張光譜 南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中存在的問題

（一）房地產(chǎn)信貸規(guī)模越來越大

近年來，隨著房價(jià)的飛漲，我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅擴(kuò)大，遠(yuǎn)高于其他國家的貸款增速。所有各類數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信貸占總規(guī)模的比重越來越大。近幾年來，信貸的爆炸性增長意味著投機(jī)行為魯莽。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，正處于上升階段，還有一些投資者，他們并沒有相應(yīng)的能力卻依舊想躋身于房地產(chǎn)市場中。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的降低，其銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)也在無形中增加，土地儲備貸款也隨之受到影響。除此以外，有些貸款也會用在其他領(lǐng)域，地方政府也會通過貸款來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。也會對市場價(jià)值估算帶來較大的影響。因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)貸款都屬于短期不能收回的。房地產(chǎn)業(yè)也存在著周期波動和許多不確定因素，房地產(chǎn)信貸如果過度增長的話，就會導(dǎo)致銀行系統(tǒng)的發(fā)展存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。隱含的風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露，整個(gè)金融體系就會發(fā)生無法估計(jì)的危機(jī)。

（二）融資對銀行信貸過度依賴

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式還是比較單一的，即銀行信貸，房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，其主要來源是銀行貸款、自籌資金、銀行貸款以及其他資金等，如存款和預(yù)付款。此外，銀行信貸資金還參與了房地產(chǎn)開發(fā)商從土地儲備、貿(mào)易到境外融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等融資渠道，據(jù)銀監(jiān)會和中央銀行30余年分析調(diào)查。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率比較高，房地產(chǎn)信貸基金在融資總額中所占份額已達(dá)70%。中國省市數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%直接來自銀行體系，而自籌資金主要來自商品房銷售收入，預(yù)付款比例按3%計(jì)算，公司約70%的自籌資金來自銀行貸款，其他資金（存款和墊款）的3%也來自貸款銀行?？紤]到貸款份額建設(shè)企業(yè)投資資金的銀行貸款資金占比超過7%，它實(shí)際上維持了整個(gè)資本鏈。而且，目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依賴度越來越大，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的話，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也會直接影響到銀行。所以，面對這些資本問題，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員能更加重視融資，盡可能使融資渠道多樣化，避免過度依賴銀行。一旦市場出現(xiàn)泡沫，安全性就會下降。房地產(chǎn)金融過度依賴銀行信貸資金，如果房地產(chǎn)泡沫破裂在中國發(fā)生，對我國金融體系和國民經(jīng)濟(jì)的影響需要認(rèn)真思考。

（三）信貸管理內(nèi)控執(zhí)行不力

內(nèi)部控制制度實(shí)際上是一種動態(tài)管理機(jī)制，主要是為了預(yù)防和控制相關(guān)的程序和措施。我國商業(yè)行業(yè)的內(nèi)部控制不同于發(fā)達(dá)國家，還是相對比較落后的，并且在風(fēng)險(xiǎn)管理和預(yù)測上也有較大的弊端，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)管理存在較大問題。在當(dāng)前的社會環(huán)境下，商業(yè)銀行需要投入更多的精力進(jìn)行拓展，這樣才能睡資產(chǎn)規(guī)模得到保證，整體經(jīng)濟(jì)效益也能越來越好。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對信貸業(yè)務(wù)的管理還存在不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：銀行管理人員沒能對信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行分析，不能明確方向，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展僅僅是為了擴(kuò)大市場份額；缺乏合理、適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制體系；相關(guān)的信貸人員在開展工作時(shí)，沒有良好的專業(yè)知識和素養(yǎng)，也沒有加以培訓(xùn)，進(jìn)而導(dǎo)致整體信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估分析效果不佳。房地產(chǎn)貸款行業(yè)在具體的經(jīng)營過程中，銀行內(nèi)部控制體系的不完善往往導(dǎo)致各級業(yè)務(wù)審核不嚴(yán)。建立的保險(xiǎn)計(jì)量指標(biāo)體系還不夠完善，有些信貸人員由于經(jīng)驗(yàn)不足會導(dǎo)致在審核階段無法準(zhǔn)確判斷和把控借款人的實(shí)際情況，對風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行預(yù)估，進(jìn)而使信貸之前的審核成為空談，貸后管理經(jīng)常受到損害。因此，客戶回訪階段，如果沒有嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)開展，就會導(dǎo)致信貸后期出現(xiàn)一些違法行為，比如：挪用資金等。有些商業(yè)銀行甚至毫不猶豫地放寬貸款評估標(biāo)準(zhǔn)，以最大限度地提高利潤，例如，未能對借款人的信用狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，以及降低擔(dān)保或擔(dān)保人未經(jīng)仔細(xì)和嚴(yán)格審查而發(fā)放的房地產(chǎn)貸款往往風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，現(xiàn)有的不良貸款尚未完全解決，新的風(fēng)險(xiǎn)正在出現(xiàn)不斷地出現(xiàn)，銀行體系內(nèi)部控制薄弱已成為房地產(chǎn)信貸質(zhì)量和生產(chǎn)質(zhì)量低下的主要原因，中國銀行業(yè)內(nèi)部控制體系要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善，特別是“審批與貸款分離”制度。

二、解決信貸問題的對策

（一）信貸的監(jiān)管力度需要加強(qiáng)

以現(xiàn)在來看，對于房地產(chǎn)信貸安全，人們越來越重視這一點(diǎn)，逐步加強(qiáng)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，確保房地產(chǎn)貸款政策的嚴(yán)格執(zhí)行。舉個(gè)例子來說，發(fā)展性的貸款通常需要銀行對其采取上市管理，這樣有利于對借款人的還款能力以及資金情況進(jìn)行評估和審查，同時(shí)使借貸擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)更好的落實(shí)到位，對貸款金額的使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保貸款總額不超過在建工程的50%。對房屋銷售合同資金實(shí)行封閉管理；根據(jù)銷售進(jìn)度計(jì)劃，貸款總額不得超過退款發(fā)展貸款比例等等。與此同時(shí)，銀行還要更加重視商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的核查，定期進(jìn)行檢查，這樣才能盡可能避免房地產(chǎn)違法信貸問題，使房地產(chǎn)信用體系更加完善起來。并且，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)制度的運(yùn)行上，需要定期檢查，確保整體運(yùn)營狀況良好，這樣才能夠保證貸款更加合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)管理有效。盡快落實(shí)銀行董事責(zé)任制，有助于規(guī)范銀行董事的行為，對防范銀行董事的不當(dāng)行為起到積極作用。只有將房地產(chǎn)信貸成本提高到商業(yè)銀行的邊際收益之上，監(jiān)管原則和監(jiān)管政策才能得到充分落實(shí)。

（二）增強(qiáng)各類政策措施之間相互配合

政府還要注重把控政策的執(zhí)行，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策，比如：財(cái)政政策、土地政策、稅收政策，這樣才能夠使整體信貸過程順利開展。充分發(fā)揮它們在信貸市場調(diào)控中的協(xié)調(diào)作用房。特別是，應(yīng)為房地產(chǎn)估價(jià)公司、保險(xiǎn)公司制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擔(dān)保公司和CRE評估機(jī)構(gòu)要完善房地產(chǎn)項(xiàng)目資金認(rèn)購和監(jiān)管程序，規(guī)范基金儲備中心資金運(yùn)作。關(guān)于政府，應(yīng)建立健全住房抵押登記制度，確保銀行債權(quán)完整性。此外，應(yīng)及時(shí)完善金融支持政策和措施，遏制個(gè)人住房投機(jī)行為，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。最后，應(yīng)該從明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際辦公或居住為目的，禁止境內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)。

（三）房地產(chǎn)信貸相關(guān)法律法規(guī)的完善工作

首先，按照商業(yè)銀行法的有關(guān)規(guī)定，盡快出臺配套法律法規(guī)，保障商業(yè)銀行住房抵押貸款的安全，明確個(gè)人住房抵押貸款當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，提高個(gè)人住房抵押貸款的可預(yù)測性。努力建立抵押登記、抵押權(quán)催收、抵押物監(jiān)管處置的“綠色通道”。為確保商業(yè)銀行在發(fā)生貸款違約時(shí)，能夠按照貸款前約定的方式及時(shí)處置抵押財(cái)產(chǎn)；研究并有效解決新規(guī)定下保障銀行個(gè)人按揭權(quán)利的具體措施，以最大限度地降低銀行個(gè)人按揭貸款處置成本，減少銀行個(gè)人按揭貸款損失。信用法應(yīng)該盡快頒布，為了使社會信用體系更加健全，在加強(qiáng)市場監(jiān)管力度的同時(shí)，還要更加重視通貨膨脹問題，盡可能確保商業(yè)銀行不確定性問題有所降低。還有隨著房地產(chǎn)交易量和房價(jià)的下降，房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)將逐漸顯現(xiàn)，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)采取某些措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對銀行信貸資金流動渠道的控制，規(guī)范和提高房地產(chǎn)業(yè)各級進(jìn)入門檻，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)資金流動性過剩的問題，商業(yè)銀行也要更加重視風(fēng)險(xiǎn)管理問題，不能只追求信貸收益。銀行也要轉(zhuǎn)變一定的信貸業(yè)務(wù)管理理念，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行嚴(yán)格管理和經(jīng)營，盡可能實(shí)現(xiàn)金融精細(xì)化管理。

三、結(jié)束語

總的來說，需要商業(yè)銀行能夠正確認(rèn)識到信貸問題，根據(jù)目前的問題進(jìn)行一定的研究分析，從而采取相應(yīng)的對策，來不斷完善政策和信貸機(jī)制，降低風(fēng)險(xiǎn)。