郭人杰

摘 要：隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)迎來了新的增長和突破，已經(jīng)逐淅成為國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分。本文詳細(xì)探究商品住宅項(xiàng)目的相關(guān)策劃內(nèi)容，從該領(lǐng)域涉及的市場、建筑學(xué)以及其他相關(guān)專業(yè)內(nèi)容，進(jìn)行簡要闡述，為有關(guān)人士提供幫助和啟發(fā)，僅供參考。

關(guān)鍵詞：建筑策劃;市場分析;供求關(guān)系

建筑策劃是一門綜合性學(xué)科，尤其是項(xiàng)目決策最為緊要，雖然國內(nèi)很多建筑企業(yè)都著重提升建筑策劃的重要地位，但是建筑策劃的能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到相關(guān)要求，為此，各建筑企業(yè)要需要提升管理意識，進(jìn)一步強(qiáng)化建筑策劃的相關(guān)理念，提升企業(yè)的項(xiàng)目決策能力。

一、市場分析

（-）周邊供求關(guān)系調(diào)查

1.項(xiàng)目的總體規(guī)劃包含了外部環(huán)境、物業(yè)構(gòu)架以及配套設(shè)施等三大方面的內(nèi)容。其中，外部環(huán)境受空間、綠化面積、建筑造型、容積率等影響;物業(yè)構(gòu)架包含了戶型、裝修的定性標(biāo)準(zhǔn);配套設(shè)施是由超市、商場、學(xué)校、醫(yī)院、快遞投放中心、銀行等構(gòu)成。這三方面內(nèi)容影響著項(xiàng)目的不同因素，因此，需要進(jìn)行系統(tǒng)性比較。

2.項(xiàng)目的市場購買群體規(guī)劃，確定各購買人群，進(jìn)而著重表現(xiàn)樓盤的特色內(nèi)容，采用相適應(yīng)的促銷手段。

3.物業(yè)情況是項(xiàng)目管理以及后期維護(hù)的重要內(nèi)容，因此必須確立管理方式以及了解物業(yè)管理水平。

4.通過了解項(xiàng)目的銷售情況，進(jìn)而改進(jìn)近期的價(jià)格走向。

（二）項(xiàng)目的市場條件

項(xiàng)目的周邊情況，結(jié)合區(qū)域的綜合市場價(jià)值，挑選符合項(xiàng)目需求的客戶群體，通過對定向客戶群體的行為研究，調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)理念，更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)涵。

（三）物業(yè)的市場定位

項(xiàng)目的市場條件、居住戶型、各戶型數(shù)量以及生活配套設(shè)施，確立外部環(huán)境以及室內(nèi)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，保障房屋購買者享受到應(yīng)有的服務(wù)和與之相匹配的周邊設(shè)施。

二、總體規(guī)劃

項(xiàng)目的總體規(guī)劃，要以人為本，不能華而不實(shí)，更不能一味虛假宣傳提高項(xiàng)目的影響力，要讓居住體驗(yàn)、生活理念、周邊環(huán)境成為項(xiàng)目的助力者，在節(jié)約建筑用地的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對土地的利用效率。

（一）空間環(huán)境設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，首先要充分體現(xiàn)地域特點(diǎn)，其次做好相關(guān)的景色搭配，突出“山”“水”等環(huán)境特點(diǎn)，突出主題環(huán)境的氣氮，同時(shí)，從另一方面呼應(yīng)建筑立面、建筑特色等內(nèi)容，營造出與眾不同的文化氛圍和居住體驗(yàn)。所有的環(huán)境設(shè)計(jì)要圍繞著城市的大環(huán)境進(jìn)行，并隨著城市的總體規(guī)劃而改進(jìn)。

（二）平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的平面設(shè)計(jì)的最終目的，是始終堅(jiān)持最大程度滿足居住人群的娛樂、生活、工作等各方面的生活需求，提高能源以及相應(yīng)環(huán)境的使用效率進(jìn)一步完善小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃。

1、通過前期形式有效的調(diào)查、分析、研討，并總結(jié)相關(guān)資料，確定項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容、主題形式以及主導(dǎo)思想，進(jìn)而開展項(xiàng)目設(shè)計(jì)。例如，在歐式田園風(fēng)搭配古希臘教堂，充分彌散出西歐的建筑魅力和建筑設(shè)計(jì)。通過有效的搭配，別有一番異域色。

2、項(xiàng)目的建立要符合城市的可持續(xù)發(fā)展綱要，充分考慮與周邊相關(guān)的各類行生問題，例如交通因素、功能搭配、住宅標(biāo)準(zhǔn)、土地環(huán)境、居民生活設(shè)施、能源與建材供應(yīng)等等。這些生活設(shè)施以及相關(guān)內(nèi)容對于城市的可持續(xù)發(fā)展極為重要，并且建筑設(shè)計(jì)要充分考慮這些因素。

3、生態(tài)住宅理念作為新時(shí)代未來住宅社區(qū)的發(fā)展趨勢，逐漸被開發(fā)商以及主流市場所接受，因此，未來生態(tài)住宅主要應(yīng)用于以下幾個(gè)方面：

3.1從總體規(guī)劃確立，到小區(qū)的生態(tài)社區(qū)理念。無處不體現(xiàn)節(jié)約土地資源、土地適度開發(fā)原則、可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)等，進(jìn)而確定生態(tài)總體發(fā)展定位。

3.2生態(tài)住宅設(shè)計(jì)，更加注重社區(qū)景觀大空間的有效布局，根據(jù)不同需求的業(yè)主，設(shè)計(jì)不同居住體驗(yàn)的生活模式。結(jié)合社會以及經(jīng)濟(jì)等有關(guān)方面因素，積極營造和諧友善的鄰里關(guān)系。通過高科技生態(tài)效益材料，充分發(fā)揮建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，以及房屋建筑的生態(tài)美學(xué)。全面隔音隔熱，為消除雜音、噪音，提供全方位、舒適的室內(nèi)居住環(huán)境。

3.3著重考量水和能源的生態(tài)問題，提供直飲水的相關(guān)設(shè)施，有效處理好生活用水的排污模式，進(jìn)行節(jié)能減排，循環(huán)利用，衍生出洗車沖路澆灌、降溫等多方面綜合利用。將水資源保留在小區(qū)內(nèi)部循環(huán)使用，降對于環(huán)境的破壞和污染，同時(shí)，將小區(qū)內(nèi)的湖水以及其他水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行自我凈化，降低能耗。小區(qū)建設(shè)，更加考慮能源的消耗，采用新的建筑形式，便捷的生活設(shè)施，通過安裝中央空調(diào)，采用節(jié)能環(huán)保裝置，增設(shè)太陽能以及其他能耗轉(zhuǎn)換等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)能源的二次利用和環(huán)境保護(hù)。

三、單邊設(shè)計(jì)

單邊設(shè)計(jì)理念，是要突出小區(qū)的個(gè)性化需求，這是著重吸引消費(fèi)者參與及購買的重要舉措。同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)，要充分考慮購買人群的意向需求進(jìn)一步展示出方便、安全、舒適、親切、高品質(zhì)的居住感受。

1.建筑要具備一定觀賞價(jià)值，建筑設(shè)計(jì)不能人云亦云，雷同的設(shè)計(jì)無法讓購買者產(chǎn)生足夠的購買意識，為了滿足人們對高品質(zhì)的極致追求，在建筑形式和特色上，要下一番功夫，通過有效的調(diào)研，了解周邊環(huán)境的差異性，捕捉市場的重要訊息，為銷售起到良好的積極作用和推廣意義。

2.戶型設(shè)計(jì)必須滿足人們?nèi)粘Ｉ钏?，根?jù)市場的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)符合市場主流價(jià)值的房屋格局，不要在房屋搭配上一味出新，主流的房屋形式，是參考的重要方向【1】。

3.突出個(gè)性化設(shè)計(jì)，針對小區(qū)的每一項(xiàng)設(shè)計(jì)，以及每一個(gè)細(xì)節(jié)，充分考慮居住人群的生活性和方便性，通過構(gòu)建智慧型生態(tài)住宅理念，完普房屋各項(xiàng)居住體驗(yàn)，進(jìn)而提高人們對于房屋的居住意識，喚醒每一位購買者的剛性需求，進(jìn)面提升項(xiàng)目的綜合價(jià)值【2】。

結(jié)論

商品住宅開發(fā)的建筑策劃是一項(xiàng)復(fù)雜且艱巨的任務(wù)，因此，為了進(jìn)一步提高建筑項(xiàng)目的可執(zhí)行程度，全面提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，進(jìn)一步滿足人們的生活的各項(xiàng)所需，建筑企業(yè)需要不斷提升建筑策劃的各項(xiàng)內(nèi)容，完善其中的重要內(nèi)容和舉措，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目的整體銷售。

參考文獻(xiàn)：

[1]李斌沈陽華潤？二十四城項(xiàng)目營銷策劃研究【D】沈陽建筑大學(xué).2018.

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