羅振城

摘要：在我國房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)高速發(fā)展背景下，目標(biāo)客戶群體對房地產(chǎn)項目運行的特色要求不斷提升，對規(guī)劃工作開展的精細度要求也不斷提升。本文在明確規(guī)劃設(shè)計概念和基本要求基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的重要地位，提出了其在房地產(chǎn)開發(fā)中影響作用發(fā)揮的途徑，以此不僅能夠為相關(guān)工作開展提供指導(dǎo)，還能夠為房地產(chǎn)建設(shè)整體工作水平提升奠定良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計;房地產(chǎn)開發(fā);積極影響

房地產(chǎn)項目開發(fā)是系統(tǒng)性、持續(xù)性的工作流程，各個環(huán)節(jié)之間的影響較為深入，尤其是規(guī)劃設(shè)計工作的開展，作為前期立項和項目建設(shè)的重要銜接流程，不僅能夠確保項目特色在后期建設(shè)中真正體現(xiàn)出來，更能夠為客戶群體提供更有特色的房地產(chǎn)項目，避免后續(xù)出現(xiàn)衍生問題。對于設(shè)計人員來說，強化對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的認識，構(gòu)建良好的建筑品牌，對城市建設(shè)也具有積極的促進作用。

1、規(guī)劃設(shè)計的概念和基本要求

1.1 規(guī)劃設(shè)計的概念

規(guī)劃設(shè)計是在綜合考慮政治、經(jīng)濟、歷史文化、民俗、地理、氣候等多方面因素的基礎(chǔ)上，對項目進行具體的規(guī)劃或總體設(shè)計。房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，是在此基礎(chǔ)上延伸，依照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展基本要求，對土地及其附屬建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施等進行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的綜合性活動。其內(nèi)容包括從立項、土地處理工作、房屋建造、工程驗收至交付使用的各個環(huán)節(jié)。在不同城市規(guī)劃發(fā)展要求下，在不同概念要素融入情形下，房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計不同環(huán)節(jié)所考慮的重點也有所不同。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的基本要求

時代發(fā)展背景下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計工作面臨更加復(fù)雜的形勢，在具體工作中需要考慮的因素更加復(fù)雜。對于相關(guān)方面的工作人員來說，必須要堅持對應(yīng)的工作要求，實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計水平的不斷提升。首先，規(guī)劃設(shè)計方案要能夠體現(xiàn)城市文化特征的要求，尤其是在城市文化特色較為鮮明的城市，要能夠?qū)⑼獠凯h(huán)境設(shè)計與城市文化特色相統(tǒng)一，能夠通過風(fēng)格、色彩、造型等方面的設(shè)計，彰顯出城市特色所在。其次是要能夠貼合目標(biāo)客戶群體的實際需求，實現(xiàn)項目的精準(zhǔn)定位，要能夠通過細節(jié)方面的設(shè)計，實現(xiàn)實際定位與客戶的真實需求相一致。再次，是要能夠通過規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造合理的企業(yè)利潤，要能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的有機統(tǒng)一[1]。最后，在規(guī)劃設(shè)計工作開展中，要能夠適應(yīng)國家在綠色節(jié)能建筑方面的規(guī)范要求，要能夠?qū)崿F(xiàn)新型施工技術(shù)和綠色節(jié)能材料的高水平應(yīng)用，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。

1.3 規(guī)劃設(shè)計工作的影響因素

新時代背景下，規(guī)劃設(shè)計工作開展面臨的因素更加復(fù)雜，其主要體現(xiàn)在如下幾個方面：一是國家和行業(yè)最新規(guī)范的實施要求，雖然我國房地產(chǎn)整體經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已經(jīng)形成較為完善的發(fā)展體系，但是在實際運行中，依然存在很多問題。因此國家和行業(yè)不斷提出新型規(guī)范，以確保行業(yè)整體健康發(fā)展。二是受到建設(shè)單位企業(yè)文化因素影響，尤其是精英理念方面影響，對實際設(shè)計工作思路導(dǎo)向具有較為明顯的影響。三是設(shè)計團隊的整體工作素質(zhì)，包括現(xiàn)場施工方面的實踐能力等，對設(shè)計方案的合理性具有重要影響。四是設(shè)計平臺和技術(shù)應(yīng)用，新型技術(shù)應(yīng)用能夠更好的提升整體規(guī)劃設(shè)計水平。

2、房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計的地位

2.1 體現(xiàn)居民的文化訴求

在我國社會經(jīng)濟保持高速發(fā)展的背景下，城市居民對房地產(chǎn)開發(fā)的要求已經(jīng)從單純的居住要求，變更為社會文化的重要活動場所。通過對項目建設(shè)的整體規(guī)劃，首先是能夠更好的提升項目的質(zhì)量和性能，還能夠?qū)ι鐓^(qū)文化發(fā)展起到積極的促進作用，能夠推動社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的結(jié)合。同時，合理的規(guī)劃設(shè)計方案，也是實現(xiàn)土地資源的充分利用，推動土地經(jīng)濟的集約化發(fā)展，為資源合理配置起到積極的促進作用[2]。

2.2 影響房地產(chǎn)項目的成敗

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的背景下，更加優(yōu)秀的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案，能夠在前期招商和后期口碑建設(shè)等方面起到積極的作用。房地產(chǎn)小區(qū)作為城市運行的基本組成細胞，在規(guī)劃設(shè)計方案中，通過特色項目的融入，能夠從各個經(jīng)營和銷售角度出發(fā)，吸引更多具有同質(zhì)文化的群體，從而更好的提升整體銷售業(yè)績。銷售業(yè)績的提升，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟收益，推動自身保持長期健康發(fā)展。

2.3 提升項目邊際效益水平

新時代發(fā)展背景下，跨界經(jīng)營已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展體系的重要特征，獲取更多元化的經(jīng)營資源。為更好地滿足企業(yè)運行體系完善的需求，通過科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)樹立更為明顯的競爭優(yōu)勢，帶來發(fā)展的持續(xù)動力，也能夠更高水平的提升項目邊際效益水平，獲得更多的額外收益。

3、規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)中的積極影響

3.1 強化人員有機結(jié)合

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是設(shè)計部門的基本工作，但是其在整體上受到各個方面因素的影響。尤其是造價和施工管理方面的影響更為深入。在規(guī)劃設(shè)計的細節(jié)層面，還需要相關(guān)工程部門做好審核工作，確保施工圖紙和施工組織方案能夠符合實際運行的要求[3]。因此設(shè)計人員在開展設(shè)計工作時，需要從項目的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、安全性、合理性等各個方面著手，強化與審核部門之間的溝通和評估，確保設(shè)計方面在符合規(guī)范的情形下，能夠達到更加優(yōu)化的水平。尤其是在房地產(chǎn)項目成本控制要求不斷提升的情形下，要能夠在成本和質(zhì)量控制方面取得平衡，實現(xiàn)二者的有機統(tǒng)一。

3.2 充分挖掘優(yōu)化空間

充分挖掘和優(yōu)化室內(nèi)外空間，是新時期房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計工作的基本要求。在設(shè)計工作開展中，設(shè)計人員要能夠全過程堅持“以人為本”的設(shè)計理念，要能夠?qū)崿F(xiàn)對項目整體空間的優(yōu)化，充分考慮采光、商業(yè)布局便利性、綠化和休閑的實際需求，充分利用地形優(yōu)勢，將各種要素有機整合在一起。同時，在室內(nèi)設(shè)計方案中，要能夠?qū)⒖臻g利用最大化，要能夠?qū)崿F(xiàn)私密性、安全性等各個方面的有機統(tǒng)一。通過靈活式的空間組合方式，盡量減少客戶在后期裝修階段不必要的改動，以此實現(xiàn)空間的合理化應(yīng)用，減少企業(yè)和用戶在這方面不必要的投入。

3.3 避免工程返工

在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，設(shè)計方案是工程施工的基本性指導(dǎo)文件，對工程施工過程控制具有重要影響。返工現(xiàn)象的存在，不僅會對建筑質(zhì)量控制造成一定的影響，更會造成建設(shè)環(huán)節(jié)不必要的經(jīng)濟損失。這就要求設(shè)計人員能夠更加深入的了解工程施工技術(shù)的基本要求和細節(jié)問題。但是在實際工作開展中，多數(shù)設(shè)計人員僅能夠從原理上掌握施工要求，但是對施工現(xiàn)場實踐要求了解不夠深入，在這種情形下，必然會出現(xiàn)設(shè)計精度和深度方面的問題，對施工現(xiàn)場管理和施工質(zhì)量控制等都造成較為明顯的影響。

3.4 減少成本浪費

時代發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)從粗放式發(fā)展模式逐步轉(zhuǎn)向精細化管理狀態(tài)，在設(shè)計方案不夠合理的情形下，就會造成后期業(yè)主滿意度降低，甚至?xí)霈F(xiàn)自行修改設(shè)計的情形，以此不僅給結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定性和安全性造成影響，還會使得社會資源產(chǎn)生較為明顯的浪費。因此在進行規(guī)劃設(shè)計時，要求設(shè)計人員能夠站在業(yè)主的角度來考慮問題，實現(xiàn)整體方案的優(yōu)化。例如在某些設(shè)計方案中，要通過衛(wèi)生間門的合理設(shè)計，提升使用的便利性，又能夠避免對家具擺設(shè)等造成影響[4]。在開展設(shè)計前，企業(yè)要能夠?qū)ｉT成立戶型研究小組，強化對目標(biāo)客戶群體的調(diào)研，構(gòu)建完善的戶型評價體系，以用戶的需求為設(shè)計導(dǎo)向，更好的開展規(guī)劃設(shè)計工作。

3.5 提升企業(yè)經(jīng)濟效益水平

在房地產(chǎn)項目運行中，規(guī)劃設(shè)計工作開展的根本目的，就是為了在保障社會效益的前提下，實現(xiàn)更多的經(jīng)濟效益。做好規(guī)劃設(shè)計工作，將其對經(jīng)濟效益實現(xiàn)的積極影響展現(xiàn)出來，可以從如下幾個方面著手：一是要能夠適應(yīng)目標(biāo)客戶群體的實際需求，打造高品質(zhì)的建筑項目，更好的提升項目自身的競爭優(yōu)勢。二是要能夠強化創(chuàng)新思維，要能夠通過創(chuàng)新設(shè)計吸引客戶注意力，更好的開拓新型發(fā)展道路。三是要能夠強化新型設(shè)計技術(shù)的應(yīng)用，實現(xiàn)對設(shè)計方案的整體優(yōu)化，確保施工成本控制能夠達到最優(yōu)化水平。

4、結(jié)束語

新時期背景下，規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)工作中的影響更加明顯，對于設(shè)計人員來說，必須要革新新型設(shè)計理念，強化新型技術(shù)應(yīng)用，以此才能夠?qū)⑵浞e極影響發(fā)揮出來，為市場提供更多優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目。

參考文獻：

[1]徐超敏.房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計[J].地產(chǎn)，2019（21）：23.

[2]劉穎婕.房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計的結(jié)合探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（27）：55.

[3]曾念盛.中小型房企項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化控制策略分析[J].四川水泥，2019（03）：52.

[4]趙潔敏. 我國房地產(chǎn)公司核心競爭力提升策略研究[D].沈陽建筑大學(xué)，2018.