宋杰

“今天房東阿姨主動(dòng)和我談續(xù)約的事，竟然沒有漲我房租，我真是要淚目了。同期的周邊房租已經(jīng)漲了15%多了，不容易……”近日，上海滬漂族李小姐在微信朋友圈這樣寫道。

據(jù)CRIC城市租賃數(shù)據(jù)庫顯示，今年以來，上海私人房源市場(chǎng)租金已連續(xù)7個(gè)月上漲，半年成交量均處于高位，其中6月打破近兩年紀(jì)錄，登頂最高峰，達(dá)89元/㎡/月。

“從8月成交租金來看，私人房源租金相較年初漲幅在12%左右，像自如這類分散式公寓，漲幅在5%左右?！盋AIC集團(tuán)戰(zhàn)研中心分析師鄔晶菁近期接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，8月租賃指數(shù)為272.8，今年租金累計(jì)上漲10.8%。“前幾年漲幅都在5%以內(nèi)，個(gè)別年份還不到3%，今年漲幅特別明顯?！北R文曦對(duì)記者說。

8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，其中明確：注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。在此背景下，未來上海的房租會(huì)沖高回落嗎？

5年搬了3次家

滬漂族：我們太難了

新上海人吳波2016年大學(xué)畢業(yè)，彼時(shí)正趕上“互聯(lián)網(wǎng)公寓租賃元年”，?整個(gè)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域風(fēng)起云涌，在互聯(lián)網(wǎng)的深度嫁接之下，可謂群雄逐鹿。

吳波是租客中第一批“吃螃蟹”的，當(dāng)時(shí)，他與上海寓見公寓簽訂了租房合同，月租1780元/月在浦東高行鎮(zhèn)，“押二付一”正常居住了兩年。

“但租金越住越便宜，第二年只要1500元/月，第三年只要1400元/月了，每次降價(jià)都是要求提前簽合同?！眳遣ǜ嬖V記者。

結(jié)果在2018年10月，寓見公寓一紙公告宣布遭遇資金鏈危機(jī)，數(shù)萬名租客被房東勒令搬家，吳波也成了其中一員。

當(dāng)時(shí)由于上海所租房子的運(yùn)營(yíng)方“跑路”，在民警指導(dǎo)下吳波簽了房屋清退證明，原本以為事情到此結(jié)束。沒想到兩年后的2020年，吳波卻接到了一則來自甘肅省慶陽市仲裁委的短信，通知他被一家商業(yè)保理公司申請(qǐng)仲裁?！皢栴}就出在當(dāng)時(shí)租的房子上！”吳波說。

原來，那年吳波使用的租金貸平臺(tái)元寶e家將他的個(gè)人信息賣給了第三方債務(wù)公司，并偽造了債務(wù)合同，如果缺席仲裁后果嚴(yán)重。吳波立即報(bào)警立案，他的仲裁案才暫時(shí)進(jìn)入了“凍結(jié)狀態(tài)”。

“我報(bào)案以后，民警來問過我一些問題，此后，對(duì)方的仲裁在一個(gè)月后以‘未及時(shí)繳納仲裁費(fèi)為由被自動(dòng)中止了，直到現(xiàn)在這事再無下文?！?月6日吳波向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者講述道。

寓見公寓爆雷后的半年，吳波住在公司宿舍暫時(shí)過渡。

2019年6月，他通過某知名租房平臺(tái)，加上服務(wù)費(fèi)共計(jì)2700元/月租住在浦東張江鎮(zhèn)板塊。

“那間房有陽臺(tái)，大概20平方米，管理還算規(guī)范，但屬于男女混租，日常管理很混亂，保潔也是越來越亂，而且每年必漲10%成了潛規(guī)則，房租越來越貴，管理越來越差，投訴無門，住了一年半以后，我果斷放棄合租生活。”吳波回顧道。

2021年?“國(guó)際青年公寓”開始興起，吳波再次搬家入住某大型房企旗下全租賃公寓?，位于松江泗涇板塊，一室一廳一廚一衛(wèi)45平方米2700元/月。

“從區(qū)域而言和張江一樣遠(yuǎn)離市區(qū)，但在價(jià)位一樣的情況下，我從合租變單住了?！眳遣ㄏ蛴浾呓榻B，“整體還可以，但存在以管理大學(xué)生的方式管理租客，比如揚(yáng)言垃圾擺放不到位就要替消防罰款?！?/p>

“上海市區(qū)的房租不起，我們滬漂一族太難了?！眳遣▽?duì)記者說。

軌交房月租金均價(jià)已突破7000元，后市如何？

對(duì)于像吳波這樣的滬漂族而言，租房區(qū)域首選離公司近，其次就是要交通方便離地鐵近，這種距離地鐵近的房源被俗稱為“軌交房”。

目前，上海仍在持續(xù)不斷地推進(jìn)軌道交通建設(shè)。除了已有的19條（含磁懸浮不含金山鐵路）、460座車站，還有在建線路共9條，包括14號(hào)線、18號(hào)線一期北段、機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線、嘉閔線等。今后，上海軌交房數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增加。

據(jù)城市測(cè)量師行于近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，如今，想花3000元在上海租軌交房的難度越來越大了。

據(jù)RVMS系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，今年前7個(gè)月雖然均價(jià)環(huán)比漲幅不斷收窄，但軌交房的漲幅一直高于非軌交房，并且隨著價(jià)格差距的進(jìn)一步拉開，軌交房的成交占比持續(xù)下降。目前一套上海軌交房平均租金為7743元/月，自今年年初以來穩(wěn)步提升，與非軌交房租金的差距整體呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

具體來看，目前軌交房租金主要集中在每套5000～7000元/月，約占全市所有軌交房小區(qū)的34%，僅有2%的軌交房平均月租金在每套3000元以下。與去年同期相比租金結(jié)構(gòu)明顯上移，月平均租金5000元以下小區(qū)不足30%。

該報(bào)告顯示，由于每條線路途經(jīng)區(qū)域不同，不同線路的平均租金也會(huì)有不小的差異。途經(jīng)五角場(chǎng)、四川北路、南京東路、豫園、淮海中路、虹橋商務(wù)區(qū)等市級(jí)商圈的10號(hào)線，其站點(diǎn)周邊住宅的平均租金最高，接近每套10000元/月。途經(jīng)小陸家嘴—張楊路、南京東路、南京西路、中山公園、虹橋商務(wù)區(qū)等市級(jí)商圈的2號(hào)線，雖然平均租金不是最高，但其周邊住宅的投資價(jià)值相對(duì)較高。

不過與去年同期相比，所有線路周邊住宅物業(yè)的投資價(jià)值均有降低，租金房?jī)r(jià)比下降0.07%～0.22%不等。

“從存量上來看，目前全市14000多個(gè)存量住宅小區(qū)、800萬套房源中，軌交房小區(qū)接近7000個(gè)，有超過350萬套房源。分戶型來看，兩房數(shù)量最多、超過50%，一房和其他戶型比例相當(dāng)?！背鞘袦y(cè)量師行在報(bào)告中這樣提到。

“6月畢業(yè)季來臨，大量租賃需求釋放，掛牌、成交量雙雙上升。上海各區(qū)域6月租金漲跌各占一半，同比去年全線增長(zhǎng)，半年內(nèi)幾乎所有區(qū)域均有所上漲，楊浦區(qū)租金半年漲11.1%，靜安、青浦區(qū)半年漲10.6%，僅閔行呈下跌狀態(tài)。從成交量來看，青浦、松江、閔行、浦東等郊區(qū)為畢業(yè)生更青睞的租住地，在成交量上有所上升?！盋AIC集團(tuán)戰(zhàn)研中心分析師鄔晶菁對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，“未來預(yù)計(jì)上海的租金趨勢(shì)一定是上漲的，只是漲幅可能會(huì)受到調(diào)控，或者受到大型租賃社區(qū)入市的影響，增速減緩。”

據(jù)自如研究院發(fā)布的有關(guān)報(bào)告顯示，上海依然位列畢業(yè)生租住城市第一梯隊(duì)，吸引眾多大學(xué)生奔赴發(fā)展。在此背景下，長(zhǎng)租市場(chǎng)率先回暖，成交量攀升，其中，上海整租、合租成交量同比上漲分別超過15%和6%，環(huán)比上漲分別超過8%和5%。下半年，伴隨大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)、規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)等各項(xiàng)政策的不斷完善與落地，長(zhǎng)租市場(chǎng)的活躍度將進(jìn)一步升高，滿足更多新市民、青年人的租住品質(zhì)升級(jí)需求，助力多樣化住房租賃供給體系構(gòu)建，打造高質(zhì)量租住生活形態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，一般全年有兩次租金漲幅，?一次是年初返工潮，第二次就是畢業(yè)季，前者需求往往更多。

“今年很特別的地方是畢業(yè)季的需求快趕上了過年的返工潮，短期的失衡主要在于上海就業(yè)環(huán)境好，高校畢業(yè)生愿意留在上海發(fā)展。同時(shí)，因?yàn)橐咔橐蛩?，到?guó)外深造或者到國(guó)外工作的機(jī)會(huì)減少，這些人還是想留在一線城市發(fā)展。上海是他們最愿意工作生活的地方。”盧文曦說，“今年租賃旺季結(jié)束，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，四季度成交量會(huì)快速下降，租金價(jià)格會(huì)維持震蕩或者小幅回落的走勢(shì)?！?/p>

（文中吳波應(yīng)受訪者要求系化名）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第17期）