文/朱慧婷（華東交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

一、青客公司簡(jiǎn)介

青客隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司，2012年成立于上海，專注于白領(lǐng)公寓租賃和提供物業(yè)管理，正如它的名字一樣，勵(lì)志為青年人才解決住房問題。青客運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)業(yè)務(wù)流、信息流、資金流將人與物、物與物實(shí)現(xiàn)萬(wàn)物互聯(lián)，用科技徹底顛覆了傳統(tǒng)公寓行業(yè)。從創(chuàng)立之初，青客公司便開始借力資本，融資金額已累計(jì)超過1億美元。美國(guó)東部時(shí)間2019年11月5日，青客公司（QK）在納斯達(dá)克成功上市。市場(chǎng)的選擇導(dǎo)致了頭部效應(yīng)明顯，唯有搶先一步上市，在未來(lái)租賃市場(chǎng)才能贏得更多的資源。

二、青客公司存在的問題

（一）前期投入較大，回收周期長(zhǎng)

據(jù)青客的招股書，2019年上半年每間的平均月租為1149元，租金價(jià)差為25%，每間房每月差價(jià)為287元，而平均裝修成本為1.47萬(wàn)元。即使未來(lái)租金存在上漲趨勢(shì)，裝修成本的回收也需要4-5年，而這還不包括期間的費(fèi)用等。青客公司最新只公布了2020年一季度季報(bào)，疫情的影響仍未解除，盡管虧損金額-4.17億元，較上季度相比虧損降低，但虧損金額較高，短期內(nèi)仍有盈利壓力。

（二）高入住率、低續(xù)租率，公寓品質(zhì)和服務(wù)能力有待提升

長(zhǎng)租公寓整體入住率達(dá)到90%，可能對(duì)這個(gè)單體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)就是虧損的。青客公司整體入住率2017年、2018年、2019年6月30日前9個(gè)月分別僅為89%、91.6%、90.6%。在無(wú)法帶來(lái)盈利的入住率的情況下，青客公司的續(xù)租率也非常低。截至2019年，青客公司與租戶的已終止租賃期不足12個(gè)月，47.3%的租戶在合同鎖定期到期之前終止，僅5.1%的租戶續(xù)租，相比于另一上市長(zhǎng)租公寓蛋殼51%的續(xù)租率，青客公司的服務(wù)能力與租房體驗(yàn)可能不盡如人意。續(xù)租率低使得公寓空置期變長(zhǎng)，不僅無(wú)法取得該段期間內(nèi)的租金收入，尋找新的租客還使得其在營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用上投入增加。

（三）“租金貸”成為主要資金來(lái)源，潛在風(fēng)險(xiǎn)高

青客公司平臺(tái)鼓勵(lì)租戶向金融機(jī)構(gòu)借款，其中65%左右的用戶使用了租金貸。租金貸的介入使得青客公司借力不斷擴(kuò)張收房，控制大量房源，并且其成為流動(dòng)資金主要來(lái)源。近年來(lái)，青客公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)的凈額仍為負(fù)值，一旦政策轉(zhuǎn)向、運(yùn)營(yíng)不善出現(xiàn)問題極其易造成資金鏈斷裂。2018年9月，青客公司就高占比租金貸付款模式問題被約談。2019年年底，住建部等六部門發(fā)布新規(guī)，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年年底前調(diào)整到位。這一規(guī)定使得青客在未來(lái)通過租金貸獲得的資金將大大縮減。2019財(cái)年前9個(gè)月，青客公司分期付款的利息高達(dá)0.54億元，租金收入雖能覆蓋承租房源的租金費(fèi)用和利息支出之和，但后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用仍較高，盈利空間不大。

（四）資金池“守夜人”角色缺失

青客公司從金融機(jī)構(gòu)處一次性拿到租客的全年租金，卻是按季或按月支付給房東，不斷期限錯(cuò)配產(chǎn)生了大量資金沉淀，形成“資金池”。青客將預(yù)收租金和租房貸款作為底層資產(chǎn)用于融資，資金用來(lái)爭(zhēng)取和改造更多的房源，進(jìn)一步擴(kuò)張市場(chǎng)規(guī)模。此時(shí)，長(zhǎng)租公寓看似為“租賃企業(yè)”實(shí)則為“金融企業(yè)”。且青客公司運(yùn)營(yíng)商的資金來(lái)源非唯一，與11家提供租金貸的金融機(jī)構(gòu)合作，包括銀行、消費(fèi)金融公司、小貸公司、P2P等。由于青客公司資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)情況不透明，政府單方無(wú)法全面掌握相關(guān)信息，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金池的有效監(jiān)控。

三、未來(lái)發(fā)展

長(zhǎng)租公寓在房屋租賃上相對(duì)更專業(yè)，不僅能夠同時(shí)給租客和房東帶來(lái)便利，還為整個(gè)房屋租賃行業(yè)帶來(lái)了運(yùn)行模式上的活力和創(chuàng)新思路。更難得的是，長(zhǎng)租公寓在國(guó)家相關(guān)政策的支持下，在城市新青年就業(yè)、人才引進(jìn)等方面提供了保障。長(zhǎng)租公寓更需要從業(yè)者從長(zhǎng)期主義出發(fā)，而不是如前期大多數(shù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略追求規(guī)模和市場(chǎng)加快投入資金的回收。長(zhǎng)租公寓行業(yè)的本質(zhì)是民生行業(yè)，因此也不可能獲取暴利。盡管目前市場(chǎng)上許多長(zhǎng)租公寓的爆雷、跑路引發(fā)公眾對(duì)這一行業(yè)的信任危機(jī)，但是我們相信通過未來(lái)創(chuàng)造切實(shí)的用戶價(jià)值與社會(huì)價(jià)值，將重建行業(yè)聲譽(yù)。水大魚大，只有行業(yè)信譽(yù)變好，整體市場(chǎng)變大，行業(yè)中的企業(yè)才能擁有更大的空間。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平升級(jí)、流動(dòng)人口遷徙以及房地交易市場(chǎng)的共同作用下，房屋租賃市場(chǎng)大有潛力。在長(zhǎng)租公寓的影響下，該領(lǐng)域必將不斷拓展能力半徑，在保障民生、助力城市發(fā)展方面扮演至關(guān)重要的角色。