。

4.權益乘數(shù)的分析

根據(jù)權益乘數(shù)的計算公式可知，權益乘數(shù)有許多計算公式：

權益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負債率）=1+產(chǎn)權比率=負債/股東權益。根據(jù)公式計算出了權益乘數(shù)的數(shù)據(jù)，在圖3中顯示。

表1中資產(chǎn)負債的數(shù)據(jù)顯示，在2012—2016年權益乘數(shù)并沒有太大的漲幅情況。而在2017年，負債有明顯的增幅情況，在這一年中營業(yè)收入也明顯下降，費用也增加，而股東等投入的資本卻沒有明顯的漲幅。

通過因素分解法分析，使銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉率、權益乘數(shù)均改變，分析權益凈利率的變動情況如表6所示。

通過與表3的比較，2013年，權益凈利率從12，96%上升至14.56%，導致權益凈利率上升了1.60%；2014年，權益凈利率從14.56%降至7.32%，導致權益凈利率下降了7.24%；2015年，權益凈利率從7.32%下降至3.3%，導致權益凈利率下降了4.02%；2016年，權益凈利率從3.30%下降至2.19%，導致權益凈利率下降了1.11%；2017年，權益凈利率從2.19%上升至3.15%，導致權益凈利率上升了0.96%。

權益乘數(shù)折線圖雖然平緩，但是每年都在增長，這就表明企業(yè)的負債經(jīng)營良好。但是，負債經(jīng)營過大會造成企業(yè)的財務風險，不容易彌補虧損。權益乘數(shù)增加了，就會帶動權益凈利率的增加，從而使企業(yè)的盈利能力增加。

5.小結

通過對中南建設的杜邦分析，總結各指標對權益凈利率的影響幅度及大小，如表7所示。

根據(jù)對上述各影響因素的總結，可知對權益凈利率影響最大的是銷售凈利率，其次是總資產(chǎn)周轉率，最后是權益乘數(shù)。根據(jù)銷售凈利率的計算公式來看，凈利率和營業(yè)收入是影響銷售凈利率的直接因素。雖然營業(yè)收入在不斷攀升，但是銷售凈利率在不斷下降，可見利潤很少，成本費用很高。

（三）中南建設與同行業(yè)進行對比

以下根據(jù)新浪財經(jīng)公布的房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的財務報表，統(tǒng)計整理了8家企業(yè)的杜邦分析法的各種數(shù)據(jù)，具體行業(yè)如表8所示。

根據(jù)以上企業(yè)公開的財務報表整理計算了同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)杜邦分析法的各項指標，如表9所示。

1.銷售凈利率的對比

將同行業(yè)與中南建設的銷售凈利率繪制在同一個折線圖中，如圖4。

以同行業(yè)平均數(shù)據(jù)做對比，首先從銷售凈利率來看，中南建設的銷售凈利率明顯低于同行業(yè)的指標，因此應該提高中南建設的銷售凈利潤，通過對此企業(yè)的分析，銷售凈利率主要是由于成本過高造成的，因此應該從減少成本方面入手。

2.總資產(chǎn)周轉率的對比

將同行業(yè)與中南建設的總資產(chǎn)周轉率繪制在同一個折線圖中，如圖5。

其次通過總資產(chǎn)周轉率指標，能夠反映出企業(yè)運營能力的高低，是企業(yè)通過資產(chǎn)獲取收益水平的體現(xiàn)。在中南建設的總資產(chǎn)周轉率在上升階段，證明中南建設對資產(chǎn)的利用率較高，中南建設的資產(chǎn)變現(xiàn)能力增高。中南建設的總資產(chǎn)周轉率一直低于同行業(yè)的水平，證明該企業(yè)還需要資產(chǎn)的利用率，來提升自身的盈利能力。

3.權益乘數(shù)的對比

將同行業(yè)與中南建設的權益乘數(shù)繪制在同一個折線圖中，如圖6。

最后通過對權益乘數(shù)的對比分析，中南建設與同行業(yè)的標準基本處于相同趨勢變化，并且沒有太大的差距。這說明中南建設在經(jīng)營期間在不斷優(yōu)化自己的產(chǎn)業(yè)結構。因此就權益乘數(shù)來看，中南建設處于行業(yè)中上部。

4.權益凈利率的對比

將同行業(yè)與中南建設的權益凈利率繪制在同一個折線圖中，如圖7。

因為權益凈利率是最綜合的指標，用于反映盈利能力，因此通過繪制折線圖對比可知：2012年至2013年中南建設的指標高于同行業(yè)，在這2年中企業(yè)的盈利還是可觀的，但在2013年以后逐漸下跌，低于了行業(yè)標準。通過上文杜邦分析法分析，原因主要是銷售凈利率的逐漸下跌造成的。

二、分析中南建設盈利能力存在的問題

（一）營業(yè)成本過高

根據(jù)中南建設各年的成本和收入的數(shù)據(jù)，計算出了成本占營業(yè)收入的比重，如表10所示。

根據(jù)表中數(shù)據(jù)，不難看出成本占營業(yè)收入的比重越來越大，這就導致凈利潤所占比重減少，對利潤的影響最大。

眾所周知，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)成本中最主要的使麥迪成本。中南建設是一個房地產(chǎn)行業(yè)，對于房地產(chǎn)商來說，購買土地，建造房屋的成本占主要地位，因此要多關注在土地購買上，用同樣的價格獲取更大的利潤，減小造價成本。需要通過減少成本等方法，來增加凈利潤，提高銷售凈利率，進而提高企業(yè)的盈利能力。

（二）費用過高

費用的增加也導致了凈利潤的減少，如表11所示。

表11中數(shù)據(jù)反映，2012年至2017年各年的費用都在增加，雖然不及成本的比重，但是這也進一步的導致了凈利潤的減少，導致銷售凈利率下降。

費用主要是期間費用，財務費用、管理費用和銷售費用等。表12整理了中南建設費用的具體數(shù)據(jù)。

中南建設在2012—2017年的費用越來越大，尤其是管理費用，逐年不斷增加并且在總費用中占比很重。巨大的管理費用使得費用增加，在營業(yè)收入中占比雖然暫時不大，但如果管理費用依舊逐年增長，以后免不了費用的占比也增大，使凈利潤減少，銷售凈利率減少，使得企業(yè)的盈利能力降低。

（三）資產(chǎn)的周轉

根據(jù)數(shù)據(jù)所計算的總資產(chǎn)周轉率，在2012—2017年，指標的幅度波動比較大。中南建設在成本不斷增加的過程中，不能更好地控制總資產(chǎn)的周轉率，使得周轉率忽高忽低不穩(wěn)定，導致盈利能力降低。

（四）負債過高

根據(jù)2012—2017年負債的數(shù)據(jù)繪制了圖8。

中南建設2012年至2017年的負債逐步增多，雖然意味著中南建設對于負債經(jīng)營有很好的管理，但是卻有虛增收入和利潤可能性。雖然使銷售凈利率增高了，但是由于負債過高，增加了企業(yè)的財務風險。雖然在數(shù)據(jù)上可能顯示權益凈利率上漲，盈利能力增加，但由于增加的財務風險，可能使企業(yè)處于經(jīng)營較差的狀態(tài)。

三、提高盈利能力的措施

衡量一個企業(yè)的重要標準之一便是企業(yè)的盈利能力，我們應該善于找出企業(yè)存在的問題，提出解決問題的措施，來提高企業(yè)的盈利能力。

（一）控制企業(yè)的成本

首先，對于房地產(chǎn)商來說要形成自身的生產(chǎn)線，大批量，有規(guī)模的生產(chǎn)管理。當形成了同一規(guī)模的生產(chǎn)線時，可以提高自身的生產(chǎn)效率，節(jié)約以前不需要的生產(chǎn)成本。

其次，在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)進行中時，要時刻關注原材料的耗費情況，確保原材料的充分利用，保持原材料的低成本，高利用率。

再次，對于房地產(chǎn)商來說，需要找尋一些成本低廉的新型材料，既加固了房屋的穩(wěn)定性，又可以使成本降低。

最后，加強生產(chǎn)線的運行，剔除一些沒有必要的人員，加強員工的工作效率，有能力的要加強工作人員的實際操作能力。

（二）優(yōu)化公司的管理結構

要想提高企業(yè)的盈利能力，不能只局限于多增加收入凈利潤，這只是從表面上采取措施，要想一勞永逸，就要改變企業(yè)現(xiàn)在固有的管理結構，企業(yè)的領導者必須要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)一個新的管理模式。但是，企業(yè)不能為了更改管理結構而去盲目改動，應該有效分析企業(yè)在管理方面的優(yōu)缺點，保留自身的優(yōu)點；分析同行業(yè)的佼佼者，吸收他們在管理方面的優(yōu)點，制定合理的方案同時領導者要加強管理，實施新方案，從而提高企業(yè)的盈利能力。

（三）提高現(xiàn)金的流動性

現(xiàn)金的流入是收益實現(xiàn)的最終體現(xiàn)，因此現(xiàn)金流量決定了公司的盈利狀況，以及公司的發(fā)展方向和生存前景?，F(xiàn)金的流動性越強，企業(yè)的盈利能力表現(xiàn)就越好，反之越差。因此，在日常的工作經(jīng)營中，需要員工對現(xiàn)金進行嚴格的掌控，確?，F(xiàn)金可以順暢流動。

對于房地產(chǎn)商來說，要想使現(xiàn)金的流動性有所提高，就需要將建造的房產(chǎn)高效快速的出售。這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)商的銷售技巧，因此，在銷售房屋的淡季，就需要采取優(yōu)惠政策，吸引廣大消費者，刺激消費者消費。但是，不能夠盲目提高現(xiàn)金的流動性，還要根據(jù)自身的銷售模式制定銷售計劃，才能有效穩(wěn)定的增長，從而使企業(yè)的盈利能力有所提高。

（四）積極應對政府的調控

很多房地產(chǎn)開發(fā)商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應求，來趁機提高房價等投機炒房行為。對于現(xiàn)在房價過高，政府在各方面進行了調控，出臺了許多政策，來抑制房價的攀升。一個企業(yè)若是想長久地經(jīng)營下去，就要順應政府的要求，針對政府的調控改革企業(yè)的政策，順應國家的整體發(fā)展。只有積極應對政府的調控，在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展下，才能長期有效經(jīng)營下去。

四、總結

首先，通過此次對中南建設的杜邦分析來探究該企業(yè)的盈利能力，影響該企業(yè)權益凈利率最大的因素是銷售凈利率，其次是總資產(chǎn)周轉率。從上述計算的數(shù)據(jù)比較看來，成本費用逐漸加大。對于像房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè)來說，他的成本主要是用在了購買土地上。而對于我國來說，雖然土地資源多，但是可以開發(fā)利用的土地卻很少，因此隨著時間的推移，可使用土地減少，這就加大了企業(yè)的成本費用。正是主要由此原因，導致了營業(yè)收入雖然在不斷加大，但是銷售凈利率卻降低，企業(yè)盈利能力不可觀的現(xiàn)象。

其次，雖然使用杜邦分析法分析企業(yè)的盈利能力是目前來說比較綜合性的分析方法，但是它還有很大的局限性，主要表現(xiàn)在：

一是杜邦分析法只是對企業(yè)的財務信息進行計算分析，不包含非財務信息，難以對整個企業(yè)有全面正確的分析。

二是杜邦分析法是基于過去的財務數(shù)據(jù)進行計算分析，顯示的是過去某一時間內的盈利能力，雖然可以進行多年的分析，但是對于現(xiàn)在變幻莫測的市場經(jīng)濟，很難把控好未來的經(jīng)營情況。雖然盈利能力很高，但是很難對未來有很好的情況掌握。

三是杜邦分析法中資產(chǎn)的相關比率是使用了資產(chǎn)負債表的相關信息，而銷售利潤率則是使用了利潤表的相關信息，然而在整個分析體系中并沒有看到現(xiàn)金流的相關指標，也沒有現(xiàn)金流量表的相關信息。對于企業(yè)來說，盈利能力最直觀就是表現(xiàn)在現(xiàn)金流的指標中，但是根據(jù)杜邦分析的測算，很難計算出現(xiàn)金的流動性，而現(xiàn)金的流動對盈利能力產(chǎn)生影響，導致測算分析的盈利能力不準確。

最后，如果想要獲知企業(yè)盈利能力不僅僅只做杜邦分析，畢竟這種分析方法不夠完善，還要從非財務信息考慮。只有考慮全面，從各方面入手，才能將企業(yè)的盈利能力了解到位。

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