【摘要】市場(chǎng)管理問題一直以來都是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，一方面市場(chǎng)管理工作與每個(gè)人都以息息相關(guān)，另外一方面市場(chǎng)管理工作能否得到有效落實(shí)將會(huì)直接影響社會(huì)和國(guó)家的進(jìn)步，而在市場(chǎng)管理的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理一直是管理的核心重點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，投入資本多，且房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量也會(huì)波及到人們的身體健康，在這樣的情況下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作勢(shì)在必行，應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注，本篇文章也將目光集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題以及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的途徑方法，以盼通過本篇文章的探討和分析可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的更加規(guī)范。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場(chǎng)管理;問題分析;策略研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.027

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理一直是市場(chǎng)管理中的重難點(diǎn)問題，一方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身涉及的交易金額相對(duì)龐大，交易周期相對(duì)較長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在面臨市場(chǎng)管理的過程中可操作性極高，另外一方面受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響以及城市化的影響，現(xiàn)階段市場(chǎng)當(dāng)中的房地產(chǎn)企業(yè)變得越來越多，相應(yīng)的房地產(chǎn)，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中的運(yùn)行壓力和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐日攀升，在這樣的情況下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是十分必要的，但是就目前而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊存在著一些問題需要解決。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

1.1違法違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止

針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的特殊性和嚴(yán)重性，我國(guó)也頒布了相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，但是從實(shí)踐角度來看很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者的法律觀念相對(duì)較為匱乏，最為常見的問題就是房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中并沒有經(jīng)過相關(guān)部門的許可，缺乏必要的手續(xù)文件，還有個(gè)別企業(yè)在獲得了項(xiàng)目開發(fā)權(quán)力之后變開發(fā)了會(huì)員卡、員工認(rèn)購(gòu)以及其他一系列預(yù)付款活動(dòng)，提前索取貨款，以此來綁定客戶同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)壓力，除此之外虛假宣傳作為市場(chǎng)管理中的常見問題在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的過程中往往也難以幸免，在房地產(chǎn)企業(yè)宣傳的過程中時(shí)?？浯笫聦?shí)，或者利用合同優(yōu)勢(shì)進(jìn)行欺騙，通過合同規(guī)定從極大程度上限制消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，這些問題讓房地產(chǎn)市場(chǎng)管理日益困難。

1.2商品房交付不規(guī)范

針對(duì)于房地產(chǎn)的交付問題不同地區(qū)往往有著不同的規(guī)定，這從很大程度上較為依賴地方法的建設(shè)，但是因?yàn)榈胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展不同，市場(chǎng)管理過程中面對(duì)的問題也各有不同，在這樣的情況下地方法規(guī)的建設(shè)針對(duì)于房地產(chǎn)商品房的交付上難免存在一定的疏漏，因此在商品房交付上，合同便成為了十分通用的一種判決手段，但是合同是由企業(yè)制定的，這也就導(dǎo)致在交付問題上購(gòu)房者與企業(yè)相比處于較為弱勢(shì)的地位，而企業(yè)交付房的條件制定都是從企業(yè)的利潤(rùn)角度分析的，這也從一定程度上會(huì)影響消費(fèi)者的合法權(quán)益，而從相關(guān)的職能部門分析，因?yàn)楸O(jiān)督功能并沒有完全發(fā)揮出來，致使監(jiān)督力度相對(duì)較低，進(jìn)而導(dǎo)致商品房交付成了常見的矛盾沖突問題。

1.3交房、辦證問題

施工工程項(xiàng)目是一個(gè)周期相對(duì)較長(zhǎng)且極其容易受到客觀環(huán)境影響和限制的項(xiàng)目，在這樣的情況下施工周期延長(zhǎng)也是常見的問題，因?yàn)轫?xiàng)目開展缺乏規(guī)范性和計(jì)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目開展的各個(gè)環(huán)節(jié)不能順利銜接，進(jìn)而影響了建筑施工的施工周期，除此之外雨雪天氣地形等各種原因也會(huì)從很大程度上影響施工周期，限制施工工隊(duì)的工作效率，進(jìn)而導(dǎo)致房屋不能按期交付，除此之外在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)以及施工工程開展的過程當(dāng)中需要較多的運(yùn)營(yíng)資金，在這樣的情況下如果企業(yè)缺乏足夠的資本，或者企業(yè)缺少一定的運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金，亦或者因?yàn)槭袌?chǎng)行情不景氣等多種原因?qū)е缕髽I(yè)的資金鏈斷裂，那么輕則導(dǎo)致企業(yè)需要多渠道融資，花費(fèi)大量時(shí)間延長(zhǎng)工期，重則直接影響企業(yè)生存，項(xiàng)目不得不停止導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的問題，除了交付問題以外，房產(chǎn)證的辦理問題也需要引起關(guān)注，究其主要原因是因?yàn)椴糠制髽I(yè)因?yàn)槿狈ψC件便開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目落實(shí)后無法辦理房產(chǎn)證。

1.4監(jiān)督體制不夠健全

體制制度始終是保障工作有效開展的重要基礎(chǔ)，也是約束相關(guān)工作人員工作方法明確相關(guān)工作人員工作內(nèi)容的一種重要手段，但是從實(shí)踐角度來看體制不健全是常見的問題，無論是從職能部門還是從企業(yè)的角度來看都是常見的問題，首先從企業(yè)來講，在前文中也有所提及，施工項(xiàng)目開展是一個(gè)周期相對(duì)較長(zhǎng)且工作內(nèi)容繁雜龐大的項(xiàng)目，在這樣的情況下所需要的工作部門也相對(duì)較多，但是因?yàn)槠髽I(yè)過于重視企業(yè)項(xiàng)目的利潤(rùn)擴(kuò)張以及效率提升因此并沒有明確不同工作部門管理的工作邊界，權(quán)責(zé)不明職能交叉是項(xiàng)目管理過程中的常見問題，卻也是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中最應(yīng)當(dāng)避免的一個(gè)錯(cuò)誤觀念，其次從相關(guān)的職能部門來分析，現(xiàn)階段市場(chǎng)管理過程中應(yīng)用的法律法規(guī)和管理制度大多難以有效的具備高度科學(xué)性和針對(duì)性的解決實(shí)踐監(jiān)督過程中的各種問題，制度規(guī)范較為落后也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)工作人員在執(zhí)行監(jiān)督工作的過程中并不能根據(jù)相關(guān)的制度規(guī)范展開監(jiān)督工作，工作缺乏依據(jù)同時(shí)也缺乏保障，一旦遇到問題時(shí)也無法根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)做出及時(shí)科學(xué)的應(yīng)對(duì)，無論是從企業(yè)內(nèi)部還是從相關(guān)的職能部門來看，制度規(guī)范的缺乏也是導(dǎo)致現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問題相對(duì)較多的主要原因。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的途徑分析

2.1健全法制規(guī)范

房地產(chǎn)建筑工程的開展涉及問題廣泛，需要考察的問題也相對(duì)較多，在這樣的情況下法律制度的完善和規(guī)范十分必要，一方面，法律制度的完善和規(guī)范可以更好的約束相關(guān)工作人員的工作行為，同時(shí)也可以較好的讓工作人員明確自身工作的主要工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)采用的工作方法和應(yīng)該恪守的工作規(guī)范，以此保障工作開展的規(guī)范、科學(xué)、合理，另外一方面，制度規(guī)范的明確也方便管理，落實(shí)個(gè)人責(zé)任，提高員工重視，因此法律制度的規(guī)范和完善十分重要，針對(duì)于上文的現(xiàn)狀分析，法律制度的規(guī)范也應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)角度著手，分別為企業(yè)角度和相關(guān)職能部門的角度，從這兩點(diǎn)出發(fā)來有效約束工作開展。

首先從企業(yè)來講，企業(yè)在完善制度規(guī)范的過程中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化各個(gè)部門的職能范疇，明確每個(gè)部門的工作內(nèi)容，因?yàn)榻ㄖこ添?xiàng)目的時(shí)間周期相對(duì)較長(zhǎng)且所需要涉及的環(huán)節(jié)也相對(duì)較多，在這樣的情況下就需要不同部門的有效配合，而傳統(tǒng)的管理制度在融合各個(gè)部門的職能同時(shí)也模糊了部門之間的權(quán)力管轄界限，致使管理工作的效益相對(duì)較低，針對(duì)于這一問題，制度的管理完善可以從溝通和細(xì)化兩個(gè)角度著手，首先從溝通的角度來分析，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起內(nèi)部信息系統(tǒng)，由企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)利用信息系統(tǒng)統(tǒng)籌全局，而各個(gè)部門之間也可以利用信息系統(tǒng)及時(shí)的溝通交流更新數(shù)據(jù)提出問題，提高部門與部門之間的溝通力度和合作能力，其次應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工過程中所涉及的施工環(huán)節(jié)以及各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)需要面對(duì)的主要施工內(nèi)容，明確每個(gè)部門的責(zé)任和權(quán)限，甚至將責(zé)任落實(shí)到人頭，落實(shí)責(zé)任機(jī)制，進(jìn)一步細(xì)化工作內(nèi)容，以此來保障相關(guān)工作人員工作開展的規(guī)范性。

從相關(guān)職能部門來講，應(yīng)當(dāng)不斷的完善相關(guān)的法律法規(guī)，法律法規(guī)的完善應(yīng)當(dāng)充分調(diào)研市場(chǎng)，簡(jiǎn)介現(xiàn)階段在房地產(chǎn)管理過程中的常見問題，并且做出有效的預(yù)測(cè)，保障法律法規(guī)的實(shí)時(shí)性和前瞻性，更好的提高法律的適用范圍，以此來提高相關(guān)職能部門的監(jiān)督效益，進(jìn)而有效的規(guī)范市場(chǎng)。

2.2明確交房條件

在企業(yè)項(xiàng)目開展之后應(yīng)當(dāng)引入工商局參與管理，針對(duì)于房屋交付的管理，企業(yè)不僅僅需要將明確的房屋如數(shù)交付，同時(shí)工商局還應(yīng)當(dāng)介入檢查企業(yè)交付的房屋相關(guān)設(shè)施是否已經(jīng)施工完成，包括小區(qū)內(nèi)部的綠化、周周圍的道路以及相對(duì)應(yīng)的洪水供電系統(tǒng)，并且在檢查之后進(jìn)行數(shù)據(jù)備案，當(dāng)開放項(xiàng)目的成果符合于標(biāo)準(zhǔn)且質(zhì)量可靠的時(shí)候則可以交付使用，將房屋的所有權(quán)歸屬于房主，并且保障房屋的基本設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

2.3促進(jìn)企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化監(jiān)管力度

企業(yè)的優(yōu)化升級(jí)轉(zhuǎn)型是企業(yè)的發(fā)展需求，同樣也是用戶作為受眾和使用者的心里訴求，隨著世界市場(chǎng)的形成以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越激烈，大浪淘沙適者生存，在這樣的背景下企業(yè)如果不做出升級(jí)和轉(zhuǎn)型將會(huì)越來越難以適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，最終被淘汰，為此促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是十分必要的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做足市場(chǎng)調(diào)研，明確房地產(chǎn)的目標(biāo)受眾，了解各個(gè)階層目標(biāo)受眾需求的心理需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、消費(fèi)心理，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境做出優(yōu)化和發(fā)展，以此減輕房地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象。

相關(guān)職能部門也需要發(fā)揮好引導(dǎo)和規(guī)范的作用，更新和優(yōu)化住宅功能評(píng)價(jià)體制，明確住房建筑的建造標(biāo)準(zhǔn)，并且鼓勵(lì)和以引導(dǎo)綠色項(xiàng)目，除此之外政府也應(yīng)該介入市政、公用、教育、醫(yī)療等地的設(shè)計(jì)建造以及基礎(chǔ)設(shè)施完善的環(huán)節(jié)當(dāng)中，改善城市內(nèi)部的整體基礎(chǔ)設(shè)施水準(zhǔn)，為居民提供更全面的服務(wù)，最后針對(duì)于監(jiān)管工作還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理力度，根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，加大懲戒力度，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的生態(tài)環(huán)境。

2.4給市場(chǎng)各個(gè)領(lǐng)域提供法律支持

隨著教育事業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段人們的維權(quán)意識(shí)不斷提高，也逐漸的意識(shí)到了法律的威嚴(yán)和影響，學(xué)會(huì)利用法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益，但是從實(shí)踐角度來分析，因?yàn)槿狈Ψ芍魏驮芏嗳说木S權(quán)手段都是投訴，各個(gè)地區(qū)每年甚至每個(gè)月都會(huì)接到不同問題的房地產(chǎn)企業(yè)投訴，這也給相關(guān)的處理人員帶來了極大的工作壓力，同時(shí)也大大延長(zhǎng)了問題處理的時(shí)間周期，損害了政府的威嚴(yán)同時(shí)也損害了公民的合法權(quán)益，為此就應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)的處理辦法，設(shè)置相對(duì)應(yīng)的援助部門，開通網(wǎng)絡(luò)處理渠道，設(shè)置多種投訴舉報(bào)方案，以此有效的分緩?fù)对V案件，提高處理效率和質(zhì)量，用更短的周期解決糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理問題一直以來都是市場(chǎng)管理中的重難點(diǎn)問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中周期相對(duì)較長(zhǎng)且涉及到的問題相對(duì)較多，因此針對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)管理一直存在一定的紕漏，而又因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過程中需要投入較大的資金成本，因此企業(yè)也面臨著較大的運(yùn)營(yíng)壓力和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及世界市場(chǎng)的形成，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力與之攀升，企業(yè)為了謀取更高的利潤(rùn)額度，也為了獲得更多的發(fā)展可能性不惜鋌而走險(xiǎn)，做出一系列違反行業(yè)規(guī)范的行為，為此更需要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)管理，提高管理力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

趙士軍，男，1974年1月出生，漢族，江蘇省連云港市海州區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，本科，方向：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。