◇南京郵電大學 葉 欣 馬文清 王 然

在“公民同招”政策背景下，本文選取南京市排名前十五名的優(yōu)質(zhì)初中，通過構(gòu)建特征價格模型，和運用差分回歸方法，借鑒邊界固定效應法，與非觀測學校的學區(qū)房進行對比分析，考察該政策對學區(qū)房價格的溢價效應。實證結(jié)果表明，屬于該觀測范圍內(nèi)的學區(qū)房相較于其他學區(qū)房帶來13.1%的溢價。基于本研究，我們將深度剖析該政策導致的溢價效應，為教育事業(yè)的發(fā)展改革助力。

近些年民辦教育蓬勃發(fā)展，導致“掐尖擇優(yōu)”等問題層出不窮。針對此教育亂象，2019年江蘇省教育廳出臺“公民同招”政策，明確提出全面實行公民辦學校同步報名，指出民辦學校報名超計劃的全部實行電腦隨機派位錄取。該政策本意是對于公民辦學校要堅持一視同仁，兩者之間互不享有招生特權(quán)，這樣才能實現(xiàn)義務教育的均衡發(fā)展。但在實施過程中，不確定性的出現(xiàn)使得家長更愿意購買優(yōu)質(zhì)公辦校片區(qū)的房子作為入學保障，這也導致學區(qū)房的價格不斷攀高。本文在“公民同招”政策的實行下，基于南京市的住宅價格來研究學區(qū)房溢價，為政策的制定和教育資源合理分配提供建議。

1 數(shù)據(jù)和計量模型設定

1.1 數(shù)據(jù)來源

我們借鑒邊界固定效應法，在“重點初中”學區(qū)范圍邊界處進行“學區(qū)-非學區(qū)”樣本配對，利用差分模型控制大部分不可觀測的區(qū)位特征，以更好地估計教育質(zhì)量在房價中的資本化效應。

我們收集了近三年南京市公辦初中的中考平均分、四星高中上線率、600分以上人數(shù)等數(shù)據(jù)，進行賦值排序，并參考多方面社會因素，最后篩選出學校實力排名前15的公辦初中設為“重點初中”。依照2020年南京市初中學區(qū)范圍劃分標準，確定相應學區(qū)房范圍。

我們收集了這些學區(qū)房與之后配對的非學區(qū)房2018年6月至2020年6月的二手房成交數(shù)據(jù)，房屋物理特征數(shù)據(jù)來源為貝殼網(wǎng)，根據(jù)網(wǎng)站歷史成交記錄手工錄入，區(qū)位特征來源為高德地圖。剔除異常值后最終得到2093個有效樣本數(shù)據(jù)。

1.2 數(shù)據(jù)預處理

（1）數(shù)據(jù)劃分。

我們借鑒借鑒邊界固定效應法將“重點初中”學區(qū)與周邊“非重點初中”學區(qū)進行小區(qū)配對，“小區(qū)對”中兩小區(qū)的最大間距設置為3千米。再根據(jù)房屋物理與區(qū)位特征配對到具體的“房屋對”，得到1046組有效樣本數(shù)據(jù)。本文將收集到的數(shù)據(jù)劃分為物理特征與區(qū)位特征、教育特征。

物理特征為學區(qū)房所在小區(qū)及樓層開發(fā)時即做規(guī)范，包括容積率（FAR）、綠化率（GREEN）、房齡（HAGE）和電梯情況（LIFT）。

區(qū)位特征為學區(qū)房區(qū)位本身具有的屬性，包括到市中心的距離（D_CENTER）、到地鐵站的距離（D_SUBWAY）、到醫(yī)院的距離（D_HOSPITAL）。其中，市中心定義為新街口地鐵站，地鐵站定義為距離該住宅最近地鐵站。

教育特征為學區(qū)對房價的影響程度。

（2）描述性統(tǒng)計。

全樣本平均房齡為19.6年，平均綠化率為32.77%，平均容積率為2.28，距離市中心的平均直線距離為7.23公里。全樣本平均交易價格約為39422.87元/平方米。其中，“重點初中”學區(qū)房均值為46550元/平方米，周邊“非重點初中”學區(qū)均值為32295元/平方米，由此可以明顯看出學區(qū)房所帶來的溢價。

（3）模型設定。

a、半對數(shù)特征價格模型。本文為了研究學區(qū)房溢價，我們選擇房價的對數(shù)形式作為被解釋變量建立半對數(shù)特征價格模型進行回歸，方程形式如下所示：

b、差分方程。為了消除遺漏變量的影響，我們首先將學區(qū)房小區(qū)進行配對，使得同一個“小區(qū)對”中兩個小區(qū)除了學區(qū)特征外的其他區(qū)位特征差異很小，并通過對“小區(qū)對”中兩個小區(qū)的被解釋變量和解釋變量進行一階差分來消除掉兩個小區(qū)相同的不可觀測變量，從而得到更為可信的學區(qū)房溢價，差分方程如下所示：

（4）實證結(jié)果。

我們利用Stata軟件根據(jù)我們獲得的2093個樣本以及1046組配對樣本對上述方程進行回歸，得到的回歸結(jié)果如表1所示。

表1 回歸結(jié)果

2 結(jié)論與建議

實證結(jié)果表明，“公民同招”政策下南京市優(yōu)質(zhì)公辦初中學區(qū)房有明顯溢價。我們借鑒借鑒邊界固定效應法，通過建立配對回歸模型并進行差分，實證結(jié)果表明，屬于該觀測范圍內(nèi)的“重點初中”學區(qū)房相較于周邊“非重點初中”學區(qū)房有13.1%的溢價。

基于以上結(jié)論，通過查閱相關(guān)政策，我們得出以下幾點建議：

從政府方面，2019年7月《中共中央國務院關(guān)于深化教育教學改革全面提高義務教育質(zhì)量的意見》中明確提出全面推行公辦和民辦學校同步招生，“公民同招”能在一定程度上為“擇校熱”降溫，縮小校際間的生源差距；同時該制度也能緩解“公退民進”的緊張局面，提高教育質(zhì)量，促進義務教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。政府應該切實落實“公民同招”政策，明確義務教育與基礎教育的重要性，促進該階段教育公平，加大對基礎教育資源的投資合理配置各校的教學資源。

從學校方面，公辦初中應注重創(chuàng)新教育理念、高效配置教育資源、加強課程教學和師資建設，注重教育資源的投入與質(zhì)量，提高教學水平。民辦初中應通過不斷進行制度創(chuàng)新，推動我國教育體制機制改革、拓展優(yōu)質(zhì)多元的教育資源、穩(wěn)定經(jīng)濟增長。公辦與民辦初中共同努力，才能促進“公民同招”政策的平穩(wěn)推進，達到政策目的。

從家長方面，“公民同招”政策的實施一定程度上帶來學區(qū)房溢價，但也緩解了“擇校熱”帶來的費用問題及隨之而來的社會問題。家長應順應政策倡導的教育理念，在擇校與購房時綜合考量，多方面調(diào)研學校背景、學區(qū)房的投入回報比率、孩子自身性格與學習特點等，不能僅以公辦初中優(yōu)質(zhì)程度作為購房依據(jù)。