李 煒

（作者系上海融力天聞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、建設(shè)工程房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)執(zhí)委）

前言：《民法典》的通過(guò)標(biāo)志著我國(guó)民法典時(shí)代的到來(lái)，作為一部社會(huì)生活百科全書(shū)，物權(quán)編在于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用。民法典共7編，1260條，第二編物權(quán)編包括五個(gè)分編，分別是通則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有，共計(jì)20章節(jié)。物權(quán)編涵蓋面廣泛，從房屋到建筑物區(qū)分所有權(quán)、居住權(quán)，從相鄰關(guān)系到共有，從土地權(quán)屬到承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)，還有擔(dān)保物權(quán)等等，林林種種的權(quán)利體現(xiàn)了物權(quán)編的重要性。

民法典物權(quán)編調(diào)整因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系，《民法典》第二百零七條規(guī)定：國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。從物權(quán)法到民法典時(shí)代，《民法典》語(yǔ)境下物權(quán)編追求展現(xiàn)了物盡其用特點(diǎn)，并對(duì)物權(quán)發(fā)展更迭的熱點(diǎn)與疑難問(wèn)題作出回應(yīng)，本文擬解讀亮點(diǎn)變化。

一、物權(quán)編首提居住權(quán)，特殊群體居有定所

居住權(quán)，顧名思義是一種居住的權(quán)利。關(guān)于居住權(quán)的涵義，根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。因此，居住權(quán)是指居住權(quán)人為滿足生活居住的需要，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，居住權(quán)性質(zhì)是一種用益物權(quán)。

居住權(quán)人的居住權(quán)利來(lái)源于合同約定，目的在于滿足生活居住的需要。根據(jù)《民法典》第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定?！币虼?，居住權(quán)的權(quán)利來(lái)源除了當(dāng)事人合同約定，還可以通過(guò)遺囑設(shè)定的方式進(jìn)行。

居住權(quán)設(shè)立具有形式要件的要求，即采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同的內(nèi)容，根據(jù)《民法典》第三百六十七條規(guī)定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。居住權(quán)有時(shí)間性，該時(shí)間取決于當(dāng)事人的約定、遺囑的規(guī)定，但是對(duì)于長(zhǎng)短法律并未作出限制。

居住權(quán)具有專(zhuān)屬性，根據(jù)《民法典》第三百六十九條規(guī)定：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)人具有專(zhuān)屬性，只能權(quán)利人自己享有居住權(quán)利，不得轉(zhuǎn)讓。

居住權(quán)主要為弱勢(shì)群體設(shè)置，讓他們居有定所、老有所養(yǎng)，同時(shí)物盡其用。另一方面，居住權(quán)的設(shè)立對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響，在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交易中，買(mǎi)方除了關(guān)注租賃、抵押、共有、司法查封等情況外，還需要了解房屋是否設(shè)置過(guò)居住權(quán)，居住權(quán)的存在會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)方所有權(quán)的完整實(shí)現(xiàn)。

二、創(chuàng)設(shè)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，完善三權(quán)分置制度

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。我國(guó)農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期是土地所有權(quán)+承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的的二元結(jié)構(gòu)，2013年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新業(yè)勢(shì)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等產(chǎn)生了很多問(wèn)題，2014年11月中央印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》提出，堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置。之后，中央連續(xù)提出三權(quán)分置的政策要求，并授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等試點(diǎn)市縣進(jìn)行試點(diǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。2018年《農(nóng)村土地承包法》修訂，明確了三權(quán)分置的形式，明確規(guī)定：“承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，由他人經(jīng)營(yíng)?！睆耐恋爻邪ㄒ?guī)定看，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是從土地承包權(quán)中派生或分離的權(quán)利。

為適應(yīng)農(nóng)村土地三權(quán)分置的要求，盤(pán)活農(nóng)村土地，《民法典》物權(quán)編全面吸收了之前政策經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)物權(quán)編規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。上述規(guī)定為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)未來(lái)入市提供依據(jù)。

民法典第三百四十條規(guī)定，“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益”，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人享有開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并獲得收益的權(quán)利。

關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立方式，根據(jù)第三百四十一條規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。物權(quán)編對(duì)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與不足5年進(jìn)行了區(qū)分，賦予流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)自流轉(zhuǎn)合同生效后設(shè)立，并采取登記對(duì)抗主義。對(duì)于不滿5年的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，沒(méi)有作出明確規(guī)定。

物權(quán)編規(guī)定了非承包權(quán)人的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)源與流轉(zhuǎn)，第三百四十二條規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路，有利于優(yōu)化土地資源配置和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

三、完善建筑物區(qū)分所有權(quán)，打造共同家園

1 、“住改商”需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

業(yè)主將住宅用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，實(shí)務(wù)中擾民影響其他業(yè)主的正常生活，容易引發(fā)矛盾并造成安全隱患。根據(jù)《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。改變了《物權(quán)法》第七十七條“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”規(guī)定。最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按物權(quán)法第七十七條規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。但對(duì)于有利害關(guān)系的業(yè)主同意，一直有不同說(shuō)法，這次民法典對(duì)于住宅改變商業(yè)用途明確了需經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主“一致”同意，也就是整幢大樓全體業(yè)主的同意，實(shí)行一票否決制度。

2 、業(yè)主權(quán)利綜合加強(qiáng)，降低表決門(mén)檻。

1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決，《民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。與物權(quán)法比較，對(duì)于由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，民法典將籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金從籌集與使用角度分成了兩個(gè)條款，同時(shí)增加了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，業(yè)主綜合權(quán)利加強(qiáng)。

對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決權(quán)，《民法典》規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。民法典與物權(quán)法比較，完善了表決規(guī)則，分設(shè)了參與表決與通過(guò)表兩個(gè)程序，民法典新增了參加表決人數(shù)的要求，必須由專(zhuān)有部分面積及人數(shù)占比均三分之二以的業(yè)主參與表決，對(duì)表決事項(xiàng)設(shè)置了初步門(mén)檻。其次重大事項(xiàng)表決比例從雙三分之二調(diào)至雙四分之三，而一般事項(xiàng)，只要經(jīng)過(guò)參與表決業(yè)主的雙過(guò)半同意就可以，降低了表決門(mén)檻。

3 、新增共有部分的收入分配規(guī)則

小區(qū)利用外墻設(shè)立的廣告收入歸誰(shuí)？屬于物業(yè)公司還是廣大業(yè)主？具體如何分配？《民法典》物權(quán)編規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。也就是在利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的廣告收入在扣除成本后，歸屬于全體業(yè)主所有，避免實(shí)務(wù)中產(chǎn)生爭(zhēng)議。

四、住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用，回應(yīng)百姓關(guān)注

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期，《民法典》第三百五十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

根據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，建設(shè)用地使用權(quán)分為住宅建設(shè)用地使用權(quán)與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，前者自動(dòng)續(xù)期，后者續(xù)期依照法律規(guī)定。與《物權(quán)法》比較，物權(quán)法對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用未作出規(guī)定，民法典新增了續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免依據(jù)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

五、擔(dān)保物權(quán)理念創(chuàng)新，遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展與需求

1 、擔(dān)保合同的種類(lèi)與范圍拓寬

民法典對(duì)擔(dān)保物權(quán)方式規(guī)定，較之前物權(quán)法進(jìn)行了突破與創(chuàng)新。《民法典》第三百八十八條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效的，擔(dān)保合同無(wú)效，但是法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！迸c物權(quán)法第一百七十二條比較，明確了擔(dān)保合同除了抵押合同、質(zhì)押合同外，還包括融資租賃、保理、所有權(quán)保留等非典型擔(dān)保合同，拓寬了擔(dān)保合同的范圍與種類(lèi)，明確了實(shí)務(wù)中經(jīng)常發(fā)生的非典型擔(dān)保為合法的擔(dān)保合同方式，拓展了融資渠道，亦優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

2 、流押流質(zhì)契約并非絕對(duì)無(wú)效。

流押流質(zhì)條款，指抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人與抵押人或出質(zhì)人在擔(dān)保債權(quán)屆期前約定，若債權(quán)屆清償期而未獲清償，抵押物或質(zhì)物所有權(quán)移屬于權(quán)利人?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阋粭l規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”。第四百二十八條規(guī)定：“質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就質(zhì)押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！?/p>

禁止流押是物權(quán)法原則，目的在于防止債權(quán)人損害債務(wù)人利益，民法典規(guī)定改變了物權(quán)法對(duì)流質(zhì)條款的絕對(duì)禁止，明確了流質(zhì)流押條款存在時(shí)擔(dān)保物權(quán)依然成立，擔(dān)保物權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，并非整個(gè)契約完全無(wú)效，平衡了債權(quán)人與債務(wù)人的權(quán)益。