楊嬿寧

摘? 要：民法典新設(shè)居住權(quán)制度迎合民生國(guó)策，符合人口老齡化的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，有利于保障弱勢(shì)群體的居住利益，能夠作為我國(guó)住房保障制度的補(bǔ)充，利于遏制房?jī)r(jià)高漲的趨勢(shì)，而且還能夠擴(kuò)大房屋的利用價(jià)值，對(duì)于司法實(shí)踐具有積極意義。本文著重分析民法典新設(shè)居住權(quán)的意義，不僅可以深刻理解國(guó)家制定這一制度的初衷，還可以為今后更好地建立居住權(quán)制度研究奠定理論基礎(chǔ)，符合現(xiàn)代社會(huì)對(duì)居住制度的時(shí)代要求。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);弱勢(shì)群體;物權(quán);民法典

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-9052（2021）08-00-02

《中華人民共和國(guó)民法典》是我國(guó)第一部以“法典”命名的法律，自2021年1月1日起實(shí)施。從1986年的民法通則到現(xiàn)在的民法典歷經(jīng)35年的時(shí)間，民法典在中華民族法律歷史文化的基礎(chǔ)上，借鑒全世界各國(guó)民法典建設(shè)的精髓，將建國(guó)以來(lái)經(jīng)過(guò)70多年法律實(shí)踐形成的民事法律及規(guī)范進(jìn)行整合，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)編纂法典的歷史先河。民法典從現(xiàn)實(shí)意義上說(shuō)，是體現(xiàn)我國(guó)平等保護(hù)生命健康、財(cái)產(chǎn)安全、公平交易、維護(hù)人民的幸福生活和人格尊嚴(yán)等方面權(quán)利的一部法律典籍。從深入意義上看，是一部為人民利益和愿望謀福祉、順應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求，充分體現(xiàn)具有中國(guó)特色社會(huì)主義性質(zhì)的民法典籍。本次民法典的亮點(diǎn)之一就是新設(shè)“居住權(quán)”。這一創(chuàng)舉符合國(guó)家近年來(lái)對(duì)于保障性住房供給，滿足不同層次、多樣化的居住需求，多主體供給、多渠道保障以及租購(gòu)并舉，妥善解決住房問(wèn)題的民生政策，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、居住權(quán)符合人口老齡化的社會(huì)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老

依照國(guó)際慣例，一個(gè)地區(qū)進(jìn)入老齡化的標(biāo)準(zhǔn)是65歲以上老人的數(shù)量占人口總數(shù)的7%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，我國(guó)總?cè)丝诘?1.9%的是65歲以上的老年人，預(yù)計(jì)到2050年中國(guó)老齡人口數(shù)量將占總?cè)丝诘?4.9%。老齡化的困局帶來(lái)的就是如何養(yǎng)老的問(wèn)題，以房養(yǎng)老一度成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題?！白优谌〉酶改阜慨a(chǎn)后，非但不履行贍養(yǎng)義務(wù)，反而還將老人趕走”“以房養(yǎng)老‘套路貸’等此類社會(huì)新聞?lì)l發(fā)。新實(shí)施的民法典將居住權(quán)寫入第二編第十四章，居住權(quán)法律地位的確立填補(bǔ)了房屋所有權(quán)與租賃權(quán)之間的空白地帶，妥善解決了部分老人老有所依、住有所居的問(wèn)題。按照民法典規(guī)定，老人可以在將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給子女的同時(shí)，通過(guò)合同約定的方式保留居住權(quán)，這樣即使老人將自己名下的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給子女，子女在取得房產(chǎn)后也有繼續(xù)贍養(yǎng)老人的義務(wù)，避免了因房產(chǎn)糾紛而影響親情的現(xiàn)象。這樣既緩解了老人養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)壓力又解除了“無(wú)家可歸”的后顧之憂。

二、居住權(quán)制度能夠保障弱勢(shì)群體的房屋居住權(quán)

第一，民法典規(guī)定，婚姻雙方共同房在離婚房產(chǎn)分割后，無(wú)房方在未完成取得有方補(bǔ)償款之前享有分割房產(chǎn)的居住權(quán)，有效保護(hù)了無(wú)房方的合法權(quán)益，避免了有房方拒不支付補(bǔ)償款問(wèn)題。在離婚訴訟案件中，財(cái)產(chǎn)糾紛主要集中在共有住房的分割上。在離婚后，通常放棄房屋所有權(quán)的一方會(huì)面臨居住困難問(wèn)題。很多男性離婚后就算法院判決房屋歸屬孩子所有，離婚女性享有居住權(quán)，但是現(xiàn)實(shí)中又面臨著執(zhí)行難的問(wèn)題。對(duì)方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)也造成執(zhí)行難的困局。民法典新設(shè)居住權(quán)制度后保障離婚后弱勢(shì)一方的居住權(quán)，也有利于解決離婚案件判決后執(zhí)行難的問(wèn)題。

第二，居住權(quán)制度與房屋所有權(quán)制度并不沖突。房屋所有權(quán)人通過(guò)法定方式賦予特定關(guān)系人居住權(quán)，不僅保障其權(quán)利還有效承擔(dān)自己供養(yǎng)和撫養(yǎng)的義務(wù)。比如，賦予特定關(guān)系人（包括親屬甚至保姆）居住權(quán)，讓其不再顛沛流離，能夠居有定所。居住權(quán)還能夠保障房屋所有權(quán)人將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留房屋的分配權(quán)利，因此轉(zhuǎn)讓居住權(quán)并不會(huì)對(duì)自身?yè)碛械乃袡?quán)產(chǎn)生影響。此制度兼顧了各方的利益，既可將房產(chǎn)的所有權(quán)留給繼承人，又保障特定關(guān)系人享有居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)了住房使用價(jià)值的最大化。

三、居住權(quán)制度是我國(guó)住房保障制度的有效補(bǔ)充

在打贏全面脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的前提下，我國(guó)住房保障制度進(jìn)入以“多主體供給、多渠道保障為主，租房與購(gòu)房并行”為總體建設(shè)思路的全面住房保障階段。居住權(quán)制度提供了一種房屋新的利用方式，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的新思路。近20年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，背離了住房的主要居住功能。我國(guó)相繼出臺(tái)廉租房政策、公租房政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策等以滿足城市居民的住房需求。剛出臺(tái)的限制房貸的措施更是有效打壓了炒房賺錢的態(tài)勢(shì)，可謂是多措并舉，以滿足我國(guó)低收入群體的住房需求。但是這些住房舉措仍然存在不可避免的缺陷。公租房、廉租房都是基于國(guó)家保障性的住房政策，以租賃的形式取得房屋的短期居住權(quán)。當(dāng)租賃合同時(shí)效期滿或租賃關(guān)系解除后，居住權(quán)也隨即解除，該政策保障是使用人短期的債權(quán)性的而不是房屋的所有權(quán)，從保障的期限以及穩(wěn)定性來(lái)看是有限的。而居住權(quán)法律地位的確立，明確了房屋居住權(quán)的物權(quán)性，其權(quán)力長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性受法律保護(hù)。相比廉租房和公租房，經(jīng)濟(jì)適用房雖然也是政策性住房，但房屋所有人享有30%的部分產(chǎn)權(quán)。即使在滿5年后按房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益和按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買可以取得完全產(chǎn)權(quán)，但需要在一定的約束條件下進(jìn)行。對(duì)此很多炒房客和投機(jī)者利用這一政策為了低價(jià)取得房屋用盡心機(jī)，鉆政策空子攫取高額利潤(rùn)。民法典新設(shè)居住權(quán)可以根治這一問(wèn)題。本次民法典通過(guò)確立居住權(quán)既保留了房屋所有權(quán)，又可把居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給迫切需要住房的群體。從法律上解決了需房群體的住房需求，同時(shí)限制了投機(jī)炒房行為，保障了我國(guó)住房保障政策行遠(yuǎn)致穩(wěn)。居住權(quán)法律地位的確定為解決我國(guó)貧困人員住房問(wèn)題提供了新的法律途徑，彌補(bǔ)了住房保障制度的不足和缺陷[1]，是切實(shí)解決民生問(wèn)題、全面實(shí)施小康社會(huì)的新舉措。

四、居住權(quán)長(zhǎng)期穩(wěn)定性有利于遏制房?jī)r(jià)高漲的趨勢(shì)

從2004年開(kāi)始我國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲。自古以來(lái)中華民族對(duì)土地的就有深厚的情感，進(jìn)入新時(shí)代后，中國(guó)人仍秉承了這一傳統(tǒng)，將房產(chǎn)投資作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的法寶，致使我國(guó)房地產(chǎn)市價(jià)格居高不下，而高昂的房?jī)r(jià)讓住房剛需群體望而卻步。國(guó)家出臺(tái)各種政策遏制房?jī)r(jià)的高漲收效甚微。民法典明確了居住權(quán)的法律地位，將有利于穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)回落。居住權(quán)是一種他物權(quán)，即物權(quán)范圍內(nèi)的用益物權(quán)。居住權(quán)人可以在規(guī)定期限內(nèi)享有他人所有權(quán)房屋實(shí)際使用權(quán)，在通常情況下不得將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不可以隨意改變房屋用途。相對(duì)于房屋租賃使用權(quán)，居住權(quán)具有長(zhǎng)期性，其權(quán)力存續(xù)時(shí)間以合同明確約定的期限或者居住權(quán)人的生存期限為時(shí)限。通常情況下，人們是以購(gòu)買的方式獲得房屋的所有權(quán)，或以租賃方式取得租賃房屋的使用權(quán)。居住權(quán)相對(duì)于取得房屋所有權(quán)來(lái)說(shuō)所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力更低，性價(jià)比更高。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)立居住權(quán)的房屋的交易價(jià)格遠(yuǎn)低出所有權(quán)房屋的市場(chǎng)價(jià)格，而保留了所有權(quán)只出讓居住權(quán)的房屋價(jià)格就更低。對(duì)于有住房需求的人群來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是以最低投入滿足住房需求的最佳途徑。在沒(méi)有居住權(quán)制度存在的情況下對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)買不起房子只能去租賃。租賃住房是不可能滿足人們穩(wěn)定、長(zhǎng)期居住的愿望。居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)相對(duì)于租賃這種債權(quán)來(lái)說(shuō)更具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性，符合人們的住房需求?？傊?，在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，民法典新設(shè)居住權(quán)一方面對(duì)于所有權(quán)來(lái)說(shuō)性價(jià)比更高，能夠降低剛需人群買房的壓力，另一方面相對(duì)于租賃這一債權(quán)來(lái)說(shuō)更具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性。這一制度的設(shè)立為滿足人們的住房需求提供了新的模式，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)也具有積極意義。

五、居住權(quán)對(duì)于司法實(shí)踐意義

在民法典頒布實(shí)施前，我國(guó)已經(jīng)在相關(guān)的司法解釋和司法實(shí)踐中明確了對(duì)于需要設(shè)立居住權(quán)制度的苗頭。最高人民法院關(guān)于婚姻法適用的司法解釋（一）27條第3款，以及高院關(guān)于審理離婚案件財(cái)產(chǎn)分割意見(jiàn)第14條等司法解釋中對(duì)于離婚后無(wú)住所的弱勢(shì)群體方居住權(quán)保障的規(guī)定。從1990年起，法院在審理離婚案件的司法實(shí)踐中，開(kāi)始注重離婚后無(wú)住所方的居住權(quán)保障問(wèn)題，在一定程度上保護(hù)了弱勢(shì)群體合法權(quán)益。在司法網(wǎng)站上搜索關(guān)鍵詞“居住權(quán)”，以民事案由和裁判文書達(dá)5萬(wàn)多至6萬(wàn)份，其中婚姻家庭和繼承糾紛達(dá)1萬(wàn)多份。由此可見(jiàn)，居住權(quán)是用益物權(quán)的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，有力保障了社會(huì)弱勢(shì)群體應(yīng)享有居住權(quán)的基本民事權(quán)利。在民法典出臺(tái)之前，司法實(shí)踐中對(duì)于“居住權(quán)”的界定只在債權(quán)的范疇，法官在法無(wú)明文規(guī)定的情況下對(duì)于“居住權(quán)”抵抗物權(quán)效力的審判更是小心謹(jǐn)慎。這種狀況既不利于體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)保障制度的特點(diǎn)，也不利于彰顯我國(guó)法律的公平、正義，更不能有效維護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。因此，民法典不僅明確了居住權(quán)的法律地位，還明確了居住權(quán)具有一般物權(quán)獨(dú)立性要求、絕對(duì)性內(nèi)容、排他性特點(diǎn)，具有優(yōu)于所有權(quán)的效力和對(duì)抗第三人的效力。物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)的存在有利于讓法官有法可依，有利于實(shí)現(xiàn)法律公平正義的價(jià)值，更有利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，對(duì)于改善我國(guó)公民住房現(xiàn)狀和規(guī)范司法裁判行為具有深遠(yuǎn)的意義。

六、結(jié)語(yǔ)

民法典新設(shè)居住權(quán)制度迎合了國(guó)家保障民生政策，符合社會(huì)生活的現(xiàn)實(shí)需求，也具有積極的司法實(shí)踐價(jià)值。盡管很多學(xué)者對(duì)此褒貶不一，同時(shí)新設(shè)的居住權(quán)制度存在很多不足有待完善。本文總結(jié)分析民法典明確居住權(quán)法律地位的意義，以期為今后進(jìn)一步完善居住權(quán)的相關(guān)司法解釋提供參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐嘉珮.升我國(guó)公共租賃住房政策效果的對(duì)策研究[D].上海師范大學(xué)碩士論文，2013.

（責(zé)任編輯：董維）