孫莉萌 歐陽春 陳峰

摘要：2021年初出臺的土地集中供應(yīng)試點(diǎn)政策效力已顯，對市場和企業(yè)經(jīng)營將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。針對第一批次土地集中供應(yīng)的成交現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，分析此次試點(diǎn)新政的市場效應(yīng)，并進(jìn)一步剖析供地新政對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、銷售、利潤率等方面帶來的影響;并基于開發(fā)企業(yè)視角，探討政策調(diào)控下開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整方向。

關(guān)鍵詞：土地集中供應(yīng);市場效應(yīng);大運(yùn)營;企業(yè)經(jīng)營

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0020-23 收稿日期：2021-06-05

2021年初，自然資源部召開“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會議”，會議中對住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作進(jìn)行了安排部署，其中“供地兩集中”的表述在自然資源部《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)》中出現(xiàn)，其中提到：重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時序，實行“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”是指集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動，且集中出讓的次數(shù)原則上不超過3次。此次供地兩集中試點(diǎn)對象由4個一線、18個強(qiáng)二線城市組成，以這些房價上漲壓力較大的城市為試點(diǎn)對當(dāng)前土地出讓制度做出積極改革，是緊緊圍繞房住不炒基本邏輯不變的充分體現(xiàn)，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

1 土地集中供應(yīng)帶來的市場效應(yīng)

截至2021年6月15日，22個試點(diǎn)城市除上海和武漢外，均已完成第一次土地集中出讓，研究已有案例，發(fā)現(xiàn)此次集中供地給房地產(chǎn)市場帶來以下幾個變化。

1.1 多數(shù)試點(diǎn)城市的土地平均溢價率明顯下滑，自持或配建比例顯著上升

截至6月上旬，從完成第一次土地集中出讓的城市情況來看，大部分城市的土地溢價率較2020年有明顯下滑，如北京、蘇州等。其中，蘇州第一輪集中供地平均溢價率為7.25%，較2020年下降1.85個百分點(diǎn)。而少數(shù)幾個城市，例如重慶由于此次供應(yīng)的地塊大部分為優(yōu)質(zhì)地塊等客觀因素，使得溢價率有明顯提升。深究此次集中供地新政帶來土地溢價率變化可以發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)土地溢價率回落除集中供地發(fā)揮積極效應(yīng)之外，還存在一些被動因素，即政府在出讓土地時規(guī)定土地溢價率上限，采用“限地價+競配建+搖號”的模式出讓，有意平抑地價過快上漲的趨勢。杭州42宗價格封頂?shù)貕K中41宗進(jìn)入競自持，平均自持比例9%，其中12宗地塊競自持比例超過了20%，競自持比例最高達(dá)到40%，溢價率的降低轉(zhuǎn)為自持配建的比例上揚(yáng)，可見土地拍賣依舊火熱。

1.2 土地市場競爭加劇，房企拿地格局出現(xiàn)變化

此次集中供地的22個試點(diǎn)城市都是一線或強(qiáng)二線城市，都屬于人口凈流入的地區(qū)，住房供給壓力較其他城市大。集中供地一批次的土地價值基本都是幾百億規(guī)模，多個城市同時集中出讓土地會占用房地產(chǎn)企業(yè)大量現(xiàn)金流，即使是龍頭房企也難以全部參與，因而可以有效鉗制資源有限的房地產(chǎn)企業(yè)，使得土地出讓的競爭更加有序。另外，由于集中供地多規(guī)定了土地溢價率上限，優(yōu)質(zhì)地塊的報價和配建比例基本都是迅速觸頂，在達(dá)到價格限制以及其他配建自持比例上限后采取搖號確定摘地的對象，這使得獲得土地存在一定的變數(shù)，這意味著并非只有頭部房企才可獲得優(yōu)質(zhì)地塊。此次出現(xiàn)了很多新房企首次入駐城市的現(xiàn)象，也間接說明集中拍地增強(qiáng)了競爭，重塑了企業(yè)的拿地格局。但變中也存在不變的地方，優(yōu)質(zhì)地塊的獲得對象是實力強(qiáng)勁的房企的局面依舊未被撼動，即使多地發(fā)布限制臨時注冊的“馬甲”公司參與土地拍賣。

1.3 加速行業(yè)出清，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

分多次拍賣，房企可以在不斷拍賣中改進(jìn)策略，而三次出讓給房企反應(yīng)的時間和空間顯然不足，這也容易造成開發(fā)商拿地分化加劇的局面，資金雄厚或?qū)嵙?qiáng)勁的房企斬獲多數(shù)地塊，實力較差的中小房企難分一杯杯羹，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的出清，有利于集中度提升。如表1所示，截至6月上旬，20個試點(diǎn)城市集中出讓地塊被前30強(qiáng)房企獲得比例超過40%，行業(yè)的頭部效應(yīng)明顯。還可以注意到的是，此次集中出讓中受限于“三道紅線”的企業(yè)拿地步伐趨緩，政策約束明顯。

2 土地集中供應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的影響

2.1 開發(fā)企業(yè)融資面臨更沉重的壓力

土地集中出讓要求房地產(chǎn)企業(yè)在出讓前籌集巨額現(xiàn)金，用于繳納土地拍賣的保證金以及摘地后的土地出讓金。相較于原有錯峰拿地時，房企可以通過項目銷售或者短期借款完成資金的覆蓋，集中出讓動輒百億的資金對于房企而言難言輕松，必然擾亂原有企業(yè)籌資節(jié)奏。面對銀行限貸、“三道紅線”等政策約束，疊加房地產(chǎn)企業(yè)集中融資潮，讓原本資金偏緊的房企背負(fù)更大的壓力。

2.2 未來產(chǎn)品集中上市將導(dǎo)致競爭加劇，營銷難度增大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年的營銷計劃在各個城市、各個區(qū)域之間存在較大的協(xié)調(diào)空間，尤其是可以在集團(tuán)層面進(jìn)行協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)房企現(xiàn)金流與利潤的最大化。但對于發(fā)展重心集中于一二線城市的房企而言，土地集中出讓意味著產(chǎn)品銷售節(jié)奏戰(zhàn)略需要有明顯改變，一方面是集中出讓土地需要籌款參與土拍，這就要求各個城市在集中出讓前夕加速回款;另一方面，土地集中出讓必然會帶來產(chǎn)品的集中上市，競爭加劇的同時必然會增大項目的營銷和去化難度。

2.3 項目利潤率被大幅壓縮

從現(xiàn)有已進(jìn)行的土地集中出讓來看，土地出讓競爭依舊激烈，尤其是對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪，房企要獲得土地已經(jīng)將利潤率壓縮到極限。雖然此次土地集中出讓多地已對溢價率做出限制，但限制背后還輔之以競自持或配建比例，自持比例與配建比例的上升意味著樓面地價平均成本的增加，尤其是自持不設(shè)上限的杭州，部分地塊自持比例高達(dá)40%，極大地壓縮了項目利潤空間，對于這類項目的運(yùn)營提出了不小的挑戰(zhàn)。

3 土地集中供應(yīng)下的開發(fā)企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整

3.1 利用各方優(yōu)勢互補(bǔ)加強(qiáng)協(xié)同合作

集中出讓使得開發(fā)商進(jìn)駐新城市存在更多可能性，同樣也會使得獲得土地的情況出現(xiàn)分化。對于前一種情形而言，首次進(jìn)駐城市可以考慮與深耕該城市的房企進(jìn)行合作開發(fā)，加強(qiáng)信息以及資源方面的溝通協(xié)作，減少新項目的摩擦成本。對于后一種情形而言，尚未拿到土地也可以利用自身產(chǎn)品設(shè)計、資金優(yōu)勢、信息或營銷渠道等作為談判籌碼積極尋求與獲得土地的房企進(jìn)行合作，以此度過拿地空窗期。

3.2 加速粗放經(jīng)營向大運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型

供地兩集中選取重點(diǎn)城市試點(diǎn)體現(xiàn)了中央貫徹穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的堅定決心，而從銀行限貸、三道紅線、“限地價+競配建+搖號”等各種手段來看，各地主管部門對于房地產(chǎn)市場調(diào)控儲備有較多政策工具，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放棄押注政策寬松的幻想，轉(zhuǎn)而將精力投入到提升自身實力上。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場上獲取超額利潤需要內(nèi)外相互配合，粗放的經(jīng)營模式已經(jīng)逐漸喪失競爭力，對內(nèi)應(yīng)以現(xiàn)金流與利潤為核心目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)“土儲—建設(shè)—融資—供銷—存貨—回款—結(jié)轉(zhuǎn)”各個環(huán)節(jié)的動態(tài)一體化管理，對外則應(yīng)不斷提升自身產(chǎn)品實力，展現(xiàn)自身優(yōu)勢與特色，以此獲得超額收益。對于擴(kuò)充土地儲備而言，也可以將目光拓展到舊城改造、城市更新以及產(chǎn)業(yè)新城等方向，通過運(yùn)營與經(jīng)營城市的手段獲取優(yōu)質(zhì)土地。

3.3 合理安排資金投入產(chǎn)出，抓住現(xiàn)金流核心

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流是關(guān)乎存亡的核心因素，土地兩集中新政對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流提出更為嚴(yán)苛的要求。前端的土地集中出讓需要占用大量資金，且在面臨較長的建設(shè)周期情況下，大批資金沉淀無疑會增加房企的資金成本，后端的銷售又需要承受產(chǎn)品集中上市的壓力，使得產(chǎn)品銷售回款以及利潤受到影響。這要求房企加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，資金成本增加疊加銷售溢價率難以提升，極易吞噬利潤，建議房企在參與土地拍賣時，選擇合適的地塊進(jìn)行參與，減少對資金的盲目占用。銷售端也應(yīng)根據(jù)競品的銷售節(jié)奏合理安排流量型產(chǎn)品與利潤型產(chǎn)品，在應(yīng)對現(xiàn)金流的錯峰需求下提升財務(wù)質(zhì)量，提高盈利水平。

3.4 搭建強(qiáng)大的投資研究部門，強(qiáng)化決策與運(yùn)營能力

房企的投資研究部門作為深度把握項目的核心部門，土地集中出讓背景下，該部門的投研實力與效率就很大程度上決定可投資范圍與可投資上限。土地集中出讓下，幾十塊土地悉數(shù)推出，地塊質(zhì)量不一，且分布區(qū)域散亂，在短時間之內(nèi)要對地塊的基本情況以及盈利情況進(jìn)行預(yù)測，并根據(jù)企業(yè)自身情況測算可接受的條件上限，這對于投研部門是極大的考驗。面對這一情況需要房企的投研部門擁有有效工具對地塊進(jìn)行篩選，并對土地的投資拓展進(jìn)行高效精確的測算。龍湖和萬科等優(yōu)秀房企早在供地兩集中政策推出之前就已經(jīng)在內(nèi)部使用相對成熟的“城市地圖”工具，對進(jìn)駐城市的每個區(qū)域每個街道的土地進(jìn)行分等定級，并根據(jù)城市規(guī)劃與數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)修正，這對于提升地塊的初步篩選效率大有裨益。搭建高效的投研團(tuán)隊，將“經(jīng)營城市”的理念加入投資決策，對于參與土地拍賣以及客戶研究定位而言都具有極大的推動作用，而這也將有利于開發(fā)企業(yè)提升整體運(yùn)營實力。

參考文獻(xiàn)：

1.黃曉芳.集中供地有助熨平市場波動.經(jīng)濟(jì)日報.2021.03.21 （012）

2.蘇志勇.“三道紅線”壓頂土地市場降溫.中國房地產(chǎn)報.2020.09.14 （011）

3.賽普管理咨詢.大運(yùn)營：房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系3.0.北京：中信出版社.2019

4.汪斌.房企高周轉(zhuǎn)背景下的現(xiàn)金流管理問題與對策研究.中國集體經(jīng)濟(jì).2020.33

作者簡介：孫莉萌、歐陽春，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士研究生。

陳峰，通訊作者，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授，全國民政政策理論研究基地副主任，

湖北房地產(chǎn)發(fā)展研究中心研究員，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心特約研究員。

基金項目：教育部重大項目“建立健全住房基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制研究”

（19JZD012）。