孫莉萌 歐陽春 陳峰

摘要：2021年初出臺(tái)的土地集中供應(yīng)試點(diǎn)政策效力已顯，對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。針對(duì)第一批次土地集中供應(yīng)的成交現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，分析此次試點(diǎn)新政的市場(chǎng)效應(yīng)，并進(jìn)一步剖析供地新政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資、銷售、利潤(rùn)率等方面帶來的影響;并基于開發(fā)企業(yè)視角，探討政策調(diào)控下開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整方向。

關(guān)鍵詞：土地集中供應(yīng);市場(chǎng)效應(yīng);大運(yùn)營(yíng);企業(yè)經(jīng)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0020-23 收稿日期：2021-06-05

2021年初，自然資源部召開“全國(guó)2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”，會(huì)議中對(duì)住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作進(jìn)行了安排部署，其中“供地兩集中”的表述在自然資源部《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點(diǎn)》中出現(xiàn)，其中提到：重點(diǎn)城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開出讓?！皟杉小笔侵讣邪l(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動(dòng)，且集中出讓的次數(shù)原則上不超過3次。此次供地兩集中試點(diǎn)對(duì)象由4個(gè)一線、18個(gè)強(qiáng)二線城市組成，以這些房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市為試點(diǎn)對(duì)當(dāng)前土地出讓制度做出積極改革，是緊緊圍繞房住不炒基本邏輯不變的充分體現(xiàn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

1 土地集中供應(yīng)帶來的市場(chǎng)效應(yīng)

截至2021年6月15日，22個(gè)試點(diǎn)城市除上海和武漢外，均已完成第一次土地集中出讓，研究已有案例，發(fā)現(xiàn)此次集中供地給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來以下幾個(gè)變化。

1.1 多數(shù)試點(diǎn)城市的土地平均溢價(jià)率明顯下滑，自持或配建比例顯著上升

截至6月上旬，從完成第一次土地集中出讓的城市情況來看，大部分城市的土地溢價(jià)率較2020年有明顯下滑，如北京、蘇州等。其中，蘇州第一輪集中供地平均溢價(jià)率為7.25%，較2020年下降1.85個(gè)百分點(diǎn)。而少數(shù)幾個(gè)城市，例如重慶由于此次供應(yīng)的地塊大部分為優(yōu)質(zhì)地塊等客觀因素，使得溢價(jià)率有明顯提升。深究此次集中供地新政帶來土地溢價(jià)率變化可以發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)土地溢價(jià)率回落除集中供地發(fā)揮積極效應(yīng)之外，還存在一些被動(dòng)因素，即政府在出讓土地時(shí)規(guī)定土地溢價(jià)率上限，采用“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”的模式出讓，有意平抑地價(jià)過快上漲的趨勢(shì)。杭州42宗價(jià)格封頂?shù)貕K中41宗進(jìn)入競(jìng)自持，平均自持比例9%，其中12宗地塊競(jìng)自持比例超過了20%，競(jìng)自持比例最高達(dá)到40%，溢價(jià)率的降低轉(zhuǎn)為自持配建的比例上揚(yáng)，可見土地拍賣依舊火熱。

1.2 土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企拿地格局出現(xiàn)變化

此次集中供地的22個(gè)試點(diǎn)城市都是一線或強(qiáng)二線城市，都屬于人口凈流入的地區(qū)，住房供給壓力較其他城市大。集中供地一批次的土地價(jià)值基本都是幾百億規(guī)模，多個(gè)城市同時(shí)集中出讓土地會(huì)占用房地產(chǎn)企業(yè)大量現(xiàn)金流，即使是龍頭房企也難以全部參與，因而可以有效鉗制資源有限的房地產(chǎn)企業(yè)，使得土地出讓的競(jìng)爭(zhēng)更加有序。另外，由于集中供地多規(guī)定了土地溢價(jià)率上限，優(yōu)質(zhì)地塊的報(bào)價(jià)和配建比例基本都是迅速觸頂，在達(dá)到價(jià)格限制以及其他配建自持比例上限后采取搖號(hào)確定摘地的對(duì)象，這使得獲得土地存在一定的變數(shù)，這意味著并非只有頭部房企才可獲得優(yōu)質(zhì)地塊。此次出現(xiàn)了很多新房企首次入駐城市的現(xiàn)象，也間接說明集中拍地增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)，重塑了企業(yè)的拿地格局。但變中也存在不變的地方，優(yōu)質(zhì)地塊的獲得對(duì)象是實(shí)力強(qiáng)勁的房企的局面依舊未被撼動(dòng)，即使多地發(fā)布限制臨時(shí)注冊(cè)的“馬甲”公司參與土地拍賣。

1.3 加速行業(yè)出清，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

分多次拍賣，房企可以在不斷拍賣中改進(jìn)策略，而三次出讓給房企反應(yīng)的時(shí)間和空間顯然不足，這也容易造成開發(fā)商拿地分化加劇的局面，資金雄厚或?qū)嵙?qiáng)勁的房企斬獲多數(shù)地塊，實(shí)力較差的中小房企難分一杯杯羹，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的出清，有利于集中度提升。如表1所示，截至6月上旬，20個(gè)試點(diǎn)城市集中出讓地塊被前30強(qiáng)房企獲得比例超過40%，行業(yè)的頭部效應(yīng)明顯。還可以注意到的是，此次集中出讓中受限于“三道紅線”的企業(yè)拿地步伐趨緩，政策約束明顯。

2 土地集中供應(yīng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響

2.1 開發(fā)企業(yè)融資面臨更沉重的壓力

土地集中出讓要求房地產(chǎn)企業(yè)在出讓前籌集巨額現(xiàn)金，用于繳納土地拍賣的保證金以及摘地后的土地出讓金。相較于原有錯(cuò)峰拿地時(shí)，房企可以通過項(xiàng)目銷售或者短期借款完成資金的覆蓋，集中出讓動(dòng)輒百億的資金對(duì)于房企而言難言輕松，必然擾亂原有企業(yè)籌資節(jié)奏。面對(duì)銀行限貸、“三道紅線”等政策約束，疊加房地產(chǎn)企業(yè)集中融資潮，讓原本資金偏緊的房企背負(fù)更大的壓力。

2.2 未來產(chǎn)品集中上市將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，營(yíng)銷難度增大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年的營(yíng)銷計(jì)劃在各個(gè)城市、各個(gè)區(qū)域之間存在較大的協(xié)調(diào)空間，尤其是可以在集團(tuán)層面進(jìn)行協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房企現(xiàn)金流與利潤(rùn)的最大化。但對(duì)于發(fā)展重心集中于一二線城市的房企而言，土地集中出讓意味著產(chǎn)品銷售節(jié)奏戰(zhàn)略需要有明顯改變，一方面是集中出讓土地需要籌款參與土拍，這就要求各個(gè)城市在集中出讓前夕加速回款;另一方面，土地集中出讓必然會(huì)帶來產(chǎn)品的集中上市，競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)必然會(huì)增大項(xiàng)目的營(yíng)銷和去化難度。

2.3 項(xiàng)目利潤(rùn)率被大幅壓縮

從現(xiàn)有已進(jìn)行的土地集中出讓來看，土地出讓競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，房企要獲得土地已經(jīng)將利潤(rùn)率壓縮到極限。雖然此次土地集中出讓多地已對(duì)溢價(jià)率做出限制，但限制背后還輔之以競(jìng)自持或配建比例，自持比例與配建比例的上升意味著樓面地價(jià)平均成本的增加，尤其是自持不設(shè)上限的杭州，部分地塊自持比例高達(dá)40%，極大地壓縮了項(xiàng)目利潤(rùn)空間，對(duì)于這類項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提出了不小的挑戰(zhàn)。

3 土地集中供應(yīng)下的開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整

3.1 利用各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)加強(qiáng)協(xié)同合作

集中出讓使得開發(fā)商進(jìn)駐新城市存在更多可能性，同樣也會(huì)使得獲得土地的情況出現(xiàn)分化。對(duì)于前一種情形而言，首次進(jìn)駐城市可以考慮與深耕該城市的房企進(jìn)行合作開發(fā)，加強(qiáng)信息以及資源方面的溝通協(xié)作，減少新項(xiàng)目的摩擦成本。對(duì)于后一種情形而言，尚未拿到土地也可以利用自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資金優(yōu)勢(shì)、信息或營(yíng)銷渠道等作為談判籌碼積極尋求與獲得土地的房企進(jìn)行合作，以此度過拿地空窗期。

3.2 加速粗放經(jīng)營(yíng)向大運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型

供地兩集中選取重點(diǎn)城市試點(diǎn)體現(xiàn)了中央貫徹穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的堅(jiān)定決心，而從銀行限貸、三道紅線、“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”等各種手段來看，各地主管部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控儲(chǔ)備有較多政策工具，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放棄押注政策寬松的幻想，轉(zhuǎn)而將精力投入到提升自身實(shí)力上。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲取超額利潤(rùn)需要內(nèi)外相互配合，粗放的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)逐漸喪失競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)內(nèi)應(yīng)以現(xiàn)金流與利潤(rùn)為核心目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)“土儲(chǔ)—建設(shè)—融資—供銷—存貨—回款—結(jié)轉(zhuǎn)”各個(gè)環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)一體化管理，對(duì)外則應(yīng)不斷提升自身產(chǎn)品實(shí)力，展現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)與特色，以此獲得超額收益。對(duì)于擴(kuò)充土地儲(chǔ)備而言，也可以將目光拓展到舊城改造、城市更新以及產(chǎn)業(yè)新城等方向，通過運(yùn)營(yíng)與經(jīng)營(yíng)城市的手段獲取優(yōu)質(zhì)土地。

3.3 合理安排資金投入產(chǎn)出，抓住現(xiàn)金流核心

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流是關(guān)乎存亡的核心因素，土地兩集中新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流提出更為嚴(yán)苛的要求。前端的土地集中出讓需要占用大量資金，且在面臨較長(zhǎng)的建設(shè)周期情況下，大批資金沉淀無疑會(huì)增加房企的資金成本，后端的銷售又需要承受產(chǎn)品集中上市的壓力，使得產(chǎn)品銷售回款以及利潤(rùn)受到影響。這要求房企加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，資金成本增加疊加銷售溢價(jià)率難以提升，極易吞噬利潤(rùn)，建議房企在參與土地拍賣時(shí)，選擇合適的地塊進(jìn)行參與，減少對(duì)資金的盲目占用。銷售端也應(yīng)根據(jù)競(jìng)品的銷售節(jié)奏合理安排流量型產(chǎn)品與利潤(rùn)型產(chǎn)品，在應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流的錯(cuò)峰需求下提升財(cái)務(wù)質(zhì)量，提高盈利水平。

3.4 搭建強(qiáng)大的投資研究部門，強(qiáng)化決策與運(yùn)營(yíng)能力

房企的投資研究部門作為深度把握項(xiàng)目的核心部門，土地集中出讓背景下，該部門的投研實(shí)力與效率就很大程度上決定可投資范圍與可投資上限。土地集中出讓下，幾十塊土地悉數(shù)推出，地塊質(zhì)量不一，且分布區(qū)域散亂，在短時(shí)間之內(nèi)要對(duì)地塊的基本情況以及盈利情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，并根據(jù)企業(yè)自身情況測(cè)算可接受的條件上限，這對(duì)于投研部門是極大的考驗(yàn)。面對(duì)這一情況需要房企的投研部門擁有有效工具對(duì)地塊進(jìn)行篩選，并對(duì)土地的投資拓展進(jìn)行高效精確的測(cè)算。龍湖和萬科等優(yōu)秀房企早在供地兩集中政策推出之前就已經(jīng)在內(nèi)部使用相對(duì)成熟的“城市地圖”工具，對(duì)進(jìn)駐城市的每個(gè)區(qū)域每個(gè)街道的土地進(jìn)行分等定級(jí)，并根據(jù)城市規(guī)劃與數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，這對(duì)于提升地塊的初步篩選效率大有裨益。搭建高效的投研團(tuán)隊(duì)，將“經(jīng)營(yíng)城市”的理念加入投資決策，對(duì)于參與土地拍賣以及客戶研究定位而言都具有極大的推動(dòng)作用，而這也將有利于開發(fā)企業(yè)提升整體運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

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作者簡(jiǎn)介：孫莉萌、歐陽春，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士研究生。

陳峰，通訊作者，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授，全國(guó)民政政策理論研究基地副主任，

湖北房地產(chǎn)發(fā)展研究中心研究員，上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心特約研究員。

基金項(xiàng)目：教育部重大項(xiàng)目“建立健全住房基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制研究”

（19JZD012）。