秦芳

【摘要】目前，我國的房地產項目管理已經隨著時代的發(fā)展在逐步前進。但是，由于組織層面結構松散、勞務高流動性、管理層面上的工人和決策機構的割裂等問題，使得房地產項目成本管理中的問題也變得多了起來。因此，研究BIM在房地產項目成本管理中的應用具有重要意義。下面筆者就對此展開探討。

【關鍵詞】BIM;房地產;成本管理;應用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.192

1、BIM特點

1.1可視化

傳統(tǒng)手繪圖紙和CAD圖紙由二維點、線、面所組成，運用BIM技術可將梁、柱、板等構件以三維模型的方式表現出來，使得每一個構件、每一個結構體、每一個房間、每一個樓層位置、布局都能很直觀地呈現在眼前。對構件賦予數據信息，使用者點擊構件即可提取需要的工作資料。在項目建設中，決策、設計、施工等階段都可以在可視化的狀態(tài)下進行，讓管理工作更加科學。

1.2協(xié)調性

BIM的這個特性主要體現在設計階段和施工階段。設計階段運用BIM可以將多個專業(yè)的信息模型整合在一起，在三維模型下協(xié)調各個專業(yè)之間可能發(fā)生的碰撞問題，如孔洞的預留問題、管線的排布問題、建筑的空間布局與結構設計的協(xié)調問題等;而施工階段運用BIM可以處理建設單位、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、材料供應單位等所有參建單位之間的協(xié)調工作，經過開發(fā)的BIM平臺，將所有單位融合在一起，形成對項目全方位的施工管理。如在工程中發(fā)現問題，負責人將信息反映到平臺，若問題嚴重，則多方人員在平臺上協(xié)調解決;若問題較輕，則相關單位負責人直接解決。

1.3模擬性

BIM可以通過三維模型對建筑設計相關指標進行模擬，如日照時間與強度、節(jié)能功耗程度等，為項目決策者提供可靠、全面的數據信息;也可以模擬施工現場的環(huán)境布局、施工的進程等方面，工程管理者可以得到真實、科學的信息，方便施工現場的管理，提高工作效率，減少運營成本。項目竣工后運營維護階段可以模擬處理日?？赡馨l(fā)生的緊急情況，如地震人員逃生模擬及消防人員疏散模擬等。

2、BIM技術在房地產項目管理中應用的重要性

隨著經濟發(fā)展速度的逐漸加快，相關設施的建設工作逐漸推進。房產是人們生活的基礎，為了滿足人們的需求，建筑數量有所增加，在此過程中，協(xié)作問題逐漸受到人們的關注。對于房地產項目的管理，不同公司參與不同階段的建筑管理，其中各個公司的聯系不夠密切。為了追求房地產項目的效率和施工的速度，很多公司對于房地產質量的把握不夠到位、安全意識不夠強，阻礙了房地產行業(yè)的發(fā)展。在此基礎之上，房地產的具體技術層出不窮，它以安全、環(huán)保、節(jié)能為最大特點吸引著廣大的管理者。如何運用好房地產技術成為一大難點。而BIM技術在房地產項目的現代管理中起著非常重要的作用，對于其中的質量把控和安全培訓發(fā)揮著關鍵的作用，同時，也促進了不同公司之間的協(xié)作，增強了房地產項目的穩(wěn)定性和可靠性。

3、房地產成本管理中存在的問題

3.1建設單位管理體系不健全

成本控制過程中，部門間各自為營，用自己專業(yè)的方法控制成本，部門之間缺乏溝通，使整體成本管理混亂，看起來每個人都在進行成本管理，但是相互之間無協(xié)調性，這樣的管理體系是不健全的，甚至可能造成成本的增加。例如，財務人員對經濟指標統(tǒng)計、整理、分析更為專業(yè)，對項目整體的成本管理卻有心無力;有些公司還會設置專門的成本部門，對工程進度、成本等進行管理掌控，但有時會出現成本與質量脫節(jié)，輕質量、重成本，使整體項目效果大打折扣。

3.2設計過程各專業(yè)協(xié)調性不足

傳統(tǒng)設計中，建筑設計師完成設計圖紙后，將指標、圖紙交給結構、電氣、給排水、暖通等專業(yè)設計師，此時各個專業(yè)設計師的設計工作相互獨立，最終盡管會交給經驗相對豐富的總工程師審核，但是由于施工圖紙數量大、節(jié)點構件多等特點，單單依靠人為檢查，依然無法全面地審查設計的全部內容。這樣在后期施工過程中出現大量的設計變更，使項目施工斷斷續(xù)續(xù)，造成人力、物力、財力的浪費，進而影響工程進度，增加工程總成本的投入。

3.3施工階段

傳統(tǒng)成本管理難度大施工階段周期長，施工工藝、過程煩瑣復雜，需要協(xié)調的工作多，一旦安排不合理，將造成質量安全問題，使工期延長、成本上升。施工現場的整體布局很復雜，涉及道路硬化、施工水電線路走向、加工棚位置、材料堆場等，設計布局需科學合理，否則會出現施工機械車輛無法在場內掉頭、水電材料浪費、施工半成品運送距離過長及材料二次搬運等問題。施工過程中，對人員、材料的數量一般是由現場工程師憑借經驗確定的，有一定的主觀性，可能會造成窩工或者材料浪費。目前房地產企業(yè)成本管理依然是粗放式管理，雖然大部分企業(yè)使用經典的掙值法對施工過程中的成本進行精細化管控，但是施工過程涉及面廣、工藝復雜，收集相關的成本信息并不及時，不能有效對成本進行預測、調整和控制。

4、BIM在房地產項目成本管理中的應用

4.1投資決策階段

BIM的可視化、模擬性特點可以直觀地觀察建筑物外形外貌及項目整體規(guī)劃，也可以看到建筑物內部細節(jié)，如房屋的格局風格、公共區(qū)域劃分等，使建設單位決策者清晰地看到各個規(guī)劃方案相關數據信息，讓決策更加容易。利用BIM數據庫，從中提取出與項目相似的相關人工、材料、機械等造價信息，使得工程估算更為快速、科學和準確，有利于后續(xù)成本管理工作的展開。

4.2設計階段

根據投資決策時初步方案的估算，進行限額設計，將各種經濟指標與各專業(yè)設計相對應，使全生命周期成本管理思想滲透其中，優(yōu)化設計方案，提高設計質量，利用BIM數據庫對多個設計方案進行細致比選，決出最優(yōu)方案。利用BIM技術進行各專業(yè)間的碰撞試驗，可以有效地解決電氣、給排水、暖通管線碰撞、管線與結構碰撞、結構間接頭、樓梯碰頭等問題，減少了后期因工程變更造成工期延誤成本和返工成本。從BIM模型中提取的準確的構件信息與構件工程量可以直接運用到工程造價中，既能避免從設計單位到造價咨詢單位之間流水線式的工作模式，協(xié)同工作，節(jié)約了寶貴的時間，又能避免造價人員對設計師的意圖不理解，使數據信息獲取不準確，造成成本計算的錯誤，影響整個項目的成本管理工作。

4.3施工階段

使用BIM技術，結合運用Revit和Lumion軟件，對多方案進行對比，充分做好場地資源利用，也有助于施工生產的順利開展。工程項目施工階段是一個煩瑣、復雜的過程，因其涉及多個專業(yè)和工種，若僅僅依靠二維橫道圖或網絡圖計劃，很難將整個項目的進度計劃、資源信息動態(tài)地表現出來。但使用BIM5D技術，將BIM三維模型與進度軟件（project等）和成本軟件（廣聯達、魯班等）相結合，把與該工程項目相關的所有進度信息和造價信息分別全部錄入軟件中管理，管理人員可隨時調用其中某一時間段的全部進度信息和成本分析結果，使其更加清楚地了解工程進度的信息和某階段的成本，便于控制成本。

結語：

房地產工程項目建設成本管理中，應用BIM技術可以使成本管理更加系統(tǒng)、科學，提高成本管理質量，完善現階段不完美的成本管理方法和體系，加速房地產工程項目建設向著數字信息化方向不斷發(fā)展。

參考文獻：

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