邢燕紅

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制重要的手段之一就是全面預(yù)算管理，其能夠有效地對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及相應(yīng)的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行量化安排，并達(dá)到統(tǒng)籌規(guī)劃、過程控制、溝通協(xié)調(diào)以及相互監(jiān)督、制約等功能。本文結(jié)合實(shí)際從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算特點(diǎn)出發(fā)，闡述對全面預(yù)算的理解，以供企業(yè)參考。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算

一、全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理是企業(yè)根據(jù)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)分解當(dāng)年的經(jīng)營計(jì)劃，并對完成企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行全面的籌劃以及具體的預(yù)測，對執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)控，迅速獲取相應(yīng)信息和有用數(shù)據(jù)，在經(jīng)營的過程當(dāng)中能夠發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在第一時(shí)間進(jìn)行有效的解決，全面預(yù)算管理是一個(gè)綜合性預(yù)算體系，集資金預(yù)算、投資預(yù)算、成本費(fèi)用于一體。

二、目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算上存在的問題

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的特點(diǎn)

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平以及消費(fèi)的能力有了非常大的改變。推動了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，各購物中心及社區(qū)商業(yè)大量涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)已從百貨時(shí)代跨入購物中心時(shí)代，正在向基于主題場景的體驗(yàn)式購物中心轉(zhuǎn)變。現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)面臨著線上電商，線下新的購物中心及社區(qū)商業(yè)不斷涌現(xiàn)的局面，單個(gè)企業(yè)的利潤空間被不斷壓縮。企業(yè)的精細(xì)化營運(yùn)被進(jìn)一步提上了日程，全面預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了高度重視。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算圍繞著精細(xì)化運(yùn)營展開，在百貨時(shí)代，集中收銀，商品由商場集中管理，整個(gè)預(yù)算的編制及管理以商品為主；到購物中心時(shí)代，商場的管理以每一個(gè)鋪位的租金、物管費(fèi)為主，對在整個(gè)商場業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的成本及收入均按商業(yè)模式進(jìn)行精細(xì)化營運(yùn)管理。

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制

全面預(yù)算的主要經(jīng)營指標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的五年戰(zhàn)略或三年戰(zhàn)略分解而成，再結(jié)合單體企業(yè)具體經(jīng)營情況，先編制單體企業(yè)確實(shí)可行的經(jīng)營計(jì)劃（經(jīng)營計(jì)劃中含招商調(diào)改計(jì)劃、運(yùn)營計(jì)劃、工程改造計(jì)劃、企劃推廣方案、信息系統(tǒng)調(diào)整計(jì)劃、人員配置情況、資金籌措情況等），經(jīng)營計(jì)劃在辦工會順利通過后，再按集團(tuán)預(yù)算填報(bào)模板三上三下的填報(bào)。

優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的特點(diǎn)：整個(gè)預(yù)算編制過程體現(xiàn)“精細(xì)化營運(yùn)管理”，即租金收入及管理費(fèi)收入明細(xì)到鋪，確認(rèn)每一鋪各月的具體收入與成本，預(yù)算科目與用友NC會計(jì)科目高度一致，明細(xì)到五級；財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營管理指標(biāo)相結(jié)合的考核指標(biāo)，經(jīng)營管理指標(biāo)有：出租率、收繳率、商戶銷售收入、客流、車流、租金水平等；歷史數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)在每一個(gè)業(yè)務(wù)單元完整顯現(xiàn)，前兩年預(yù)算數(shù)和實(shí)際數(shù)，以供各業(yè)務(wù)線按實(shí)際情況結(jié)合經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確填報(bào)，全面反映企業(yè)的整體經(jīng)營狀況；營運(yùn)期和籌備期分開管理，根據(jù)各項(xiàng)目是否正式營運(yùn)，分營運(yùn)期模板及籌備期模板填列。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算編制原則：新簽約條件必須高于現(xiàn)有商戶條件，包括租金水平、銷售額；收入增長率必須大于費(fèi)用增長率；客流增長率必須大于推廣費(fèi)用增長率；

按以上要求和程序編制出來的預(yù)算邏輯合理，可執(zhí)行性強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展，筆者所在的企業(yè)為現(xiàn)階段國內(nèi)最大的混合所有制商業(yè)管理公司，優(yōu)秀的精細(xì)化運(yùn)營管理及對全面預(yù)算的理解體現(xiàn)在預(yù)算編制的方方面面。

（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的事中控制

預(yù)算一經(jīng)下達(dá)，各單體公司必須認(rèn)真組織實(shí)施，將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從橫向和縱向落實(shí)到內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)及各崗位，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。應(yīng)當(dāng)將預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)組織、協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營活動的基本依據(jù)，分期預(yù)算控制確保年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，成本費(fèi)用不超標(biāo)，不跨科目使用。需加強(qiáng)現(xiàn)金流的預(yù)算管理，按時(shí)組織預(yù)算資金收支分析，嚴(yán)格控制調(diào)節(jié)資金收付平衡，控制支付風(fēng)險(xiǎn)。對于預(yù)算內(nèi)支出，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)審批工作規(guī)程執(zhí)行；對于預(yù)算外支出，必須按預(yù)算外審批流程報(bào)審，完成審批后方可執(zhí)行。

（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的事后控制

至全面預(yù)算由董事會批準(zhǔn)下發(fā)之日起，企業(yè)將對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行全面監(jiān)控，以周為單位，監(jiān)控收入、成本費(fèi)用的執(zhí)行進(jìn)度，并對執(zhí)行差異情況進(jìn)行分析？，按月由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人牽頭召開預(yù)算執(zhí)行比對分析，對未達(dá)標(biāo)的收入及超標(biāo)的成本費(fèi)用進(jìn)行反饋，并請各項(xiàng)目及業(yè)務(wù)部門提出整改意見。

并從每年7月開始，根據(jù)上半年預(yù)算的實(shí)際完成情況，以上半年實(shí)際為基礎(chǔ)按月進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測，經(jīng)濟(jì)預(yù)測的結(jié)果將影響預(yù)算的完成情況，對收入的差額及成本的超標(biāo)情況要采取嚴(yán)格的管控措施，以期完成本年度的預(yù)算指標(biāo)。

當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境及合作方向發(fā)生重大變化，直接影響預(yù)算的執(zhí)行時(shí)，應(yīng)提請調(diào)整預(yù)算，按現(xiàn)行的實(shí)際情況重新編制單體企業(yè)的預(yù)算，并按公司的管理流程報(bào)董事會批準(zhǔn)。

2.預(yù)算編制偏離現(xiàn)實(shí)，執(zhí)行效果不理想

在現(xiàn)實(shí)生活中商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大都實(shí)行的是業(yè)績考核制度。但企業(yè)往往只從自身的利益角度考慮問題，有少部分的業(yè)務(wù)部門在對預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行提交的時(shí)候，對某些數(shù)據(jù)填報(bào)存在偏差，如此只考慮到自身的利益，卻沒有考慮到公司的整體經(jīng)營目標(biāo)。就比如銷售部門在填報(bào)相應(yīng)的預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí)，往往將銷售的指標(biāo)調(diào)低，同時(shí)把銷售的相應(yīng)提成廣告費(fèi)和招商費(fèi)用等支出調(diào)高。而財(cái)務(wù)部門對于相關(guān)的經(jīng)營情況并沒有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷和估計(jì)，就難以對數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的把控，以至于在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營當(dāng)中，短期的目標(biāo)和長期的戰(zhàn)略規(guī)劃都難以實(shí)現(xiàn)筆者所在的公司在集團(tuán)下發(fā)編制四原則后，得到了有效的控制。但在同行業(yè)的一些企業(yè)中仍然存在，在此可借鑒我司的編制原則。

3.預(yù)算監(jiān)督不足，事中控制不理想

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況：部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理的過程中，往往只是注重預(yù)算指標(biāo)的編制以及匯總，完全沒有意識到對后續(xù)的預(yù)算管理進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)控；另一部分雖然對預(yù)算管理的編制足夠重視，甚至還成立了相應(yīng)的預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組，可是其卻并沒有把重點(diǎn)放在對預(yù)算的監(jiān)督以及對漏洞的調(diào)節(jié)上。僅僅是在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生之后對事后的結(jié)果進(jìn)行簡單的通報(bào)和總結(jié)，在事情發(fā)生時(shí)并沒有得到很好的解決。使得全面預(yù)算管理淪為形式。筆者所在企業(yè)由于有完善的事中、事后控制體系，預(yù)算監(jiān)督不足的情況得到有效控制，相關(guān)企業(yè)可以進(jìn)行借鑒。

4.業(yè)績考評導(dǎo)向中存在的問題

在對預(yù)算的執(zhí)行情況中，集團(tuán)高層認(rèn)為無法用出的成本費(fèi)用視為預(yù)算編制有問題，計(jì)劃性不強(qiáng)。這就會造成單體項(xiàng)目公司在最后一個(gè)季度或一個(gè)月努力花錢的情況，形成另一種情形的“預(yù)算松弛”怎么樣來合理衡量預(yù)算編制的計(jì)劃性也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)中的難題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算上存在問題的解決辦法

1.企業(yè)需認(rèn)識到全面預(yù)算與經(jīng)營目標(biāo)的重要性

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)整體戰(zhàn)略規(guī)劃，以及自身的實(shí)際情況，對當(dāng)前國內(nèi)外企業(yè)的經(jīng)營形式以及國家政策形式進(jìn)行充分的分析根據(jù)銷售額、成本以及利潤來設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，讓全面預(yù)算管理和企業(yè)長期的經(jīng)營目標(biāo)直接掛鉤。與此同時(shí)，企業(yè)無論是在長期戰(zhàn)略設(shè)定或者短期戰(zhàn)略目標(biāo)的確定上，都應(yīng)該讓全面預(yù)算管理進(jìn)行全程的指導(dǎo)，時(shí)刻與戰(zhàn)略規(guī)劃相互結(jié)合，進(jìn)一步完成相應(yīng)的工作任務(wù)以及相應(yīng)目標(biāo)，制定預(yù)算管理閥桿以及指標(biāo)體系。

2.讓工作人員樹立新理念

企業(yè)在最大程度上發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，使得全面預(yù)算管理真正地幫助企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)。工作人員就需要樹立起全面預(yù)算管理的新理念。業(yè)中的每一個(gè)人，包括管理者以及工作人員都是全面預(yù)算管理工作的參與者，都應(yīng)當(dāng)對全面預(yù)算管理的重要性有深刻的認(rèn)識，尤其是管理階層。為了讓企業(yè)內(nèi)部的工作人員樹立起全面預(yù)算管理的新理念，企業(yè)的總經(jīng)理是預(yù)算的第一負(fù)責(zé)人，企業(yè)需要成立一個(gè)全面預(yù)算管理小組，小組成員分別是企業(yè)的管理層以及各個(gè)部門的經(jīng)理，而全體工作人員都作為小組的成員。全面預(yù)算管理的執(zhí)行，需要充分地發(fā)揮企業(yè)的全員力量，幫助各個(gè)部門和企業(yè)達(dá)成相應(yīng)的目標(biāo)以及戰(zhàn)略目標(biāo)之后，相關(guān)工作人員要嚴(yán)格地根據(jù)制度進(jìn)行執(zhí)行，不能夠隨意地調(diào)整。

3.建立健全全面預(yù)算管理體系

企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇科學(xué)的考核指標(biāo)，將財(cái)務(wù)指標(biāo)以及非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)合，以年度作為考核時(shí)間，對各個(gè)預(yù)算執(zhí)行單位以及各個(gè)工作人員進(jìn)行考核，將預(yù)算執(zhí)行情況歸入考核以及獎懲的范圍內(nèi)，在最大程度上做到獎懲分明。

除此之外，企業(yè)還要確立各個(gè)指標(biāo)考核的標(biāo)準(zhǔn)，使得預(yù)算考核的最終結(jié)果科學(xué)合理。

四、結(jié)語

總之，由于人民的消費(fèi)水平不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會迎來一定的增長，想要在這場發(fā)展浪潮中站穩(wěn)腳跟，就需要提高自身的核心競爭力，就需要對全面預(yù)算管理有足夠的重視。發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，讓其為企業(yè)謀發(fā)展。■

參考文獻(xiàn)：

[1]劉勝波.淺談房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對策[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2017（15）.

[2]李濱.如何做好企業(yè)全面預(yù)算管理工作[J].時(shí)代金融，2017（35）.

[3]宋蘭.企業(yè)推行全面預(yù)算管理的探討[J].中國商論，2018（34）.

[4]邵海晶.企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理存在的問題及對策[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（20）.