【摘要】我國(guó)老齡化日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)峻。然而當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老種類較為單一。在這種背景下，提出了以房養(yǎng)老。而居住權(quán)的提出，則為以房養(yǎng)老的實(shí)現(xiàn)提供了支持。在文中，分析了以房養(yǎng)老推進(jìn)困難的原因，并就居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老;老齡化;居住權(quán)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.013

1、以房養(yǎng)老可行性分析

1.1我國(guó)老齡化日趨嚴(yán)重

我國(guó)在2020年老年人口總數(shù)就已經(jīng)達(dá)到了2.47億，大約能占我國(guó)人口總數(shù)的六分之一左右;預(yù)測(cè)到2050年的時(shí)候，老年人的口總數(shù)將能翻兩倍，占到人口總數(shù)的三分之一以上。國(guó)際公認(rèn)的評(píng)價(jià)一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)是否已經(jīng)步入人口老齡化的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的60歲以上的老年人口或者65歲以上的老年人口占人口總數(shù)的比例是否達(dá)到了10%和7%。由這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)我國(guó)人口老齡化的程度的話，我國(guó)早就已經(jīng)步入了人口老齡化，而且人口老齡化的程度已經(jīng)十分嚴(yán)重了。由于計(jì)劃生育政策的管制導(dǎo)致目前我國(guó)的家庭模式主要為“4+2+1”模式，這種模式漸漸的弱化了我國(guó)傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式。因此，社會(huì)養(yǎng)老的方式在解決養(yǎng)老問(wèn)題方面就顯得尤為重要。

1.2社會(huì)養(yǎng)老種類單一

目前，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老種類還比較單一，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度其主要覆蓋的人群為我國(guó)的職業(yè)人群和適用《勞動(dòng)法》的勞動(dòng)者，覆蓋范圍較小，因此，很多老人的養(yǎng)老問(wèn)題的不到解決，所以社會(huì)養(yǎng)老方式的多樣化是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。以房養(yǎng)老作為社會(huì)養(yǎng)老的方式已經(jīng)在試點(diǎn)城市試行，但是效果不是很好，歸根到底是由于以房養(yǎng)老沒(méi)有法律后盾，《民法典》的出臺(tái)確定了居住權(quán)，這為以房養(yǎng)老帶來(lái)了曙光，同時(shí)這也大大的加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋的流通性。

2、以房養(yǎng)老的發(fā)展歷史

以房養(yǎng)老制度在2003年首次以“反向抵押貸款”的形式被提出。2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)中指出要將養(yǎng)老作為一種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展，而不是將其作為事業(yè)，這使得養(yǎng)老事業(yè)開(kāi)始受到社會(huì)市場(chǎng)的重視，一系列的類似于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。2014年，原保監(jiān)會(huì)在《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中正式將北京、上海、廣州、武漢四地作為以房養(yǎng)老政策的試點(diǎn)，期限為兩年。2016年，將試點(diǎn)范圍進(jìn)行擴(kuò)大，原定兩年的試點(diǎn)時(shí)間也進(jìn)行了延長(zhǎng)。在此之后，北京、上海陸續(xù)推出了類似的政策。2017年，北京推出了“養(yǎng)老房屋銀行”模式，該種模式所強(qiáng)調(diào)的是房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移;上海推出的“以房自助養(yǎng)老”養(yǎng)老模式采取的是則是售后返租。到了2018年，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)宣布取消了試點(diǎn)城市，將政策在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

3、以房養(yǎng)老推廣困難的原因

3.1傳統(tǒng)觀念深入人心

我國(guó)是非常注重血脈傳承德的國(guó)家，老年奔波一生就是為了給自己兒女一個(gè)優(yōu)越的生活條件，與之相對(duì)應(yīng)的是當(dāng)他年紀(jì)大了以后，他希望自己的子女能夠贍養(yǎng)他，讓他可以安享晚年。除此之外，對(duì)于以房養(yǎng)老推行的另一大阻力便是老年人的房屋觀，其認(rèn)為，“無(wú)房則無(wú)家”“有家才能安”，房屋在老年人心中占有重要的地位。

3.2服務(wù)水平不穩(wěn)定

以房養(yǎng)老推廣困難的另一個(gè)原因是我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)提供服務(wù)的水平參差不齊。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)容不夠豐富和全面，服務(wù)項(xiàng)目的層次目前也處于較低的水平，不能全面的滿足老年人更深層次的需求。另一方面則是養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的工作人員的素質(zhì)亟待提高。由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的收入較低，工作十分辛苦，因此一些年輕人不愿加入到這個(gè)行業(yè)，這就導(dǎo)致了大部分護(hù)理人員的學(xué)歷較低，年齡較大，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)，這就使得服務(wù)達(dá)不到老年人的要求。

3.3缺乏相關(guān)立法的規(guī)制

“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老保險(xiǎn)形式在我國(guó)被提出的時(shí)間相較于國(guó)外一些國(guó)家來(lái)說(shuō)是比較晚的，其最早是在2003年被提出。由于提出的時(shí)間比較晚，在發(fā)展過(guò)程中我國(guó)一直沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)以房養(yǎng)老這一保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)制，這就使得“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)缺乏法律的保障，監(jiān)督機(jī)制也不夠完善。因此，我國(guó)以房養(yǎng)老的發(fā)展大多數(shù)借鑒了國(guó)外一些國(guó)家的發(fā)展模式，這就出現(xiàn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展在我國(guó)水土不服的現(xiàn)象。因此，出現(xiàn)了一系列的諸如保險(xiǎn)欺詐等嚴(yán)峻地問(wèn)題，老年人對(duì)于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)失去了信心，以房養(yǎng)老的推廣受到了極大的阻礙。

3.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。主要原因是隨著社會(huì)的發(fā)展，科技水平越來(lái)越高，隨之醫(yī)療水平人口也在不斷提高，這就使得人均壽命越來(lái)越長(zhǎng)，整個(gè)保險(xiǎn)周期隨之變長(zhǎng)。在這個(gè)期間，其他的一些不確定性因素，例如利率、房?jī)r(jià)等的波動(dòng)對(duì)于保險(xiǎn)的干擾也是不間斷的，反向按揭的風(fēng)險(xiǎn)也就變的更大了，這在一定程度上大大的打擊了一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)以房養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的積極性。

4、居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用

在以房養(yǎng)老的推廣過(guò)程中，不妨將居住權(quán)融入其中，增加以房養(yǎng)老對(duì)于老年人權(quán)利的保障，居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用主要集中在以下兩種形式：

4.1簽訂附條件的《居住權(quán)養(yǎng)老協(xié)議》

居住權(quán)作為一種新型的用益物權(quán)其最大的優(yōu)點(diǎn)就在于它自身的穩(wěn)定性，它自身的物權(quán)屬性可以通過(guò)登記的形式進(jìn)行公示，從而對(duì)抗第三人。居住權(quán)可以使老年人無(wú)需采用放棄房屋的所有權(quán)或者將房屋進(jìn)行抵押的方式來(lái)獲取養(yǎng)老服務(wù)，其只需替房屋設(shè)置一個(gè)居住權(quán)便可以獲取一定的養(yǎng)老服務(wù)，這樣便不會(huì)與老年人的傳統(tǒng)觀念相抵觸。老年人可以與提供以房養(yǎng)老服務(wù)的單位或者企業(yè)簽訂附條件的《居住權(quán)養(yǎng)老協(xié)議》，約定自己一定期限內(nèi)在對(duì)房屋享有居住權(quán)，從而靈活出讓居住權(quán)來(lái)得到更好的養(yǎng)老服務(wù)。

《民法典》關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立讓以房養(yǎng)老自此有了法律的明確保障，也為社會(huì)組織開(kāi)展的以房養(yǎng)老的中介活動(dòng)提供了法律依據(jù)。通過(guò)社會(huì)組織搭建磋商平臺(tái)并制定的《居住權(quán)養(yǎng)老協(xié)議》是具有一定的穩(wěn)定性的，同時(shí)對(duì)于雙方當(dāng)事人也具有一定的約束力且。該協(xié)議可以規(guī)范雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，提升雙方對(duì)協(xié)議中權(quán)利和義務(wù)的理解度，并在其后監(jiān)督協(xié)議的履行、變更和終止等，從而盤(pán)活老年人房屋的養(yǎng)老價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，提高老年人的生活質(zhì)量。

4.2基于售后回租并融合居住權(quán)制度的商業(yè)保險(xiǎn)型以房養(yǎng)老

該以房養(yǎng)老模式是將房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)公司，以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)作為保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行投保的，但為保障養(yǎng)老方的居住利益，在保險(xiǎn)公司所有的房產(chǎn)上為養(yǎng)老方設(shè)置了居住權(quán)。保險(xiǎn)公司作為商主體，居住權(quán)的設(shè)置，理論上為養(yǎng)老方提供的居住不會(huì)是免費(fèi)的（可成為租金），只是在執(zhí)行上，以該租金抵消了部分應(yīng)給付的養(yǎng)老金，則就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓又回租即售后回租，又稱為融資租賃。

“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開(kāi)展以售后回租與居住權(quán)制度為前提、為基礎(chǔ)，同時(shí)又將該前提、該基礎(chǔ)融入到該保險(xiǎn)的主線與框架當(dāng)中，而該保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展、雙方利益的實(shí)現(xiàn)又依賴于融投資的運(yùn)用。“以房養(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)，對(duì)于養(yǎng)老方是以房產(chǎn)融資而投資于保險(xiǎn)，對(duì)于保險(xiǎn)公司是以保險(xiǎn)融資投資于房產(chǎn)，雙方是房產(chǎn)與保險(xiǎn)的互為融投資。該售后回租中，養(yǎng)老方的權(quán)利以設(shè)置的居住權(quán)實(shí)現(xiàn)，保險(xiǎn)公司的權(quán)利融入到養(yǎng)老金給付的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)，而且更好的保障雙方的利益，便利了“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開(kāi)展。

5、居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

5.1居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的發(fā)展空間

2021年，《民法典》正式出臺(tái)，規(guī)定了居住權(quán)制度。老年人可以將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給保險(xiǎn)公司，而自己保有該房屋的居住權(quán)。居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用相較于我國(guó)之前在試點(diǎn)城市開(kāi)展的以反向抵押為主導(dǎo)的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，其更加具有公信力和保障性。為了以房養(yǎng)老更進(jìn)一步的得到推廣，我們可以擴(kuò)大設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)的范圍，將其他類型的不動(dòng)產(chǎn)，如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)住房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)、農(nóng)村家庭承包的土地使用權(quán)等納入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問(wèn)題。

居住權(quán)的提出將加速我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)的循環(huán)，因?yàn)橹袊?guó)目前已經(jīng)步入了老齡化的社會(huì)，因此，城鎮(zhèn)進(jìn)入退休后生活的人群基數(shù)會(huì)加大，而對(duì)于農(nóng)村來(lái)說(shuō)，老年人大多數(shù)沒(méi)有社會(huì)保障，沒(méi)有固定的收入，子女又無(wú)暇照顧老人，他們只有自己的一座房產(chǎn)卻無(wú)法變現(xiàn)來(lái)改善自己生活，這就大大的降低了房屋的使用效能以及其自身的流通性。而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型以及市場(chǎng)不斷培育，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的潛在需求將會(huì)不斷呈現(xiàn)，供給主體也將不短擴(kuò)容，老年人對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)便會(huì)逐漸加大，而不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)很大的發(fā)展空間。

5.2為房屋設(shè)立居住權(quán)會(huì)導(dǎo)致房屋的交易率降低

首先，居住權(quán)與租賃關(guān)系有著明顯的不同，雖說(shuō)“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關(guān)系，最長(zhǎng)期限不得超過(guò)20年，且存在租金利益，即使存在長(zhǎng)期租賃合同，也不是無(wú)刃可解。而居住權(quán)的時(shí)間期限，理論上可以無(wú)限長(zhǎng)、直到居住權(quán)人死亡才會(huì)消失。新業(yè)主即便獲得不動(dòng)產(chǎn)證、取得所有權(quán)，也無(wú)法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的事實(shí)，沒(méi)有權(quán)利趕走居住權(quán)人。同時(shí)，居住權(quán)無(wú)償是原則、有償為例外，不約定就不會(huì)存在收益。

其次，居住權(quán)與抵押也有著明顯區(qū)別，抵押權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只要債權(quán)債務(wù)得以解決，抵押的解除水到渠成。而居住權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)更加復(fù)雜，且更多的基于愛(ài)情、親情等情感，一旦設(shè)立居住權(quán)，可能只有等到居住權(quán)自行消滅，中途解除居住權(quán)的可能性較小、難度較大。

居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益，但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)相當(dāng)影響，讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。未來(lái)房產(chǎn)交易，必須考慮到居住權(quán)的存在，這是房產(chǎn)交易不容忽視的變量。

結(jié)語(yǔ)：

《民法典》將居住權(quán)定義為用益物權(quán)，將房屋居住的權(quán)利與房屋所有權(quán)進(jìn)行了分離，實(shí)現(xiàn)了將養(yǎng)老方的房產(chǎn)所有權(quán)與居住利益解綁，將解綁以后的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，大大降低了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)，能夠更好的保障保險(xiǎn)公司主要利益的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，居住權(quán)的物權(quán)屬性也為老年人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供了保障，這樣可以使雙方利益得到均衡，使雙方的利益達(dá)到最大化，老年的養(yǎng)老問(wèn)題也會(huì)得到很大的緩解。 可以說(shuō)，以房養(yǎng)老釋放了大量的房源，擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，但是對(duì)設(shè)有居住權(quán)房屋的房屋進(jìn)行交易，這可能會(huì)大大的增加買受人的顧慮?？梢哉f(shuō)，居住權(quán)的提出既為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，同時(shí)又為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

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作者簡(jiǎn)介：

程歡，女，1996年2月18日，河北唐山市，漢族，碩士在讀，研究方向：民商法學(xué)。