薛麗娟

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金未能及時回籠而無力支付工程款時，往往會將手中已建或在建的未出售房屋折抵給建筑商作為工程款項(xiàng)。房市火爆的時候，建筑商大多樂于接受這種以房屋抵付工程款的結(jié)算方式。然而正所謂夜長夢多，由于建筑行業(yè)工程款抵房（簡稱“工抵房”）手續(xù)十分煩瑣，導(dǎo)致不少違約風(fēng)險隱藏其中，甚至可能遭遇惡意欺詐。

房產(chǎn)易主：用空頭支票購房

因地緣關(guān)系，江蘇榮泰安裝工程有限公司（以下簡稱“榮泰公司”）常年為綠地集團(tuán)常熟置業(yè)有限公司（以下簡稱“綠地集團(tuán)”）承攬建筑工程。2016年，雙方結(jié)算時，綠地集團(tuán)尚欠榮泰公司實(shí)際控制人鄭翔工程款1514萬余元。由于綠地集團(tuán)房地產(chǎn)建設(shè)周期長、資金回籠慢，在雙方結(jié)算時，綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)人周浩對鄭翔坦言，該工程款正常情況下需要好幾年才能付清，于是雙方便商量以房屋抵付工程款的方式結(jié)算。

房屋抵押過程中，應(yīng)提高風(fēng)險意識（圖/視覺中國）

周浩稱綠地集團(tuán)有一套位于常熟老街承德坊3幢的房產(chǎn)（以下簡稱“案涉房產(chǎn)”）可以2097萬元的房價抵付給鄭翔。周浩同時向鄭翔透露，這套房產(chǎn)已經(jīng)有人上門聯(lián)系購買。原來，常熟市中貫金屬材料有限公司（以下簡稱“中貫公司”）老總朱潔丹有意購買該房產(chǎn)，朱潔丹想將房產(chǎn)抵押給江蘇對外經(jīng)貿(mào)股份有限公司（以下簡稱“外貿(mào)公司”）以擴(kuò)大融資貿(mào)易信用額度，由外貿(mào)公司支付貨款并代理出口回籠資金。

周浩向鄭翔表示，鄭翔一年后就可以將該筆工程款全部收回?！拔覀児局耙灿幸粋€工程隊就是通過這個方式一年回收了全部工程款?！敝芎蒲a(bǔ)充道。

通過以房屋抵付工程款的方式結(jié)算既可以避免工程款被綠地集團(tuán)常年拖欠，又可以及時將房產(chǎn)變現(xiàn)，鄭翔表示完全接受周浩的方案。見鄭翔點(diǎn)頭同意，周浩最后特意強(qiáng)調(diào)說：“前提是要先把房產(chǎn)過戶給朱潔丹。”周浩這句話中的“先”字講出了重點(diǎn)，然而，就是“先過戶”成了鄭翔最終被騙的致命風(fēng)險點(diǎn)。

鄭翔本來對這套房子并不感興趣，對他而言，只要能及時拿到工程款，房產(chǎn)手續(xù)怎么辦他并不關(guān)心。在周浩的引薦下，鄭翔與朱潔丹面談時相當(dāng)“順利”。在簽訂協(xié)議后，鄭翔完全按照朱潔丹的指令辦理手續(xù)和支付款項(xiàng)，只等時機(jī)成熟后工程款能及時兌付。

2017年4月，鄭翔與朱潔丹簽訂房屋買賣合同，商定將案涉房產(chǎn)以2700萬元的價格賣給朱潔丹，約定朱潔丹先支付50萬元定金，網(wǎng)簽時再付950萬元，余款1700萬元在網(wǎng)簽后六個月內(nèi)付清。為了取得鄭翔的信任，朱潔丹在簽約時反復(fù)強(qiáng)調(diào)自己的公司跟外貿(mào)公司合作很賺錢，資金不是問題，把這個房產(chǎn)抵押給外貿(mào)公司只是為了獲取更大的貿(mào)易融資額度，賺到錢后會分期將約定房款支付給鄭翔。

剛開始，朱潔丹還能恪守信譽(yù)，于2017年5月4日按約支付定金50萬元，但在接下來的履約過程中，朱潔丹便屢屢開出空頭支票。即便如此，她還是如愿取得了案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。同年7月初，鄭翔與綠地集團(tuán)談好后，確定案涉房屋可以辦理網(wǎng)簽手續(xù)了，鄭翔通知朱潔丹支付約定的950萬元。朱潔丹說手頭只有600萬元，讓鄭翔寬限一下。之后，朱潔丹在7月上旬勉強(qiáng)湊足600萬元給鄭翔。雖然約定的分期購房款未能足額支付，但鄭翔出于信任還是授權(quán)綠地集團(tuán)先辦理過戶手續(xù)。由于手續(xù)審批比較煩瑣，案涉房產(chǎn)一直未能辦妥網(wǎng)簽手續(xù)。

在辦理網(wǎng)簽手續(xù)的空檔期，朱潔丹非但沒有積極籌措尚欠的350萬元首批購房款，還對已經(jīng)支付的房款動起了歪腦筋。7月底，朱潔丹對鄭翔說自己的生意需要資金周轉(zhuǎn)，讓鄭翔先還其500萬元房款，鄭翔想都沒想就在幾天后把500萬元還給了朱潔丹。

9月底，綠地集團(tuán)的審批手續(xù)辦下來了，鄭翔通知朱潔丹付款辦手續(xù)，當(dāng)時雙方商定由朱潔丹直接支付582.84萬余元給綠地集團(tuán)，余款付給鄭翔。10月12日，朱潔丹將 582.84 萬余元支付給綠地集團(tuán)，并辦理了房產(chǎn)證，然而其承諾支付給鄭翔的款項(xiàng)卻一直沒有支付。經(jīng)催要，朱潔丹僅在12月底支付了拖欠房款產(chǎn)生的利息20萬元。

2018年1月，鄭翔與朱潔丹重新簽訂付款協(xié)議，約定7月底前付清剩余的1967.15萬余元，但朱潔丹再次爽約。2018年5月，朱潔丹說外貿(mào)公司已經(jīng)停止融資貿(mào)易，房屋不能繼續(xù)抵押，正在尋求第三方收購房產(chǎn)。朱潔丹同時承諾，若收購不成，便將把房屋過戶給鄭翔。朱潔丹的承諾再次讓鄭翔吃上了定心丸。鄭翔心想，即便約定的購房款沒拿到，至少還有套房子在自己手中。然而鄭翔做夢也沒想到，朱潔丹的這個承諾是其再次放出的一個騙招，朱潔丹最終并未付款，鄭翔也一直沒有等到案涉房產(chǎn)過戶到自己的名下。

過了一陣子，鄭翔隱約感覺到自己被騙了，于是頻繁催促朱潔丹付款，但對方卻一直拖延。直到后來，鄭翔經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)朱潔丹并未將案涉房產(chǎn)抵押給外貿(mào)公司，甚至早已將抵押貸款提現(xiàn)數(shù)千萬元。鄭翔識破朱潔丹不想支付購房款的招數(shù)后，遂報警致案發(fā)。

以借為名：抵押貸款圈錢還債

朱潔丹為何心急火燎地要把案涉房產(chǎn)過戶到自己名下呢？原來，朱潔丹早在2017年前后就已陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，走投無路的她決定將案涉房產(chǎn)作為最后一根救命稻草，通過抵押貸款來償還債務(wù)。在成功地騙得鄭翔信任，并在其協(xié)助下辦妥過戶手續(xù)后，朱潔丹便開始放開手腳利用案涉房產(chǎn)四處貸款，并盡可能將案涉房屋的抵押潛能發(fā)揮到極致。

2017年10月，朱潔丹用案涉房產(chǎn)作抵押，向當(dāng)?shù)厝藯罹冀杩?500萬元，約定日息千分之一，借期一個月。11月初，楊炯按約定將2500萬元貸款轉(zhuǎn)賬給朱潔丹后，朱潔丹如釋重負(fù)，將大部分款項(xiàng)用于歸還上門索債的各路債主。一個月期限屆滿后，朱潔丹并未按期還款，經(jīng)催要，雖歸還大部分貸款本息，但仍有本息115萬元沒有歸還。

值得一提的是，在朱潔丹用于歸還楊炯的款項(xiàng)中，有985萬元還是其拆東墻補(bǔ)西墻，通過將案涉房產(chǎn)再次抵押貸款獲得。而這一次向其提供貸款的郝建平就沒楊炯那么幸運(yùn)了，楊炯只是損失了本息的小部分，郝建平則是九成以上的本息打了水漂。

當(dāng)時朱潔丹通過融資中介找到郝建平，說好是臨時借款，用5天左右，并按日息千分之三支付利息。朱潔丹讓郝建平提供公司賬戶，做了一份假的購銷合同，內(nèi)容是郝建平公司向其朋友的蘇州某建材公司購買1500多萬元的鋁卷。

這一次，在朱潔丹的信口雌黃下，案涉房產(chǎn)竟然迅速增殖了一倍。朱潔丹拿著其“定制”的假購房發(fā)票，告訴郝建平案涉房產(chǎn)是自己花4500余萬元買的。2017年12月4日，郝建平轉(zhuǎn)賬給朱潔丹1500萬元。按照雙方協(xié)議，朱潔丹得款后直接用案涉房產(chǎn)抵押來的銀行貸款償還欠款，且直接由某銀行蘇州分行將貸款發(fā)放到郝建平提供的賬戶上。然而，朱潔丹又在貸款支付賬戶上做起手腳，事后通過向該行蘇州分行提供其他購銷合同的方式，成功地使蘇州分行將貸款發(fā)放到了她的個人賬戶。

正?！斑^橋”資金借一周就夠了，但朱潔丹卻連續(xù)借了十天。郝建平憑直覺感到可能有問題，遂前往蘇州分行查詢才發(fā)現(xiàn)這筆貸款已經(jīng)發(fā)放了，已被朱潔丹移花接木、半路截和，用于歸還個人債務(wù)。面對郝建平的催要，朱潔丹除于同年12月底支付18萬元利息外，余款分文未還。

法網(wǎng)恢恢：三罪并罰

2019年3月29日，朱潔丹因涉嫌犯罪被捕。2020年9月9日，江蘇省常熟市人民法院經(jīng)審理，認(rèn)定被告人朱潔丹的行為分別構(gòu)成合同詐騙罪、詐騙罪和非法制造發(fā)票罪，遂作出一審判決，判處其有期徒刑20年，并處罰金人民幣142萬元，責(zé)令其繼續(xù)退賠尚未退還的贓款。一審宣判后，朱潔丹不服，提起上訴。2021年7月20日，江蘇省蘇州市中級人民法院經(jīng)審理作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

（本文除朱潔丹外，其余人名均為化名）

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com