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        抵押預(yù)告登記失效后還能否辦理抵押登記

        2021-09-07 14:05:27
        中國房地產(chǎn)·市場版 2021年7期
        關(guān)鍵詞:抵押權(quán)請求權(quán)商品房

        某市登記機構(gòu)詢問:有一購房戶先是辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記及預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記,去年年底又辦理了首次登記,隨即辦理了轉(zhuǎn)移登記,現(xiàn)在距轉(zhuǎn)移登記完成已超過了90日。問:登記機構(gòu)還能否為申請人辦理將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號)第52條規(guī)定:“當事人辦理抵押預(yù)告登記后,預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償,經(jīng)審查存在……抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形,導致不具備辦理抵押登記條件的,人民法院不予支持;經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記,且不存在預(yù)告登記失效等情形的,人民法院應(yīng)予支持,并應(yīng)當認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”。按這一規(guī)定,是不是抵押的預(yù)告登記就已經(jīng)具有抵押的效力?

        金紹達:預(yù)告登記的目的,是“為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記”(梁慧星:《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》168頁)。預(yù)告登記后,對妨礙保全的請求權(quán)所作的處分,有排斥的效力,以保障將來只發(fā)生這一請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此,預(yù)告登記所登記的并不是物權(quán),而是旨在將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。在當事人辦理抵押預(yù)告登記后,預(yù)告登記的權(quán)利人并未取得抵押權(quán)。如果抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效,則預(yù)告登記的作用不復存在,對妨礙所保全的請求權(quán)所作的處分就不再具有排斥的效力。在預(yù)購商品房辦理了首次登記及轉(zhuǎn)移登記后,原來抵押的預(yù)告登記已經(jīng)具備了轉(zhuǎn)為本登記的條件,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定了“預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后,當事人應(yīng)當申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記”。如果當事人怠于保護自己的權(quán)利,在超過法定時間后,預(yù)告登記的效力即告消滅,即不能再以已經(jīng)辦理了預(yù)告登記作為理由來限制所有權(quán)人的處分行為。如果所有權(quán)人并沒有處分行為,且仍然愿意辦理抵押登記,則并不妨礙雙方辦理抵押登記。只是這種情況不再是商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記,而是抵押權(quán)的首次登記。

        如果抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效,導致不具備辦理抵押登記條件,說明預(yù)告登記失效后,已經(jīng)出現(xiàn)了新的民事法律行為,因而無法辦理抵押登記。在這種情況下,抵押權(quán)已經(jīng)無法產(chǎn)生,法院當然不予支持。如果已經(jīng)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記、且不存在預(yù)告登記失效等情形的,說明雙方有合法的抵押合同,且抵押的預(yù)告登記能排斥妨礙這一請求權(quán)所作的處分,所以人民法院應(yīng)予支持。法院是以司法的裁量權(quán)確定抵押的合法性,認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立,這樣規(guī)定的目的是使案件的處理更為簡捷,而并非承認抵押的預(yù)告登記具有抵押的效力。

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