（上海工程技術(shù)大學(xué) 管理學(xué)院，上海 201620）

一、引言

我國2019 年全國65 歲人口已達(dá)17 603 萬人，占全國總?cè)丝?2.57%，人口老齡化不斷加深，養(yǎng)老問題日益成為政策和輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”是在探討?zhàn)B老問題時(shí)研發(fā)出的一種新型保險(xiǎn)金融產(chǎn)品。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即“以房養(yǎng)老”，是指老人將自己完全所有的房屋在抵押給保險(xiǎn)公司后，保險(xiǎn)公司向老人提供貸款，老人繼續(xù)享有居住權(quán)并負(fù)責(zé)維修，身故后保險(xiǎn)公司將擁有房屋所有權(quán)，進(jìn)行償還貸款[1]。老人將房產(chǎn)變現(xiàn)，用于解決目前的現(xiàn)金困境，又不會(huì)居無定所，對(duì)于一些擁有房產(chǎn)卻沒有充足收入養(yǎng)老的老年人來說，是一種不錯(cuò)的養(yǎng)老選擇。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)首次出現(xiàn)在2013 年國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，2014—2018 年間在北京、上海、廣州等地推廣，但是反響并不熱烈，推行效果不佳[2]。2018 年中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，以房養(yǎng)老再次進(jìn)入大眾視野。

二、以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求

我國在計(jì)劃生育政策實(shí)施后，現(xiàn)在“4-2-1”家庭占比逐漸增大，伴隨人口遷徙，越來越多的青年人上大學(xué)、工作都不在父母所在地，我國的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式遭到?jīng)_擊，對(duì)于日益年邁的父母和正在成長的兒童，青年人的壓力越來越大，我國的住房自有率在世界排名靠前，父母一代基本都有自己的住房，有參?；A(chǔ)，這也是對(duì)我國社會(huì)保險(xiǎn)三支柱有效補(bǔ)充，填補(bǔ)了一、二支柱的不足，在生命周期中削峰填谷的保險(xiǎn)模式是對(duì)每個(gè)人跨入老年后的有力經(jīng)濟(jì)支持。

我國養(yǎng)老保險(xiǎn)日益收支不抵，撫養(yǎng)比逐漸增大，想要單純依靠養(yǎng)老金生活可以保障基本生活水平，但是較難提高老年生活質(zhì)量，所以將年輕時(shí)的資產(chǎn)投資于老年生活，這種新型的養(yǎng)老模式，在青年人中逐步被接受[3]。隨著社會(huì)的發(fā)展，不婚主義和丁克家庭越來越多，這無疑更加是一種資產(chǎn)與養(yǎng)老的完美結(jié)合，對(duì)于未來的發(fā)展趨勢較為光明。

三、以房養(yǎng)老實(shí)施困境

以房養(yǎng)老符合現(xiàn)在的老齡化趨勢的國情，但并未受到多數(shù)人的推崇，原因主要在于傳統(tǒng)觀念影響、房屋產(chǎn)權(quán)等法律問題以及配套措施的缺失。我國自古就有養(yǎng)兒防老等傳統(tǒng)家庭觀念，對(duì)于新式的養(yǎng)老思想需要時(shí)間消化，一套房子可能是一代人奮斗得來的，按照中國國情，一般都是要代代相傳，除非是無子女或者子女移居等特殊原因[4]，很少有人傾向于將房子反向抵押用于養(yǎng)老貸款，另外我國養(yǎng)老金制度的不斷完善，部分老年人有基本生活費(fèi)用，也不會(huì)考慮將房屋抵押提高老年生活質(zhì)量。而對(duì)于房屋的70 年產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等法律原因也影響了以房養(yǎng)老的推進(jìn)和實(shí)施。并且會(huì)受到長壽風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等影響，供需雙方都對(duì)抵押房產(chǎn)有顧慮，政府缺少職能部門做好中介和監(jiān)管，因此配套措施的缺失影響了以房養(yǎng)老的推行。

以房養(yǎng)老還滋生出一種新的騙局，騙老人抵押房產(chǎn)給第三方，進(jìn)行估值貸款，并進(jìn)行公證，前幾個(gè)月騙子支付老人養(yǎng)老金并為其償還利息，之后突然消失，老人無法償還貸款只能用房子還債[5]。這個(gè)騙局主要利用老人消息閉塞，無子女咨詢，編造政策文件，片面告訴老人收益高，只讓老人簽字，最后騙子將房子騙到手。這說明政府的監(jiān)管和準(zhǔn)入非常重要，如何審查保險(xiǎn)公司資質(zhì)，如何估值都需要一系列精細(xì)的計(jì)算，保障老人和保險(xiǎn)公司利益都不受損[6]，這樣才能將政策逐步推行。

結(jié)合河南、江蘇部分城市的實(shí)際情況和文獻(xiàn)資料來看，影響因素大致相同，但隨著地區(qū)不同，各地又有各自的獨(dú)特的風(fēng)土人情，河南是農(nóng)業(yè)大省，除省會(huì)鄭州發(fā)展成為超一線城市之外，大部分都是二、三線城市，再加上村鎮(zhèn)，整體來說，河南的農(nóng)業(yè)人口基數(shù)大，思想上更難改變傳統(tǒng)的房產(chǎn)繼承方式。江蘇由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，造成了各個(gè)城市都有獨(dú)特的城市發(fā)展較難統(tǒng)一，江蘇的房價(jià)和GDP 也遠(yuǎn)超河南，這樣的省市差異就需要有更加靈活的政策，不能一刀切。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，江蘇省2018 年居民人均可支配收入是38 095.79 元，河南省2018 年是21 963.54 元，我國房產(chǎn)價(jià)格逐年上漲的趨勢會(huì)導(dǎo)致在保險(xiǎn)公司收回房屋處置權(quán)時(shí)，不免會(huì)有老人的后代對(duì)房屋增值提出異議，這些要考慮的因素也造成以房養(yǎng)老的推行困難。

四、以房養(yǎng)老的路徑選擇

（一）基于AHP 的反向住房養(yǎng)老保險(xiǎn)路徑構(gòu)成分析

從研究的基本情況來看，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)面臨問題眾多，這是因?yàn)槲覈B(yǎng)老保險(xiǎn)制度本身建立時(shí)間短，很多制度都還在研究完善中，而隨著我國老齡化程度的加深出現(xiàn)的新型養(yǎng)老模式也正處于普及的階段。

1.建立層次結(jié)構(gòu)分析模型。本文將分析的以房養(yǎng)老困境分為思想觀念、法律法規(guī)和配套措施三種，分別針對(duì)這三個(gè)困境分析相應(yīng)的解決途徑，將這三種分類作為三個(gè)層次，因此，層次結(jié)構(gòu)分析模型可用圖1 表示。

圖1 以房養(yǎng)老措施評(píng)價(jià)層次結(jié)構(gòu)分析圖

2.構(gòu)造判斷矩陣。層次分析法中最基礎(chǔ)的就是要建立判斷矩陣，矩陣中的元素值可以反映人們對(duì)各元素相對(duì)重要性的認(rèn)識(shí)，也會(huì)直接影響決策的效果。

（1）相對(duì)于解決措施，考慮各種漸層因素的相對(duì)重要性比較（判斷矩陣A-B）：

矩陣中的數(shù)值為兩個(gè)準(zhǔn)則相對(duì)于總目標(biāo)重要性的數(shù)值判斷。

（2）相對(duì)于思想觀念，其層次內(nèi)的各因素的重要性比較（判斷矩陣B1-C）：

（3）相對(duì)于法律法規(guī)，其層次內(nèi)的各元素的重要性比較（判斷矩陣B2-C）：

（4）相對(duì)于配套措施，其層次內(nèi)的各元素重要性比較（判斷矩陣B3-C）：

3.層次單排序并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。為保證可信性需要對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算得出判斷矩陣A-B 的權(quán)重W，最大特征根λmax及CR 分別如表1 所示。

表1

判斷矩陣B1-C 的權(quán)重W，最大特征根λmax及CR 分別如表2 所示。

表2

判斷矩陣B2-C 的權(quán)重W，最大特征根λmax及CR 分別如表3 所示。

表3

判斷矩陣B3-C 的權(quán)重W，最大特征根λmax及CR 分別如表4 所示。

表4

4.層次總排序。計(jì)算同一層次所有因素對(duì)于最上層相對(duì)重要性的排序權(quán)重，成為層次總排序。在分析以房養(yǎng)老解決措施的過程中，各影響因素對(duì)于解決措施的層次總排序計(jì)算如表5 所示。

表5

5.層次總排序的一致性檢驗(yàn)。C 層總排序的一致性比率為：，當(dāng)CR＜0.1時(shí)，認(rèn)為層次總排序通過一致性檢驗(yàn)，否則需要重新調(diào)整判斷矩陣的元素取值。

因此，通過計(jì)算CR=0.0918＜0.1，因此結(jié)果是可信的。

通過計(jì)算結(jié)果可以看出，金融風(fēng)險(xiǎn)、知識(shí)欠缺和養(yǎng)兒防老的排名非?？壳埃慨a(chǎn)對(duì)于多是人來說是非常重要的財(cái)產(chǎn)，其中涉及的風(fēng)險(xiǎn)是大眾所關(guān)注的重要方面，正是因?yàn)槔夏耆藢?duì)相關(guān)知識(shí)的欠缺和對(duì)科技掌握的不熟練，使很多老年人不敢輕易嘗試新型養(yǎng)老模式，而傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是最為保險(xiǎn)的。所以在之后的推行中，可以著重考慮這些序號(hào)靠前的因素。

（二）反向住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

加強(qiáng)政策宣傳，提供政府咨詢，可以借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，老年人在參加住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)之前必須參加政府部門組織開展的講座課堂，之后才有資格投保，這樣可以防止老人被騙，給不法分子機(jī)會(huì)。利用社區(qū)工作優(yōu)化輿論環(huán)境，使老人理解以房養(yǎng)老的優(yōu)勢，引導(dǎo)老人的觀念轉(zhuǎn)變。

完善政府的制度設(shè)計(jì)，如投保后的產(chǎn)權(quán)期限，將農(nóng)村房屋歸入保險(xiǎn)范疇，建立嚴(yán)格公正的資產(chǎn)評(píng)估制度，使雙方利益都受到保護(hù)。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，高額遺產(chǎn)稅可以助推以房養(yǎng)老的實(shí)施，國家可以使用宏觀政策穩(wěn)控房地產(chǎn)，遏制炒房等投機(jī)行為[7]。完善監(jiān)管措施，聯(lián)合多部門對(duì)以房養(yǎng)老的過程進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊詐騙行為，保護(hù)老年人知情權(quán)和選擇權(quán)。

金融機(jī)構(gòu)可以采取擔(dān)保的形式參與保險(xiǎn)，由政府牽頭，市場多部門分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不至于只有老年人和保險(xiǎn)公司承擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)可以專業(yè)地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融形勢做出綜合研判，對(duì)于長壽風(fēng)險(xiǎn)造成的房屋價(jià)值增減做出預(yù)估，使得整個(gè)緩解更加科學(xué)可預(yù)判，并且可以采取多種房屋擔(dān)保形式，可以由子女償還貸款后贖回[8]。

出臺(tái)法律條文規(guī)范參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的各個(gè)行業(yè)行為，使各個(gè)機(jī)構(gòu)在每個(gè)環(huán)節(jié)依法做事，參保人有法可依，能夠在利益受到侵害時(shí)依法提出訴訟。法律法規(guī)的出臺(tái)能夠加速以房養(yǎng)老邁向市場大眾化[9]，我國養(yǎng)老保險(xiǎn)立法時(shí)間晚，但是近幾年城鎮(zhèn)參加養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)已經(jīng)從2010 年25 707.3 萬人增至2019 年43 482.0 萬人，由此可見，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)雖然一時(shí)遇冷，但是符合養(yǎng)老保險(xiǎn)多支柱發(fā)展的總體戰(zhàn)略。