謝銳佳

摘要：對(duì)物業(yè)公司而言，強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控是一種非常重要的管理手段，能夠?yàn)楣疽?guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，物業(yè)公司需要在考慮自身利益的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大財(cái)務(wù)內(nèi)控力度，將所有有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在合理的范圍之內(nèi)。文章就將圍繞這一話題，展開論述，望相關(guān)研究結(jié)果能夠?yàn)閺V大工作人員提供參考和啟示。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財(cái)務(wù)內(nèi)控;內(nèi)部控制

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展、大眾生活質(zhì)量的不斷提升、生活品質(zhì)要求的日漸高精進(jìn)，物業(yè)公司的重要性越來越突出。但是在這樣一種局面下，物業(yè)公司在財(cái)務(wù)內(nèi)控方面暴露出的許多問題，也需要引起足夠的重視。作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要手段之一，財(cái)務(wù)內(nèi)控可以促使公司的資金和財(cái)務(wù)管理更加合理和科學(xué)，讓物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效發(fā)展。故物業(yè)公司需要不斷加大財(cái)務(wù)內(nèi)控的力度，盡力將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制在可控制的范圍之內(nèi)。

一、我國(guó)物業(yè)公司在財(cái)務(wù)內(nèi)控方面的基本現(xiàn)狀

物業(yè)公司在財(cái)務(wù)管理方面存在問題，并不是一件罕有的事情，甚至于可以說司空見慣。這不僅是管理人員管理策略和管理能力所致，也與物業(yè)公司本身的體制、內(nèi)部工作人員的素質(zhì)相關(guān)，故而有必要認(rèn)知物業(yè)公司目前財(cái)務(wù)內(nèi)控方面存在的不足，合理規(guī)避這些缺陷所導(dǎo)致的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控制度存在缺陷、不夠完善

這些缺陷主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的收支控制上，國(guó)內(nèi)多數(shù)物業(yè)公司雖然本身規(guī)模不大、但是其所涉及的業(yè)務(wù)數(shù)量和類型卻非常多，水電煤氣、采暖等都需要靠物業(yè)公司來完成。而這其中水電采暖等費(fèi)用金額相對(duì)較大，而且容易受到設(shè)備的影響、需要在支出具體的費(fèi)用前必須建立檢驗(yàn)、審批審查等制度，以便隨時(shí)校驗(yàn)、隨時(shí)檢查漏電，將支出控制在相對(duì)合理的范圍之內(nèi)。再加上有時(shí)候業(yè)主的不夠配合，很多檢驗(yàn)工作只能周而復(fù)始地進(jìn)行;而且不少物業(yè)公司的管理者并沒有意識(shí)到這些基本業(yè)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性，促使其對(duì)這些細(xì)節(jié)不夠重視，也沒有投入足夠的力量對(duì)其進(jìn)行內(nèi)控和監(jiān)督。

（二）缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)

物業(yè)公司在日常經(jīng)營(yíng)過程中，因?yàn)槿狈ω?cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)，以至于財(cái)務(wù)管理人員只關(guān)注自己份內(nèi)的各項(xiàng)工作，很少關(guān)注內(nèi)控的重要性。如此，工作人員很容易曲解財(cái)務(wù)內(nèi)控的目的，導(dǎo)致內(nèi)控效率低下，最終讓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得有機(jī)可乘，影響到物業(yè)公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)。

（三）監(jiān)督機(jī)制缺失

完善的監(jiān)督機(jī)制是物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理得以順利推進(jìn)的基礎(chǔ)和前提，一旦公司沒有此方面的機(jī)制，那么部分工作人員就可以在缺乏監(jiān)督和自覺性的情況下，模糊部分工作信息，以次充好，讓后續(xù)工作全部建立在不準(zhǔn)確的、模糊的信息之下。這不僅會(huì)影響到物業(yè)公司本身的口碑，更會(huì)影響和打擊內(nèi)部其他員工的工作積極性，最終影響到財(cái)務(wù)內(nèi)控的效率，激發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（四）財(cái)務(wù)內(nèi)控控制手段較為單一，缺乏多樣性

物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控手段是影響內(nèi)控效率的因素之一，其不僅關(guān)系到財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行，而且為公司的正常發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。但是很明顯，單一的內(nèi)控手段，并不足以支撐和滿足物業(yè)公司發(fā)展的需要。同時(shí)，企業(yè)會(huì)影響到公司財(cái)務(wù)內(nèi)控的效率，比如部分工作人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控時(shí)，依然沿用傳統(tǒng)的、落后于時(shí)代的管理模式，不能結(jié)合具體的問題提出針對(duì)性的措施和控制手段，最終會(huì)讓物業(yè)公司的內(nèi)控手段嚴(yán)重落后于公司發(fā)展的訴求，不能從根本上解決問題。

二、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控，應(yīng)對(duì)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性

正確合理地進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控是有效防范和規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提，所以說財(cái)務(wù)內(nèi)控和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范二者之間是相互影響、相互依存的關(guān)系。假設(shè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控不當(dāng)，前期累積的各種問題必然會(huì)在長(zhǎng)期無視的過程中慢慢變化成風(fēng)險(xiǎn)，其一旦發(fā)生就會(huì)讓物業(yè)公司的財(cái)務(wù)部門不得不面臨更多棘手的事件，甚至對(duì)公司的資金造成影響。于此，物業(yè)公司必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控，有效應(yīng)對(duì)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

首先，合理且正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)是促進(jìn)公司前行的源動(dòng)力，而公司自身競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提升，更是確保其在行業(yè)內(nèi)立足的重要籌碼。財(cái)務(wù)內(nèi)控是物業(yè)公司各項(xiàng)管理的重心，關(guān)系和影響公司財(cái)務(wù)發(fā)展的方向，所以提高物業(yè)公司的財(cái)務(wù)內(nèi)控，有益于提高公司的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，防止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的惡意打壓。

其次，工作人員在工作中一旦做出很多違背公司管理?xiàng)l例的行為，將會(huì)為企業(yè)發(fā)展帶來非常直接的消極影響;而極強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控則有助于提高財(cái)務(wù)內(nèi)控信息的質(zhì)量，合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控的具體措施

鑒于前文所提及的問題，筆者認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該從這樣幾個(gè)角度進(jìn)行突破，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控的質(zhì)量和效果。

（一）建立健全財(cái)務(wù)管理制度

其能夠進(jìn)一步清晰公司管理層、管理者以及被管理者各自的使命和職責(zé)，讓物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理走向有條不紊。而要想真正意義上建立健全物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理制度，就需要從這幾方面展開。

首先，物業(yè)公司必須加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，合理設(shè)置內(nèi)部的各個(gè)崗位，出臺(tái)崗位說明書、優(yōu)化內(nèi)部組織架構(gòu)，更要建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)管理體系。

其次，建立完備的評(píng)價(jià)和考核機(jī)制，以及能夠保障其順利實(shí)施和落地的監(jiān)督機(jī)制。

最后，結(jié)合自身的特質(zhì)，制定財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)范和要求。具體包括收費(fèi)人員工作細(xì)則，指導(dǎo)和約束工作人員的日常收費(fèi)、業(yè)主的繳費(fèi)工作;推進(jìn)信息化收費(fèi)模式，包括二維碼收款、系統(tǒng)自動(dòng)生成收款報(bào)表等，通過合理分配不同崗位的權(quán)限，有效時(shí)限二級(jí)財(cái)務(wù)控制——如此更有利于物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作的開展，提高其內(nèi)部控制的效率，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）提高工作人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

對(duì)于物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作人員而言，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)十分關(guān)鍵，其能夠在一定程度上避免不必要風(fēng)險(xiǎn)，故而財(cái)務(wù)工作者一定要懂得“防范于未然”、懂得“未雨綢繆”。作為公司財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的核心，財(cái)務(wù)內(nèi)控人員從根本上起到了主導(dǎo)的作用，所以加強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，有利于其更為正確和積極地應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)工作。

首先，強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)內(nèi)控人員對(duì)工作責(zé)任的認(rèn)知，保障其工作態(tài)度的端正及工作的積極性，從主觀意識(shí)上規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

其次，物業(yè)公司必須強(qiáng)化全體工作人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。這樣不僅可以定期對(duì)內(nèi)控人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范知識(shí)層面的培訓(xùn)，提高其內(nèi)控和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，也可以為其提供更多的實(shí)踐機(jī)會(huì)。

（三）積極評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)內(nèi)控的效率

其很大程度上會(huì)影響公司財(cái)務(wù)發(fā)展的進(jìn)程，更能有效發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制過程中存在的問題與不足。

首先，在開啟評(píng)價(jià)之前，必須定期上交物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控效率報(bào)告。

其次，深入分析財(cái)務(wù)內(nèi)控效率報(bào)告，對(duì)能夠影響財(cái)務(wù)內(nèi)控效率的因素展開全面分析，并深入評(píng)價(jià)。這樣做的目的是為了確保物業(yè)公司日后的財(cái)務(wù)內(nèi)控可以不斷吸取教訓(xùn)，全面而系統(tǒng)的評(píng)價(jià)可以保障物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控的科學(xué)性、權(quán)威性，立體化地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）加強(qiáng)資金運(yùn)行和籌措管理

物業(yè)公司的收入主要來自業(yè)主繳納的“物業(yè)費(fèi)”，所以公司的資金籌措必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相統(tǒng)一。

首先，物業(yè)公司必須制定周密的資金使用規(guī)劃，有計(jì)劃地使用資金，讓資金的應(yīng)用途徑更加透明、公開。

其次，物業(yè)公司要確保投資的合理和科學(xué)，通過積極防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真選擇投資模式，盡可能選擇中短期投資，對(duì)投資的可行性展開深入分析與研究;側(cè)重對(duì)投資項(xiàng)目的研究和管理，做好必要的監(jiān)督工作，確保物業(yè)公司效益和價(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語

不可否認(rèn)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控不僅有利于公司自身的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)還能提高相關(guān)工作人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)見性，使其更好的立足崗位、服務(wù)公司、更服務(wù)于廣大業(yè)主。物業(yè)公司通過強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，能夠妥善規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控的效果，讓資金的應(yīng)用更加合理和科學(xué)，降低公司資金損耗和流失發(fā)生的可能性，推動(dòng)物業(yè)公司更為健康的發(fā)展。

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（作者單位：佳兆業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司）